FAQ – Wijzigingen aan gehuurde woonruimte

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:51:42

Mag het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder worden gewijzigd?

De wet neemt als uitgangspunt dat de huurder het gehuurde gedurende de huurperiode zonder toestemming van de verhuurder niet mag wijzigen, tenzij er sprake is van veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

Voor welke wijzigingen is toestemming van de verhuurder voorafgaande aan de wijzigingen noodzakelijk?

Voor wijzigingen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden.

Wat kan de huurder doen als het verzoek tot wijziging van het gehuurde wordt afgewezen?

De huurder heeft het recht om in plaats van toestemming van de verhuurder een rechtelijke machtiging te verlangen. Een machtiging moet voorafgaande aan de werkzaamheden worden gegeven. Ook voor het verkrijgen van een machtiging is het van belang dat de verhuurder niet al eerder de wijzigingen heeft aangebracht.

Wat zijn zwaarwichtige bezwaren op grond waarvan toestemming kan stranden?

Als zwaarwichtig bezwaar kan onder meer worden gezien als de constructie van het gehuurde door de verandering instabiel wordt, of dat de constructie de verandering niet kan dragen.

Kan aan de machtiging een voorwaarde of last worden verbonden?

De rechter in het kader van het zwaarwichtig belang van de verhuurder daarom op grond van artikel 7:215 lid 5 BW bevoegd om aan zijn toestemming een voorwaarde of last te verbinden

Wat is de wachttermijn voor dagvaarding in het kader van machtiging?

De huurder wordt geacht de verhuurder eerst (schriftelijke) om toestemming te verzoeken, voordat hij tot dagvaarden overgaat. Alleen in het geval de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot waardedaling, moet de huurder vervolgens acht weken wachten, voordat hij tot dagvaarden kan overgaan

Wat zijn objectieve verbeteringen en welke consequenties heeft dit?

Uit de rechtspraak gewezen vóór de inwerkingtreding van het huidige artikel 7:215 BW valt af te leiden dat in het geval bij woonruimte een objectieve verbetering is aangebracht zonder voorafgaand toestemming aan de verhuurder te vragen, dit niet vaak leidt tot een verwijderingsplicht van de huurder. Het huidige recht lijkt niet geoorloofde veranderingen af te straffen. Als deze veranderingen een objectieve verbetering zijn lijkt het tegen de redelijkheid en billijkheid in te gaan als de huurder deze wijzigingen toch moet verwijderen. Dit geldt eens te meer als de huurder geen vergoeding voor zijn wijzigingen vraagt

Is het aanbrengen van een kleine verandering in de vorm van een schotelantenne aan de buitenzijde toegestaan?

Dit wordt veelal gezien als een eenvoudige verandering waar artikel 7:215 BW op doelt. Op grond van dit artikel kan de verhuurder de huurder verbieden deze wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen. Het contractuele verbod op het plaatsen van schotelantennes kan opzij worden gezet als er sprake is van strijd met het recht van vrije nieuwsgaring. Met de aanwezigheid van andere nieuwsbronnen zoals het Internet lijkt hij minder snel een beroep op gedaan te kunnen worden.

Moeten geoorloofde veranderingen ongedaan worden gemaakt?

Uit artikel 7:215 lid 1 BW volgt niet dat de geoorloofde veranderingen en toevoegingen, waarvoor geen toestemming van de verhuurder nodig is, weer ongedaan gemaakt moeten worden. De verhuurder kan dit wel als voorwaarden bij toestemming van het aanbrengen van een wijziging bedingen. De rechter kan ook deze voorwaarde opleggen, tenzij er sprake is van een objectieve verbetering.

Moet de verhuurder toestemming geven als gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt?

Ja, bij de verhuur van woonruimte kan een verhuurder worden verplicht de door de huurder aangebrachte wijzigingen te gedogen, indien de door de huurder gevraagde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden of het gehuurde niet in waarde doen dalen.

Kan het recht om aan de buitenzijde veranderingen aan te brengen worden beperkt?

Huurder en verhuurder kunnen over veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde van de regeling als verwoord in artikel 7:215 BW afwijken. Dit betekent dus concreet dat de verhuurder bepaalde wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan verbieden.

