Laatst bijgewerkt op 2023-12-19 om 23:32:04

Als bij de bedrijfsruimte een afhankelijke woning behoort, dan dient de huurprijs op basis van de regeling bedrijfsruimte (artikel 7:303 BW) voor zowel de woonruimte als de bedrijfsruimte te worden berekend. Te denken valt aan caféruimte waarboven zich de woning van de uitbater zich bevindt en die slechts kan worden gebruikt in combinatie met de winkelruimte (artikel 7:290 lid 3 BW).
Voor een antwoord op de vraag of er van een afhankelijke woning sprake is, moet niet alleen worden gekeken naar het economisch verband tussen het gebruik van de woning en de bedrijfsruimte, maar moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een afhankelijke woning moet volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5, p. 5) worden gekeken of de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Het zou bijvoorbeeld op praktische bezwaren stuiten indien men slechts via een met alarm beveiligde winkel of bankfiliaal de woonruimte zou kunnen bereiken of wanneer de exploitatie van een café en de bewoning nauw met elkaar zijn verweven. Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW kunnen doen. Dit werd bepaald door de voorzieningenrechter van rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 14 juni 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:5136 ). Als feiten werden hierbij genoemd: de woonruimte is onlosmakelijk verbonden met en maakt onderdeel uit van de (horeca)bedrijfsruimte, zoals ook blijkt uit de omstandigheid dat het geheel één gas-, één electriciteitsvoorziening en één cv-ketel heeft. De woonruimte is altijd als afhankelijke woonruimte behorend bij de bedrijfsruimte verhuurd en dat heeft de (onder) huurder ook altijd voor ogen gestaan. Het was nooit de bedoeling om de woning voor bewoning als zelfstandige woonruimte te verhuren en om partij te worden bij een overeenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de hoofdhuurovereenkomst. In een procedure voor de rechtbank Rotterdam van 26 november 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:12055)  over de beëindiging van een woon- en bedrijfsruimte moest ook worden beoordeeld of er sprake was van een afhankelijke woning bij de bedrijfsruimte. Als dat het geval zou zijn, dan zou de woonruimte immers het lot van de bedrijfsruimte delen. De kantonrechter besliste dat hier sprake was van zelfstandige woonruimte, zodat de opzegging niet voor de woonruimte gold. De kantonrechter overwoog in verband met de kwalificatie van de woonruimte als volgt: volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. De bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst speelt hierbij slechts een beperkte rol (Hoge Raad 24 januari 1997, NJ 1997, 558 en Hoge Raad 15 juni 2001, met conclusie A-G Langemeijer, ECLI:NL:HR:2001:AB2146). Het enkele feit dat in de oorspronkelijke huurovereenkomst is bepaald dat de woning verbonden zal blijven aan de huur van de bedrijfsruimte en dat, indien de huur eindigt, dit geldt voor zowel het cafetaria-gedeelte als het woonruimtedeel, is in dit verband dan ook niet doorslaggevend. Van meer gewicht is dat door huurder onweersproken is gesteld dat de boven de cafetaria gelegen woonruimte een eigen voordeur heeft, een aparte opgang, een eigen meterkast en eigen sanitaire voorzieningen. Evenmin is sprake van overige gemeenschappelijke voorzieningen of een interne verbinding tussen de cafetaria en de woonruimte. Door huurder is bovendien onweersproken gesteld dat er voor de exploitatie van de cafetaria geen noodzaak is voor een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder van de bovengelegen woonruimte. Nu van een bouwkundige of bedrijfseconomische verbondenheid tussen de bedrijfsruimten en de woonruimte geen sprake is en gesteld noch gebleken is dat het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, is de kantonrechter van oordeel dat de woonruimte niet kan worden beschouwd als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Uit de feitelijke situatie was tevens duidelijk dat het gebruik van de woning kon worden gesplitst van het gebruik van het bedrijfsruimtegedeelte.

De rechtbank Midden-Nederland heeft in een tussenbeschikking van 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:3455) geoordeeld dat er sprake was van afhankelijke woonruimte. Het pand heeft een monumentenstatus en bestaat uit een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 30 m², met daaronder een kelder van ruim 60 m², en een bovenwoning bestaande uit in totaal 3 etages. In de huurovereenkomst staat opgenomen dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als winkel – woonhuis, waarbij de winkel de bestemming heeft van “detailhandelszaak in de sfeer van sieraden en accessoires”.

