Tijdstip van instellen van vordering tot huurprijsaanpassing

Artikel 7:303 lid 1 sub a BW stelt dat de huurprijs kan worden aangepast “indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur”. Dit moet niet zo letterlijk worden genomen dat de vordering pas kan worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur. De wetgever is van mening dat een van de partijen er ook belang bij kan hebben om de vordering zo snel mogelijk na mislukte onderhandelingen te kunnen indienen om daarmee zo snel mogelijk na het ingaan van de nieuwe huurperiode een uitspraak te hebben. De nieuwe huurprijs kan dan pas ingaan bij aanvang van de nieuwe periode, dus na het instellen van de vordering (Kamerstukken II, 26 932, nr. 5, p. 14, met betrekking tijdstip verzoek artikel 7:304 BW).

De wetgever heeft er kennelijk geen rekening mee gehouden dat de in dit artikel vermelde referentieperiode, waarover de huurprijs berekend moet worden, door deze interpretatie verschoven dreigt te worden. Op deze referentieperiode en de betekenis van deze referentieperiode wordt in dit stuk verder ingegaan.

3. Huurprijswijziging na verlenging voor onbepaalde duur

De huurovereenkomst die na verloop van een huurperiode van tien jaar voor onbepaalde tijd is verlengd, kan op grond van artikel 7:303 lid 1 sub b BW telkens na vijf jaar worden gewijzigd als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De periode van vijf jaar vangt aan vanaf het tijdstip met ingang waarvan de huurprijs door partijen het laatst is gewijzigd of een wijzigingsprocedure formeel wordt ingeleid, of een wijziging van de huurprijs wordt afgedwongen. Voor een antwoord op de vraag of de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse moet een objectieve maatstaf in acht worden genomen. De oorspronkelijke overeengekomen huurprijs speelt hierbij geen rol. Dit betekent dat de huurder, die naar objectieve maatstaven aantoonbaar te veel huur heeft betaald gedurende de eerste overeengekomen periode, geen rechten toekomt om deze te veel betaalde huur terug te vorderen. Het objectieve aspect in deze redenering is gelegen in het feit dat de huurprijs bij voortzetting van de huurovereenkomst niet is gebaseerd op de tussen partijen gesloten overeenkomst, maar daarentegen wordt gebaseerd op de gemiddelde huurprijs van de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, met noot P.A. Stein (Aarhof).

De overeenkomst die van meet af aan is gesloten voor onbepaalde tijd geldt voor vijf jaar (plus vijf jaar). Dit is vastgesteld op grond van artikel 7:292 lid 1 BW. Deze overeenkomst valt wat betreft de aanpassing van de huurprijs onder de regel van artikel 7:303 lid 1 onder b BW. Los van de perikelen omtrent de huurprijs wordt deze overeenkomst op grond van artikel 7:292 lid 2 BW van rechtswege verlengd voor een periode van nog eens vijf jaar. Na het verstrijken van een huurperiode van totaal 10 jaren kan de huurprijs opnieuw worden aangepast op grond van artikel 7:303 lid 1 onder b BW. Er geldt geen mogelijkheid van aanpassing van de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 1 onder a BW, omdat er niet sprake is van het verstrijken van een overeengekomen huurperiode. Als de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 1 onder b BW wordt aangepast, dan wordt bij bepaling van de huurprijs geen rekening gehouden met omstandigheden waarmee partijen bij totstandkoming van de overeenkomst rekening hebben gehouden.

2E. Onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging

In de vorige onderdelen heb ik het verschil tussen de contractueel overeengekomen verlenging en de wettelijke verlenging uitgelegd. Voor de contractuele verlenging geldt de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW. Dit is onbetwist voor zover partijen tijdens looptijd van een huurperiode een nieuwe huurprijs met een nieuwe huurperiode overeen komen.

In de literatuur bestaat onenigheid over de vraag welke regeling van toepassing is op overeengekomen (contractuele) verlengingsbedingen bij aanvang van de huurovereenkomst. Een antwoord op deze vraag is van belang, omdat een wijziging van de huurprijs kan plaatsvinden na afloop van de overeengekomen duur als een dergelijk beding onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW valt. Als een contractueel beding onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW valt, dan is wijziging van de huurprijs mogelijk vanaf een periode van vijf jaar vanaf het moment dat de laatste wijziging plaats heeft gevonden. Concreet betekent dit dat een huurprijswijziging na het tiende jaar mogelijk is als de wijziging in jaar 8 (in de verlengingstermijn van vijf jaar) is gerealiseerd als artikel 7:303 lid 1 sub a BW van toepassing is. Als artikel 7:303 lid 1 sub b BW van toepassing is, dan is een wijziging van de huurprijs bij een wijziging in jaar acht mogelijk na jaar dertien.