Wijziging algemene delen en VvE

Laatst bijgewerkt op 2021-01-21 om 15:20:45

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft op 16 april 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:752) arrest gewezen over wijziging van de buitenzijde van het gehuurde.

In het onderhavige geschil staat het volgende tussen partijen vast, zakelijk weergegeven en voor zover in dit hoger beroep van belang: De VvE heeft zeggenschap over een pand (hierna ook: het gebouw) dat bestaat uit 16 woonappartementen op de eerste en tweede verdieping (genummerd 1 tot en met 16) en een grote bedrijfsruimte op de begane grond (hierna ook: de bedrijfsruimte of nummer 17). De woonappartementen zijn als het ware in een U-vorm op de bedrijfsruimte gebouwd. Het gebouw is op 29 april 1997 gesplitst in bedoelde zeventien appartementen, zoals blijkt uit de daarvan opgemaakte splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening.

De eigenaar van de bedrijfsruimte verhuurt deze ruimte sinds 2003 aan een grote supermarktketen. Deze supermarkt heeft in 2013, met instemming van de verhuurder, een verbouwing uitgevoerd. Hierbij is onder meer de pui en bestickering van nummer 17 veranderd, terwijl er andere ventilatoren op het platte dak van de bedrijfsruimte zijn geplaatst.

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaars. De vergadering van eigenaars van 11 oktober 2013 heeft ingestemd met de inschakeling van haar rechtsbijstandverzekering in verband met de door de VvE ervaren problemen rond de verbouwing van de supermarkt. Er was voor plaatsing van de ventilatoren geen toestemming aan de VvE gevraagd. De VvE vorderde de supermarkt te veroordelen om de in september en oktober 2013 uitgevoerde wijzigingen aan het appartementsgebouw ongedaan te maken en het gebouw terug te brengen in de staat waarin het zich voor de verbouwingen bevond, op straffe van een dwangsom. De rechtbank wees de vordering tot verwijdering van de koelunits af. Andere wijzigingen moesten wel ongedaan gemaakt worden. In hoger beroep oordeelde het hof anders.

Het hof wees allereest erop dat artikel 9 Modelreglement 1992 onmiskenbaar de daken aanwijst als gemeenschappelijke delen, terwijl er geen objectieve aanknopingspunten zijn om in afwijking hiervan het dak boven de bedrijfsruimte niet gemeenschappelijk te achten. De omstandigheid dat het dak van nummer 17 alleen dient als dak van de winkel, vormt niet een zodanig aanknopingspunt. Het hof achtte onvoldoende weersproken, mede blijkend uit overgelegde foto’s, vast staan dat de supermarkt met instemming van de verhuurder in 2013 koelunits op het dak heeft geplaatst van een ander formaat dan de koelunits die al op het dak stonden. Dit is dus in beginsel in overeenstemming met artikel 7:215 BW. Nu er sprake is van een gemeenschappelijk dak was voor de plaatsing van de koelunits in 2013 toestemming van de VvE vereist. Het hof deelt niet de redenering van de rechtbank dat met deze plaatsing geen verandering aan het dak is aangebracht, omdat het geen verandering van het gemeenschappelijke dak zelf is.

Volgens het hof kan dit echter de VvE niet baten, nu de vordering van de VvE (zowel op de primaire grondslag van artikel 14 Modelreglement 1992 als de subsidiaire ‘hindergrondslag van ‘E’) niet deugdelijk is toegesneden op het redelijkerwijs door haar gewenste doel. De vordering van de VvE heeft immers als strekking om de verhuurder en de huurder te veroordelen de aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken en het appartementsgebouw terug te brengen in de staat waarin het zich vóór de verbouwing bevond. Deze vordering die feitelijk neerkomt op terugplaatsing van de oude koelunits wordt door het hof als een miskenning van de realiteit gezien (zie ook voormeld advies van de Welstandscommissie), aangezien de betreffende koeling van de (in 2013 verbouwde) bedrijfsruimte, zoals de VvE ook onderkent, noodzakelijk is. Hier komt bij dat de VvE tegenover de gemotiveerde betwisting door de huurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de nieuwe koelunits meer, althans beduidend meer, hinder veroorzaken dan de oude. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om van de huurder/verhuurder in deze procedure te verlangen de aangebrachte wijzigingen van de koelunits ongedaan te maken.