Volgens de rechter is het vaste jurisprudentie dat het voor de vraag of een woning gekwalificeerd dient te worden als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW, met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. Tot slot speelt ook de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een (beperkte) rol.

In dit geval staat vast dat het pand slechts één buitendeur heeft, die toegang geeft tot de winkelruimte. In de winkelruimte is een deur die leidt naar de bovengelegen etages, waar de woonruimte is gelegen. De bewoner(s) van de bovenwoning moet(en) dus altijd door de winkel om de woning te kunnen betreden of te verlaten. In geval van een afzonderlijke verhuur van de winkelruimte en de woonruimte zou dit met name voor de huurder van de winkelruimte hoogstwaarschijnlijk tot praktische bezwaren leiden, omdat hij moet dulden dat de huurder(s) van de bovenwoning – met hun eventuele bezoekers – met wie hij geen contractuele relatie heeft en die hij niet zelf heeft uitgezocht, 24 uur per dag en 7 dagen per week toegang hebben tot zijn winkel. De nutsvoorzieningen zijn daarnaast gedeeld en aansluitingen en meters bevinden zich in de winkelruimte, of in de kelder onder de winkelruimte. Geconcludeerd moet worden dat er een nauwe bouwkundige verbondenheid is tussen winkel- en woonruimte. Uit die ter zitting beschreven feiten en omstandigheden over het feitelijk gebruik van het gehuurde kan worden geconcludeerd dat er ook een economische verbondenheid bestaat tussen de winkelruimte en de bovengelegen woonruimte: de woonruimte wordt mede gebruikt voor de exploitatie van de winkel. Verder staat vast dat één huurovereenkomst is gesloten voor de winkelruimte en bovenwoning (in de huurovereenkomst omschreven als één huurobject: “het winkel-woonhuis”) en dat één huurprijs is overeengekomen voor het hele pand. De rechter komt gezien het bovenstaande tot de conclusie dat er sprake is van afhankelijke woonruimte.

De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169)  dan ook een onjuist standpunt in.  Hier achtte de rechter de waardering van het Woningwaarderingsstelsel op afhankelijke woonruimte een juiste waardering. De rechter had de woonruimte echter moeten waarderen conform de regeling van artikel 7:303 BW als een afgeleide van de berekende huurprijs ten behoeve van de winkelbedrijfsruimte. Mr. F. van der Hoek stelt daarom terecht in zijn noot onder deze uitspraak (WR 2019/102) dat de rechter geen juist criterium toe heeft gepast om de huurprijs van deze woonruime vast te stellen. Dat zou alleen anders zijn als er sprake zou zijn van een zelfstandige woning waarvan er onzelfstandige delen zouden zijn verhuurd. Dan zou er wél reden zijn het Woningwaarderingsstelsel als maatstaf voor de berekening van de huurprijs toe te passen. Uit het vonnis kan ik niet opmaken dat deze situatie zich heeft voorgedaan.

Als er geen sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 BW, dan zal de rechter de huurovereenkomst moeten splitsen in een huurovereenkomst voor de woonruimte en een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Er zijn dan verschillende huurregimes van toepassing. De regeling van artikel 17 UVWH en artikel 17a UVWH is hierbij niet van toepassing. Er is immers geen sprake van een all-inhuurprijs in de zin van artikel 7:258 BW. Bovendien zal niet de Huurcommissie de huurprijs van de woning vaststellen, maar zal de huurprijs van de woning door de kantonrechter worden vastgesteld. Het in de UHW genoemde percentage van de overeengekomen huurprijs waarop de huurprijs wordt vastgesteld (55% van de overeengekomen prijs en het voorschotbedrag op 25% van de overeengekomen prijs) is niet op deze situatie van toepassing.
Als er voldoende connexiteit bestaat staat tussen de woonruimte en de bedrijfsruimte en de verhuurder heeft ingestemd om deze ruimte te bestemmen om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als, of in dienst van deze, bedrijfsruimte te gebruiken, dan kan de woonruimte als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte worden gezien. Als er feitelijk sprake is van de verhuring van een zelfstandige woonruimte, dan kan de rechter dus tot splitsing van de woonruimte overgaan.

