Tijdstip melding gebrek bij de Huurcommissie

Tijdstip melding gebrek bij de Huurcommissie.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte heeft een keuzemogelijkheid voor het instellen van een vordering tot huurvermindering. Deze huurder kan zijn vordering instellen bij de kantonrechter, of bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan echter geen verplichting tot herstel van het gebrek opleggen. De weg naar de Huurcommissie staat bovendien alleen open als het om een gebrek gaat dat kan worden teruggevoerd in de in artikel 7:241 BW weergegeven regelgeving. Als er sprake is van een gebrek dat niet kan worden teruggevoerd naar de nulpuntenlijst, dan zal de Huurcommissie geen huurvermindering uit kunnen spreken en zal de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich ook tot de kantonrechter dienen te wenden voor vermindering van de huurprijs. Voor interpretatie van deze nulpuntenlijst raadpleegt u het Gebrekenboek Huurcommissie, versie juni 2017 . De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan zich niet eerder dan 6 weken na de kennisgeving – maar wel later dan 6 weken nadien, tot de Huurcommissie wenden. De huurder moet de verhuurder dus zes weken de tijd geven om het gebrek te verhelpen, alvorens de klacht bij de Huurcommissie neer te leggen.
Peildatum voor het onderzoek is de toestand op het tijdstip waarop de huurder zijn kennisgeving aan de verhuurder heeft verzonden. De Huurcommissie rekent de verlaging van de huur dan terug naar het tijdstip waarop de verhuurder van het gebrek op de hoogte had kunnen zijn. Was het gebrek al aanwezig bij aanvang van de huurovereenkomst, dan kan de huurverlaging van dat moment worden toegepast. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst sluit wordt immers geacht met gebreken aan het gehuurde bekend te zijn.

Geliberaliseerde woonruimte
De huurder van geliberaliseerde woonruimte heeft deze keuzemogelijkheid tussen het voeren van een procedure voor de kantonrechter of de Huurcommissie niet: deze huurder moet de vordering dus altijd bij de kantonrechter instellen. Hierboven is al gemeld dat artikel 7:247 BW voor geliberaliseerde woonruimte artikel 7:257 BW buiten toepassing heeft verklaard. Voor de geliberaliseerde huurder gelden de in artikel 7:257 BW opgenomen beperkingen niet. De wachttijd van zes weken is voor deze huurder niet van toepassing. Daarnaast geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder. Uiteraard kan een vordering tot verlaging van de huur alleen worden ingesteld na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder.