Onderverdeling van de in rekening te brengen geleverde zaken en diensten

Laatst bijgewerkt op 2024-01-13 om 23:51:54

De wettelijke basis van wat onder geleverde zaken en diensten moet worden verstaan staat vermeld in artikel 7:237 BW. Er wordt – zoals boven reeds opgemerkt – een onderverdeling gemaakt met betrekking tot de geleverde nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas en water) met een individuele meter voor het gebruik in het woonruimtegedeelte.
Deze kosten bestaan over het algemeen uit:

  • energiekosten (olie, gas, of warmte);
  • elektriciteitsverbruik;
  • waterverbruik;
  • kosten voor aflezen van een verbruiksregistratiesysteem.

Daarnaast wordt gesproken over overeengekomen servicekosten. Daaronder wordt verstaan de vergoeding van overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van woonruimte. De geleverde nutsvoorzieningen zonder meter vallen dus in het vervolg onder de noemer “servicekosten” en niet onder de noemer “nutsvoorzieningen”.
De geleverde zaken en diensten zijn alle kosten die op grond van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte bovenop de kale huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht en die betrekking hebben op leveringen en diensten door de verhuurder (de meest voorkomende posten zijn onbemeterde levering van gas, water, elektriciteit, warmte, cai, vervanging van lampen in gemeenschappelijke ruimte, energie, lift). De huurprijs omvat dus het gebruik van de woonruimte en alle zich daaraan of daarin bevindende bestanddelen die op basis van artikel 3:4 BW als onroerend aangemerkt dienen te worden.

Roerend of onroerend 

Roerende zaken die naast de verhuurde woonruimte ter beschikking gesteld, worden kunnen dus als geleverde zaken en diensten aangemerkt worden, waarvoor op grond van artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin afzonderlijke servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Het is soms niet zo eenvoudig om te beoordelen of iets een bestanddeel ex artikel 3:4 BW uitmaakt, of dat een ter beschikking gestelde zaak als roerende zaak aangemerkt dient te worden. Zo kan een roerende zaak onroerend worden als deze zaak onderdeel van de onroerende zaak is gaan uit maken. Volgens artikel 3:4 BW is al hetgeen dat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt een bestanddeel van die zaak. Zo kan een goed dat door schroeven of bouten aan een zaak is vastgemaakt een bestanddeel van deze zaak uitmaken, vanwege het feit dat dat goed aard- en nagelvast zit aan die zaak. Denk aan een cv-installatie. Ook als een goed niet door schroeven of bouten aan de zaak is vastgemaakt, dan kan dit goed een bestanddeel van de zaak uitmaken. Denk bijvoorbeeld aan een dakpan. Deze dakpan ligt doorgaans los op het dak. Een dakpan kan na het aanbrengen op het dak bestanddeel van een dak gaan uitmaken en daardoor onroerend worden. Een dakpan kan ook als onroerend aangemerkt worden door de formulering van artikel 3:4 lid  2 BW. Volgens dit artikel wordt een zaak geacht een bestanddeel van de zaak te zijn als deze niet van de hoofdzaak kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken. Als dakpannen van het dak worden gehaald ontstaat lekkage. Een dak zonder dakpannen kan niet als volwaardig dak worden beschouwd.

De vraag of er sprake is van een roerende- of onroerende zaak is ook van belang voor andere bestanddelen aan, of bij het gehuurde zoals een WKO-installatie. Daarbij kan de vraag worden gesteld of de vaste kosten van een WKO-installatie in de vaste huurprijs hoen te zijn begrepen, of dat deze kosten mogen worden doorbelast in de servicekosten. Maakt het hierbij een verschil als de eigendom van de WKO-installatie door een opstalrecht aan de leverancier is overgedragen?

Deze vraag werd uitgebreid behandeld door de procureur-generaal mr. E.B. Rank-Berenschot in haar conclusie van 9 juli 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:698). Voor de uitgebreide behandeling van deze vraag verwijs ik naar deze conclusie. Ik geef hieronder de belangrijkste overwegingen aan. De conclusie is dat de WKO-installatie als een aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW is te beschouwen en dat de definiëring van wat als onroerende zaak wordt beschouwd niet door het goederenrecht, maar door de huurovereenkomst wordt bepaald.

