WOZ-waarde heeft effect op de hoogte van de huurprijs

Laatst bijgewerkt op 2024-03-17 om 12:28:44

De WOZ-waarde van een huurwoning speelt in het woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) een rol vanaf 1 oktober 2015. Het beleid vanaf 1 oktober 2015 schafte punten af voor woonomgeving, schaarstepunten en hinderlijke situaties. De gewildheid en de locatie van een huurwoning komen naar de mening van de wetgever zo beter tot uitdrukking bij de bepaling van de maximaal redelijke huurprijs. Dat prijs, kwaliteit en marktwaarde in het woningwaarderingsstelsel waarin de WOZ-waarde niet meetelt zo weinig met elkaar samenhangen, vindt in de eerste plaats zijn oorzaak in het op grote schaal toegepaste sociale huurbeleid. De kern van dit beleid was  dus dat de WOZ-waarde van de woning een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel uit gaat maken.

Met het woningwaarderingsstelsel dat tot en met april 2022 geldt, speelt voor de bepaling van de maximumhuurprijs de WOZ-waarde van de woning voor 25% mee. Het zit hierbij dan geen maximering bij de berekening van de WOZ-punten.  Het voorstel (WOZ-cap) dat vanaf 1 mei 2022 wordt ingevoerd houdt in dat bij de berekening van de WOZ-punten een maximering van 33% van het totaal aantal punten zit verbonden in een bepaalde situatie. Dit maximum geldt in beginsel alleen als daardoor liberalisatie van de huur zou worden voorkomen.

Er zijn de volgende uitzonderingen voor de WOZ-beperking

  • Als de huurprijs van de woning door toepassing van de WOZ-waarde niet de liberalisatiegrens overstijgt, dan stellen die punten gewoon mee zonder dat daar het genoemde maximum van 33% aan verbonden is. Deze wet is op 29 september 2021 besproken in de Tweede Kamer. Het besluit huurprijzen woonruimte waarin deze wijziging vanaf 1 mei 2022 van toepassing worden verklaard treft u hierbij als bijlage aan.
  • Verder geldt deze beperking niet voor kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht geldt een andere toekenning van WOZ-punten. Dit zijn woningen met een oppervlakte kleiner dan 40m2, met een bouwjaar uit de periode 2018 tot en met 2022.
  • Als de WOZ-waarde niet bekend is of heel laag is, wordt gerekend met een minimale WOZ-waarde in de puntenbepaling. In 2022 bedraagt deze waarde minimaal € 55.888 (tot 1 juli 2022), € 61.198 (per 1 juli 2022), € 71.602 (per 1 juli 2023). In de praktijk kan het WOZ-aandeel in de puntentelling hiermee iets hoger komen dan 33%, dit is toegestaan.
  • Voor specifieke nieuwbouwwoningen, bedoeld voor liberalisatie geldt ook een andere toekenning van WOZ-punten. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen opgeleverd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 waarbij de woning minimaal 110 punten heeft voor alle andere onderdelen dan de WOZ-waarde.

In dit stroomschema dat door de Woonbond is gepubliceerd zie je wanneer de WOZ-beperking geldt.

Volgens mij heeft deze heeft deze wet onmiddellijke werking. Toen de WOZ-maatregel in 2015 werd ingevoerd had die onmiddellijke werking en konden huurders in goedkope gebieden (met lage WOZ-waarden) direct  aanspraak maken op huurverlaging. Ik zie nu ook geen beperking op deze regeling genoemd in tijdsduur als genoemd in punt 9.1 t/m 9.4 Bijlage I. bij het Besluit huurprijzen woonruimte (https://huurgeschil.nl/wetten-en-besluiten/besluit-huurprijzen-woonruimte/).

In de bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte staat onderaan vermeld:  (https://huurgeschil.nl/download/maximering-woz-waarde-cap-op-de-woz-waarde/):

“Artikel II. Dit artikel regelt dat het besluit per 1 mei 2022 in werking treedt. Met de inwerkingtreding per 1 mei 2022 wordt afgeweken van de zogenoemde vaste verandermomenten en de minimum invoeringstermijn van twee maanden. Het eerstvolgende vaste verandermoment van 1 juli 2022 interfereert echter met de jaarlijkse huurverhogingsronde. Om samenloop met die huurverhogingsronde zoveel mogelijk te voorkomen, is gekozen voor de inwerkingtredingsdatum van 1 mei 2022. Hiermee worden voor verhuurders en huurders aanmerkelijke private nadelen voorkomen als gevolg van die samenloop. Een later moment van inwerkingtreding zou leiden tot aanmerkelijke publieke nadelen, daar de situatie voortduurt dat in gebieden met een gespannen woningmarkt de gereguleerde woningvoorraad afneemt omdat woningen kunnen worden geliberaliseerd door de stijgende WOZ-waarde als gevolg van de almaar stijgende huizenprijzen.”

Hiermee kan de huurder dus ook bij een normale huurverhoging tijdens de bezwaartermijn van 2 maanden bezwaar maken als door de verhoging de maximum punten worden overschreden. Dat zou niet kunnen als deze regeling pas 1 juli 2022 in zou gaan lijkt mij. Dit lijkt mij een bevestiging van de onmiddellijke werking van deze regeling.

Kritiek op deze regeling  

Het is de vraag of hier sprake is van een afgewogen en goed doordachte wet. De wet  spreekt bijvoorbeeld over een maximum van 142 punten. De liberalisatiegrens blijft echter niet altijd bij dit aantal punten hangen. Daarnaast geeft het voor de zoveelste keer sleutelen aan de puntenwaardering onrust en onduidelijkheid: de ene wijziging is nog niet aangevoerd of de andere wijziging dient zich alweer aan. Het lijkt mij dat de wetgever niet altijd op een langere termijn de uitwerking van een wettelijke regeling overziet. Daarnaast wijzigt de puntenwaardering ook al door een wijziging in de waardering van de energieprestatie. Zie over dit laatste punt het onderdeel: “Energieprestatie en de huurprijs vanaf 1 januari 2021“.  Minister Ollongren had op verzoek van de vaste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken besloten de invoering uit te stellen tot in elk geval 1 januari 2022. De brief waarin dit kenbaar was gemaakt treft u hierbij als bijlage aan. Uiteindelijk is het invoeringsmoment nu 1 mei 2022 geworden.

De WOZ-waarde als onderdeel van de huurprijs en de stijging van de maximum huurprijs

Het uitgangspunt van de WOZ-waarde was dat dit onderdeel van de puntentelling voor gemiddeld 25% mee zou tellen in de maximum huurprijs. Maar de afgelopen jaren bleek het aandeel in de grote steden, waar de huizenprijzen snel zijn gestegen, vaak veel hoger uit te komen.

Het kabinet achtte dat door de gestegen huizenprijzen het accent te zeer op de WOZ-waarde is komen te liggen in verband met de puntenwaardering in het Woningwaarderingsstelsel.  Het kabinet wil de huurstijging wegens de invloed van de WOZ-waarde beperken door dit onderdeel in de waardebepaling nog maar voor maximaal 33% te laten meetellen voor de huurprijs.

In de Kamerbrief regulering middenhuur van 9 december 2002 wordt uitgegaan van een liberalisatiegrens van 187 punten. Onderstaande berekeningen blijven hetzelfde met dien verstande dat de liberalisatiegrens bij invoering van de gewijzigde wet wordt gesteld op 187 punten. De WOZ-cap is dan niet van toepassing op woningen die zonder maximering in verband met de WOZ-cap minder dan 187 punten waard zijn.

De wet  gaat uit van drie verschillende situaties (uitgezonderd de uitzonderingen):

  1. Bij een puntenaantal van 142 punten of meer, waarbij het WOZ-aandeel groter is dan 33% vindt aanpassing van de WOZ punten tot maximaal 33% plaats (voorbeeld 1).
  2. Bij een woning met 142 punten of meer, waarbij het WOZ-aandeel kleiner of gelijk  is aan 33% blijft het puntenaantal gelijk (voorbeeld 2);
  3. Bij een woning onder de 142 punten inclusief een WOZ-aandeel van meer dan 33% blijft dit puntenaantal gehandhaafd omdat het groter aandeel WOZ-punten er niet voor zorgt dat de woning boven de liberalisatiegrens uitkomt.

Rekenvoorbeeld 1: een woning heeft nu 80 ‘gewone’ punten in het puntensysteem, gebaseerd op het aantal kamers, aantal vierkante meter, het energielabel, etc. En de woning krijgt ook 80 ‘WOZ-punten’, gebaseerd op de waarde. Dat maakt 160 punten in totaal, daarvoor is de maximale huur 817,50 euro. Met de nieuwe wet blijft het aantal normale punten hetzelfde (de woning verandert niet), maar het aantal WOZ-punten wordt wel anders, dat mag namelijk nog maar 33 procent van het totale aantal zijn. De gewone punten maken immers 50% van het puntenaantal uit (80/160 x 100). De WOZ-punten maken 50% uit van het totaal (80/160 x 100). Die 33 procent komt neer op 39,4 punten (119,4 x33%). Het totaal van de woning is dan 119,4 (100/67 x 80) en daarmee komt de maximale huur uit rond de 600 euro. Bij een woning met minder dan 142 punten vindt geen wijziging van de WOZ-punten plaats.

