FAQ – Wijzigingen aan gehuurde woonruimte

Mag het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder worden gewijzigd?

De wet neemt als uitgangspunt dat de huurder het gehuurde gedurende de huurperiode zonder toestemming van de verhuurder niet mag wijzigen, tenzij er sprake is van veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

Voor welke wijzigingen is toestemming van de verhuurder voorafgaande aan de wijzigingen noodzakelijk?

Voor wijzigingen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden.

Wat kan de huurder doen als het verzoek tot wijziging van het gehuurde wordt afgewezen?

De huurder heeft het recht om in plaats van toestemming van de verhuurder een rechtelijke machtiging te verlangen. Een machtiging moet voorafgaande aan de werkzaamheden worden gegeven. Ook voor het verkrijgen van een machtiging is het van belang dat de verhuurder niet al eerder de wijzigingen heeft aangebracht.

Wat zijn zwaarwichtige bezwaren op grond waarvan toestemming kan stranden?

Als zwaarwichtig bezwaar kan onder meer worden gezien als de constructie van het gehuurde door de verandering instabiel wordt, of dat de constructie de verandering niet kan dragen.

Kan aan de machtiging een voorwaarde of last worden verbonden?

De rechter in het kader van het zwaarwichtig belang van de verhuurder daarom op grond van artikel 7:215 lid 5 BW bevoegd om aan zijn toestemming een voorwaarde of last te verbinden

Wat is de wachttermijn voor dagvaarding in het kader van machtiging?

De huurder wordt geacht de verhuurder eerst (schriftelijke) om toestemming te verzoeken, voordat hij tot dagvaarden overgaat. Alleen in het geval de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot waardedaling, moet de huurder vervolgens acht weken wachten, voordat hij tot dagvaarden kan overgaan

Wat zijn objectieve verbeteringen en welke consequenties heeft dit?

Uit de rechtspraak gewezen vóór de inwerkingtreding van het huidige artikel 7:215 BW valt af te leiden dat in het geval bij woonruimte een objectieve verbetering is aangebracht zonder voorafgaand toestemming aan de verhuurder te vragen, dit niet vaak leidt tot een verwijderingsplicht van de huurder. Het huidige recht lijkt niet geoorloofde veranderingen af te straffen. Als deze veranderingen een objectieve verbetering zijn lijkt het tegen de redelijkheid en billijkheid in te gaan als de huurder deze wijzigingen toch moet verwijderen. Dit geldt eens te meer als de huurder geen vergoeding voor zijn wijzigingen vraagt

Is het aanbrengen van een kleine verandering in de vorm van een schotelantenne aan de buitenzijde toegestaan?

Dit wordt veelal gezien als een eenvoudige verandering waar artikel 7:215 BW op doelt. Op grond van dit artikel kan de verhuurder de huurder verbieden deze wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen. Het contractuele verbod op het plaatsen van schotelantennes kan opzij worden gezet als er sprake is van strijd met het recht van vrije nieuwsgaring. Met de aanwezigheid van andere nieuwsbronnen zoals het Internet lijkt hij minder snel een beroep op gedaan te kunnen worden.

Moeten geoorloofde veranderingen ongedaan worden gemaakt?

Uit artikel 7:215 lid 1 BW volgt niet dat de geoorloofde veranderingen en toevoegingen, waarvoor geen toestemming van de verhuurder nodig is, weer ongedaan gemaakt moeten worden. De verhuurder kan dit wel als voorwaarden bij toestemming van het aanbrengen van een wijziging bedingen. De rechter kan ook deze voorwaarde opleggen, tenzij er sprake is van een objectieve verbetering.

Moet de verhuurder toestemming geven als gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt?

Ja, bij de verhuur van woonruimte kan een verhuurder worden verplicht de door de huurder aangebrachte wijzigingen te gedogen, indien de door de huurder gevraagde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden of het gehuurde niet in waarde doen dalen.

Kan het recht om aan de buitenzijde veranderingen aan te brengen worden beperkt?

Huurder en verhuurder kunnen over veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde van de regeling als verwoord in artikel 7:215 BW afwijken. Dit betekent dus concreet dat de verhuurder bepaalde wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan verbieden.

Hoofdregel: zonder toestemming van de verhuurder is wijziging niet mogelijk

De wet neemt als uitgangspunt dat de huurder het gehuurde gedurende de huurperiode niet mag wijzigen, tenzij er sprake is van veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het wegbreken van muurtjes, het aanbrengen van steenstrips aan de muur, het aanbrengen van schrootjes aan het plafond, het plaatsen van een keuken, een cv-installatie, etc. zijn allemaal zaken waarvoor de huurder toestemming van de verhuurder nodig heeft. Dit geldt ook voor wijzigingen in de tuin. Als de huurder een boom wenst te verwijderen die bij aanvang van de huurovereenkomst al in de tuin stond, dan maakt die boom onderdeel uit van het gehuurde. Naast het feit dat de verhuurder kan hebben bedongen dat het niet is toegestaan wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen, zonder toestemming van de verhuurder (waaronder ook de wijzigingen ex artikel 7:215 lid 1 BW), betreft het verwijderen van een boom niet een wijziging van ondergeschikte betekenis. Als de huurder een boom wenst te verwijderen dan zal de huurder een kapvergunning op basis van een kapverordening aan moeten vragen. Op het formulier waarmee de vergunning wordt aangevraagd wordt ook om een machtiging van de eigenaar gevraagd. Mocht de verhuurder de machtiging weigeren te geven, dan heeft het geen zin de vergunning aan te vragen. Als de huurder zonder machtiging een vergunning aanvraagt, dan handelt de huurder onrechtmatig jegens de verhuurder, wat vergaande consequenties kan hebben zoals ontbinding van de huurovereenkomst. De toestemming van de verhuurder is niet nodig indien de boom door de huurder is geplant. De boom betreft dan immers een zelf aangebrachte voorziening door de huurder. De huurder is bevoegd tot het einde van de overeenkomst zijn aangebrachte voorzieningen te verwijderen.