Mr. E.B. Rank-Berenschot redeneert als volgt. Voorzieningen die fysiek met de gehuurde woning zijn verbonden (art. 3:4 lid 2 BW) of daarvan volgens verkeersopvatting deel uitmaken (art. 3:4 lid 1 BW) maken in de praktijk vaak al deel uit van het huurobject zonder dat het nodig is ze als aanhorigheid aan te merken. De categorie aanhorigheden heeft vooral betekenis voor voorzieningen die goederenrechtelijk geen deel uitmaken van de eigenlijke woonruimte, zoals bij flatgebouwen en wooncomplexen het trappenhuis, de lift en de gemeenschappelijke tuin. Men zou hier, analoog aan hetgeen gebruikelijk is in het fiscale recht, kunnen spreken van een voorziening die hoort bij de gehuurde woonruimte, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.

Artikel 7:233 BW, eerste gedeelte, gaat uit van de ‘gebouwde onroerende zaak voor zover deze als woning is verhuurd’. Wat daaronder is te verstaan, wordt niet door het goederenrecht, maar door de huurovereenkomst bepaald. In de praktijk komt het voor dat voorzieningen contractueel van het gehuurde worden uitgesloten en dus niet op grond van artikel 7:233 BW, eerste gedeelte, tot de woonruimte behoren. Indien zo’n voorziening kwalificeert als bestanddeel, kan zij via art. 7:233 BW, tweede gedeelte – dus als onroerende aanhorigheid – alsnog tot de woonruimte worden gerekend. Artikel 7:233 BW, tweede gedeelte, biedt dus wel ruimte voor een bestanddeeltoets.

Kwalificatie van een object als ‘bestanddeel’ betekent (slechts) dat dit object als een onzelfstandig zaaksdeel opgaat in de (hoofd)zaak waarvan het een onderdeel vormt. Dit heeft op zijn beurt onder meer tot rechtsgevolg dat natrekking plaatsvindt – de eigenaar van de hoofdzaak wordt eigenaar van het bestanddeel (art. 5:3 BW) –, dat een oorspronkelijk roerend object als bestanddeel van een onroerende hoofdzaak zijn roerend karakter verliest en – wat betreft artikel 7:233 BW – dat het object onder het wettelijk regime voor de huur van woonruimte komt te vallen.

De vestiging van een opstalrecht doet niets af aan het onzelfstandig karakter van het bestanddeel (dit blijft bijvoorbeeld onroerend), maar er wordt slechts een eigendomsscheiding bewerkstelligd.

De eigendomsvraag is niet relevant voor de kwalificatie van de WKO-installatie als onroerende aanhorigheid. Artikel 7:233 BW bepaalt wat voor de toepassing van het huurrecht c.q. de huurprijsbescherming onder ‘woonruimte’ moet worden verstaan. Of die woonruimte in eigendom toebehoort aan de verhuurder is, gezien de ratio van artikel 7:233 BW, in het kader van die bepaling (het eerste én het tweede gedeelte) niet relevant.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61) beslist  dat in een geval als het onderhavige een verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie (indien dit een onroerende aanhorigheid is), gelet op het bepaalde in artikel 7:237 lid 2 BW niet als servicekosten bij huurders in rekening brengen en dat het woningwaarderingsstelsel opgenomen in Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, dat van toepassing is op niet-geliberaliseerde huur, geen ruimte biedt om deze kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs.

Een zonnescherm

Zo was de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam in haar vonnis van 6 maart 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:2010 van mening dat een zonnescherm aan de woning niet duurzaam met de woning verenigd was en naar aard en inrichting niet bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven. De kantonrechter week hierbij af van de beslissing van de Huurcommissie die voorafgaande aan deze procedure was gegeven.