Rekenvoorbeeld 2: een woning heeft nu 100 ‘gewone’ punten in het puntensysteem, gebaseerd op het aantal kamers, aantal vierkante meter, het energielabel, etc. En de woning krijgt ook 45 ‘WOZ-punten’, gebaseerd op de waarde. Dat maakt 145 punten in totaal. Met het nieuwe systeem blijft deze woning te liberaliseren (woning met 142 punten of meer, WOZ-aandeel kleiner of gelijk aan 33%). Met de nieuwe wet blijft het aantal normale punten en de WOZ-punten hetzelfde. De gewone punten maken immers 69% van het puntenaantal uit (100/145 x 100). De WOZ-punten maken 31% uit van het totaal (45/145 x 100).  Het is dus mogelijk om deze woning te liberaliseren, omdat deze woning met een aandeel van de WOZ-waarde onder de 33% toch boven de liberalisatiegrens uitkomt.

Rekenvoorbeeld 3: een woning heeft nu 40 ‘gewone’ punten in het puntensysteem, gebaseerd op het aantal kamers, aantal vierkante meter, het energielabel, etc. En de woning krijgt ook 40 ‘WOZ-punten’, gebaseerd op de waarde. Dat maakt 80 punten in totaal. Met het nieuwe systeem blijft deze woning onder de liberalisatiegrens (woning met 142 punten of meer, WOZ-aandeel kleiner of gelijk aan 33%). Met de nieuwe wet blijft het aantal normale punten en de WOZ-punten hetzelfde. De gewone punten maken 50% van het puntenaantal uit (40/80 x 100). De WOZ-punten maken weliswaar 50% uit van het totaal (40/80 x 100), hetgeen hoger is dan de voorschreven 33%, maar omdat de punten onder de liberalisatiegrens van 142 punten blijven, mogen de volle punten worden doorberekend. Het is dus mogelijk om de volledige WOZ-punten door te belasten als de woonruimte met deze volledige doorbelasting van de WOZ-punten toch onder de WOZ-waarde blijft.

Lopende huurcontracten sociale huur: Bij lopende huurcontracten onder de sociale huur kan de huurder door de WOZ-cap huurverlaging vorderen. Een voorbeeld. Een woning heeft 170 punten, waarvan 80 WOZ-punten en 90 overige punten. De aanvangshuurprijs zat hierbij dus onder de liberalisatiegrens. De WOZ-cap wordt als volgt berekend. (90:67) x 33 = 44,32 punten is afgerond 44 punten. De totale WWS punten na de WOZ-cap luiden: 90 + 44 = 134 punten. Indien de lopende huur boven de WWS-huur van 134 punten zit, dan kan de huurder huurverlaging vorderen.

Het wetsvoorstel tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering
aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering) waarin het bovenstaande is verwerkt vindt u hier. Het besluit huurprijzen woonruimte waarin deze wijziging vanaf 1 mei 2022 van toepassing worden verklaard treft u hierbij als bijlage aan.

De rechtbank te Amsterdam heeft in het vonnis van 28 februari 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1049) beslist dat (WOZ-cap) van toepassing op iedere huurovereenkomst met een niet-geliberaliseerde huurprijs, nieuw of reeds lopend. De WOZ-cap is naar het oordeel van de rechtbank niet strijdig met artikel 1 van het Eerste Protocol van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden en conflicteert niet met artikel 7:252a BW (inkomensafhankelijke huurverhoging).

De rechtbank oordeelde dat onderdeel 9.3 van bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte met ingang van 1 mei 2022 in werking getreden en daarmee van af die datum van toepassing op iedere huurovereenkomst met een niet-geliberaliseerde huurprijs, nieuw of reeds lopend. Er is niet voorzien in overgangsrecht.

In hoofdstuk 3 van de memorie van toelichting is naar het oordeel van de rechter bovendien als effect van de maatregel benoemd dat een zittende huurder in voorkomend geval op basis van de WOZ-cap een huurverlaging kan bewerkstelligen via de huurcommissie, namelijk als een woning is verhuurd met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens en het aandeel voor de WOZ-waarde in de waardering van de woning meer dan 33% is. Daaruit blijkt dat bij de invoering van de WOZ-cap uitdrukkelijk rekening is gehouden met de situatie dat de WOZ-cap ook geldt voor lopende huurovereenkomsten.

Toepassing van de WOZ-cap op de huurovereenkomst met de huurder is naar het oordeel van de rechtbank evenmin in strijd met het eigendomsrecht van verhuurster zoals neergelegd in neergelegd in artikel 1 EP. Zowel in de uitspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens van 2 juli 2013 (WR 2014/1) als in de uitspraken van de Hoge Raad van 2 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:826 en ECLI:NL:HR:2014:827) is geoordeeld dat de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen geen ongeoorloofde inbreuk vormen op het eigendomsrecht van de verhuurder. In de memorie van toelichting bij de invoering van de WOZ-cap is uitvoerig uitgelegd waarom ook deze beperking nodig is in het algemeen belang. De WOZ-cap zal voor sommige verhuurders kunnen leiden tot een onverwachte daling van het rendement. Het eigendomsrecht van artikel 1 Eerste Protocol garandeert evenwel geen decent profit of zelfs minimal profit ongeacht de overige omstandigheden van het geval. Dat neemt niet weg dat de Nederlandse regelgeving kan meebrengen dat individuele verhuurders worden geconfronteerd met een individual and excessive burden en zich daarom met succes kunnen beroep op artikel 1 EP (zie HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:110). Verhuurster heeft echter geen concrete feiten aangevoerd waaruit valt af te leiden dat daarvan in haar geval sprake is.

De regeling van de WOZ-cap conflicteert naar het oordeel van de rechtbank ook niet met artikel 7:252a BW, op grond waarvan ten aanzien van de in dat artikel genoemde bewoners en onder de daar vermelde voorwaarden een extra huurverhoging mag worden toegepast om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. In bijlage V van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte staat immers uitdrukkelijk vermeld dat een inkomensafhankelijke huurverhoging slechts is toegestaan voor zover de maximale huurprijsgrens niet wordt overschreden. De maximale huurprijsgrenzen zijn onder meer vastgelegd in artikel 12 lid 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte.

De uitloop van de huurprijs kan worden gewijzigd

Door de verhoging van de maximum huurprijs, door allerlei factoren die de punten van een woning kunnen verhogen, zoals een beter energielabel, of een hogere WOZ-waarde, kan de huurprijs na verloop van tijd leiden tot een hogere huurprijs. Dit leidt niet direct tot een hogere huurprijs. De verhuurder zal zich immers  dienen te houden aan de maximum jaarlijkse verhogingspercentages. Door de jaarlijkse verhogingen kan de uitloop naar de hogere maximum huurprijs in de loop der jaren wel worden gerealiseerd. Tevens zal de woning na een mutatie voor de hogere maximum huurprijs verhuurd kunnen worden.  De verhuurder kan de aanvangshuurprijs op gewilde locaties boven de liberalisatiegrens uittillen bij nieuwe verhuringen. Je ziet vaak dat een dergelijke huurder zich dan later realiseert dat zijn buren minder betalen voor soortgelijke woonruimte en daarover klaagt. Ik leg dan altijd uit dat dit mogelijk is vanwege de contractsvrijheid tussen partijen en de mogelijkheid van de huurder om de huurprijs te stellen op de maximale huurprijs van deze woning.

Mogelijkheid van bezwaar van de huurder tegen de WOZ-beschikking
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken zijn de WOZ-waarden van woningen openbaar en voor iedereen toegankelijk. Via het WOZ-waardeloket kan de WOZ-waarde van een woning worden opgevraagd.

De Wet WOZ voorziet in een regeling voor huurders inzake een WOZ-beschikking. Een huurder is al belanghebbende op grond van de artikelen 24, derde lid, onderdeel b, en 26 van de Wet WOZ, en een huurder kan daarom een beschikking ontvangen omtrent de WOZ-waarde en zo nodig bezwaar maken. De huurder kan ook op grond van deze artikelen een verzoek aan de gemeente doen tot vaststelling van de WOZ-waarde als deze huurder in de loop van een kalenderjaar huurder wordt. In de toelichting wordt verwezen naar eerdere plannen om de WOZ-waarde bij de woningwaardering te betrekken.

De Waarderingskamer heeft dan ook aangegeven dat gemeenten bij het verzenden van WOZ-beschikkingen in de eerste 8 weken van het kalenderjaar ook een beschikking zullen moeten toezenden aan de huurders. De laatste WOZ-waarde die door de gemeente is vastgesteld, is geldend. Het heeft geen zin om met een eigen taxatie, die WOZ-waardering te bestrijden.

De Huurcommissie heeft de mogelijkheid om de geldende WOZ-waarde te verkrijgen van de gemeente. Daar waar de WOZ-waarde ter discussie staat en dit een beslissende invloed kan hebben in een huurprijsgeschil, zal de Huurcommissie kunnen beslissen tot aanhouding van de huurprijsprocedure in afwachting van een beslissing op bezwaar door de gemeente en/of een beschikking op beroep door de administratieve rechter. Aanhouding kan in dergelijke gevallen leiden tot een langere procedure.  Het uitgangspunt is dat voor de gehuurde woning een afzonderlijke WOZ-beschikking voorhanden zal dienen te zijn waarin de waarde van de woning is vastgesteld. In het Woningwaardingsstelsel staat expliciet dat de WOZ-waarde is ‘de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken’.