Als een contractuele verlenging is overeengekomen gedurende een lopende huurperiode, waarbij tevens een wijziging van de huurprijs is overeengekomen, dan geldt deze gewijzigde huurprijs gedurende deze overeengekomen periode. Als deze contractuele tweede periode voor bijvoorbeeld tien jaar geldt, dan geldt de overeengekomen huurprijs voor deze periode. Na deze periode kan de huurprijs weer worden aangepast ten behoeve van de volgende periode. Als er niet sprake is van een overeengekomen periode voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld de verlenging ex artikel 7:300 lid 1 BW na een huurperiode van tien jaar), dan geldt de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW (wettelijke verlengingen, verlenging ex artikel 7:301 lid 2 BW, etc.). Deze regeling houdt in dat de huurprijs telkens kan worden aangepast als er tenminste vijf jaar zijn verstreken na het moment dat de laatste wijziging plaats heeft gevonden.

Er bestaat – voor zover hier van belang – een verschil  van opvatting in de literatuur over toepasselijkheid van artikel 7:303 lid 1 sub a BW voor wat betreft de bij aanvang van de overeenkomst overeengekomen verlengingsbedingen. Bepaalde schrijvers (Evers) achten artikel 7:303 lid 1 sub a BW van toepassing bij zowel contractueel overeengekomen bedingen als wettelijke huurperioden. Andere schrijvers (Nijsten, Kerpestein), achten de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW van toepassing op contractuele verlengingsbedingen, waarbij alleen een huurperiode en niet een huurprijs is overeengekomen.

Nijsten (TvHB van 1 januari/februari 2018 “De termijnen uit art. 7:303 lid 1 BW. Complex of eenvoudig?”) is van mening dat de contractuele termijn waarbij geen huurprijs is overeengekomen worden geregeld door artikel 7:303 lid 1 sub b BW. Nijsten is van mening dat artikel 7:303 lid 1 sub a BW alleen betrekking heeft op de eerste oorspronkelijke periode en dat de contractuele verlengingsbedingen worden geregeld door artikel 7:303 lid 1 sub b BW. Hij baseert zijn standpunt onder meer op een arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB5923). In dit arrest kwam inderdaad een huurverhoging ter sprake. Deze verhoging had nog onder het oude recht had plaatsgevonden. Er was ook sprake van contractuele verlengingsbedingen.  Op 1 april 1996 was de nieuwe huurprijs vastgesteld. Op 1 juni 1998 is een wijziging van de huurprijs verzocht. Er was ook sprake geweest van wijziging van het gehuurde. De Hoge Raad was van oordeel dat de huurprijs niet kon worden aangepast binnen vijf jaar na wijziging van de huurprijs. De Hoge Raad  formuleerde dit als volgt: “De omstandigheid dat de huurprijs in het onderhavige geval met ingang van 1 april 1996 slechts tussentijds is aangepast in verband met het terrasgebruik en de bestemmingswijziging van de bovenwoning, en voor het overige niet is gewijzigd, neemt niet weg dat partijen een nadere huurprijs zijn overeengekomen die meebrengt dat er geen plaats meer is voor rechterlijke vaststelling dan na verloop van vijf jaren sedert de aanvang van de periode waarvoor partijen de aangepaste huurprijs hebben vastgesteld”. De Hoge Raad was dus van oordeel dat hier sprake was van een situatie die viel onder de regeling van het oude artikel 7A:1632a lid 1, onder b BW. deze regeling komt overeen met de regeling die nu in artikel 7:303 lid 1 sub b BW staat vermeld.

Ik zie evenwel in het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB5923) en in de conclusie van Huydecoper van 1 februari 2008 ( ECLI:NL:PHR:2008:BB5923) niet een redenering specifiek gericht op de vraag of hier sprake was van huurprijswijziging die alleen van toepassing is binnen de contractueel overeengekomen periode. Er wordt zonder verder motivatie aangenomen dat hier sprake is van een overeenkomst op basis van het huidige artikel 7:303 lid 1 sub b BW.  Als er sprake is van een overeenkomst, die onder deze laatstgenoemde regeling valt, dan is de uitkomst van het arrest wel te volgen. Ik vraag mij echter af of dit zo is.