De Huurcommissie was van oordeel dat het zonnescherm duurzaam verenigd was met het gehuurde en daarmee onroerend was en daarom deel uitmaakte van de kale huurprijs. De kantonrechter paste ter beantwoording van de vraag of iets een bestanddeel vormt van een zaak eerst het zogenaamde maatschappelijk criterium toe en zou indien daaraan niet was voldaan vervolgens het fysiek criterium toetsen. De kantonrechter werkte deze criteria als volgt uit: eerst werd gekeken of de woning zonder zonnescherm geen volwaardige woning was. Dat was niet het geval. Daarnaast was de kantonrechter van mening dat het zonnescherm niet duurzaam met de woning werd geacht verenigd te zijn. Het zonnescherm zat met bouten bevestigd en kon eenvoudig worden verwijderd.

Tot eenzelfde oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch van 15 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:167 . In deze zaak bracht de verhuurder naast de berekende huur een afzonderlijk bedrag van € 12,95 per maand in rekening als vaste vergoeding voor zonwering. De zonwering bestaat uit een zogenaamd “knikarmscherm”.
Volgens de Huurcommissie was de zonwering als een onroerende zaak te beschouwen, omdat deze op maat is gemaakt en niet zonder beschadiging van het gehuurde kan worden gescheiden. Daarom moet de zonwering worden geacht te zijn inbegrepen in de huurprijs. De kantonrechter was echter van oordeel dat het zonnescherm als roerend aangemerkt diende te worden. Deze rechter gebruikte dezelfde argumenten als de kantonrechter te Rotterdam, namelijk dat het gehuurde zonder zonwering een volwaardige woning is. Bovendien zou het volgens de kantonrechter om standaardmaten gaan. Daarnaast zou, volgens de kantonrechter, uit niets blijken dat het gehuurde en de zonwering één zaak zijn nu de woning en de zonwering van elkaar gescheiden kunnen worden. Voorts acht de kantonrechter de vier gaten van de bouten die na verwijdering van het zonnescherm in de muur achter zouden blijven schade zonder noemenswaardige betekenis.

Het zonnescherm is aldus een roerende zaak waarvoor servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Dat deze kosten niet in het Besluit Servicekosten staan genoemd maakt dit niet anders. Dit besluit geeft immers geen limitatieve opsomming van de diensten die als servicekosten worden aangemerkt.

Hielkema (Mr. H.M. Hielkema, noot onder de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2015, gepubliceerd in WR 2015/65) geeft aan dat het wel degelijk verdedigbaar is een zonnescherm als bestanddeel van de woning aan te merken als dit zonnescherm op maat is gemaakt voor de woning en niet zonder beschadiging van de woning kan worden verwijderd. Van der Sanden (Huurrecht@ctueel 2015-10, Betalen voor een zonnescherm: in de huurprijs of via servicekosten? Door mr P.G.A. van der Sanden) is van mening dat een zonnescherm door natrekking bestanddeel van de woning uit kan maken en als onroerende zaak beschouwd kan worden als het zonnescherm duurzaam aan de woning is verenigd. Als voorbeeld wordt door hem genoemd het zonnescherm dat voor een bepaald complex huurwoningen is ontworpen en niet is bedoeld te worden verwijderd van de woning. Een dergelijk zonnescherm kan naar verkeersopvatting een bestanddeel van de woning zijn, omdat dit bestanddeel niet zonder de woning te beschadigen kan worden verwijderd. Als het zonnescherm is geïntegreerd in de pui en past bij de andere bestanddelen van de pui, dan zou het verwijderen van het zonnescherm een gat slaan in de vormgeving van de pui. Dit leidt dan tot schade. Het hof te Arnhem-Leeuwarden komt in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:69) tot oordeel dat in een concrete situatie het gebouw en zonweringsinstallatie in constructief opzicht op elkaar afgestemd. Bij de oorspronkelijke bouw van het appartementencomplex was er – gelet op het vorenstaande – in verregaande mate rekening gehouden met de montage, de bediening en het wegwerken van de zonwering. De railconstructie was op uniforme wijze op de kozijnen van alle appartementen gemonteerd. Daarbij waren de kasten waarin de zonwering verdween, alsmede de elektrische installatie van de zonwering achter de glazen gevelpanelen – en derhalve uit het zicht – geplaatst en kon de zonwering in elk appartement van binnenuit worden bediend. Zonder de mogelijkheid van adequate zonwering moet het appartement als niet compleet worden beschouwd. De bestaande zonwering liet zich voor de huurder niet op eenvoudige wijze vervangen. Zo de screens al in technische zin eenvoudig losgeschroefd zouden kunnen worden, zoals de verhuurder heeft betoogd, had zij zelf aangegeven dat daarvoor een hoogwerker noodzakelijk was waarvan de kosten zodanig zijn dat de verhuurder die niet wil dragen. Het hof kwam op grond van het voorgaande dan ook tot het oordeel dat de zonweringsinstallatie van het appartement op grond van artikel 3:4 lid 1 BW bestanddeel is van het gehuurde vormde.