Punten voor de WOZ-waarde vanaf 2020 – 2024:
De voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 52.085 (2020) en € 55.888 (2021) € 61.198 (2022) € 71.602 (2023) € 73.607 (2024): 1 punt per 1 juli 2023 een bedrag van € 14.146 (2023) per punt, per 1 juli 2024 een bedrag van € 14.543 (2024) per punt (Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025). 

Deze ondergrens van respectievelijk € 52.085 (2020), € 55.888 (2021) € 61.198 (2022)  € 71.602 (2023) € 73.607 (2024) dient als vervangende WOZ-waarde te worden gehanteerd voor woningen met een werkelijke WOZ-waarde lager dan deze ondergrens. Artikel 12 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 juli 2016 bepaalt dat de maximale huurprijsgrenzen elk jaar op 1 juli geïndexeerd worden met het inflatiepercentage zoals in januari door het CBS gepubliceerd, met afronding naar boven op hele centen.

Dit betekent dat onderdeel 9 van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte met ingang van 1 juli 2024 als volgt dient te worden gelezen:

9. Punten voor de WOZ-waarde
Voor elke € 14.543 van WOZ-waarde 1 punt
Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van de onderdelen 1 en 2:

• Voor kleine woningen (<40 m²) gebouwd in 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en gelegen in een gemeente vermeld in bijlage III van het Besluit huurprijzen woonruimte (regio’s Amsterdam en Utrecht): per € 97

• Voor overige woningen: per € 229

 

 

 

1 punt

 

1 punt

Voor woningen zonder een WOZ-waarde wordt gewezen naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633). Dit arrest is hieronder uitgewerkt. Hieronder zijn nog andere uitspraken weergeven. Deze zijn niet meer actueel voor zover deze afwijken dit arrest van de Hoge Raad.

De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 5 april 2017 ECLI:NL:RBMNE:2017:1805 van oordeel dat het in de bijlage genoemde (jaarlijks geïndexeerde) minimum bedrag in gevallen als het onderhavige wel als WOZ-waarde moet worden gehanteerd. Met ingang van 2015 is het Besluit huurprijzen woonruimte immers aangepast, als gevolg waarvan de WOZ-waarde van een pand een belangrijke invloed heeft gekregen op de vast te stellen huurprijs. Dit betekent dat ook de huurder belanghebbende is geworden bij het vaststellen van de WOZ-waarde en dat ook de huurder zich tegen de vastgestelde WOZ-waarde kan verzetten. De WOZ-waarde kan immers directe gevolgen hebben op de vast te stellen huurprijs. Als geen aparte WOZ-waardes worden vastgesteld voor zelfstandige wooneenheden als huurder van verhuurder huurt, ontstaat derhalve – als verhuurder zou worden gevolgd in zijn redenering – de situatie dat de huurder wordt geconfronteerd met een WOZ-waarde voor een heel pand, waarvan het door hem gehuurde slechts een onderdeel vormt. In de regel zal de huurder bij het vaststellen van een dergelijke WOZ-waarde niet als belanghebbende zijn aangemerkt, zodat hij verstoken blijft van de mogelijkheid bezwaar te maken tegen deze beschikking. Verder is het de vraag of het simpelweg delen van de totale WOZ-waarde door het gehuurde aantal vierkante meters leidt tot een juiste WOZ-waardering. Het is immers denkbaar dat ruimtes op verschillende verdiepingen in dit kader anders gewaardeerd moeten worden.

Bij dit alles komt dat de Wet waardering onroerende zaken in artikel 16 de mogelijkheid kent om een afzonderlijke WOZ-beschikking te verkrijgen voor een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De verhuurder had er dus voor kunnen kiezen om een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te verkrijgen.
Alles bij elkaar genomen was de kantonrechter van oordeel dat in gevallen als het onderhavige – waarin geen afzonderlijke WOZ-beschikking bestaat voor een gehuurde eenheid terwijl die wel aangevraagd zou kunnen worden – niet zonder meer kan worden aangesloten bij de WOZ-beschikking van een groter pand, waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Nu niet uit de voorhanden WOZ-beschikking kan worden afgeleid wat een reële WOZ-waarde van het gehuurde is, had het op de weg van de verhuurder gelegen om hiervoor een zorgvuldige berekening over te leggen. De verhuurder doet er dus goed aan om een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te verkrijgen, zodat op basis van deze WOZ-beschikking de punten voor wat betreft de WOZ-waarde kunnen worden vastgesteld.
– die waarde, gedeeld door het aantal m² van de vertrekken en de overige ruimten, bedoeld in de onderdelen 1 en 2, en vervolgens gedeeld door € 120 (€ 135 = prijsbasis 2018): door een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening.

In dezelfde zin (dat door de Huurcommissie de puntentelling niet conform het wettelijke systeem was berekend) werd ook beslist door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 10 november 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:8330. De verhuurder heeft een taxatierapport van een erkende makelaar naar de Huurcommissie opgestuurd en een exemplaar ter zitting aan de Huurcommissie overgelegd. De Huurcommissie heeft dit rapport ingezien. De waarde van deze woning werd getaxeerd op € 195.000. De Huurcommissie stelde het aantal punten voor de WOZ-waarde vast op 77 punten. Dit puntenaantal was gebaseerd op het genoemde rapport. Volgens de kantonrechter was de uitspraak van de Huurcommissie niet conform de wettelijke regeling. Het wettelijke systeem biedt geen ruimte voor het toekennen van punten anders dan op grond van een WOZ-beschikking van de gemeente. Met andere woorden: het taxatierapport mag niet bij de puntenwaardering worden betrokken. Slechts het aantal punten dat overeenkomt met de destijds geldende minimumwaarde (€ 40.480,00) mag worden meegenomen. Dat komt neer op 16 punten. De kantonrechter geeft nog ten overvloede mee dat het interne beleid van de Huurcommissie geen afwijking van het wettelijk regime rechtvaardigt.

Helaas betrok de rechter niet bij haar oordeel artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte . Volgens dit artikel kan de rechter kan afwijken van het woningwaarderingsstelsel ‘indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft’. Wanneer het niet mogelijk is tot verkrijging van een WOZ-waarde op grond van de Wet WOZ, kan de rechter of de Huurcommissie afwijken van artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte.  Afwijking van laatstgenoemd artikel is niet mogelijk als er sprake is van fouten in de administratie van de verhuurder (Rb. Amsterdam 20 juli 2015, WR 2016/31, r.o. 12). De redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW en artikel 6:248 BW) kunnen ook altijd nog als vangnet dienen.

Wat is er aan de orde als de verbouwing zoals door de verhuurder gesteld pas was afgerond in mei 2016 en de gemeente pas in deze maand een omgevingsvergunning met huisnummerbeschikking had verleend?
Er zijn verschillende uitgangsposities mogelijk. Uit het vonnis blijkt niet wat er van toepassing was.
– Het is mogelijk dat de verbouwing al in 2015 was begonnen en in december 2015 was afgerond. Als dat het geval is geweest dan moet de woning worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2016 (toestandspeildatum). Deze waarde wordt dan (fictief) berekend naar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op 1 januari 2015. De verbouwing heeft dan door deze fictieve berekening weerslag gekregen in de WOZ-beschikking, want de waarde is berekend naar de toestand van de woning per 1 januari 2016
– Als de woning op 1 januari 2016 in aanbouw was, dan kan op basis van artikel 17 lid 4 Wet WOZ worden uitgegaan van de grondwaarde en de bouwkosten. Volgens de toelichting op het Woningwaarderingsstelsel berekent men de WOZ-waarde van een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’ – in dit geval de woning – als ware de bouw voltooid. Het Woningwaarderingsstelsel wijzigt de WOZ-waarde dus naar een waarde die overeenkomt naar een waarde van een woning waarvan de bouw gereed is gekomen.
– Als er niet sprake was van een woning in aanbouw op 1 januari 2016 en de woning was op 2 mei 2016 al afgerond, dan kan er met bovenstaande manieren van berekening geen rekening worden gehouden met de WOZ-waarde op 1 januari 2016. Het is dan niet mogelijk een WOZ-beschikking te krijgen over 2016 waarin de waarde van deze verbouwing al zit opgenomen. Als de WOZ-waarde vastgesteld wordt op 1 januari 2017, dan wordt immers de waardepeildatum van 1 januari 2016 naar de toestandspeildatum van 1 januari 2017 als uitgangspunt genomen. In dit geval zou een beroep op artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte gerechtvaardigd zijn. De verhuurder kan immers de kwaliteit van de woning prima onderbouwen met een WOZ-taxatierapport als bewijsmiddel. Wellicht is hier ook een beroep op artikel 6:248 BW op zijn plaats.

Uit deze uitspraak is niet duidelijk welke situatie zich heeft voorgedaan. Het woningwaarderingsstelsel houdt geen rekening met een dergelijke situatie. Alleen in de laatst geschetste situatie zou dit met behulp van artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte gecorrigeerd kunnen worden.
Voor de bepaling van de positie van de verhuurder is het dus van belang de verschillende posities uit elkaar te houden.