Een procespartij moet vanaf de procedure in eerste aanleg goed voor ogen houden welk standpunt er ten aanzien van een gemengde overeenkomst wordt ingenomen. Als een partij in eerste aanleg erkent dat er sprake is van een gemengde overeenkomst waarbij de woonruimte ondergeschikt is aan de verhuurde bedrijfsruimte en het huurrecht bedrijfsruimte op de verschillende elementen van toepassing is, dan kan in hoger beroep niet een ander standpunt worden ingenomen. In hoger beroep kan deze partij zich dan niet meer op het standpunt stellen dat er sprake is van een huurprijs, waarbij het huurregime van bedrijfsruimte naast die van woonruimte van toepassing is. Er is dan sprake van een gedekt verweer. In hoger beroep mag een nieuw verweer ten principale gevoerd worden, tenzij dit in eerste aanleg werd gedekt. Een voorbeeld van een gedekt verweer wordt in het arrest van het hof te Amsterdam van 24 mei 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 ) gegeven. De huurder had in eerste aanleg gesteld dat er sprake was van een gemengde overeenkomst die gedeeltelijk de elementen van woonruimte betreffen en gedeeltelijk de argumenten van de bedrijfsruimte betreffen. Het contract werd volgens de huurder niettemin beheerst door de bepalingen van het huurcontract voor bedrijfsruimten. Deze huurder kon zich in hoger beroep dus niet meer op het standpunt stellen dat er sprake zou zijn van een gescheiden regime bedrijfsruimte en woonruimte.

De Hoge Raad kwam in haar arrest van 15 juni 2001 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2146 ) tot oordeel dat er geen sprake was van een onzelfstandige woning nu de woning zich uitstekend leent voor niet aan bedrijfsruimte gerelateerde huur, terwijl voor uitoefening van de onderneming in de bedrijfsruimte niet is vereist dat de huurder van de bedrijfsruimte in de daarboven gelegen woning aanwezig was. Voorts bevinden zich in de voorgevel van het gehuurde twee deuren. Achter de deur van het woongedeelte bevindt zich een halletje, waarin zich een tussendeur naar het winkelgedeelte bevindt. De gas- en watermeter bevindt zich in het halletje. Aanvankelijk waren dat twee meters. Dat partijen bij het aanvang van de overeenkomst zijn uitgegaan van onzelfstandige woonruimte maakt voor dit oordeel geen verschil.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Deze uitspraak werd gedaan in het kader van een opzegging door de verhuurder van deze overeenkomst. Ik vond deze uitspraak in dit onderdeel ook op zijn plaats, omdat een partij die tegen zijn zin met een huurprijswijziging wordt geconfronteerd ook het argument te berde kan brengen dat ter bepaling van de huurprijs de gehuurde ruimte moet worden gesplitst als er sprake is van zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte. Zoals boven al gesteld moet de partij die het initiatief neemt tot wijziging van de huurprijs er rekening mee houden dat het gehuurde kan worden gesplitst in woonruimte en bedrijfsruimte. Als men het initiatief tot wijziging van de huurprijs heeft genomen en men is uitgegaan van één huurregime, dan kan men een verkeerd beeld krijgen van de huurprijs die ten aanzien van het gehuurde geldt. De huurprijs kan immers behoorlijk anders zijn als er met twee verschillende huurregimes rekening gehouden moet worden ter bepaling van de huurprijs. In deze zaak had de verhuurder zich op onbegrijpelijke wijze op het standpunt gesteld dat er sprake was van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Het ging hier om de verkoop van levensmiddelen in de bedrijfsruimte. Een schoolvoorbeeld van 7:290 BW-bedrijfsruimte lijkt mij. Dat de bestemming gedurende de looptijd van de overeenkomst zou zijn gewijzigd, doet daar niets aan af. Voor het huurregime moet immers worden gekeken naar het huurregime dat bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing was. Verder is het onduidelijk waarom in deze procedure en verklaring voor recht is gevraagd dat er sprake zou zijn van 7:230a BW bedrijfsruimte, terwijl er voorts ontruiming is gevorderd van het gehuurde voor zover er sprake zou zijn van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Deze verhuurder was zich kennelijk in het geheel niet bewust van de regeling van 7:230a BW bedrijfsruimte en de ontruimingsbescherming die de huurder zou kunnen genieten in het kader van deze regeling. Hoe het ook zij: zowel de kantonrechter als het hof kwamen uit op een regeling die is gebaseerd op 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarvan de woonruimte ook nog eens kon worden gesplitst.