In een concrete situatie tot het oordeel dat de zonwering onderdeel van het gehuurde uitmaakte.

Hielkema en Van der Sanden geven aan dat het huidige woningwaardingsstelsel (mei 2015) geen mogelijkheid geeft om de huurwaarde door zonwering tot uitdrukking te brengen, waardoor de verhuurder de investering niet terug kan verdienen als het zonnescherm niet als roerend aangemerkt zou worden. Hielkema vraagt zich af of dit terecht is, omdat het gebruiksgemak van de woning door het zonnescherm verhoogd wordt. Hielkema stelt terecht dat de verhuurder er bekaaid van af komt als deze de kosten niet als servicekosten doorbelast kunnen worden, omdat deze kosten volgens het huidige systeem ook niet in de huurprijs door kunnen werken. Hielkema verwacht dat dit in het nieuwe woningwaardingsstelsel anders kan worden vanwege het feit dat de wettelijke maximum huurprijs voor 25% bepaald zal gaan worden door de WOZ-waarde van de woning. Door deze gewijzigde wijze van berekening zal met een zonnescherm of een parketvloer in een woning rekening gehouden kunnen worden.

Zonnepanelen

Voor aangebrachte zonnepanelen is voor de vraag of iets roerend of onroerend is hetzelfde van toepassing als wat met betrekking tot een zonnescherm is gesteld.

Het beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie (versie april 2019) zegt over zonnepanelen het volgende: “Roerende zaken kunnen weggenomen worden zonder beschadiging van betekenis aan de zaak of de woonruimte te veroorzaken. Voorbeelden hiervan zijn tapijt, laminaat, gordijnen, lampen, koelkast, wasmachine, magnetron en meubilair. Ook zonnepanelen kunnen roerend zijn, indien ze zonder beschadiging van betekenis aan de panelen of het dak weggenomen kunnen worden. Voor deze zaken kan de verhuurder een gebruiksvergoeding bij de huurder in rekening brengen”. Er zal per zaak en met inachtneming van alle omstandigheden van het geval moeten worden beoordeeld of sprake is van roerende of onroerende zonnepanelen. Het antwoord op de vraag of sprake is van roerende of onroerende zonnepanelen is bepalend voor de vervolgstappen bij de Huurcommissie. Daarbij volgt de Huurcommissie de wet en het beleid dat zij de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Voor geliberaliseerde woonruimte is het van belang wat partijen  hierover hebben afgesproken. Er kan  met dezelfde overwegingen als die van de Huurcommissie worden bekeken of de zonnepanelen roerend of onroerend zijn. Bij onroerende zonnepanelen mogen de kosten niet via de servicekosten worden doorberekend. De zonnepanelen zitten dan in de kale huurprijs. Het plaatsen van onroerende zonnepanelen kan wel gezien worden als een vorm van woningverbetering die kan leiden tot een hogere huurprijs. In geval van een geschil hierover zal de Huurcommissie bezien of de voorgestelde huurverhoging redelijk is.