Een contractueel overeengekomen termijn van verlenging van de overeenkomst is gedurende de periode van verlenging een overeenkomst voor bepaalde tijd. Zo wordt ook een verlengingsbeding bij kantoorruimte ook als een overeenkomst voor bepaalde tijd beschouwd, waarvoor geen opzegging noodzakelijk is ingevolge artikel 7:228 lid 1 BW als er geen opzegging is overeengekomen.  Volgens  deze redenering zou de overeenkomst contractuele verlenging ook als een overeenkomst voor bepaalde tijd hebben te gelden. Het is onbetwist dat de eerste overeengekomen termijn onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW valt. Ik kan mij dan ook wel vinden in de redenering van Asser  (zie het onderdeel “Uitgangspunten van de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs” in dit hoofdstuk)  dat onder laatstgenoemde regeling de contractueel overeengekomen perioden vallen. Dat lijkt mij gezien de redactie van artikel 7:303 lid 1 sub a BW (de overeengekomen duur) een logische redenering. Nijsten wil onder deze bepaling alleen de eerst overeengekomen periode laten vallen. Deze eerste periode hoeft niet eens te zijn overeengekomen, omdat er ook een periode van vijf jaar op grond van de wet kan worden toegewezen. Het is daarom meer voor de hand liggend dat de perioden die wél uitdrukkelijk zijn overeengekomen en die ook als een overeenkomst voor bepaalde tijd aangemerkt kunnen worden hieronder vallen. Stein merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 1996 (HR 23 februari 1996, NJ 1996/432 met noot van mr. P.A. Stein) op dat de mogelijkheid van wijziging van de huurprijs gedurende deze verlengingsperiode en/of een contractueel beding  naar het beginsel van contractsvrijheid als vermeld in  het huidige  artikel 7:303 lid 1 sub a BW verwijst.  Al met al zie ik toch ook argumenten om de huurprijswijziging binnen een contractuele verlengingstermijn onder artikel 7:303 lid 1 sub a BW te laten vallen, zodat na verstrijken van de contractuele termijn een nieuwe wijziging mogelijk is.

Daarnaast heeft de Hoge Raad  al wel aangegeven dat er ook nog een ander verschil kan bestaan als er sprake is van een verlenging van de huurovereenkomst op grond van de wet of een verlenging op grond van de huurovereenkomst (in de huurovereenkomst wordt dan bijvoorbeeld een huurperiode van vijf + telkens vijf opvolgende jaren afgesproken). Is het laatste het geval dan is het mogelijk dat van de objectieve maatstaf die bij de berekening van de huurprijs toegepast moet worden wordt afgeweken door op de uitkomst van de toepassing daarvan een correctie toe te passen op grond van ‘de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene’. Noot 116 Ook als door partijen de bijzondere geschiktheid van het gehuurde voor het gebruik er van dus in de oorspronkelijke huurprijs was verdisconteerd, dan nog kan de rechter in het geval van een contractuele verlenging toch aan die factor betekenis toekennen, nadat hij eerst de naar objectieve maatstaf vastgestelde huurprijs heeft benoemd.

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 6 september 1996 bevestigd dat er een verschil is tussen een huurovereenkomst die door de wet is verlengd, of op grond van de huurovereenkomst is voortgezet. Bij de laatstgenoemde wijze van verlenging kan er rekening worden gehouden dat het verhuurde bijzonder geschikt is om het beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, hetgeen een factor kan zijn die op de huurwaarde van invloed is. Noot 118 Bij een verlenging op grond van de wet is die mogelijkheid er niet. De overeenkomst die met een beding van een huurperiode van vijf plus vijf jaar is gesloten wordt echter vaak als een weerslag van de wettelijke regeling gezien. Partijen zijn zich vaak niet bewust dat dit een contractuele verlenging betreft en dus reden kan zijn om van de objectieve maatstaf af te wijken.

Zo zou de huurprijs van een huurpand dat oorspronkelijk voor 60 m² is verhuurd, maar gemakkelijk (met eenvoudige middelen) uitgebreid kan worden naar 160 m² (bijvoorbeeld door een binnenplaats te overdekken) gecorrigeerd kunnen worden in het kader van deze bijzondere geschiktheid in het voordeel van de verhuurder. Volgens de Hoge Raad kan dan in het kader van een contractuele verlenging hier rekening mee worden gehouden.

Voor zover bekend is er geen rechtspraak waarin van de objectieve maatstaf wordt afgeweken. De praktische betekenis van het door de Hoge Raad gemaakte onderscheid is niet groot.

