Géén hr-ketels op rookgasafvoer voor vr-ketels

Laatst bijgewerkt op 2020-12-16 om 23:20:44

Sinds 26 september 2015 zijn gesloten vr-ketels in Europa verboden. Ze worden niet meer gemaakt en raken op. Dat betekent dat een bewoner wiens gesloten vr-ketel defect is, deze niet kan vervangen door een nieuwe vr-ketel. Deze bewoner zal een energiezuinige hr-ketel moeten kopen.

Het collectieve rookgasafvoersysteem, dat ooit gemaakt is voor gesloten vr-ketels, is echter niet geschikt voor de hr-ketel. Als er één bewoner een vr-ketel laat vervangen door een hr-ketel, dan kan de hr-ketel niet worden aangesloten op een rookgaskanaal dat geschikt is voor de afvoeren van rookgassen, die afkomstig zijn van een vr-ketel.

Een vr-ketel stoot hete lucht uit. Deze lucht zal automatisch naar boven worden afgevoerd. Voor een dergelijke afvoer zijn er geen extra voorzieningen in de rookgasafvoer nodig. De natuur doet simpel gezegd zijn werk. Voor de rookgassen die door een hr-ketel worden uitgesloten ligt dit anders. De gassen uit een hr-ketel zijn veel kouder dan die van een vr-ketel. Deze gassen zullen niet zomaar uit het rookgaskanaal opstijgen, maar moeten een handje worden geholpen door bijvoorbeeld een afzuigsysteem of een ventilatie. Doordat de temperatuur van de rookgassen bij een hr-ketel minder heet zijn dan die van een vr-ketel gaan de rookgassen eerder condenseren. Een gemetseld kanaal is niet gas- en vochtdicht; er zullen vochtproblemen en ketelstoringen ontstaan, omdat de gassen niet goed weg kunnen (minder heet zijn en minder goed stijgen). Een hr-ketel is altijd aangesloten op een dikwandige aluminium pijp, rvs pijp of speciale kunststof pijp die voor rookgassen geschikt zijn. Als een vaste pijp niet geplaatst kan worden (bijvoorbeeld in een schoorsteenkanaal) wordt veel gebruik gemaakt van flexibele buizen in rvs of van speciaal geschikt kunststof. De gassen van een hr-ketel hebben een temperatuur van ongeveer 70 graden (de nieuwe generatie zelfs 50 graden). Hierdoor bereikt het rookgas van een hr-ketel zeer snel een dauwpunt, ofwel het punt waarbij de gassen gaan condenseren. Dit condens met een PH van 2 tot 4 (zeer zuur) zet zich als condensdruppels af tegen de wanden van het rookgasafvoermateriaal. De zuurgraad van dit condens vreet de buizen langzaam op tot er gaatjes in zullen vallen, met een gevaarlijke situatie tot gevolg.

Als een hr-ketel op een gaskanaal wordt aangesloten dat geschikt is als rookkanaal voor een vr-ketel, dan kunnen de rookgassen in het rookkanaal blijven hangen en is er aanzienlijke kans op koolmonoxide. Als er één bewoner zijn vr-ketel moet laten vervangen door een hr-ketel, dan moet het gehele rookkanaal worden aangepast. Omdat het nieuwe rookgasafvoersysteem afgestemd wordt op hr-ketels, moeten alle bewoners hun vr-ketel laten vervangen door een hr-ketel. Iedereen moet meedoen, want hr en vr kunnen niet op één systeem. Ook als de vr-ketel het nog doet en zélfs als hij pas een paar jaar oud is. Dat zal dan een onverwachte kostenpost zijn.

De VvE’s doen er verstandig aan een reservering te maken voor het laten aanpassen van de rookgasafvoer als het gebouw nog is voorzien van een rookgaskanaal dat is gebaseerd op een systeem dat geschikt is voor een vr-ketel. Als er sprake is van een hr-ketel dat is aangesloten op een rookgaskanaal dat geschikt is voor een vr-ketel, dan is er sprake van een gebrek , waarvan een huurder herstel kan vorderen via de eigenaar waarvan hij de woning huurt. De eigenaar kan het herstel zelf niet uitvoeren, als er sprake is van een gezamenlijke afvoer. Deze afvoer is dan een gemeenschappelijke voorziening waarover de VvE een beslissing tot vervanging zal dienen te nemen. Dat ligt natuurlijk anders als er geen sprake is van een gemeenschappelijk rookkanaal, maar een individueel rookkanaal. Dan kan de huurder naast herstel ook huurverlaging vorderen. De huurder kan wel huurverlaging vorderen ten laste van de verhuurder wegens aanwezigheid van dit gebrek als er sprake is van een gemeenschappelijke voorziening.