Hiermee lijkt het bovengenoemde standpunt van de kantonrechter over de zonneschermen ook te gelden. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam was in haar vonnis van 6 maart 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:2010)  immers van oordeel dat een zonnescherm aan de woning niet duurzaam met de woning verenigd was en naar aard en inrichting niet bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven. Een woning zonder zonnepaneel blijft een volwaardige woning. Dat is natuurlijk anders als het zonnepaneel in het dak is ingebouwd, of als er zonder zonnepanelen niet voldoende warmte kan worden opgewekt om de woning te verwarmen en/of water te verwarmen.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 26 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2113) beslist dat zonnepanelen en -boiler bestanddelen van de woning in de zin van artikel 3:4 BW waren, waardoor de verhuurder het gebruik van deze zaken niet in de servicekosten mocht verwerken. De woningen van dit project waren voorzien van zonnepanelen en een zonneboiler waarmee energie ten behoeve van de huurder wordt verkregen. Deze energie werd verrekend met de door de huurder te betalen energie aan de energieleverancier van de woning. De huurprijzen van de woningen vielen alle onder de huurtoeslaggrens. De kantonrechter besloot weliswaar dat het de uitdrukkelijke bedoeling van de bouwer en verhuurder is geweest de zonnepanelen en zonneboiler deel uit te laten maken van (het dak van) de woning en dat deze zo bezien naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven en daarmee duurzaam met de woning verenigd zijn. De stellingen van de verhuurder dat de vergoeding voor de zonnepanelen en zonneboiler diende te worden beschouwd als een onderdeel van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 2 BW dan wel ter zake een zelfstandige, met de huurovereenkomst samenhangende overeenkomst is gesloten, heeft de rechtbank verworpen. De stelling van de verhuurder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als de huurder geen vergoeding verschuldigd zou zijn voor de zonnepanelen en de zonneboiler heeft de rechtbank evenwel gehonoreerd. Tegen deze beslissing maakte de huurder bezwaar.

Het hof bevestigt in haar arrest dat het woningen betreft die door verhuurder zijn bedoeld als “nul-energie woningen”, waarbij een belangrijk deel van de energiebehoefte wordt gedekt door zonne-energie, opgewekt door zonnepanelen op het dak. De zonnepanelen – en daarmee ook de zonneboiler – zijn daarmee wezenlijk voor het functioneren van juist deze woningen. Blijkens de afbeeldingen van de onderhavige woningen in de brochure van deze woningen die in het geding is gebracht, zijn de zonnepanelen ook, ter realisering van die functie, zodanig in het ontwerp geïntegreerd dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat dit ontwerp en daarmee deze woningen incompleet worden. Daarmee zijn de zonnepanelen en zonneboiler bestanddeel van de woning geworden in de zin van artikel 3:4 BW en kunnen deze derhalve niet als roerend worden beschouwd.

Het hof achtte het, anders dan de rechtbank, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar als de huurder geen vergoeding verschuldigd zou zijn voor de zonnepanelen en de zonneboiler. Daarbij geldt enerzijds als uitgangspunt de dwingendrechtelijke wettelijke systematiek, waaruit volgt dat bijdragen voor onroerende bestanddelen niet afzonderlijk van de huurprijs in rekening kunnen worden gebracht en anderzijds dat slechts in zeer klemmende omstandigheden een beroep op die systematiek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 28 oktober 2020 (zaaknummer 8343643 UC EXPL 20-1354LT/4405, gepubliceerd op de site van VBTM-advocaten) een beslissing moeten geven  of een duurzame installatie bestaande uit een warmtepomp en zonnepanelen in de huurprijs inbegrepen waren, of als servicekosten doorberekend mochten worden. In deze casus had een woningcorporatie energiezuinige woningen gebouwd, die onder meer voorzien waren van een warmtepomp en zonnepanelen. De woningcorporatie had de kale huur nog onder de liberalisatiegrens gesteld en de kosten van deze installatie in de servicekosten verwerkt. De huurders konden vanwege deze constructie huurtoeslag aanvragen. Een huurder had bezwaar gemaakt tegen deze constructie. Volgens de huurder waren deze installaties onroerend en behoorden de kosten in de huurprijs inbegrepen te zijn.