2D. Contractuele beding over benoeming deskundigen

Een contractueel beding waarin partijen zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs door deskundigen zal worden vastgesteld is geldig. Partijen mogen de overeengekomen huurprijs ook afhankelijk laten stellen van andere criteria dan in de wet (artikel 7:303 BW) genoemd. Partijen kunnen de huurprijs afhankelijk laten stellen van omzet, winst, etc. Dit sluit niet uit dat partijen de rechter op grond van de wettelijke regeling niet mogen vragen in plaats van de contractuele regeling de wettelijke procedure te volgen. Een dergelijke situatie wordt dan beoordeeld op grond van hetgeen boven is gesteld over een gewijzigde huurprijs die op grond van afspraken bij aanvang van de huurovereenkomst kan worden gewijzigd.Noot 114 De rechtbank te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar vonnis van 19 oktober 2012 ( LJN: BY1179, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 850865 ) beslist dat een contractueel overeengekomen bepaling over benoeming van een deskundige na een beroep door de huurder op vernietiging van deze bepaling in strijd is met de semi-dwingend rechtelijke regeling als genoemd in artikel 7:291 lid 1 BW en daarom buiten toepassing diende te blijven. Volgens dit artikel mag van deze afdeling niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het hof vond deze bewuste regeling in het nadeel van de huurder. Het hof vond deze afspraak zoals tussen partijen overeengekomen vooral in het nadeel van de huurder omdat dit artikel uitsloot dat partijen slechts één deskundige benoemen. Voorts bepaalde dit artikel dat de huurder een deskundige benoemt en dat de verhuurder een deskundige benoemt, waarna deze deskundigen gezamenlijk een derde deskundige benoemen. Dat betrof derhalve geen gezamenlijke benoeming van de deskundige(n) door de huurder en de verhuurder. Verder was deze regeling op grond van de verdeling van de kosten in het nadeel van de huurder. De contractuele regeling verplichte de huurder immers ten minste de kosten van de door hem benoemde deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige te dragen (in plaats van de helft van de kosten van één deskundige).

Het hof heeft zich echter niet gebogen over de vraag of de huurder zich nog wel op vernietiging van de overeengekomen bepalingen kon beroepen.

In hoger beroep voor het gerechtshof te ‘s-Gravenhage werd op 19 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1995) een procedure gevoerd waarin de vraag ter beoordeling werd voorgelegd of een beding in de algemene voorwaarden (versie 28 januari 1994) van toepassing was en de regeling van artikel 7:303 BW en artikel 7:304 BW op grond van de algemene voorwaarden terzijde kon worden gezet. Deze regeling als verwoord in de algemene voorwaarden luidde als volgt: “Indien een partij bij het vervallen/ontbreken van een dwingendrechtelijke regeling daaromtrent gebruik wil maken van de bevoegdheid om wijziging van de huurprijs aan de markthuurwaarde te verlangen, dan stelt hij de andere partij daarvan [….] in kennis […].” “Hierna volgt een bindend adviesregeling, een en ander zoals geciteerd in de bestreden beschikking in rechtsoverweging 2d (hierna: de bindend adviesregeling)”.

De kantonrechter had op verzoek van de huurder een deskundige benoemd om een advies uit te brengen omtrent de huurprijs van de winkelruimte vanaf de dag waarop het verzoek was ingediend.
De verhuurder nam hier geen genoegen mee. In hoger beroep stelde de verhuurder dat de bindend adviesregeling van artikel 4.2 algemene bepalingen exclusief van toepassing is (met uitsluiting van de wettelijke regeling van boek 7, artikelen 303 en 304 BW). De ongewijzigde handhaving van artikel 4.2 algemene bepalingen zou moeten gezien worden als het product van onderhandelingen tussen partijen, gelet op de afwijkende bepalingen die toen zijn overeengekomen. Volgens de verhuurder moet onder deze omstandigheden worden aangenomen dat partijen de letterlijke taalkundige betekenis van artikel 4.2 algemene bepalingen voor ogen hebben gehad. Blijkens de tekst van artikel 4.2 algemene bepalingen is naar de mening van de verhuurder de bindende adviesregeling van toepassing, indien een dwingendrechtelijke regeling is vervallen of geheel ontbreekt.