VvE en verhuring appartement als B&B

Laatst bijgewerkt op 2020-12-16 om 22:40:53

De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 8 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:5751) een beslissing moeten nemen over een appartementsgerechtigde die gedurende vier jaar één slaapkamer heeft verhuurd op momenten dat de eigenaar zelf ook thuis was.

In de splitsingsakte is ten aanzien van het appartementsrecht van de appartementsgerechtigde het volgende bepaald: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning ( … ), gelegen op de eerste en tweede verdieping met bijbehorende berging in de kelder van voormeld gebouw”.

Daarnaast is in de splitsingsakte de volgende bepaling opgenomen: “m. de appartementsrechten zijn bestemd voor gebruik als staande in de omschrijving van het betreffende appartementsrecht”. In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 van toepassing verklaard. In het modelreglement is in artikel 17, vierde lid, het volgende bepaald: “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering”.

Vanaf het moment dat [eiser] in het appartement is gaan wonen, heeft hij een van zijn slaapkamers ingericht voor kortdurende verhuur aan toeristen (hierna: B&B) en biedt hij deze kamer te huur aan via internet. Appartementsgerechtigde verhuurt de kamer nooit als hij zelf op vakantie is. Appartementsgerechtigde is ongeveer zes weken per jaar op vakantie en in de overige 46 weken van het jaar is de kamer ongeveer 70% van de tijd verhuurd.

De VvE vorderde – samengevat – om voor recht te verklaren dat de appartementsgerechtigde in strijd handelt met de wet, althans de splitsingsakte en het modelreglement door zijn appartement voor korte duur te verhuren als B&B, althans als AirBnB, althans als short-stay, en om appartementsgerechtigde te veroordelen tot een dwangsom van € 1.000 voor elke dag dat hij zijn appartement als zodanig in gebruik geeft. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat wel sprake is van afwijkend gebruik waarvoor toestemming van de VvE is vereist, vordert appartementsgerechtigde – samengevat – om hem een vervangende machtiging te verlenen, inhoudende toestemming tot het drijven van een B&B op de wijze waarop hij dat tot op heden doet. De appartementsgerechtigde stelde daartoe dat de B&B geen overlast veroorzaakt, zodat de VvE geen belang heeft bij de weigering van toestemming tot afwijkend gebruik, terwijl de appartementsgerechtigde veel belang heeft bij deze toestemming.

De rechter oordeelde dat de beantwoording van de vraag of de B&B-verhuur in strijd is met de in de splitsingsakte neergelegde bestemming, een uitleg van de splitsingsakte vergt. Bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

In de splitsingsakte is bepaald dat het appartementsrecht van de appartementsgerechtigde recht geeft op het uitsluitend gebruik van “de woning”. Blijkens hetgeen in de splitsingsakte onder m. is bepaald, is het appartementsrecht bestemd voor het gebruik dat in de omschrijving van het betreffende appartementsrecht is genoemd. Nergens in de akte is een andere of nadere omschrijving gegeven van de bestemming van het privégedeelte van de appartementsgerechtigde. Daarmee was de rechtbank van oordeel dat de splitsingsakte in redelijkheid op geen andere wijze kan worden uitgelegd dan dat aan het privégedeelte de bestemming van (be)woning is gegeven. In dit verband valt niet in te zien dat er een relevant onderscheid zou zijn tussen de termen ‘woning’ en ‘bewoning’, zoals appartementsgerechtigde heeft aangevoerd, zodat deze termen naast elkaar kunnen worden gebruikt om de bestemming te omschrijven. De rechtbank stelde voorop dat de woning van appartementsgerechtigde niet een vrijstaande of daarmee vergelijkbare woning betreft, maar een appartement dat deel uitmaakt van een voor intensievere bewoning bestemd flatgebouw met (ongeveer) 66 woningen, verdeeld over vijf woonlagen. De rechtbank achtte daarnaast van belang dat de B&B-kamer van appartementsgerechtigde intensief wordt verhuurd, steeds voor korte periodes van gemiddeld vier nachten aan wisselende, onbekende derden. De intensiteit van de B&B-verhuur blijkt uit de bezettingsgraad van 70% gedurende 46 weken per jaar, hetgeen immers betekent dat de kamer ongeveer 225 nachten per jaar verhuurd is. Tevens is van belang dat de B&B-gasten van appartementsgerechtigde de beschikking hebben over de sleutels van het appartement (de rechtbank begrijpt: de sleutels tot zowel de gemeenschappelijke gedeelten als het privégedeelte), zodat zij te allen tijde vrijelijke en niet door appartementsgerechtigde gecontroleerde toegang hebben tot het appartementencomplex. Nu, tot slot, de B&B per nacht gemiddeld € 65 opbrengt, vertoont het gebruik van de slaapkamer van appartementsgerechtigde als B&B – alle omstandigheden van dit geval overziend – dermate grote gelijkenis met een hotel of pension dat dit gebruik niet (mede) geacht kan worden te zijn bedoeld onder de bestemming (be)woning. Met andere woorden: bij het naar objectieve maatstaven afleiden van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, kan de conclusie slechts zijn dat het niet de bedoeling is geweest dat onder de bestemming (be)woning tevens kan worden geschaard een B&B zoals die door appartementsgerechtigde wordt geëxploiteerd. De conclusie is dus dat appartementsgerechtigde, door het exploiteren van de B&B, in strijd handelt met de splitsingsakte en het modelreglement. De VvE heeft voldoende concreet belang bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht op dit punt, alsmede bij de gevorderde dwangsom in het geval van overtreding. 