Mr G.R.B van Peursem heeft in zijn conclusie van 2 februari 2022 (ECLI:NL:PHR:2022:127) naar aanleiding van prejudiciële vragen geadviseerd omdat partijen behoefte hadden aan een rechtsvormend oordeel van de Hoge Raad over de situatie waarin op het moment van aangaan van de huurovereenkomst een representatieve WOZ-beschikking ontbreekt. Er bestaan over dit onderwerp zoals hieronder weergeven zal worden verschillende benaderingen. Er is behoefte aan duidelijke en eenduidige rechtsvorming op dit punt.

Hij schetst eerst het wettelijke kader waarbinnen deze problematiek valt.

Artikel 5 lid 1 Bhw bepaalt dat voor zelfstandige woonruimte de waardering van de kwaliteit van de woonruimte plaatsvindt overeenkomstig bijlage I onder A van het Bhw en de daarbij gegeven toelichting. In lid 2 van dit artikel is geregeld dat de Huurcommissie bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte hiervan af kan wijken, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. In bijlage I onder A is onder punt 9 “punten voor de WOZ-waarde” opgenomen dat de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken wordt vastgesteld met een minimum van € 41.816 (per 1 juli 2020: € 52.085).

Voor de tekst verwijs ik naar dit onderdeel in het Bhw. Voor de minimumwaarde bij specifieke woningen van specifieke verhuurders wordt verwezen naar de Nota van toelichting (Stb. 2015, 290), p. 9, bijlage I, onder A, onderdeel 9.1 van het BHW).

In artikel 18 WOZ is geregeld welk tijdstip (waardepeildatum) moet worden gehanteerd bij de waardebepaling. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

Art. 17 lid 4 WOZ bepaalt – in zoverre in afwijking van het tweede lid – dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde bedoeld in art. 17 lid 3 WOZ, gedefinieerd als: de grondwaarde plus de stichtingskosten van de opstal naar de toestand op 1 januari van het betreffende jaar. Dit geldt zowel voor woningen als voor andere gebouwen. Uitgangspunt is dat binnen acht weken na 1 januari van het betreffende jaar de objecten in aanbouw getaxeerd zijn en de betreffende WOZ-beschikking tegelijk met de aanslag gemeentelijke belastingen wordt verstuurd.

De Wet WOZ geeft in artikel 18 voorschriften voor het vaststellen van de WOZ-waarde bij nieuwbouw en renovatie. Er is dus ook in deze gevallen een WOZ-waarde beschikbaar om de maximale huurprijs te kunnen bepalen. In het geval van een renovatie na de peildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar (voor de beschikking 2015 is dat peildatum 1 januari 2014) geldt de specifieke regeling dat de waardepeildatum wordt verschoven naar 1 januari van het jaar van de beschikking (bij een renovatie in de loop van 2014 is dat dus 1 januari 2015). De renovatie komt daardoor wel tot uiting in de WOZ-waarde. Ook in het geval van opgeleverde nieuwbouw is er een WOZ-waarde vastgesteld. Voor de nieuwbouw die niet is voltooid bevat het ontwerpbesluit een specifieke regeling. Hiervoor wordt uitgegaan van de vervangingswaarde.

Mr. G.R.B van Peursem acht het niet reëel om bij het WWS rekening te houden met kadastraal ongesplitste panden. Het is aan de verhuurder om ervoor te zorgen dat een pand kadastraal wordt gesplitst als dat vanuit regelgeving is gewenst. Overigens is het de vraag of lagere huurprijzen te verwachten zijn bij kadastraal ongesplitste panden als gevolg van de voorgenomen maximering van het WOZ-puntenaandeel. Kadastraal ongesplitste panden zullen bijvoorbeeld niet beschikken over een WOZ-waarde indien een eigenaar buiten kennis van de gemeente een pand heeft gesplitst in meerdere woonruimten. De afzonderlijke woonruimten hebben dan geen eigen WOZ-waarde. Het WWS voorziet hierin door voor de puntentelling uit te gaan van een minimale waarde. Deze bedraagt per 1 juli 2021 € 55.888.

Sinds de invoering van de WOZ-waarde in het WWS dient de gemeente de WOZ-beschikking ook aan de huurder toe te zenden volgens art. 24 lid 3 sub b WOZ. De huurder kan de WOZ-waarde eventueel ook zelf opvragen bij de gemeente. WOZ-waarden zijn daarnaast openbaar kenbaar uit het WOZ-waardeloket bij het Kadaster. Ook de huurder kan bezwaar maken tegen de in de WOZ-beschikking opgenomen waarde volgens art. 24 en 26 WOZ.

In de jurisprudentie zijn verschillende casusposities voorbijgekomen, waarin een representatieve WOZ-waarde voor het gehuurde ontbrak. In sommige gevallen haakte de kantonrechter aan op de WOZ-waarde van vergelijkbare woonruimte. In andere zaken heeft de kantonrechter ook de vrijheid genomen een fictieve WOZ-waarde vast te stellen om tot een redelijke waardebepaling van het gehuurde te komen in heel specifieke omstandigheden van dat geval. In deze conclusie worden die uitspraken weergegeven. In dit onderdeel zijn sommige uitspraken uitgewerkt.

Kernachtig geredeneerd moet de vraag worden beantwoord of de kantonrechter de vrijheid heeft om een andere WOZ-waarde dan de minimum WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen bij de waardering van de woning als de laatst bekende WOZ-waarde niet bekend of representatief is en zo ja op grond waarvan de kantonrechter dat kan doen.

Jacobs merkt in Tekst en Commentaar het volgende op over deze afwijkingsbevoegdheid: “ b. Art. 5 lid 2 BHW: afwijking van art. 10 lid 1 UHW. Art. 5 lid 2 BHW bepaalt dat de huurcommissie, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte kan beoordelen in afwijking van de woningwaarderingsstelsels. Afwijking is op zijn plaats in uitzonderlijke gevallen als strikte toepassing van het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, aldus de nota van toelichting bij het besluit van 18 april 1979, Stb. 1979, 216. Gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van huurprijswetgeving dient lid 2 terughoudend te worden toegepast en is het in beginsel niet de bedoeling om daarmee administratieve omissies te herstellen, aldus Rb. Amsterdam 20 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9805 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl). Voor meer gevallen waarin van een afwijking sprake is verwijs ik naar de conclusie van de mr. G.R.B van Peursem (overweging 2.23).

Als het niet mogelijk is een WOZ-waarde vast te laten stellen omdat voor de woning geen bouwvergunning en/splitsingsvergunning is afgegeven en dus sprake is van een illegale situatie, dan moet volgens mr. van Peursem voor de puntentelling worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde, nu de woonruimte geen eigen WOZ-waarde heeft. Het ontbreken van een eigen WOZ-waarde voor de woning is hier bovendien het gevolg van een illegale situatie die door de verhuurder is gecreëerd, althans voor diens risico komt en dat leent zich niet voor reparatie middels toepassing van art. 5 lid 2 BHW en hier lijkt ook de ruimte voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid praktisch academisch.

Mr G.R.B van Peursem is van mening dat alleen in uitzonderlijke situaties, waarin het puntenstelsel vanwege de aard van de woonruimte onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning, er ruimte is voor afwijking van het WWS op grond van art. 5 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW). Dat is bijvoorbeeld zo wanneer het door de systematiek van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) onmogelijk is om een representatieve WOZ-waarde voor te hebben liggen (bij nieuwbouw of transformatie van kantoorruimte in woningen kan dat aan de hand zijn). Voor die afwijking is geen plaats ter reparatie van administratieve omissies van de verhuurder, nu bewust is gekozen voor een gedetailleerd en zo men wil ‘strak’ WWS. Dat ook een dergelijk stelsel bij hoge uitzondering ruimte zal laten voor de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid moge zo zijn, maar die zeer beperkte ruimte lijkt praktisch niet van groot belang.

De Hoge Raad heeft over deze kwestie in een prejudiciële uitspraak van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) zijn standpunt gegeven. De Hoge raad wijkt af van het advies van mr. Van Peursem en acht een soepelere waardering van de punten die aan een woning kunnen worden toegekend mogelijk.  De Hoge Raad verwijst hierbij ook naar het waarderingsstelsel en naar de artikelen (art. 5 lid 1, onder a, Bhw in verbinding met bijlage I, onder A). Onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw, dat betrekking heeft op de WOZ-waarde. Uitgangspunt is daarbij de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, met een (jaarlijks geïndexeerd) minimum van aanvankelijk € 41.816,– (per 1 juli 2021: € 55.888,–). De Hoge Raad bevestigt ook dat de Huurcommissie hiervan kan afwijken, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. De kwaliteit van de woonruimte kan dan worden beoordeeld in afwijking van het waarderingsstelsel (art. 5 lid 2 Bhw). Volgens de nota van toelichting is deze mogelijkheid naar het oordeel van de Hoge Raad bedoeld voor uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning.

Over de minimumwaarde die in het kader van de WOZ-waarde aan een woning toegekend kan worden merkt de Hoge Raad op dat in het kader van het systeem van woningwaardering de minimumwaarde beoogt te voorkomen dat toepassing van de WOZ-waarde in het specifieke geval dat een woning een zeer lage WOZ-waarde heeft, leidt tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan gold onder het voordien geldende waarderingsstelsel, waarin de WOZ-waarde geen rol speelde.