Naar het oordeel van het hof moet voor de vraag of het gehuurde in verschillende huurregimes kan worden gespitst onder meer, dus niet alleen, worden gekeken of onderhavige woonruimte en bedrijfsruimte overwegend zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Er moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Als omstandigheden waarop de rechter (onder meer) acht heeft te slaan, worden genoemd het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

In deze concrete situatie betrekt het hof de volgende feiten bij haar oordeel: de bovenwoning en de bedrijfsruimte beneden hebben ieder een eigen ingang, de woning en de bedrijfsruimte zijn niet met elkaar verbonden en zij hebben hun eigen voorzieningen (behoudens de aansluiting van gas, water en elektriciteit, welk punt zonder al te veel kosten kan worden opgelost). Beide ruimten hebben eigen sanitaire voorzieningen. De bedrijfsruimte is weliswaar niet voorzien van een Cv-installatie, maar het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat dit nooit anders is geweest en dat dit aan het gebruik van de bedrijfsruimte niet in de weg staat. Voorts is van belang dat de bovenwoning in de periode van 1979 tot 1982 door de huurders afzonderlijk van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder was gehuurd. Daarnaast is niet gebleken dat er speciale voorzieningen getroffen dienen te worden om stank- of geluidsoverlast te voorkomen. De verhuurders stellen wel dat in die periode de bedrijfsruimte leeg is blijven staan in afwachting van de huur door deze huurders, maar de huurders hebben die stelling gemotiveerd weersproken. Het hof merkt hierbij op dat het feit dat de woning een aantal jaren afzonderlijk aan huurders is verhuurd, aantoont dat het enkele feit dat partijen in 1982 één huurprijs voor het hele pand zijn overeengekomen geen beletsel voor splitsing hoeft te zijn. Voor de manier waarop de huurprijs kan worden gesplitst in een huurprijs van zelfstandige woonruimte en een huurprijs voor de winkelbedrijfsruimte verwijs ik naar het hoofdstuk “De splitsing van de all-inhuurprijs“.

Als er sprake is van een afhankelijke woning, dan moet de huurprijs dus worden bepaald aan de hand van het criterium van artikel 7:303 BW. Er dient dus geen waardering van de woonruimte plaats te vinden conform het woningwaarderingsstelsel. Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 20 januari 2011 (ECLI:NL:RBSHE:2011:BP2978) moet de huurprijs van een dergelijke woonruimte worden afgeleid op dezelfde wijze als waarop de huurprijs van bedrijfsruimte wordt berekend. De huurprijs van woonruimte wordt afgeleid van het percentage dat aan de winkelbedrijfsruimte wordt toebedeeld. Het percentage winkelruimte dat eenvoudig door het publiek bereikt kan worden wordt – zoals boven al vermeld – gebaseerd op 100%. De andere ruimten van het gehuurde, zoals opslagplaatsen, bergingen en woonruimte krijgen een huurprijs gebaseerd op een gedeelte van de huurprijs dat op een percentage van 100% is gesteld. In deze zaak werd de woonruimte meegewogen voor een percentage van 12,5% ten opzichte van het maximale percentage van 100%.

In beginsel zal er één huurregime op de gecombineerde verhuring woon- en bedrijfsruimte van toepassing zijn als twee verschillende huurregimes elkaar niet verdragen (zie de hoofdregel van artikel 6:215 BW).
Als er een afzonderlijke overeenkomst woonruimte en bedrijfsruimte wordt gesloten dan kunnen deze overeenkomsten naast elkaar bestaan zolang de verschillende huurregimes niet met elkaar in strijd komen. Mochten de afzonderlijke overeenkomsten wel met elkaar in strijd komen, dan zal één regeling van toepassing verklaard moeten worden. Dit geldt met name als de verschillende wettelijke regelingen zozeer uiteenlopen dat deze onmogelijk op één huurobject naast elkaar kunnen gelden. Er moet dan dus een keuze worden gemaakt. Meestal zal de regeling van bedrijfsruimte dan van toepassing zijn, omdat de regeling bedrijfsruimte het meest bepalende element van de overeenkomst zal zijn.

Is er echter naast de verhuurde bedrijfsruimte zelfstandige woonruimte verhuurd, dan is de wettelijke regeling over de wijziging van huurprijzen bedrijfsruimte niet van toepassing, maar zijn de regels ten aanzien van wijziging van de huurprijs woonruimte van toepassing als beide huurregimes afzonderlijk naast elkaar kunnen bestaan. Als de beide huurregimes afzonderlijk naast elkaar bestaan, dan dient de huurprijs van de woonruimte van de overeengekomen huurprijs af worden getrokken als er geen onderscheid is gemaakt tussen woon- en bedrijfsruimte. Als de woonruimte als afhankelijke woonruimte aangemerkt wordt, dan geldt er één huurprijs voor zowel de bedrijfs- en woonruimte.