De appartementsgerechtigde ging in beroep bij het hof Amsterdam. Het hof Amsterdam heeft in haar arrest van 17 september 2019 (C/13/638248/HA ZA 17-1149) de uitspraak van de rechtbank Amsterdam bekrachtigd.

Gebruik gemeenschappelijke ruimte door individuele eigenaar in VvE

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 15:25:29

Een huidige eigenaar van een appartement vordert ten laste van de VvE plaatsing van een scootmobiel in de gemeenschappelijke hal. Deze eigenaar had zijn appartement te koop staan. De potentiële koper wenste de vergadering van eigenaars toestemming te geven voor het stallen van de scootmobiel in de gemeenschappelijke fietsenberging. Deze vordering wordt door de rechtbank Gelderland in haar kortgedingvonnis van 24 november 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:7270. afgewezen. Volgens de rechtbank had de eigenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat haar belang bij tenuitvoerlegging bij voorraad van de beslissing van de kantonrechter zwaarder weegt dan het belang van de VvE bij behoud van de bestaande toestand, totdat in het hoger beroep is beslist. De eigenaar heeft haar stelling dat het voor haar zelfredzaamheid noodzakelijk is dat zij de scootmobiel in de gemeenschappelijke hal mag plaatsen onvoldoende aannemelijk gemaakt doordat zij de VvE niet in de gelegenheid heeft gesteld om alternatieven te onderzoeken. Bovendien hoeft de VvE bij haar besluitvorming geen rekening te houden met de belangen van een buitenstaander en mogelijke koper, van wie zij verder niet beschikte over de nodige (medische) gegevens.

Met betrekking tot het belang van de eigenaar wordt als volgt overwogen. De appartementseigenaar heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij als gevolg van haar fysieke beperkingen genoodzaakt is om gebruik te maken van een scootmobiel en dat het, mede door de toenemende ernst van haar aandoening, voor haar niet meer mogelijk is om haar zelfredzaamheid te behouden door haar scootmobiel elders te stallen dan op haar eigen etage. De appartementseigenaar stelt dat plaatsing van de scootmobiel in de kelder voor haar geen oplossing is en dat het voor haar niet mogelijk is de scootmobiel in haar eigen appartement te stallen en te manoeuvreren. Plaatsing van de scootmobiel in de (gezamenlijke) hal op haar etage is volgens haar dan ook de enige mogelijkheid om zelfredzaam te blijven.
De appartementsgerechtigde heeft haar stelling dat het voor haar zelfredzaamheid noodzakelijk is dat zij haar scootmobiel in de (gemeenschappelijke) hal mag plaatsen, na betwisting door de VvE, onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft zij verklaringen van deskundigen overgelegd waaruit blijkt dat het wenselijk is dat zij haar scootmobiel in de gang kan plaatsen in plaats van in de kelder, maar daaruit blijkt nog niet dat het alternatief van plaatsing in haar appartement onmogelijk is.
Boven is de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 17 juni 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:4889 reeds besproken. In deze uitspraak was besproken dat de vrijheid die de VvE bij de beslissing tot afwijzing van plaatsing van een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte toekomt, wordt begrensd door de regeling (in het bijzonder artikel 6b onder d) van de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte. Die regeling bracht in de onderhavige zaak mee dat de VvE de toestemming niet mag weigeren indien de eigenaar geen alternatieve stallingsmogelijkheden heeft voor haar scootmobiel die zij – naar de VvE onvoldoende heeft bestreden – nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen.