De Hoge Raad gaat verder in op de totstandkoming van de hoogte van de WOZ-waarde. Dan gaat de Hoge Raad in op de situatie over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs als geen WOZ-waarde voorhanden is. De Hoge Raad stipt ook nog aan dat het woningwaarderingsstelsel nadere regels geeft voor een ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in art. 17 lid 4 Wet WOZ.

Uit de toelichting op het besluit waarbij dit element is toegevoegd, blijkt dat daaraan mede ten grondslag ligt dat zich de situatie kan voordoen dat de WOZ-waarde van de woning (nog) geen rekening houdt met de renovatie: “Zoals aangegeven leidt de Wet WOZ ertoe dat de geldende WOZ-beschikking achter kan blijven bij de reële WOZ-waarde (direct) na renovatie. (…) Dit betekent bijvoorbeeld dat de WOZ-beschikking 2016 die in februari 2016 wordt verstrekt de toestand van de woning weergeeft op 1 januari 2015. Dit leidt ertoe dat een renovatie die is afgerond in mei 2016 niet meetelt bij de WOZ-beschikking 2016.

Een eerste aspect is dat het uitgaan van de geldende WOZ-beschikking leidt tot een lagere maximale huurprijs bij de woning die direct ná de renovatie wordt verhuurd. De Huurcommissie kan in dit geval weliswaar extra punten toekennen op grond van artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, maar dit leidt niet tot voldoende duidelijkheid.

Een tweede aspect is dat dit leidt tot terughoudendheid bij renovaties die bijdragen aan wijkontwikkeling. In deze gevallen wordt de genoemde minimum WOZ-waarde dus niet betrokken in de toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook in andere gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, is de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

De Hoge Raad is van mening dat de minimum WOZ-waarde niet is bedoeld voor deze gevallen, waarbij er sprake is van nieuwbouw en transformaties en niet van containerwoningen; voor deze laatste soort woningen is de werkelijke waarde doorgaans lager dan de minimumwaarde.  Toepassing van die waarde verbreekt volgens de Hoge Raad bovendien de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning en staat als gevolg daarvan haaks op de met die koppeling beoogde doorstroming op de woningmarkt en bevordering van investeringen in nieuwbouw. Bij de toevoeging van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel werd verondersteld dat voor elke zelfstandige woning de WOZ-waarde is vastgesteld.

Volgens de Hoge Raad zal bij een redelijke wetstoepassing bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht moeten worden gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning, en de hiervoor aangeduide regels (bijvoorbeeld bij renovatie) niet van toepassing zijn, de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning op andere wijze moet worden bepaald.

De relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De Huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, desverzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.

Ook als de verhuurder in sommige gevallen een verwijt valt te maken dat de WOZ-waarde niet bekend is, zal  er, gelet op de ratio van de minimum WOZ-waarde, geen reden zijn om de minimum WOZ-waarde toe te passen en brengt een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel mee dat de relevante waarde van het gehuurde wordt vastgesteld zoals hiervoor weergegeven(rechtsoverweging 3.3.5). De redelijkheid van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs staat los van de handhaving van publiekrechtelijke voorschriften ten aanzien van de belastingheffing en het bouwen en splitsen van woningen.

Indien voor ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ op de voet van art. 17 lid 4 Wet WOZ slechts een WOZ-beschikking voorhanden is die betrekking heeft op het hele pand waarvan de woning deel uitmaakt en dus niet op de gehuurde woning, kan bij de toepassing van het waarderingsstelsel de relevante waarde van de woonruimte worden beoordeeld, zoals hiervoor is weergegeven. Indien de WOZ-beschikking en als gevolg daarvan de geobjectiveerde stichtingskosten wel betrekking hebben op de verhuurde woning (als gebouwd eigendom in aanbouw), maar de geobjectiveerde stichtingskosten niet in verhouding staan tot de waarde die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld, kan aanleiding bestaan voor toepassing van art. 5 lid 2 Bhw, zij het dat daarbij terughoudendheid past, omdat het waarderingsstelsel in de vorm de ‘geobjectiveerde stichtingskosten’ een maatstaf kent, die in beginsel representatief is voor de woning in voltooide staat.

De Hoge Raad wijkt hiermee af van het standpunt van mr G.R.B van Peursem die zoals boven weergegeven  van mening is dat alleen in uitzonderlijke situaties, waarin het puntenstelsel vanwege de aard van de woonruimte onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning, ruimte is voor afwijking van het WWS op grond van art. 5 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW). De Hoge Raad maakt hier meer een algemene regel van. De Hoge Raad is immers van oordeel dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht moeten worden gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel.

De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 24 juni 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:5134) de lijn van Hoge Raad toegepast. In deze zaak had de Huurcommissie 13 punten toegekend aan het gehuurde voor de WOZ-aarde. Dit puntenaantal had de Huurcommissie toegekend vanwege het ontbreken van een aparte gemeentelijke WOZ-beschikking voor het gehuurde. Daarom was er uitgegaan van de minimumwaarde.

De kantonrechter was van oordeel dat de WOZ-waarde van het gehuurde, in de lijn van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in voornoemd arrest van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633), objectief kan worden vastgesteld op de helft van de waarde van het object aan het adres X. De huurder ha gesteld dat deze manier van vaststellen niet zou stroken met hetgeen de Hoge Raad had overwogen, maar gaf niet aan op welke andere, objectieve wijze de waarde dan wel zou moeten worden vastgesteld, laat staan dat de huurder gegevens heeft overgelegd om de waarde op een andere manier vast te kunnen stellen. De huurder heeft ook niet weersproken dat de woningen aan de adressen X en Y ongeveer gelijk zijn van grootte. Uit de door de verhuurder overgelegde plattegronden kan worden afgeleid dat de grootte inderdaad nagenoeg gelijk is. In deze omstandigheden achtte de kantonrechter de door verhuurder voorgestelde wijze van vaststellen juist en voldoende objectief. Wel is de kantonrechter met het huurder eens dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2019. Als er een aparte WOZ-beschikking voor het gehuurde zou zijn geweest, dan zou die meest recente beschikking die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst beschikbaar zou zijn geweest immers zijn gebaseerd op deze waardepeildatum.

De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 16 november 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5662) de rekenmethode van de Hoge Raad toegepast om de WOZ-waarde toe te passen bij bepaling van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie heeft de aanvangshuurprijs vastgesteld op € 453,87 (92 punten), terwijl partijen een huurprijs van € 1200 waren overeengekomen. Omdat een aparte gemeentelijke WOZ-beschikking voor het gehuurde ontbrak, is de Huurcommissie daarbij uitgegaan van de minimum WOZ-waarde van € 47.960,- en heeft zij vanwege die waarde 13 punten toegekend.

De verhuurder was van mening dat de WOZ-waarde op basis van een vergelijking van de prijzen per m² van vergelijkbare panden in de directe omgeving moest worden geschat op € 280.000,- en bij die waarde 66 punten horen. Het totaal aantal punten voor het gehuurde is dan 145. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs die hoger is dan de huurliberalisatiegrens. De verhuurder vorderde daarom een verklaring voor recht dat de aanvangshuurprijs € 1.200,- bedraagt, zoals tussen partijen is overeengekomen. De verhuurder  vorderde ook dat de huurder zijn proceskosten zou voldoen.

De kantonrechter verwees naar het arrest van de Hoge Raad en beoordeelde dat de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (r.o. 3.3.3). De minimum WOZ-waarde is niet voor deze gevallen bedoeld en bovendien verbreekt toepassing van die waarde de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning, aldus de Hoge Raad. Naar het oordeel van de kantonrechter betekende dit in deze zaak dat de beslissing van de Huurcommissie over de puntentoekenning op basis van de minimum WOZ-waarde geen stand kon houden. De kantonrechter oordeelde dat als bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is en de in 3.3.2. bedoelde nadere regels uit het arrest van de Hoge Raad niet van toepassing zijn, moet – naar het oordeel van de kantonrechter – op een andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning worden bepaald.

De huurder was van mening dat een geheel gebouw waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt moet worden vergeleken en dat de waarde het gehuurde naar rato van het gehele oppervlakte bepaald moet worden. Bij deze berekening zou de huurprijs onder de liberalisatiegrens uitkomen.

In dit geval zijn de nadere regels niet van toepassing en zal de kantonrechter op een andere wijze de relevante waarde vaststellen.

De kantonrechter is van oordeel dat de benadering die de huurder voorstelde onvoldoende recht doet aan de kwaliteit en marktwaarde van het gehuurde. De huurder had slechts in algemene bewoordingen betwist dat de panden die de verhuurder in zijn vergelijking betrekt, vergelijkbaar zijn met het gehuurde en dat is onvoldoende. Daarbij is relevant dat de verhuurder onweersproken heeft gesteld dat het gehuurde ligt in één van de meest gewilde buurten van  en dat (juist) in die buurt de WOZ-waarde van kleinere woonruimten tot 50 m² relatief hoog is, omdat dat soort woonruimten eveneens (extra) gewild is. De huurder had bovendien niet betwist dat het gehuurde door de verhuurder was verbouwd en van alle gemakken is voorzien. Het gehuurde had in tegenstelling tot de vergelijkbare woningen vloerisolatie, HR++ isolatieglas, ramen aan de achterzijde en een patio als privé buitenverblijf. De panden waarmee de huurder het gehuurde vergeleek, waren niet in die mate gerenoveerd. Het gehuurde is daardoor van hogere kwaliteit dan de vergelijkbare woningen. Ook dat laatste had de huurder niet weersproken.