De rechter ging hier uit van de contractsvrijheid die tussen partijen bestaat. Verder zou de verhuurder hebben toegelicht en zou niet voldoende zijn weersproken dat deze constructie in het belang van de sociale huurders zou zijn. Volgens de rechter is het onduidelijk welk belang er zou zijn geschonden. Verder meent de rechter dat het niet duidelijk is gemaakt in welke zin de gekozen constructie hem in slechtere positie heeft gebracht dan wanneer zou zijn gekozen voor een kale huurprijs, waarin de  aanwezigheid van de duurzame installatie en alle andere voor de beoordeling van een redelijke huurprijs relevante punten zouden zijn meegenomen.

Ik vind het standpunt van deze kantonrechter onjuist. Uit bovengenoemde uitspraken volgt dat voor de vraag of de kosten van een bepaalde voorziening doorberekend mogen worden in de servicekosten van belang is of er sprake is van een roerende zaak of een onroerende zaak. Als een zaak een bestanddeel van het geheel vormt, zal deze voorziening dus in de huurprijs berekend moeten zijn. Hierboven is in het kader van de doorberekening van kosten van een zonnescherm door Hielkema en Van der Sanden al weergegeven dat het woningwaardingsstelsel geen mogelijkheid geeft om de huurwaarde door zonwering tot uitdrukking te brengen, waardoor de verhuurder de investering niet terug kan verdienen als het zonnescherm niet als roerend aangemerkt zou worden. Eenzelfde redenering moet ook hier toegepast worden. Door anders te beslissen stapt de kantonrechter feitelijk buiten het wettelijke systeem, wat de rechtszekerheid niet bevordert.

De kantonrechter heeft hier een beslissing gegeven, die de verhuurder een handreiking geeft. De huurder lijkt hier niet minder van te worden, want die had vermoedelijk een hogere huurprijs moeten betalen, waardoor de woningen niet binnen het regime van sociale woonruimte zou zijn gevallen en de huurder ook geen huursubsidie aan had kunnen vragen. Ik denk inderdaad dat de huurder door toepassing van deze constructie een betere positie heeft als deze in aanmerking voor huursubsidie komt. De toegekende bedragen in verband met de huursubsidie zullen hoger zijn dan de kosten die voor deze voorziening in rekening worden gebracht. Deze huurder had dus feitelijk niets te klagen.

Ik heb er echter wel moeite mee dat van het wettelijke systeem wordt afgeweken. De door de kantonrechter genoemde contractsvrijheid bestaat immers niet op dit punt, aangezien artikel 7:265 BW afwijkingen van deze wettelijke regelingen, wat betreft de berekening van huurprijzen en servicekosten voor sociale woonruimte, verbiedt. Roerende zaken die naast de verhuurde woonruimte ter beschikking gesteld, worden kunnen zoals hierboven reeds opgemerkt als geleverde zaken en diensten aangemerkt worden, waarvoor op grond van artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin afzonderlijke servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Als er sprake is van een bestanddeel van het gehuurde ex artikel 3:4 BW, dan kunnen deze kosten dus niet afzonderlijk in rekening worden gebracht. Dit standpunt van de rechter geeft bovendien de mogelijkheid ook op een dergelijke manier te handelen als er sprake is van een geliberaliseerde huur die boven de liberalisatiegrens uitstijgt. Voor deze toegepaste redenering maakt dat dan niet uit. Een partij zal dan zelf onderscheid moeten maken of er sprake is van een bijzondere situatie zoals het binnen de liberalisatiegrens blijven van de huurprijs, of buiten de liberalisatiegrens blijven van de huurprijs. Door van het wettelijke systeem af te wijken, wordt, zoals gezegd, de rechtszekerheid niet gediend.

De vraag of een zonnescherm en/of zonnepanelen als roerend of onroerend aangemerkt kan worden is dus niet te beantwoorden zonder de concrete situatie te beoordelen.