Als dus de potentiële eigenaar zelf de vordering instelt in de zaak waarin de rechtbank Gelderland op 24 november 2015 vonnis had gewezen en zij tevens aan kan tonen dat er geen alternatieven voorhanden zijn, dan zal de vordering alsnog toegewezen dienen te worden conform de overwegingen in de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 17 juni 2016.
De overwegingen die bovenstaand zijn genoemd zijn ook van toepassing als zich een huurder in het appartement bevindt. Als de huurder de verhuurder aanspreekt om toe te staan dat er een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte gezet kan worden, dan kan er wel een eigen belang van de verhuurder aanwezig zijn als van de verhuurder verwacht kan worden die dit gebruik toe te moeten staan. Als de verhuurder dan geen actie naar de VvE verricht, dan kan de verhuurder tekortschieten. Als de verhuurder voldoende inspanning richting de VvE verricht, dan kan de verhuurder in ieder geval niet jegens de huurder tekortschieten.

Gebreken in verhuurde appartementen

Laatst bijgewerkt op 2020-12-19 om 23:06:07

Als een gebrek in het appartement zich voordoet, dan zal eerst beoordeeld dienen te worden voor wiens rekening herstel plaats dient te vinden. Als er sprake is van kleine herstellingen dan komt het gebrek voor rekening van de huurder. Is er sprake van een gebrek dat niet als kleine herstelling gekwalificeerd kan worden, dan is de verhuurder gehouden dit gebrek op eerste verzoek van de huurder te verhelpen. Herstel door de verhuurder of de huurder is mogelijk als het gebrek zich in het privé gedeelte bevindt.

De verhuurder van een appartement ondervindt een probleem met herstel van een gebrek, waarvan de huurder hinder ondervindt, als dit gebrek zich voordoet in het gemeenschappelijke deel met een uitstralend effect in het door de huurder gehuurde appartement. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van lekkage van een standleiding, waardoor er in het appartement lekkage en/of schimmelvorming ontstaat. De kosten van zowel het verhelpen van de verstopping als het vervangen van een standleiding zijn voor rekening van de VVE. Aan een verstopping en de veroudering van de standleiding dragen alle deelnemers van de VVE bij in de kosten.

De verhuurder en/of de huurder mag niet op eigen gelegenheid tot herstel van de gebreken aan de gemeenschappelijke ruimte overgaan. De bevoegdheid tot herstel van een gebrek in de gemeenschappelijke ruimte ligt immers bij de gezamenlijke eigenaren. De eigenaar is immers de VvE. De lekkage was buiten het gehuurde gelegen. Voor herstel van gebreken aan de gemeenschappelijke delen in een complex waarin het appartement is gelegen is toestemming van de VvE nodig.

Er doet zich geen probleem voor als door de verhuurder een verzoek tot herstel aan de VVE wordt gedaan en dit verzoek wordt tijdig opgepakt. De verhuurder kan een bestuurder van de VvE benaderen. Deze bestuurder kan een bedrijf opdracht geven tot herstel. Daar is geen officiële vergadering van de VvE voor nodig. Een  bestuurder heeft doorgaans een mandaat tot een relatief laag bedrag van € 5.000.

Er doet zich wel een probleem voor als door de VVE wordt geweigerd een urgent probleem direct op te lossen en er ook niet sprake is van een mandaat waarbinnen het probleem opgelost kan worden. De huurder komt immers niet het zelfklusrecht toe op grond van artikel 7:206 lid 3 BW. Er is immers in het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding weliswaar door het effect van de lekkage in de woonruimte sprake van een gebrek aan het gehuurde, doch de oorzaak van het gebrek bevindt zich niet in het gedeelte waarvan de eigenaar en/of de huurder het exclusief gebruiksrecht heeft. Volgens met modelreglement 2006 is de huurder en/of de eigenaar niet bevoegd om wijzigingen aan de gemeenschappelijk ruimten aan te brengen (artikel 22 modelreglement 2006). Bij de oplossing van een gebrek, waarvan herstel kostbaar is, kan de verhuurder de bestuurder vragen zo snel mogelijk een vergadering bijeen te roepen. Als de VvE niets wenst te ondernemen, kan de verhuurder de kantonrechter inschakelen om het besluit van de VvE om niets te doen te vernietigen.