De kantonrechter bepaalde daarom de WOZ-waarde op basis van een vergelijking van de prijs per vierkante meter van soortgelijke panden in de directe omgeving van het gehuurde, zoals door de verhuurder was voorgesteld. Volgens de verhuurder moet in dat geval worden uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 5.044,- voor het gehuurde en de kantonrechter vond dat redelijk, omdat deze prijs in lijn is met de prijzen per vierkante meter van de vergelijkbare panden.

De kantonrechter ging uit van 2019 als waardepeildatum. De waardepeildatum is namelijk volgens de Hoge Raad  de waarde die de zaak heeft één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

De huurwaarde kwam uiteindelijk uit op een huurprijs van € 673,14 (133 punten) onder de liberalisatiegrens, zodat de overeengekomen huurprijs niet in stand kon blijven.

Onderstaand worden de verschillende posities uitgewerkt aan de hand van gewezen jurisprudentie. Er moet wel rekening worden gehouden dat uitspraken die afwijken van het arrest van de Hoge Raad niet meer als geldend recht gezien worden.

Een voorbeeld aanpassing van de WOZ-waarde op grond van de  redelijkheid en billijkheid geeft het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 9 april 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:5698).  In deze zaak was een huurovereenkomst medio 2016 aangegaan. De verhuurder beschikte niet over een WOZ-beschikking voor 2016, omdat de woonruimte pas in 2016 tot stand was gekomen. In artikel 18 Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (lid 1) en dat de waardepeildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (lid 2). De WOZ-waarde voor het jaar 2017 is derhalve de waarde op waardepeildatum 1 januari 2016. In dit geval was er echter sprake van nieuwbouw en was de woning in de loop van 2016 opgeleverd en was de huurovereenkomst op 1 augustus 2016 ingegaan. De WOZ-waarde van de woning op de peildatum van 1 januari 2016 sluit derhalve niet aan bij de daadwerkelijke toestand van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst.

De verhuurder  had gesteld dat hij niet over een WOZ-beschikking voor het jaar 2016 kon beschikken, omdat het gehele complex pas eind 2016 was opgeleverd.

Wel had de verhuurder de WOZ-beschikking voor 2017 in het geding gebracht. De kantonrechter oordeelde dat strikte toepassing van het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning en een onbillijk resultaat oplevert. Daarom is er aanleiding om met toepassing van artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte op dat punt een andere waardering toe te passen. Nu het hier gaat om woonruimte die in 2016 tot stand is gekomen, kan ervan worden uitgegaan dat als er voor 2016 wel een WOZ-waarde zou zijn vastgesteld, deze waarde niet, althans niet substantieel zou afwijken van de WOZ-waarde voor het jaar 2017. De kantonrechter acht het in dit specifieke geval daarom redelijk om aan te sluiten bij de WOZ-waarde voor het jaar 2017 en op basis daarvan punten toe te kennen. In het vonnis wordt in rechtsoverweging 11 een berekening van het puntenaantal op basis van de WOZ-waarde gegeven. De kantonrechter komt op 18 punten hoger dan de Huurcommissie uit.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 18 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:10116) ook de WOZ-waarde bepaald aan de hand van de redelijkheid.  Hier waren woningen samengevoegd. Er was geen WOZ-beschikking voorhanden waarin rekening was gehouden met die samenvoeging. De kantonrechter overwoog dat de eigenaar van de woning bij de gemeente wegens het uitblijven van een beschikking bezwaar had kunnen maken. De woning had als ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ aangemerkt kunnen worden. De verhuurder wees er volgens de kantonrechter terecht op dat in dat geval bij de woningwaardering in het kader van het huurprijzenrecht de WOZ-waarde op basis van de geobjectiveerde stichtingskosten per 1 januari 2016 zou worden (her)berekend als ware de woning reeds voltooid. Dat zou tot gevolg hebben gehad dat bij de toetsing van de huurprijs op grond van een WOZ-beschikking d.d. 1 januari 2016 een puntenaantal zou zijn bereikt dat recht deed aan de bouwkundige situatie op het moment van verhuur. Dit alles is echter niet gebeurd, omdat de verhuurder geen WOZ-beschikking (betrekking hebbend op de nieuwe woning) heeft gevraagd, althans geen bezwaar heeft gemaakt tegen het uitblijven daarvan.

De kantonrechter nam mee in haar overweging dat artikel 5 lid 2 Bhw geen mogelijkheid geeft om af te wijken van het waarderingssysteem als het ontbreken van een WOZ-beschikking aan de verhuurder te wijten is. Volgens de rechter  neemt het gestelde in artikel 5 lid 2 Bhw niet weg dat de maatstaven van redelijkheid met zich kunnen brengen dat, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft en voldoende objectieve gegevens beschikbaar zijn waaruit kan worden afgeleid welke WOZ-waarde minimaal zou zijn bepaald indien wel een (op de verbouwde woning betrekking hebbende) WOZ-beschikking was afgegeven, in zoverre met toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw kan worden uitgegaan van laatstbedoelde WOZ-waarde. In dit geval bestond voldoende aanleiding om aansluiting te zoeken bij de waarde als vermeld in de WOZ-beschikking die betrekking heeft op de ‘oude’, kleinere woning van vóór de verbouwing, zijnde € 92.000,-.

De rechtbank Midden-Nederland zag in haar vonnis van 21 november 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5767) geen reden om in het kader van de waardering van de WOZ-waarde van artikel 5 lid 2 Bhw af te wijken. Er was hier sprake van twee zelfstandige woonruimten. De woonruimte was door de huurder gehuurd vanaf 2014.  Aangezien het hier ging om een verzoek tot huurverlaging ex artikel 7:254 BW, diende het peilmoment voor de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs  worden beoordeeld met inachtneming van artikel 14 van de Uhw. Dus vanaf het moment dat de huurverlaging in zou dienen te gaan. Gelet op artikel 14 lid 3 van de Uhw in relatie tot artikel 13 lid 6 van de Uhw beoordeelde de Huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs naar de toestand op het tijdstip van de in het voorstel tot verlaging van de huurprijs genoemde ingangsdatum. Die ingangsdatum was 1 juni 2017.  Ten aanzien van het gehuurde was geen WOZ-beschikking afgegeven, althans de verhuurder had niet bewezen dat er eerder beschikkingen waren afgegeven. De Huurcommissie was daarom volgens de rechter terecht uitgegaan van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 40.480 op basis van het Besluit huurprijzen woonruimte.

De rechtbank Midden-Nederland oordeelde in haar vonnis van 26 september 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5074) dat de WOZ-punten niet konden worden afgeleid uit een groter geheel waarvan het gehuurde (zelfstandige woonruimte) onderdeel uitmaakte.  Er was geen afzonderlijke WOZ-waarde vastgesteld. De verhuurder was van mening dat de WOZ-waarde naar rato toegepast moest worden. De kantonrechter volgde het standpunt van de verhuurder niet. De kantonrechter was een andere mening toegedaan, omdat de WOZ-waarde niet enkel wordt bepaald door het aantal vierkante meters van een woning. Terecht stelde de kantonrechter – in lijn met de jurisprudentie en de literatuur – dat het niet mogelijk is de WOZ-waarde uit het groter geheel uit te lichten. Al meermalen is in dit hoofdstuk gesteld dat slechts uitzonderlijke situaties afwijking van de wettelijke regeling rechtvaardigen. Hier niet sprake van een uitzondering die afwijking van artikel 5 lid 2 Bhw rechtvaardigde.

De WOZ-waarde van de zaak wordt dus in beginsel bepaald aan de hand van de staat die de zaak heeft op 1 januari van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dit betreft de toestandspeildatum. Deze peildatum wordt bij waardeveranderingen als gevolg van renovaties, verbouwingen of splitsing (fictief) berekend naar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (art. 18 lid 3 Wet WOZ).

Er is geen reden om van de vastgestelde WOZ-waarde na renovatie af te wijken als de WOZ-waarde na een renovatie al is vastgesteld. In deze zaak die door de rechtbank Amsterdam was behandeld en waar de rechtbank op 7 juli 2023 vonnis (ECLI:NL:RBAMS:2023:4346) had gewezen, was een woning in 2018 gerenoveerd en per 1 augustus 2021 verhuurd. De WOZ-waarde die in 2021 was vastgesteld, was na een bezwaar van de verhuurder door de gemeente ambtshalve verhoogd van € 129.000 naar € 189.000. De verhuurder trachtte de WOZ-waarde verder nog te verhogen, maar dit verzoek was afgewezen.  De verhuurder betoogde in deze procedure dat de WOZ-waarde van € 189.000 nog steeds te laag was. De verhuurder droeg referentiepanden aan. De verhuurder was van mening dat de WOZ-waarde op basis van de referentiepanden berekend moest worden.