Het hof kon zich niet vinden in het standpunt van de verhuurder. Volgens het hof staat voorop dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in 2000 het oude huurrecht van boek 7A BW gold, waarbij – voor zover thans van belang – een met de huidige artikelen 7:303 en 7:304 BW overeenkomstige regeling voor huurprijswijziging bestond. In afwijking van het oude recht heeft de regeling nu niet meer voor alle partijen een dwingendrechtelijk karakter. Alleen de huurder kan hierop een beroep doen, de verhuurder niet. Dit blijkt uit de eerder besproken huidige redactie van artikel 7:291 BW, waarin staat: “Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken”. Dit lag dus anders in het recht dat vóór 2003 van toepassing was. Van de wettelijke regeling kon dus niet door partijen – ook niet in het voordeel van de huurder – worden afgeweken wegens het dwingendrechtelijke karakter van deze bepaling.

Volgens het hof bevat het huidige huurrecht nog steeds ‘een dwingendrechtelijke regeling’ tot wijziging van de huurprijs, zodat reeds hierom de grondslag aan het verweer van de verhuurder is ontvallen. De omstandigheid dat de regeling niet voor beide partijen dwingendrechtelijk van aard is, maakt volgens het hof deze uitleg niet anders.

Steun hiervoor wordt volgens het hof mede gevonden in de wetsgeschiedenis, waarin de dwingende aard van de regeling van artikel 7:291 BW expliciet wordt genoemd. Verwezen wordt naar de hierna geciteerde passage in de memorie van toelichting: (MvT TK 26 932, nummer 3, p. 1) “De voorgestelde regeling brengt geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht. Zowel het thans bestaande toepassingsgebied als de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming op dit gebied zijn gehandhaafd. Hetzelfde geldt voor de regeling van de vaststelling van de huurprijzen. Het onderhavige wetsvoorstel heeft dan ook een andere strekking dan het inmiddels ingetrokken wetsvoorstel tot wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet (Kamerstukken II 1994-95, 24 150, nrs. 1-13) had.
In dit verband werd verder nog gewezen op de uitleg in 2.3 van de handleiding bij de algemene voorwaarden, inhoudende: “[…] voorziet de wet in de mogelijkheid om bij de kantonrechter een huurprijsaanpassing te bewerkstelligen als de huurprijs niet meer overeenkomt met de markthuur ter plaatse.[….] Omdat het er echter naar uitziet dat de wettelijke regeling ter zake van markthuurprijsaanpassingen komt te vervallen, is in 4.4 van de huurovereenkomst en in 4.2 van de algemene bepalingen voorzien in een vervangende regeling”. Ook hierin wordt uitgegaan van een vervangende regeling in de situatie dat de wettelijke regeling zou wegvallen.
In de handleiding behorende bij de algemene voorwaarden werd verwezen naar aanpassing van de markthuur door de kantonrechter. Het begrip ‘markthuurwaarde’/‘markthuurprijs’ werd destijds als een verzamelbegrip werd gebruikt, waarmee (mede) werd gedoeld op het criterium van het toenmalige artikel 7A:1632a BW (thans artikel 7:303 BW). De (enkele) verwijzing naar ‘markthuurwaarde’ in de algemene bepalingen vormt onder deze omstandigheden, gelet op het tijdgewricht waarin deze algemene bepalingen tot stand kwamen en in dit geval zijn toegepast, dan ook geen aanwijzing dat met het gebruik van dit begrip door partijen een andere maatstaf dan de wettelijke werd beoogd.

Het hof was daarom van oordeel dat de huurder terecht ontvankelijk werd verklaard in haar verzoek en dat de deskundige de maatstaf van artikel 7:303 BW dient te hanteren.

In deze procedures werd geen beroep gedaan op de verjaring van het actieve recht om zich op vernietiging van een bepaling op grond van artikel 3:52 BW te beroepen. Ik vind de opmerking van het hof dat de omstandigheid dat de regeling niet voor beide partijen dwingendrechtelijk van aard is, de uitleg niet anders maakt niet begrijpelijk. Ik ga er van uit dat het hof hier heeft bedoeld de contractuele regeling alleen van toepassing te laten verklaren als een (semi)dwingende regeling zou ontbreken. Een dergelijke wettelijke regeling ontbreekt echter niet, zodat partijen uiteindelijk terug dienen te vallen op deze wettelijke regeling. Op grond van het feit dat de regeling van artikel 7:303 BW semi-dwingend recht bevat zal de regeling binnen een periode van drie jaar komen te vervallen nadat het recht tot vernietiging van een bepaalde bepaling aan de huurder ‘ten dienste is komen te staan’. Ik ga hier onderstaand nader op in.