In het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding is er sprake van een gebrek aan het gehuurde als er water in het gehuurde stroomt, of als er schimmelvorming in het gehuurde ontstaat. Er is namelijk sprake van een gebrek aan het gehuurde als het voorgespiegelde huurgenot bij aanvang van de huurovereenkomst gedurende de huurperiode niet wordt gecontinueerd. Door dit effect op het gehuurde is het mogelijk huurverlaging te vorderen.

Als er schade bij een individuele eigenaar is wegens gebreken aan de gemeenschappelijke delen, dan kan de eigenaar de VvE aansprakelijk stellen voor zijn schade. De opstalverzekering van de VvE kan dan worden aangesproken om de schade van de individuele eigenaar te vergoeden. Daarnaast kan de individuele eigenaar de VvE aansprakelijk houden voor het verminderd gebruik van de woning. De eigenaar kan de VvE aansprakelijk houden wegens de verminderde gebruiksmogelijkheden van het appartement door het gebrek. Een veel voorkomende bepaling in de polisvoorwaarden van een opstalverzekering luidt: “schade door huurderving wegens het geheel of ten dele onbruikbaar worden van het gebouw door een gedekte gebeurtenis gedurende de periode van herstel of herbouw van het gebouw, doch tot een maximum van 52 weken. Als de verzekeringnemer het gebouw zelf in gebruik heeft, wordt een vergoeding gegeven gelijk aan de huurderving wanneer het gebouw met gelijke bestemming zou zijn verhuurd. In geval niet tot herbouw wordt overgegaan, bestaat aanspraak op vergoeding van huurderving over een periode van maximaal 10 weken”.

De opstalverzekering en de vergoeding van de schade
De VvE kan aansprakelijk zijn voor schade als er schade ontstaat door een evenement dat voor rekening en risico van de VvE is. Als de opstalverzekering van de eigenaar niet tot vergoeding van de schade over wenst te gaan, dan kan de huurder op de VvE terug kunnen vallen. Als de opstalverzekering niet wenst uit te keren, dan kan dit allerlei oorzaken hebben. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de verzekering geen dekking geeft voor deze schade, omdat de schade niet onder dekking van de verzekering gebracht kan worden. Het innemen van een dekkingstandpunt is doorgaans een eenvoudige exercitie. Als er niet sprake is van een gedekt evenement dan is er geen dekking. In de polisvoorwaarden is doorgaans redelijk eenvoudig te achterhalen welke zaken wel of niet onder de dekking van de verzekering vallen. Zo zorgde in 2016 een hagelschade voor heftige beroering bij de eigenaren van de opstallen waaraan hagelschade was ontstaan, omdat in de opstalverzekering hagelschade niet onder de dekking viel. Voor hagelschade dient een aparte verzekering te worden afgesloten. Verzekerden die hagelschade onder hun opstalverzekering wensten te claimen kregen daarom een afwijzing van de claim voorgeschoteld.

Voorzienbare schade valt doorgaans niet onder dekking van een opstalverzekering
Voorzienbare schade valt doorgaans ook buiten dekking van de verzekering. Zo valt schimmelvorming wegens doorslaand vocht doorgaans niet onder dekking van de opstalverzekering. Naast het feit dat dit evenement uitdrukkelijk kan zijn uitgesloten, kan schimmelvorming wegens doorslaand vocht ontstaan wegens gebrekkig onderhoud. Een dergelijke toedracht van de schade kan dan als voorzienbaar worden beoordeeld, waardoor deze schade niet onder dekking van de verzekering valt. Over deze afwijzingsgrond kan wel discussie ontstaan. Waar ligt immers de grens tussen slecht onderhoud waarvan de schade voorzienbaar was, en schade die ontstaan is door gebrekkig onderhoud dat wel eerder uitgevoerd had kunnen worden?
Als de verzekering geen dekking geeft, dan betekent dit dus niet dat de VvE niet aansprakelijk is voor de schade. De discussie loopt dan gewoon verder met de VvE. De VvE is hier immers partij in deze discussie en niet de verzekeraar. De verzekeraar handelt alleen als gemachtigde van de verzekerde als deze wordt ingeschakeld om namens de verzekerde een schade af te wikkelen. Alleen een WAM-verzekeraar (autoverzekering) kan rechtstreeks worden aangesproken om schade uit te keren. Als de verzekeraar van de VvE de schade niet wenst uit te keren, dan moet de VvE in een procedure worden betrokken. De verzekeraar zal dan deze procedure ter hand nemen voor haar verzekerde als de schade onder dekking van de verzekering valt en er een inhoudelijke discussie bestaat over bijvoorbeeld de hoogte van de schade.