De kantonrechter te Utrecht heeft in zijn vonnis van 22 juli 2009 ( LJN: BP2586, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW ) in alinea 3.2 bevestigd dat de huurprijs van een zelfstandige woning valt onder het huurprijzenregime woonruimte en niet onder het huurprijzenregime bedrijfsruimte. Uit deze uitspraak maak ik niet op dat de verschillende huurregimes met elkaar in strijd komen en dat de rechter een afweging heeft moeten maken welk huurregime hierbij van toepassing is.

Ook als er sprake is van verhuurde zelfstandige woonruimte naast bedrijfsruimte kan er sprake zijn van een conflict tussen de verschillende huurregimes. Slechts als deze zelfstandige woonruimte zonder praktische bezwaren kan worden (onder)verhuurd en de huur van de woonruimte zonder praktische economische bezwaren voor wat betreft de mogelijkheid om de verhuurde bedrijfsruimte te exploiteren kan worden voortgezet en er dus geen economische gebondenheid met de detailhandelsruimte bestaat, kunnen er twee verschillen huurregimes naast elkaar bestaan en valt de woning onder de wettelijke bepalingen van woonruimte en valt de bedrijfsruimte onder de wettelijke bepalingen van detailhandelsbedrijfsruimte. Het lijkt mij dat bijvoorbeeld caféruimte, waarboven zich woonruimte bevindt met eigen voorzieningen en een eigen opgang toch onder het regime van 7:290-bedrijfsruimte valt als het gebruikelijk is dat de exploitant boven de bedrijfsruimte woont. Bewoning door een ander die niet bij de exploitatie van de bedrijfsruimte is betrokken kan tot praktische bezwaren leiden als normale exploitatie van de bedrijfsruimte altijd tot (geluids) overlast in de woonruimte leidt. In een dergelijk geval zal het overheersende element van de huurovereenkomst het bedrijfsmatige element zijn en valt het geheel onder de regeling bedrijfsruimte.
Uit laatstgenoemde uitspraak maak ik niet op dat de rechter zich heeft gebogen over de vraag welk element het meest overheersende element in de overeenkomst was. Zoals boven al weergegeven zegt de kwalificatie zelfstandige woonruimte niet dat het huurregime woonruimte zonder meer van toepassing is. Er zijn te weinig gegevens voorhanden om te kunnen beoordelen of de rechter al dan niet een (on)juiste beslissing heeft genomen. Uit deze uitspraak is in ieder geval wél te herleiden dat beide huurregimes naast elkaar kunnen bestaan.

Als de huurprijs van de winkelbedrijfsruimte aangepast moet worden en in de totaalprijs voor de bedrijfsruimte zit ook de huurprijs van de bovengelegen zelfstandige woning begrepen, dan zal de huurprijs van de woning uit de huurprijs van de van de bedrijfsruimte plus de woonruimte gedestilleerd moeten worden. In een beschikking van de rechtbank Noord-Nederland van 20 juni 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:2537) wordt door de rechter duidelijk gemaakt op welke manier deze huurprijs van de woning uit de totale huurprijs gelicht kan worden. Uit deze uitspraak lijkt de rechter bij het benoemen van een deskundige in een artikel 7:304 BW-procedure de deskundige ook een instructie kan geven waarop de huurprijs van de woning bepaald kan worden. Dat lijkt mij niet juist. Het is de taak van de rechter om in het kader van de artikel 7:304 BW-procedure de deskundige te benoemen als partijen daartoe geen beslissing hebben kunnen nemen. Het is de taak van de deskundige om op een juiste manier de prijs van de zelfstandige woning uit de totale huurprijs te destilleren. Deze beschikking geeft in ieder geval een vingerwijzing hoe de rechter er over denkt op welke manier de huurprijs van de woning uit de totale huurprijs gehaald kan worden, hoewel dat hier niet de juiste plek is geweest om dit te bepalen.