2C3. Overeengekomen huurprijs na uitoefening van een optierecht

Voor ingrijpen door de rechter is evenmin plaats als de huurprijs tussen partijen is overeen gekomen na uitoefening van een optie tot verlenging van de huur door de huurder. Ook hier gaat de rechtspraak er van uit dat het op de weg van partijen ligt om een nadere huurprijs overeen te komen. Als partijen dan een nadere huurprijs zijn overeengekomen, dan kan de huurder zich na die afspraken niet tot de rechter wenden om die gemaakte afspraken aan te tasten. De Hoge Raad heeft dit beslist in haar uitspraak van 23 februari 1996. Allereerst bevestigt de Hoge Raad dat de huurder de rechter in kan schakelen als er afspraken over de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst zijn gemaakt. Noot 112

2C2. Overeengekomen huurprijs na de eerste huurperiode

Als partijen na het verstrijken van de eerste periode een huurprijs zijn overeengekomen, dan is er geen plaats meer voor rechterlijk ingrijpen als een van de partijen zich niet kan vinden in de huurprijs die voor de tweede huurperiode tussen partijen is overeen gekomen. Dit vloeit voort uit de partijautonomie, zoals die door de wet tot uitgangspunt is genomen. In de uitspraak van de Hoge Raad van 22 oktober 1993 wordt dit bevestigd.

2C1. Partijen komen in de huurovereenkomst een huurprijs voor de tweede periode overeen

Als partijen in de huurovereenkomst hebben vastgelegd welke huurprijs voor de tweede huurperiode zal gelden, dan ontneemt dit in ieder geval de huurder op grond van artikel 7:291 BW niet het recht om op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW een vordering tot vaststelling van de huurprijs in te stellen. Als de huurprijs in het nadeel van de huurder is vastgesteld, dan komt de semi-dwingendrechtelijke regel van 7:291 BW de huurder te hulp. Als de overeengekomen huurprijs ten nadele van de verhuurder is overeengekomen, dan lijkt de verhuurder daar op basis van de huidige wetgeving weinig tegen te kunnen doen. De wetgever heeft immers partijautonomie bij de bepaling van de afspraken voorop gezet, waarbij de huurder wordt beschermd, als deze afspraken in zijn nadeel luiden. Noot 110 Zie ook HR 13 oktober 1989, NJ 1990, 494, m.nt. P.A. Stein (Gamba/Mespan I). In deze uitspraak wordt een uitspraak van de rechtbank bestreden, die de mogelijkheid openhield om bezwaar tegen een tussen partijen overeengekomen huurprijs (ten behoeve van de verlenging) bij aanvang van de huurovereenkomst te maken. De Hoge Raad overwoog: “deze stelling faalt, omdat – zoals in de aanhef van het eerste lid van art. 1632a BW (voorganger van het huidige artikel 7:303 BW, Huurgeschil.nl) met zoveel woorden tot uitdrukking is gebracht en wordt bevestigd door de wetsgeschiedenis, aangehaald in de conclusie van het OM onder 2.13, 2.15 en 2.23-2.25 pp. niet bij overeenkomst de mogelijkheid van huurprijsvaststelling overeenkomstig dat artikel kunnen uitsluiten”.

De uitspraak in laatstgenoemde noot komt uit de tijd dat in de wet de zinsnede “ongeacht enig anders luidend beding” was opgenomen. Deze zinsnede is in de huidige wet komen te vervallen, waardoor de huurder slechts bij aanvang van de huur voor hem nadelige bepaling in het huurcontract kan bestrijden.

Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Uitgangspunten van de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs

De huurprijs komt tot stand door de vrije beslissing van partijen. In beginsel geldt er dus volledige contractsvrijheid ten aanzien van wat partijen over de huurprijs onderling zijn overeengekomen. Dit betekent dat partijen de huurprijs op een door hen gewenste wijze kunnen samenstellen. Te denken valt aan een huurovereenkomst op basis van omzetcijfers. Bij het ter beschikking stellen van een tankstation door een eigenaar aan een exploitant van dit station, kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een huurovereenkomst als tussen partijen wordt overeengekomen dat door de eigenaar benzine wordt geleverd en door de exploitant deze benzine wordt verkocht. Als tussen partijen vervolgens een gegarandeerd inkomen van de exploitant wordt overeengekomen en de overige opbrengst na aftrek van kosten aan de eigenaar toekomt, kan dit als een tegenprestatie voor het terbeschikkingstellen van bedrijfsruimte worden gezien (HR 10 november 1989, NJ 1990/273). Op grond van artikel 7:303 BW kan de huurprijs van bedrijfsruimte na verloop van een bepaalde periode worden gewijzigd.