De kantonrechter wees dit argument van de verhuurder van de hand. De kantonrechter kon hier niet anders  beslissen, omdat er hier al een WOZ-waarde voorhanden was waarin de toestand van de woning bij verhuring tot uitdrukking was gekomen. Daarnaast had de verhuurder niet onderbouwd dat die toestand in de beschikbare WOZ-waarde (nog steeds) onvoldoende tot uitdrukking kwam.

Uit de prejudiciële uitspraak van de Hoge Raad  van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) volgt dit ook niet. De Hoge Raad gaat in dit arrest in op de situatie op welke manier de huurprijs vastgesteld kan worden als geen WOZ-waarde voorhanden is. De Hoge Raad bevestigde in dit arrest ook dat de Huurcommissie van de artikelen (art. 5 lid 1, onder a, Bhw in verbinding met bijlage I, onder A). Onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw, kan afwijken, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. De kwaliteit van de woonruimte kan dan worden beoordeeld in afwijking van het waarderingsstelsel (art. 5 lid 2 Bhw). De kantonrechter erkent deze mogelijkheid ook in dit vonnis, maar er waren geen feiten of omstandigheden aangewezen om van het waarderingsstelsel af te wijken. Het op de weg van de verhuurder  gelegen om dit nader toe te lichten en onderbouwen, zeker nu het hier ging om een afwijking in uitzonderlijke gevallen. Aangezien de verhuurder dit niet voldoende had gedaan, kon de rechter niet aan de referentiepanden punten ontlenen.

De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 19 augustus 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:3398) andermaal een beslissing moeten geven over de vaststelling van de aanvangshuurprijs. Bij aanvang van de huurovereenkomst was de WOZ-waarde nog niet gepubliceerd. De huurovereenkomst was aangevangen op 15 april 2018. Op 30 november 2018 was een WOZ-beschikking afgegeven. De waardepeildatum was 1 juli 2017. De huurder had op 1 oktober 2018 een verzoekschrift voor toetsing van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie ingediend. Op 22 juli 2019 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft bepaald dat een huurprijs van ongeveer € 574 redelijk was, terwijl er tussen partijen een aanvangshuurprijs van € 1.125 was overeengekomen.  Volgens de kantonrechter moet op grond van artikel 11 jo artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), de redelijkheid van de huurprijs en de kwaliteit van de woonruimte worden getoetst:

– aan de hand van bijlage I sub A bij artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw, hierna: bijlage I (de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel);
– naar de toestand op het tijdstip van aanvang van de huurovereenkomst (in dit geval 15 april 2018).

De rapporteur die door de Huurcommissie is ingeschakeld, was van oordeel dat er geen WOZ-waarde bekend was bij aanvang van de huurovereenkomst. Het ging hier om een nieuw gerealiseerd appartement. Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet duidelijk of en zo ja wanneer een WOZ-beschikking is afgegeven en voor de huurder kenbaar is geweest waaruit volgt dat de WOZ-waarde per 1 januari 2017 het door de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) op 16 januari 2017 vastgestelde waarde van € 244.000,00 had. Volgens de kantonrechter ligt het voor de hand dat die waarde voor partijen op het moment van ingaan van de huurovereenkomst nog niet kenbaar was. De Huurcommissie heeft naar het oordeel van de rechter in beginsel gehandeld conform haar beleid, zoals vastgelegd in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige woonruimte (hierna: het beleidsboek) en heeft de waarde vastgesteld op de minimumwaarde omdat er geen WOZ-waarde bekend was per peildatum.

Ook hier beoordeelde de kantonrechter dat artikel 5 lid 1 en 2 Bhw en het daarop gebaseerde beleid zo moet worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen wordt bereikt. De kantonrechter was van oordeel dat het strikt de hand houden aan het beleidsboek zou betekenen dat de kwaliteit niet op een realistische manier wordt beoordeeld. Dat kan naar het oordeel van de kantonrechter niet de bedoeling van de wetgever zijn. Dat huurder anderszins in een belang wordt geschaad als de kantonrechter uitgaat van een realistische WOZ-waarde is niet gebleken. Het ligt tenslotte niet voor de hand dat een verhuurder gestraft zou moeten worden in het huurrecht voor het feit dat hij niet tijdig een WOZ-beschikking heeft aangevraagd, zeker als dat in dit geval niet eens kon omdat het gaat om een nieuw gerealiseerd appartement waarvoor een bestaand winkelpand met een omgevingsvergunning anders is ingericht. Volgens de rechter is het niet nodig, om de redelijkheid tegemoet te komen, uit te gaan van een fictieve waarde van het gehuurde. De huurder heeft niet gesteld dat een realistische WOZ-waarde per 1 januari 2017 lager zou hebben gelegen. De kantonrechter ging dan ook uit van het door Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) vastgestelde bedrag van € 244.000,00 en stelt het daarmee corresponderende aantal punten vast.

Het lijkt erop dat de rechter zich niet houdt aan de beleidslijn die door de Huurcommissie is uitgezet. De rechter lijkt eerder uit te gaan van een redelijke beoordeling van de WOZ-waarde en de daarbij passende puntentelling van het gehuurde.

Voorbeelden van berekende punten ten behoeve van de WOZ-waarde geldend vanaf 1 juli 2023 
Er wordt uitgegaan van een drempelwaarde van € 71.602 (prijsbasis 2023).
Dit drempelbedrag leidt bij een containerwoning met een oppervlakte van 24 m² en een WOZ-waarde van € 6.000 tot het volgende puntenaantal voor de WOZ-waarde:

€ 71.602 vanaf 1 juli 2023 /€ 14.146 =  5,06
€ 71.602 vanaf 1 juli 2023/222/24 = 13,43+
Totaal = 18,498 Punten

Bij het niet toepassen van de drempelwaarde van € 71.602 (prijsbasis 2023) zou het puntenaantal uitkomen op 2 punten (afgerond).

Bij een woning met een oppervlakte van 100 m² en WOZ-waarde van € 225.000 wordt het puntenaantal voor de WOZ-waarde voor het jaar 2023 als volgt berekend:

€ 225.000/€ 14.146 = 15,90
€ 225.000/222/100 = 10,13+
Totaal = 26,03 Punten

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en indien ten aanzien van een dergelijke woning het totaal aantal punten 110 of meer is na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8, 12 en 14, worden minimaal 40 punten toegekend. De geactualiseerde WOZ-waarden zijn doorgerekend naar de peildatum 1 januari 2021 (Zie de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022” van 24 februari 2021).
Ingevolge het Besluit huurprijzen woonruimte is bepalend dat de woning minimaal 110 punten kent voor de onderdelen die niet worden gewaardeerd op basis van de WOZ. Deze categorie nieuwbouw krijgt vervolgens in alle gevallen minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde. Daarmee kan de verhuurder in alle gevallen ervoor kiezen om deze woningen aan te bieden met een geliberaliseerde huurprijs.
In het WWS wordt verduidelijkt dat deze regeling ook geldt indien de woning is tot stand gekomen na een ingrijpende renovatie waarbij de energieprestatie op het niveau is gebracht van een nieuwbouwwoning zoals bepaald door het Bouwbesluit 2012.
Hierbij is ook van belang dat een dergelijke ingrijpende renovatie gecombineerd kan worden met een functiewijziging van het betrokken gebouw. Dit geldt bijvoorbeeld bij ombouw van een kantoor tot meerdere woningen.
Als een renovatie niet leidt tot een woning die inzake de energieprestatie voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouw kunnen wel extra punten worden toegekend op basis van de investeringen.
Het gaat daarbij om 0,2 punt per investering van € 1000. Daarbij kan deze puntentoekenning uitsluitend plaatsvinden indien de renovatie heeft geleid tot een investering van meer dan € 10.000. Onderstaand ga ik hier verder op in.

De gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter van deze kleine woningen is aanmerkelijk hoger dan in de andere segmenten. De opname van de absolute WOZ-waarde heeft nog wel een dempend effect op de toename van de maximale huur voor kleine woningen.

Een gemiddelde stijging of daling van de WOZ-waarde zal niet leiden tot een wijziging van de huurruimte die voortvloeit uit het woningwaarderingsstelsel. Hiervoor zal de puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde jaarlijks worden gecorrigeerd met de gemiddelde ontwikkeling van de WOZ-waarde.

De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 14.146 en € 222, basis 2023) zullen jaarlijks per 1 juli (opnieuw) worden vastgesteld op basis van de algemene wijziging van de WOZ-waarde. Een dergelijke wijziging leidt daardoor niet tot een algemene daling of stijging van de maximale huurprijzen.

De puntentoekenning van kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht
Veel gehanteerd, ook door het ministerie van BZK, is de indeling in COROP-gebieden. De naam komt van de Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeksprogramma, die in 1971 de indeling van Nederland in 40 COROP-gebieden ontwierp. Elk COROP-gebied heeft een kern met een omliggend verzorgingsgebied. Daarbij gaat het om woningen tot 40 m2, gebouwd in de jaren 2017 tot en met 2022.
In concreto leidt dit voor de genoemde kleine woningen tot een hogere puntenwaardering in het WWS vanaf 1 oktober 2016 dan de algemeen geldende waardering per vierkante meter. Deze algemeen geldende puntenwaardering wordt thans berekend met de formule WOZ/oppervlakte/€ 172 (basis 2021) € 189 (basis 2022) € 222 (basis 2023). Voor deze kleine nieuwbouwwoningen zal een formule gelden van WOZ/oppervlakte/€ 94 (prijsbasis 2023) (Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2023 tot en met 30 juni 2024).