De kantonrechter geeft de volgende redenering om de huurprijs van de  bedrijfsruimte te bepalen. De rechter oordeelt als volgt: nu de wet geen regels geeft voor het – ten behoeve van de nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte – ‘destilleren’ van de huurprijs van de niet-afhankelijke woning uit de totaalprijs, dient te worden beoordeeld welke waarderingsmethodiek het meest recht doet aan de uitgangssituatie bij aanvang van de huur en hetgeen partijen toen voor ogen heeft gestaan bij de vaststelling van de (totaal)huurprijs. De stelling van één van de partijen dat bij het aangaan van de huurovereenkomst partijen een 50/50 verdeling voor ogen heeft gestaan, was niet nader onderbouwd. Ook in de huurovereenkomst gedateerd 13 februari 1998 is geen aanwijzing te vinden dat partijen een 50/50 verdeling voor ogen stond. Nu onvoldoende vast is komen te staan dat partijen destijds een 50/50 verdeling voor ogen stond, kan dat niet als uitgangspunt worden genomen. De kantonrechter zag – mede gelet ook op het (subsidiaire) standpunt van partijen – aanleiding om aansluiting te zoeken bij het woningwaarderingsstelsel voor de bepaling van de huurprijs van het woongedeelte, zoals ook overwogen in de beschikking van 18 april 2023.

De kantonrechter was van oordeel dat de huurprijs voor de niet-afhankelijke woning dient te worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel per februari 1998, toegepast op de laatst overeengekomen huurprijs van € 1.230,00 per maand. Er was is niet gesteld dat partijen destijds een verdeling voor ogen heeft gestaan waarbij de huurprijs vooral betrekking had op de woning. Bovendien was in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst opgenomen dat de indexeringsclausule niet van toepassing was. De huur is dus niet jaarlijks per 1 juli verhoogd. Het buiten toepassing laten van de indexeringsclausule heeft tot gevolg dat de huurprijs van de woonruimte slechts verhoogd kan worden als partijen dit overeenkomen dan wel op de wijze zoals voorgeschreven in artikel 7:252 BW. In dit geval zijn partijen in april 2006 eenmaal een huurverhoging tot een maandelijkse huurprijs van € 1.230,00 overeengekomen.

Nu er thans één huurprijs voor zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte was overeengekomen van een bedrag van € 1.230, per maand, dient de deskundige hieruit naar het oordeel eerst de huurprijs voor de niet-afhankelijke woning te destilleren aan de hand van het woningwaardelingsstelsel per februari 1998. De verhouding tussen de huur voor de woning en de huur voor het bedrijfsgedeelte kan dan worden vastgesteld. Achtereenvolgend kan de deskundige advies uitbrengen over de nadere vaststelling van de huur voor bedrijfsruimte aan de hand van de in rechtsoverweging 4.15 van de tussenbeschikking genoemde criteria.

Het lijkt mij dat het uitganspunt zal dienen te zijn dat de rechter in de rechter in de 7:303 BW-procedure de huurprijs van de zelfstandige woonruimte vast zal moeten stellen en niet de rechter in de 7:304 BW-procedure. In deze beschikking wordt een vingerwijzing gegeven op welke wijze deze rechter de huurprijs zou splitsen als de rechter hierover in de 7:303 BW-procedure een beslissing zou moeten nemen. Het lijkt mij dat de rechter naar de bedoeling van partijen zal moeten kijken op welke wijze de huurprijs berekend zou moeten worden. Als die bedoeling niet duidelijk is, dan zal de huurprijs gespitst moeten worden uit de totale huurprijs. Ik kan mij dan wel vinden in de redenering om het woningwaarderingsstelsel te laten bepalen of er destijds bij het sluiten van de overeenkomst een sociale huurwoning of een geliberaliseerde huurwoning is verhuurd. Mocht er sprake zijn geweest van geliberaliseerde woonruimte bij het sluiten van de overeenkomst, dan zou de huurprijs in het kader van de 7:303 BW-procedure op basis van de markthuur vastgesteld kunnen worden. Artikel 7:248 lid 3  BW lijkt mij op deze situatie niet van toepassing.

Het is in dit geval ook niet mogelijk om een analoge toepassing van artikel 7:258 BW toe te passen, omdat dit artikel voor de bepaling van een kale huurprijs bij een overeengekomen all-inhuurprijs de huurprijs van de woonruimte vaststelt op 55% van de all-inhuurprijs. Een dergelijke verdeling van de huurprijs zou geen recht doen aan de bepaling van de huurprijs van zowel de woonruimte als de bedrijfsruimte.