Opzegging woonruimte wijkt af van algemene wettelijke regeling

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-04-24 om 22:52:04

Opzegging woonruimte wijkt af van algemene wettelijke regeling.  De opzegging van huurovereenkomsten die betrekking hebben op de huur van kantoorruimte en opslagruimte is in het algemene gedeelte van de wet met betrekking tot de huurovereenkomst geregeld. Volgens de algemene regelgeving is voor een huurovereenkomst van bebouwde grond die voor bepaalde tijd is gesloten geen opzegging nodig. Blijkens deze regelgeving eindigt de huurovereenkomst met betrekking tot bebouwde grond slechts door opzegging, die voor onbepaalde tijd is gesloten, of de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd. (zie artikel 7:228 BW) In het huurcontract kunnen voorwaarden aan de opzegging worden verbonden.

Ten aanzien van de huurovereenkomsten van ligplaatsen en onbebouwde grond (waarop Boek 7 titel 5 BW (pacht) niet van toepassing is) geldt geen specifieke regelgeving. Voor ligplaatsen is er wel een regeling in de maak (april 2021). Kijk voor dit onderwerp naar het onderdeel: “Positie huurder van een ligplaats”. Deze huurovereenkomsten kunnen door opzegging eindigen op een wijze zoals door partijen in de overeenkomst is bepaald. De huurder geniet geen noemenswaardige bescherming. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft, moet worden gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid. Een verhuurder die de huur van een ligplaats opzegt in verband met ontwikkelingsplannen met betrekking tot het gehuurde, terwijl deze plannen slechts vage plannen betreffen en dus niet concreet zijn vormgegeven, kan tegen de redelijkheid en billijkheid handelen door de huurovereenkomst in dit stadium op te zeggen. Zonder concreet belang zal een vordering tot huurbeëindiging worden afgewezen.

Volgens de algemene regelgeving is voor een huurovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken die voor bepaalde tijd is gesloten geen opzegging nodig. Volgens artikel 7:228 lid 2 BW moet de overeenkomst worden opgezegd als deze voor onbepaalde tijd is gesloten, of voor onbepaalde tijd is verlengd. In het huurcontract kan van deze regels worden afgeweken. Contractueel kan worden overeengekomen dat een overeenkomst voor bepaalde tijd ook opgezegd moet worden.

De opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde en onbepaalde tijd is uitdrukkelijk afwijkend van de algemene regelgeving als verwoord in artikel 7:228 lid 1 BW als er sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurperiode van meer dan twee jaar. De overeenkomst moet dan worden opgezegd. Als er sprake is van een huurovereenkomst met een huurperiode van minder dan twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte geldt een periode van vijf jaar), dan geldt de algemene regel van artikel 7:228 lid 1 BW, met dien verstande dat de overeenkomst niet opgezegd hoeft te worden, maar de verhuurder moet de huurder wél mededelen dat de huurperiode tot een einde komt. Zie artikel 7:271 lid 1 BW. Er staat niet in de wet dat de huurder afzonder geïnformeerd dient te worden als er sprake is van medehuur. Ik adviseer de mededeling wél afzonderlijk te doen naar de huurder en de medehuurder. Hoewel dit geen wettelijke is eis, maakt dit de mededeling wel zo duidelijk. In dit hoofdstuk wordt de opzegging van woonruimte behandeld

Tijdstip melding gebrek bij de Huurcommissie

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-09-21 om 22:11:49

Tijdstip melding gebrek bij de Huurcommissie.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte heeft een keuzemogelijkheid voor het instellen van een vordering tot huurvermindering. Deze huurder kan zijn vordering instellen bij de kantonrechter, of bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan echter geen verplichting tot herstel van het gebrek opleggen. De weg naar de Huurcommissie staat bovendien alleen open als het om een gebrek gaat dat kan worden teruggevoerd in de in artikel 7:241 BW weergegeven regelgeving. Als er sprake is van een gebrek dat niet kan worden teruggevoerd naar de nulpuntenlijst, dan zal de Huurcommissie geen huurvermindering uit kunnen spreken en zal de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich ook tot de kantonrechter dienen te wenden voor vermindering van de huurprijs. Voor interpretatie van deze nulpuntenlijst raadpleegt u het Gebrekenboek Huurcommissie, versie april 2021. De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan zich niet eerder dan 6 weken na de kennisgeving – maar wel later dan 6 weken nadien, tot de Huurcommissie wenden. De huurder moet de verhuurder dus zes weken de tijd geven om het gebrek te verhelpen, alvorens de klacht bij de Huurcommissie neer te leggen.
Peildatum voor het onderzoek is de toestand op het tijdstip waarop de huurder zijn kennisgeving aan de verhuurder heeft verzonden. De Huurcommissie rekent de verlaging van de huur dan terug naar het tijdstip waarop de verhuurder van het gebrek op de hoogte had kunnen zijn. Was het gebrek al aanwezig bij aanvang van de huurovereenkomst, dan kan de huurverlaging van dat moment worden toegepast. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst sluit wordt immers geacht met gebreken aan het gehuurde bekend te zijn.

Indiening verzoekschrift 
Volgens het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 december 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:6146)  bieden de bepalingen van het burgerlijk recht geen duidelijkheid over welke theorie (verzend- of ontvangsttheorie) dient te gelden bij het indienen van een verzoekschrift bij de Huurcommissie. Bij gebreke aan een wettelijke regeling in het burgerlijke recht op dit punt, in samenhang met het feit dat de Huurcommissie als zelfstandig bestuursorgaan is aan te merken, acht de kantonrechter de in het bestuursrecht (Algemene wet bestuursrecht) geldende termijnenregeling analoog op deze situatie van toepassing (zie ook: Kantonrechter Rotterdam, 26 november 1997, WR 1998, 35 en Kantonrechter ‘s-Gravenhage, 28 oktober 1997, Prg. 1998, 4881). In artikel 6:9 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat een bezwaar- of beroepschrift tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen (ontvangsttheorie). In artikel 6:9 lid 2 Awb is bepaald dat bij verzending per post een bezwaar- of beroepschrift tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen (verzendtheorie). De huurder had het verzoekschrift 12 februari 2019 gestuurd. De Huurcommissie had dit verzoek op 13 februari 2019 ontvangen. Dit waren dagen die niet in een weekend of op een feestdag vielen. De rechter hoefde in deze discussie daarom niet de Algemene Termijnwet te betrekken.