Dit arrest acht ik van belang, omdat de huurder door artikel 7:215 BW de indruk kan hebben juist te hebben gehandeld, terwijl hij door de regels betreffende het Modelreglement door de VvE terug kan worden gefloten als er sprake is van wijzigingen van gemeenschappelijke delen. In dit geval kon de VvE hier voor wat betreft de geplaatste koelunits niets aan doen, omdat de redelijkheid als genoemd in artikel 6:2 BW dit verhinderde.

 

Hoofdregel: zonder toestemming van de verhuurder is wijziging niet mogelijk

Laatst bijgewerkt op 2022-11-04 om 22:37:26

De wet neemt als uitgangspunt dat de huurder het gehuurde gedurende de huurperiode niet mag wijzigen, tenzij er sprake is van veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het wegbreken van muurtjes, het aanbrengen van steenstrips aan de muur, het aanbrengen van schrootjes aan het plafond, het plaatsen van een keuken, een cv-installatie, etc. zijn allemaal zaken waarvoor de huurder toestemming van de verhuurder nodig heeft. Dit geldt ook voor wijzigingen in de tuin. Als de huurder een boom wenst te verwijderen die bij aanvang van de huurovereenkomst al in de tuin stond, dan maakt die boom onderdeel uit van het gehuurde. Naast het feit dat de verhuurder kan hebben bedongen dat het niet is toegestaan wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen, zonder toestemming van de verhuurder (waaronder ook de wijzigingen ex artikel 7:215 lid 1 BW), betreft het verwijderen van een boom niet een wijziging van ondergeschikte betekenis. Als de huurder een boom wenst te verwijderen dan zal de huurder een kapvergunning op basis van een kapverordening aan moeten vragen. Op het formulier waarmee de vergunning wordt aangevraagd wordt ook om een machtiging van de eigenaar gevraagd. Mocht de verhuurder de machtiging weigeren te geven, dan heeft het geen zin de vergunning aan te vragen. Als de huurder zonder machtiging een vergunning aanvraagt, dan handelt de huurder onrechtmatig jegens de verhuurder, wat vergaande consequenties kan hebben zoals ontbinding van de huurovereenkomst. De toestemming van de verhuurder is niet nodig indien de boom door de huurder is geplant. De boom betreft dan immers een zelf aangebrachte voorziening door de huurder. De huurder is bevoegd tot het einde van de overeenkomst zijn aangebrachte voorzieningen te verwijderen.

Volgens een vonnis van de rechtbank te Noord-Holland van 2 maart 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:1888) diende de huurder de wijzigingen te verwijderen die hij zonder toestemming van de verhuurder had aangebracht aan het gehuurde. In de huurovereenkomst stond vermeld dat huurder bepaalde werkzaamheden onder toestemming uit mocht voeren. De werkzaamheden die de huurder had uitgevoerd zonder toestemming van de verhuurder vielen buiten de werkzaamheden als gemeld in artikel 7:215 lid 1 BW en de werkzaamheden als genoemd in de huurovereenkomst.

Op 28 januari 2021 constateert de verhuurder dat de huurder zonder toestemming de volgende werkzaamheden aan het gehuurde heeft uitgevoerd:

  1. nieuwe schutting;
  2. nieuwe meterkast;
  3. een stroomkabel in de tuin;
  4. openbreken keukenmuur (de muur tussen de woonkamer en de keuken is verwijderd);
  5. en wasmachine-aansluiting in de oude badkamer;
  6. nieuwe badkamer ten koste van een slaapkamer;
  7. aanleg tweede toilet;
  8. aanbrengen vaste trap naar zolder;
  9. aanleg serre;
  10. verwijderen muur tussen oprit en tuin;
  11. plaatsen rolluiken;
  12. plaatsen (andere) keuken;
  13. vervanging van zeven verwarmingen.

Deze werkzaamheden vielen buiten de werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:215 lid