Als de huurder de verhuurder in een procedure betrekt mag de huurder uitgaan van de partij die op het huurcontract staat vermeld. Mocht de eigendom van het gehuurde tussentijds zijn overgedragen naar een andere eigenaar, dan wordt de huurder niet geacht hier zelf onderzoek naar te doen door het kadaster te raadplegen. De huurder kan immers niet de specifieke verhoudingen die tussen eigenaren rust uit het kadaster halen. Uit het kadaster kan bijvoorbeeld niet de economisch eigendom worden gehaald. De overdracht van de eigendom van het gehuurde door vererving wordt ook niet in het kadaster opgenomen als de erfgenamen die niet laten registeren. De huurder mag daarom uitgaan van degene die als verhuurder op het huurcontract staat vermeld. De huurder mag bijvoorbeeld voorts ook degene als verhuurder aanmerken die na mededeling van de verkoop van het gehuurde als nieuwe eigenaar aangemerkt wordt. De rechten en verplichtingen gaan dan ex artikel 7:226 BW over op de nieuwe eigenaar.

De mogelijkheid van wijziging van de huurprijs is aan bepaalde regels gebonden. Bij wijziging van de huurprijs wordt niet uitgegaan van de markthuur, maar wordt uitgegaan van de huurwaarde van artikel 7:303 BW. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wettelijke criteria teneinde de huurprijs vast te stellen. Ook wordt ingegaan waarmee rekening gehouden moet worden om de huurwaarde te bepalen. Er moet bij toepassing van deze regels met betrekking tot wijziging van de huurprijs steeds worden bedacht dat van deze regels niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken.
Bij aanvang van de huurovereenkomst gaan partijen al dan niet bewust uit van “verhuurbare oppervlakte”. Als er een aanduiding van de oppervlakte in het huurcontract staat opgenomen, dan is dit doorgaans een aanduiding van de verhuurbare oppervlakte. Voor bepaling van de huurprijs moet onderscheid worden gemaakt tussen “winkeloppervlakte” en “overige oppervlakte”. In dit hoofdstuk wordt op dit verschil in oppervlakteaanduiding voor bepaling van de huurprijs nader ingegaan.

Wijziging van de huurprijs kan op verzoek van zowel de huurder als de verhuurder op de volgende momenten plaatsvinden:

  • Als de verstreken huurperiode zich binnen de eerste afgesproken (overeengekomen) huurperiode bevindt, dan is wijziging van de huurprijs in principe niet mogelijk (1);
  • de huurprijs kan bij een contractueel afgesproken verlengingsbeding op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW eenmaal worden gewijzigd tegen beëindiging van de bepaalde periode, of op een later moment in de opvolgende periode (2);
  • de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd loopt, of voor bepaalde tijd wordt voortgezet, maar waarbij partijen geen bepaalde tijd zijn overeengekomen (denk aan de verlenging ex artikel 7:301 lid 2 BW, of aan de wettelijke verlenging ex artikel 7:292 lid 1 BW, of de overeenkomst van meer dan twee jaar en minder dan vijf jaar) kan artikel 7:303 lid 1 sub b  BW telkens vijf jaar na de laatste huurprijswijziging worden gewijzigd als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse  (3).

Er bestaat een verschil tussen de positie van partijen als er sprake is van een huurovereenkomst, waarin een contractueel verlengingsbeding is opgenomen om de huurperiode met een bepaalde periode te verlengen (zoals genoemd onder 2) en de overeenkomsten waarin partijen geen verlengingsbeding zijn overeengekomen (zoals genoemd onder 3). Mr. G.J.J. Nijsten geeft in zijn artikel “de termijnen uit art. 7:303 lid 1 BW. Complex of eenvoudig?”  in de TvHB van 1 januari/februari 2018 een uiteenzetting van de standpunten van verschillende schrijvers. Sommige schrijvers zijn van mening dat onder de overeengekomen duur als genoemd in artikel 7:303 lid 1 sub a BW zowel de wettelijke verlenging als de contractuele verlenging valt (Evers en Kerpestein). Andere schrijvers zijn van mening dat onder deze overeengekomen duur alleen de contractuele overeengekomen perioden vallen (Asser nr. 686). Dit onderscheid is van belang. Als een bepaalde huurperiode onder artikel 7:303 lid 1 sub a BW valt, dan kan aanpassing van de huurprijs in beginsel plaatsvinden na het verstrijken van deze huurperiode. Stel dat partijen een contractuele verlengingstermijn van 10 jaar afspreken onder vermelding van een nieuwe huurprijs, dan kan de huurprijs pas na verloop van deze tien jaar worden gewijzigd. Als de overeenkomst valt onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW en de tweede wettelijke huurperiode van vijf jaar is in gegaan, dan zou bij aanpassing van deze huurprijs in jaar zeven, deze huurprijs pas weer aangepast kunnen worden in jaar twaalf, dus vijf jaar nadat de nieuwe huurprijsaanpassing is bewerkstelligd. Het is dus van belang te weten onder welke regeling de huurovereenkomst valt voor beantwoording van de vraag wanneer wijziging van de huurprijs mogelijk is.