Huurderving
Als er zich een schade voordoet en deze schade is veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen, dan kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW huurverlaging vorderen als het gebrek het huurgenot wezenlijk aantast. Deze discussie speelt dan tussen de eigenaar van het appartement en de huurder. De eigenaar kan de VvE vervolgens aansprakelijk stellen voor deze huurderving. De VvE kan deze component huurderving dan weer naar haar verzekeraar doorgeleiden. Als de schade onder dekking van deze verzekering valt dan kan de huurderving als schadecomponent worden meegenomen als deze component ook meeverzekerd is. Als deze component niet meeverzekerd is, dan kan deze schadecomponent separaat bij de VvE worden geclaimd.

Een uitspraak over huurderving en de aansprakelijkheid van de VvE
De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. Ik heb deze uitspraak ondanks het feit dat hier niet sprake was een huurrelatie toch gemeend te moeten publiceren, omdat het in het kader van dit hoofdstuk belangrijk is om de relatie tussen de appartementseigenaar en de VvE te doorgronden.
In deze kwestie waren er verschillende schades ontstaan:
Op 26 juli 2010 was een lekkage ontstaan in de keuken en de woonkamer van de eigenaar. Deze laatste meldde dit bij de VvE en verzocht de schade te herstellen en gederfd huurgenot te vergoeden. De VvE had onderzoek uit laten voeren. Uit het rapport van de deskundige bleek dat de dakgoot aangepast moest worden. Na dat onderzoek is geen adequaat herstel van de afvoer gerealiseerd. In 2011, 2012 en 2013 ontstonden er wederom lekkages in het appartement van dezelfde eigenaar. Alle schades werden gemeld bij de VvE met een aansprakelijkstelling. De VvE heeft opnieuw onderzoek laten doen naar de oorzaak van het gebrek. Uit dit onderzoek bleek dat de capaciteit van de goot/hemelwaterafvoer ruim onvoldoende was en dat er inpandig vermoedelijk sprake is van een lek. Daarbij werd het advies gegeven de goot te vervangen en aanpassingen te doen aan onder meer de dakvoet en de overstort. In 2014 is het dak in opdracht van de VvE definitief gerepareerd.

De appartementseigenaar vorderde schadevergoeding en huurderving. De vordering werd als volgt ingekleed. Ingevolge artikel 16 en artikel 17 lid 1 van de splitsingsakte voert de VvE het beheer en draagt zij de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, waaronder de daken, inclusief de waterkerende lagen, en de dakbedekking. De benadeelde stelde dat hij schade heeft geleden doordat na regenval van buitenaf water in zijn appartement is binnengedrongen en dat de VvE ondanks herhaalde aanmaningen heeft verzuimd de oorzaak van de schade weg te nemen. Op grond van artikel 5:113 BW en artikel 6:174 BW is de VvE aansprakelijk voor de door hem geleden schade, aldus de benadeelde eigenaar. De schade ten gevolge van de lekkages in 2010, 2011 en 2012 was gedeeltelijk aan hem vergoed door de verzekeraar van de VvE. De schade ten gevolge van de lekkages in 2013 was niet vergoed door de verzekeraar omdat deze schadevoorvallen door de VvE niet deugdelijk waren gemeld aan haar verzekeraar. Dit dient volgens de benadeelde eigenaar voor rekening en risico van de VvE te komen.