In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2023 tot en met 30 juni 2024 staat dat dit geldt voor de gemeenten Amsterdam en Utrecht waarbij de nieuwbouwwoning gewaardeerd wordt op € 94/m². Voor 2022 was dit € 80/m² Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023.

Bij een woning met een oppervlakte van 30m² en WOZ-waarde van € 69.500 wordt het puntenaantal voor de WOZ-waarde als volgt berekend (basis 2023):

€ 69.500/€ 14.146 = 4,91
€ 69.500/94/30 = 24,65+
Totaal = 29,55 Punten

Ter vergelijking: bij een woning met een oppervlakte van 30m² en WOZ-waarde van € 69.500 wordt het puntenaantal voor de WOZ-waarde buiten dit gebied als volgt berekend:

€ 69.500/€ 14.146 = 4,91
€ 69.500/222/30 = 10,43+
Totaal =  15,34 Punten

Het voorbeeld geeft aan, dat deze kleine nieuwbouwwoning in de Coropgebieden Amsterdam of Utrecht 14 punten (afgerond) meer krijgt dan hetzelfde type woning in overig Nederland. Deze 14 extra punten leiden in de eerste plaats tot een maximale huurprijs die circa € 80 hoger ligt.

Aan de gemeenten Utrecht en Amsterdam wordt zelf overgelaten om in haar beleid een huurprijsbegrenzing te bepalen en uit te voeren. Deze maatregel wordt als proef gedurende een periode van 5 jaar vanaf 2017 tot en met 2021 uitgevoerd. Tegen het einde van deze periode wordt deze maatregel geëvalueerd. De woningen die geliberaliseerd zijn verhuurd blijven geliberaliseerd, omdat de huurprijs niet meer kan worden aangepast. De termijn van artikel 7:249 BW zal bij de meeste verhuringen immers al zijn verstreken. Volgens ontwerpbesluit blijft bovendien de WOZ-waarde van toepassing op overeenkomsten die gedurende deze proefperiode zijn gesloten.

Serviceflats
Het Besluit huurprijzen woonruimte kent de mogelijkheid om bij serviceflats (zorgwoningen) een toeslag toe te kennen van 35% op het aantal punten.

Die 35% puntentoeslag mag vanaf 1 oktober 2016 ook worden berekend over het nieuwe WWS-onderdeel “10 Renovatie”, althans wanneer zo’n renovatie minder dan 6 jaar geleden plaatsvond en tenminste € 10.000 kostte (bron:Huurrecht@ctueel 2016-12, Is het huren van een zorgwoninkje binnenkort een onbetaalbare luxe? Door mr P.G.A. van der Sanden). Door deze opslag van 35% in combinatie met de extra punten voor de WOZ-waarde zullen er veel zorgwoningen in het geliberaliseerde segment uitkomen.

Om als serviceflat te worden aangemerkt moet een wooncomplex aan een aantal voorwaarden voldoen. Van de zijde van de belangenvertegenwoordigers van verhuurders van serviceflats, is er op gewezen dat de voorwaarden gedateerd zijn en niet meer aansluiten bij de huidige praktijk.
Zo wordt er volgens de toelichting bij het Besluit huurprijzen woonruimte bijvoorbeeld niet of nauwelijks meer gebruik gemaakt van de logeermogelijkheid in deze complexen, terwijl de aanwezigheid van een logeerkamer wel een voorwaarde is om in aanmerking te komen voor de toeslag. Daardoor leidt dit ertoe dat een ruimte nodeloos voor dit doel wordt ingericht. Ook het vereiste dat maaltijden vanwege de verhuurder worden verzorgd, sluit niet meer aan bij de hedendaagse praktijk: bewoners kunnen zelf beslissen van wie ze hun maaltijden willen betrekken, en dit kan van een organisatie of restaurant buiten de serviceflat zijn. Om deze redenen zijn de voorwaarden tegen het licht gehouden en is een nieuwe definitie opgesteld over wat in dit verband onder een serviceflat wordt verstaan.
De nieuwe definitie benadrukt dat het moet gaan om complexen die geschikt zijn voor het huisvesten van mensen met een fysieke beperking en daar ook voor zijn bestemd. Dit moet minimaal tot uitdrukking komen in een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid van de appartementen, en van de algemene en verkeersruimten van het complex.
De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger.
Gehandhaafd blijft de eis dat het complex beschikt over een ruimte voor het nuttigen van maaltijden of recreatie. Deze ruimten moeten ook voor dit gebruik zijn ingericht. Tevens moet in de woning en noodoproepinstallatie aanwezig zijn.

Er zijn drie elementen verdwenen uit de definitie namelijk: het verstrekken van maaltijden vanwege de verhuurder, levering van medische dan wel paramedische zorg van eenvoudige aard en de aanwezigheid van logiesmogelijkheden. De Woonbond vreest dat de verhuurders meer mogelijkheden hebben om de opslag met 35% door te berekenen, terwijl er minder zorg door de verhuurder wordt verstrekt. Met andere woorden: de regeling wordt uitgekleed, terwijl de huurder wel wordt geacht de opslag te betalen en de opslag kan worden uitgebreid voor woonvormen die voorheen niet voor deze opslag in aanmerking kwamen.

Punten voor renovatie vanaf 1 oktober 2016
Als een renovatie niet leidt tot een kwaliteitsniveau zoals dat bij een nieuwbouwwoning het geval is, blijft het uitgangspunt dat de WOZ-waarde meebepalend is voor de vaststelling van het puntenaantal. De Wet WOZ kan ertoe leiden dat de geldende WOZ-beschikking achter kan blijven bij de reële WOZ-waarde (direct) na renovatie. De Wet WOZ heeft namelijk als uitgangspunt dat de WOZ-beschikking wordt verstrekt binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt. Daarbij is het uitgangspunt: de toestand van de woning één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit betekent bijvoorbeeld dat de WOZ-beschikking 2023 die in februari 2023 wordt verstrekt de toestand van de woning weergeeft op 1 januari 2022. Dit leidt ertoe dat een renovatie die is afgerond in mei 2022 niet meetelt bij de WOZ-beschikking 2023. Uitgangspunt van deze wijziging is dat 0,2 punt gedurende 5 jaar per investering van € 1.000 zal worden toegekend. Daarbij is aangegeven dat er sprake zou moeten zijn van een investering van meer dan € 10.000 om een onderscheid te maken met klein onderhoud (zie Besluit huurprijzen woonruimte). Er is hier geen reden om in het geval van renovatie de woning hoger te waarderen dan met toepassing van artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte . Dit heb ik boven beschreven in het geval er sprake was van een woning in aanbouw op 1 januari 2016 en de woning was op 2 mei 2016 al afgerond.
De toekenning van extra punten in een aparte rubriek 10 (punten bij renovatie) voorziet in een duidelijk andere puntentoekenning dan voor rubriek 4 (energieprestatie). Dit zorgt ervoor dat er geen dubbeltelling optreedt. Ook vergroot dit de inzichtelijkheid waarom extra punten zijn toegekend. Dit voorkomt onduidelijkheden tussen huurder en verhuurder. Voor zover hierover discussie ontstaat in een geschil bij de Huurcommissie, kan de Huurcommissie uitgaan van een normaal bedrijfsvoeringsproces bij een verhuurder hetgeen inhoudt, dat verhuurders dergelijke rekeningen gedurende minimaal vijf jaar zullen bewaren.

Voor wijziging van het beleid is informatieverstrekking noodzakelijk aan bewonersorganisaties
Het gaat hier om een wijziging van het huurbeleid. Verhuurders moeten over hun huurbeleid overleg voeren met hun huurdersverenigingen en bewonerscommissies op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Verhuurders hebben gemerkt dat het niet voeren van overleg (bijvoorbeeld over de inkomensafhankelijke huurverhoging) tot vertraging van de invoering van deze regeling kan leiden. De verhuurder zal hierover dus de nodige informatie dienen te verstrekken. Zie hierover ook de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2019. Brief Minister drs. K.H. Ollongren 1 februari 2018, pagina 23.. In het hoofdstuk Wet Overleg (ver)huurders, onderdeel “Deze wet geeft de volgende rechten aan de huurdersorganisaties/Ad 2. Recht op advies” wordt hierover meer informatie gegeven.

Huursectoren en puntensysteem
De wijzigingen in het puntensysteem gelden alleen voor zelfstandige woningen zonder geliberaliseerde huur. Bij een nieuwe huurovereenkomst met een geliberaliseerde huur (vrije sector) moet wel worden gekeken of deze voldoet aan de regels voor huurliberalisatie. Partijen zijn weliswaar op grond van de contractsvrijheid bevoegd een huurprijs boven de liberalisatiegrens) overeen te komen, doch deze huurprijs kan door de Huurcommissie naar beneden worden bijgesteld als de huurder de Huurcommissie verzoekt de aanvangshuurprijs te toetsen op grond van het woningwaarderingsstelsel.