Nijsten is van mening dat onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW de eerste huurperiode valt en het tijdens de looptijd van de overeenkomst overeengekomen verlengingsbeding.  Tevens valt volgens Nijsten onder deze regeling de huurovereenkomst die op grond van artikel 7:301 lid 1 BW voor maximaal 2 jaar is gesloten. Een huurperiode van 3 jaar die op grond van artikel 7:301 lid 2 BW is omgezet naar een periode van vijf jaar is geen overeengekomen periode als bedoeld in artikel 7:303 lid 1 sub a BW, maar valt onder de andere gevallen als genoemd in artikel 7:303 lid 1 sub b BW. Volgens Nijsten valt onder artikel 7:303 lid 1 sub a BW niet het contractuele verlengingsbeding dat vaak in een huurovereenkomst is opgenomen. Dat contractuele verlengingsbeding valt volgens hem onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW.  Ik bespreek deze regeling verder in het onderdeel “2E. Onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging” van dit hoofdstuk.

Voor uitleg over de verschillende huurperioden waarbinnen de huurovereenkomst zich kan bevinden, zie het hoofdstuk: “De huurperiode met betrekking tot de verhuur van bedrijfsruimte”.

Wijziging van de grond van opzegging

In de opzegging moeten de redenen worden vermeld waarop de verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 BW wenst te beëindigen. Een opzegging die deze gronden niet bevat heeft op grond van artikel 7:273 BW geen effect. Alleen de opzeggingsgronden die in de opzeggingsbrief staan vermeld kunnen als basis dienen voor de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wijziging of aanvulling van deze gronden is in beginsel gedurende de procedure niet mogelijk.

Deze eis over de vermelding van de opzeggingsgronden kan echter enigszins worden genuanceerd. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 1 november 1992 beslist Noot 33 dat de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet het onderwerp van de procedure behoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Dit onderwerp wordt uitgebreid behandeld in het hoofdstuk De Huuropzegging bedrijfsruimte onder “De formele eisen aan de opzegging” en “De opzegging door de verhuurder moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden”.

De uitspraak van de Rechtbank Almelo, locatie Enschede, van 28 augustus 2012 LJN: BX8336, Rechtbank Almelo, 396325 CV EXPL 12-335 lijkt daarom niet juist. De rechter had de vordering van de verhuurder afgewezen. In deze zaak was de huurovereenkomst van een woning opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Het woningblok waartoe de woning van de huurder behoort wenst de verhuurder te slopen opdat ter plaatse een tijdelijke parkeerplaats kan worden gerealiseerd. Dit was volgens de verhuurder nodig wegens de vernieuwing van een winkelcentrum. De rechter was van mening dat er sprake kan zijn van een opzegging wegens dringend eigen gebruik indien daaraan primair en grotendeels sociale en beleidsmatige motieven ten grondslag liggen. Bij die motieven kan inderdaad worden gedacht aan het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waarin het gehuurde ligt. In de opzeggingsbrief worden deze motieven volgens de rechter echter in onvoldoende mate voor het voetlicht gebracht. Hiermee lijkt de rechter eraan voorbij te gaan dat de opzeggingsgrond wél gedurende de procedure aangevuld kan worden. De rechter heeft geconstateerd dat de opzegging dringend eigen gebruik als primaire opzeggingsgrond is aangevoerd. Het is mij daarom niet duidelijk of de verhuurder onvoldoende heeft aangevoerd om gedurende de procedure haar vordering te onderbouwen. Als de rechter heeft bedoeld dat in de opzeggingsbrief de uitgebreide motieven dienen te staan, die tot de opzegging hebben geleid, dan is dit een onjuist standpunt. Als de rechter heeft bedoeld dat de vordering tot huurbeëindiging in het kader van een dringende reden niet beëindigd kan worden omdat bij de beoordeling van de zaak nog niet duidelijk was of de bestemming van de grond waarop het gehuurde staat gewijzigd kon worden, dan is deze beslissing op zichzelf wel te begrijpen.