Aansprakelijkheid VvE
De rechter stelde vast dat de lekkages in het appartement van de eigenaar in 2010, 2011, 2012 en 2013 zijn veroorzaakt door een gebrek aan het dak. De feiten stonden niet ter discussie. Voorts stond vast dat de VvE verantwoordelijk was voor het beheer en het onderhoud van het dak. Uit de overgelegde stukken bleek genoegzaam dat de eigenaar de schadevoorvallen steeds tijdig had gemeld aan de VvE en dat hij steeds had aangedrongen op het nemen van maatregelen door de VvE, maar dat het dak pas in september 2014 deugdelijk was hersteld.
De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven. Deze werkzaamheden konden niet worden geacht als zaakwaarneming uitgevoerd te zijn.
Dat de eigenaar als lid van de VvE via een machtiging door de kantonrechter mogelijk een eerdere reparatie van het dak had kunnen bewerkstelligen, zoals de VvE betoogde, deed aan de aansprakelijkheid van de VvE niet af. Voor zover de VvE meende dat er om die reden sprake is van eigen schuld van de eigenaar of dat hij niet heeft voldaan aan zijn plicht de schade te beperken, verwierp de rechtbank dat betoog. De eigenaar had niet anders gehandeld dan in redelijkheid in deze situatie van hem had mogen worden verwacht.

Kosten blijven voor rekening van de eigenaar
De eigenaar had zelf de kozijnen aan de buitenzijde geschilderd. De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar onvoldoende had gesteld, waaruit zou volgen dat het buitenschilderwerk dermate noodzakelijk was dat langer uitstel niet kon worden gevergd. Artikel 5 van de splitsingsakte is daarom niet van toepassing. Dat de eigenaar ervoor heeft gekozen het buitenschilderwerk te laten verrichten zonder een daartoe strekkend besluit van de VvE uit te lokken, diende voor zijn rekening en risico te blijven. Van zaakwaarneming zal in de verhouding tussen een individuele eigenaar en een VvE in het kader van achterstallig onderhoud geen sprake zijn. Dat kan bijvoorbeeld anders zijn als bij een VvE van vier leden er drie op vakantie zijn en een gemeenschappelijke waterleiding springt, waardoor het complex zonder in te grijpen ernstig beschadigd zou worden. In een dergelijk geval is de ene eigenaar wel gerechtigd actie te ondernemen om verdere schade te voorkomen.

Het gebrek en de mogelijkheden van de huurder op basis van deze uitspraak
Als het appartement was verhuurd en de huurder had deze gebreken van de woning moeten ondergaan, dan had de huurder dus wel huurverlaging kunnen vorderen. Herstel door de verhuurder kan niet zonder meer worden afgedwongen. De huurverlaging is voor de huurder doorgaans de enige maatregel die kan worden ingesteld. Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat de eigenaar die zelf het initiatief van herstel ter hand neemt, hiertoe alleen gerechtigd is in het kader van zaakwaarneming. Bij normaal onderhoud is er geen sprake van zaakwaarneming. Als een afzonderlijk lid over de gemeenschappelijke delen op eigen houtje onder het mom van zaakwaarneming onderhoud uit zou gaan voeren, dan zou dit de beslissingsbevoegdheid van de VvE ernstig kunnen ondergraven. De rechtbank wijst daarom de claim ter zake van het uitgevoerde schilderwerk terecht af.

Op het moment dat de VVE besluit om het gebrek (voorlopig) niet te laten herstellen is de rol van de huurder min of meer uitgespeeld. De huurder kan immers niet optreden in de vergadering van eigenaren. De verhuurder/eigenaar dient op grond van artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 BW een beroep op vernietiging van het besluit te doen. Op grond van artikel 5:130 BW moet het besluit binnen een termijn van een maand worden vernietigd. Dit betreft een vervaltermijn. Na verstrijken van deze termijn is vernietiging niet meer mogelijk. De termijn vangt aan vanaf het moment dat de eigenaar/verhuurder van het besluit op de hoogte is gebracht, of van het besluit op de hoogte had kunnen zijn.
De huurder kan wel de verhuurder dwingen om deze stappen naar de VVE onder verbeuring van een dwangsom te dwingen om actie naar de VVE te ondernemen. Als de verhuurder wel actie naar de VVE onderneemt, maar de VVE vertraagt de zaak, dan zal de verhuurder weinig verweten kunnen worden.
Als de VVE echter niets doet en weigert een besluit te nemen, dan kan er van de verhuurder/eigenaar actie worden verlangd. Op grond van artikel 5:121 BW kan de eigenaar immers de kantonrechter verzoeken machtiging te verlenen die in de plaatst treedt van het besluit van de VVE. Deze weg is ook mogelijk als er binnen korte termijn door de VVE een besluit genomen moet worden en dit besluit wordt door de VVE niet genomen. Als er door de VVE een besluit wordt genomen om de werkzaamheden wel uit te voeren, doch slechts binnen bepaalde termijn, dan dient de eigenaar/verhuurder dit besluit op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen.
Mr. M.J.J. Nijenhof is van mening dat de verhuurder/eigenaar problemen aan gemeenschappelijke delen van het complex, die effect hebben op het overeengekomen huurgenot zo snel mogelijk door moet spelen naar de VVE en moet de VVE vergewissen van het effect van het gebrek voor zijn huurder.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch komt in haar arrest van 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2955) tot het oordeel dat een lekkage in de berging als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW gezien moest worden. Tussen partijen stond  als onweersproken vast dat als gevolg van de lekkage in de berging het water tot wel tien centimeter hoog is komen te staan en dat huurder daardoor de berging niet meer kon gebruiken voor het doel waarvoor de berging bestemd was, namelijk de opslag van spullen, en dus werd gestoord in zijn huurgenot. Verder stond vast dat de lekkage in de berging was veroorzaakt door een constructiefout in het gebouw, te weten gebreken aanwezig bij de aansluiting van het dek boven de parkeergarage met het opgaand werk. Tussen partijen stond niet in geschil dat de constructie van het gebouw de oorzaak van de lekkage in de berging was en dus een aanpassing van de constructie nodig was. De verhuurder had zich op het standpunt gesteld dat hier sprake was van een gebrek van in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW (feitelijke inbreuk huurgenot).