Geliberaliseerde woonruimte
De huurder van geliberaliseerde woonruimte had deze keuzemogelijkheid tussen het voeren van een procedure voor de kantonrechter of de Huurcommissie niet: deze huurder moest de vordering dus altijd bij de kantonrechter instellen. Hierboven is al gemeld dat artikel 7:247 BW voor geliberaliseerde woonruimte artikel 7:257 BW buiten toepassing heeft verklaard, doch dat deze huurder wél voor problemen omtrent de wijziging van de huurprijs vanaf 1 juli 2021 bij de Huurcommissie terecht kan. Deze meeste procedures die voor de Huurcommissie kunnen worden gevoerd gelden dus niet voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte. Het vragen om huurverlaging bij de Huurcommissie wegens gebreken in het gehuurde is dus niet mogelijk voor huurders van geliberaliseerde woonruimte. Voor de geliberaliseerde huurder gelden de in artikel 7:257 BW opgenomen beperkingen niet. De wachttijd van zes weken is voor deze huurder niet van toepassing. Daarnaast geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder. Uiteraard kan een vordering tot verlaging van de huur alleen worden ingesteld na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder.

2.a. Het gastouderschap in een huurwoning

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 13:21:39

Het gastouderschap is een vorm van kinderopvang in een huiselijke omgeving. De gemeente waarin het gehuurde is gelegen definieert als bedrijfsmatige kinderopvang veelal de volgende activiteiten: kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en instellingen voor buitenschoolse- en 24-uursopvang.

Doorgaans wordt een gastouderschap in de zin van het bestemmingsplan van de gemeente niet als bedrijfsmatige activiteit gezien. Dit wordt als volgt beschreven. Bij oppas aan huis of een gastouder die één of meerdere kinderen in de eigen woning opvangt en verzorgt gaat het niet om bedrijfsmatige kinderopvang. Bij het opvangen van één of meerdere kinderen aan huis wordt gebruik gemaakt van de reeds aanwezige voorzieningen in de woning (woonkamer, logeer/slaapkamer, toiletvoorzieningen). Er hoeft geen aparte ruimte te worden gereserveerd en de woning behoeft geen aanpassingen. De functie en het gebruik worden niet anders dan gewoon wonen. Ook deze vorm van kinderopvang heeft gevolgen voor de directe omgeving. Het halen en brengen van de kinderen veroorzaakt extra verkeersbewegingen en parkeerdruk. Bovendien bestaat er kans op geluidsoverlast. Daarom wordt voor het aantal kinderen dat mag worden opgevangen een maximum gesteld van vier. In deze vorm wordt kinderopvang als passend binnen de woonbestemming gezien. Een huurder hoeft in dit kader van invulling van het gebruik van het gehuurde geen wijziging van de woonbestemming bij de gemeente te vragen.

Voor het huurrecht ligt dit anders. Als de woonruimte uitdrukkelijk de bestemming woonruimte heeft gekregen, dan dient de woonruimte als woonruimte gebruikt te worden. Ook hier geldt zoals voor zoveel onderwerpen op het gebied van het huurrecht, dat gebruik van de woonruimte voor hobbymatige doeleinden wel is toegestaan en dat bedrijfsmatig gebruik van de woning in combinatie met woondoeleinde ook is toegestaan als dit de woning maar niet extra belast en/of overlast door dit gebruik ontstaat. Thuiswerken kan daarom nog steeds onder het begrip ‘wonen’ vallen. De aard van de bedrijvigheid van de uitgevoerde activiteit en de gevolgen daarvan zijn maatgevend. Zo lijkt het mij niet in strijd met de woonbestemming dat de huurder een bedrijfsmatige boekhouding voor derden voert (zonder personeel) en werkzaamheden als webdesigner verricht in de woning zolang dit niet tot overmatig zakelijk bezoek leidt. Als een webdesigner zijn opdrachten via de mail ontvangt is er immers weinig verschil tussen de persoon die uren op een plek in het huis zit te gamen. Het moet wel duidelijk zijn dat het bedrijfsmatig gebruik dat met bovengemelde restricties wordt uitgevoerd in de gehuurde woning,ondergeschikt is aan de permanente bewoning van de woning door de huurder. In dezelfde zin luidt ook het standpunt van mr. P.G.A. van der Sanden (Nieuwsbrief Huurrecht@actueel 2015-02 van SDU-uitgevers).Het gastouderschap betreft een (bedrijfsmatige) activiteit die niet valt binnen het beperkte begrip van de woonbestemming als omschreven in de meeste huurcontracten als er sprake is van dagelijkse opvang van verschillende kinderen die niet tot de kring van de familie behoren. Opvang van buurkinderen lijkt mij ook toegestaan zolang er niet sprake is van kinderopvang in de zin van vrije beroepsuitoefening. Kinderopvang in de woning in de zin van vrije beroepsuitoefening valt doorgaans buiten de overeengekomen bestemming van het gebruik van het gehuurde als woonbestemming en zal daarom in strijd zijn met het gestelde in artikel 7:214 BW over het overeengekomen gebruik van het gehuurde. Verhuurders van socia