Het hof overwoog dat de huurder in beginsel zelf tegen die anderen zal moeten optreden, omdat een feitelijke stoornis door een derde, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW, niet kan worden aangemerkt als een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. In dit geval is de VvE de derde in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW.   De VvE voert op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en draagt de zorg voor het onderhoud daarvan, en de constructie van het gebouw op grond van artikel 17 lid 1 aanhef en onder a van het reglement heeft te gelden als een gemeenschappelijk gedeelte. Echter, indien de verhuurder in andere hoedanigheid dan als verhuurder invloed kan uitoefenen op de veroorzaker van de stoornis – hier de VvE die kennelijk niet of niet adequaat actie onderneemt om de oorzaak van de lekkage te laten verhelpen -, kan onder omstandigheden eveneens van hem worden gevergd dat hij zich inspant om aan de stoornis een einde te maken. Naar het oordeel van het hof is die situatie hier aan de orde.

Als eigenares van meerdere appartementen in het complex, waaronder het door huurder gehuurde appartement, is de verhuurder lid van de VvE en heeft de verhuurder in de vergadering van eigenaars stemrecht.  De verhuurder is afhankelijk van de medewerking van de vergadering (de andere appartementseigenaren) en/of het bestuur van de VvE. Op grond van artikel 23 van de reglementen mogen de eigenaars en gebruikers van de appartementen zonder toestemming van de vergadering van eigenaren geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de constructie ervan gewijzigd zou worden. Maar daar staat tegenover dat bij weigering van medewerking van de vergadering de verhuurder op grond van artikel 5:121 BW de kantonrechter een vervangende machtiging kan vragen voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Gesteld noch gebleken is echter dat de verhuurder als lid van de VvE überhaupt toestemming heeft gevraagd aan de VvE voor het verrichten van de herstelwerkzaamheden en/of het bestuur heeft gevraagd deze werkzaamheden te laten verrichten. Zij stelt slechts dat zij de lekkage in de bergingen en parkeergarage in 2013 kenbaar heeft gemaakt aan de VvE.

Dit sluit aan op de overwegingen die de Hoge Raad in het kader van de het optreden tegen overlast heeft gegeven (Noot 52 ). De Hoge Raad heeft ter onderbouwing hiervan het volgende ter overweging gegeven: de verhuurder die rechten tegenover derden (zijn huurders) heeft, maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept). Deze overlast bestaat dus niet door de overlast die door de buren wordt veroorzaakt ( artikel 7:204 lid 3 BW sluit juist feitelijke overlast als gebrek uit), maar bestaat uit het niet optreden door de verhuurder, die de overlast in stand houdt.

Nu de verhuurder aantoonbaar te weinig heeft gedaan om op te treden tegen het verminderd huurgenot dat  de huurder leed, werd de huurder in beginsel verantwoordelijk gehouden voor het gebrek aan het gehuurde. Het hof begrootte de schade van de huurder wegens het gebrek op 50% voor rekening van de huurder (artikel 6:101 BW)  omdat de huurder zaken die gevoelig zijn voor vocht in de berging heeft opgeslagen.