Huurkorting en Huurgewenning

Laatst bijgewerkt op 2024-03-09 om 12:57:59

Uit de memorie van toelichting behorende bij deze wet (vergaderjaar 2019-2020, 35516, nr. 3) komt naar voren dat het uitgangspunt van het woningmarktbeleid zich richt op (1) het vergroten en versnellen van de woningbouw, (2) het beter benutten van de bestaande voorraad, en (3) de betaalbaarheid van het wonen. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft het beter benutten van de bestaande voorraad en de betaalbaarheid van het wonen omgezet in beleidsvoornemens aangaande het gereguleerde huursegment. Daar zijn de volgende maatregelen uit voort gekomen.

Huurgewenning

Verhuurders en huurders mogen bij het aangaan van gereguleerde huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen (huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs die niet hoger is dan de liberalisatiegrens; voor huurcontracten die in 2021 ingaan: niet hoger dan € 752,33) (2022: € 763,47) (2023: € 808,06) (2024: € 879,66) een zogenoemde huurgewenning van maximaal drie jaar met de huurder afspreken. Dit is mogelijk vanaf 1 april 2021. Dit is geregeld in artikel 7:252 c BW. Zie ook artikel 10a UHW. Dan spreken verhuurder en huurder af dat de huurder niet vanaf het begin de overeengekomen aanvangshuurprijs hoeft te betalen, maar dat de huurder begint met een lagere huurprijs te betalen en dat de huurprijs die de huurder gaat betalen in stappen van maximaal drie jaar wordt verhoogd naar de overeengekomen aanvangshuurprijs (ook wel huurgewenning genoemd). Voor de mate van huurgewenning (hoogte van de tijdelijke huurkorting) en de huurverhogingsstappen naar de overeengekomen aanvangshuurprijs zijn geen maximumgrenzen vastgesteld; die zijn vrij overeen te komen door verhuurder en huurder.
Zo’n tijdelijke korting op de overeengekomen huurprijs bij verhuizing (huurgewenning) kan bijvoorbeeld bijdragen aan de doorstroming van huurders met een seniorenleeftijd. Woningcorporaties hebben hier positieve ervaringen mee in de praktijk waarin bijvoorbeeld via wooncoaches ouderen worden begeleid naar een geschikte woning.

Omdat zo’n huurgewenning wettelijk wordt toegestaan, is het toepassen van huurgewenning geen verstrekking van financiële middelen aan de huurder als bedoeld in artikel 47 lid 1 onder i van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en dus ook toegestaan voor woningcorporaties.

(Inhaal)huurverhoging na tijdelijke huurkorting

Deze regeling komt voort uit wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516). Tot 1 april 2021 bood de wetgeving alleen ruimte voor het eenmalig uitstellen van een huurverhoging voor zittende huurders met maximaal bijna een jaar. Dit kon ook door omstandigheden worden veroorzaakt, zoals een huurverlaging door de Huurcommissie, waardoor huurverhoging tijdelijk niet mogelijk is (zie artikel 7:250 lid 3 BW en ook het onderdeel Inhalen huurverhoging (na herstel gebreken). Sinds 1 april 2021 staat de wetgeving het verhuurders toe om op schriftelijk verzoek van de zittende huurder een tijdelijke huurkorting voor een periode tussen één maand en drie jaar te geven. Dat geldt voor zowel gereguleerde huurcontracten als voor geliberaliseerde huurcontracten (vrije sector).

De wet bepaalt niet voor welke doeleinden deze tijdelijke huurkorting ingezet mag worden omwille van de eenvoud, de uitvoerbaarheid en beslissingsruimte voor verhuurders. Ook is een dergelijke huurkorting geen afdwingbaar recht voor de huurder. (Let op: de eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen in een dure woningcorporatiewoning is wel afdwingbaar). De huurder moet dus schriftelijk om een tijdelijke huurkorting vragen aan de verhuurder. Die tijdelijke huurkorting kan bestaan uit een huurbevriezing of een huurverlaging.

Verhuurders en huurders kunnen bij woningmutatie een huurgewenning overeenkomen bij het aangaan van gereguleerde huurovereenkomsten. Ook mogen verhuurders voor zittende huurders na een op schriftelijk verzoek van de huurder toegepaste tijdelijke huurkorting van maximaal 3 jaar, voorstellen de huur te verhogen naar het niveau van vóór de tijdelijke huurkorting, vermeerderd met de in die periode van tijdelijke huurkorting toegestane huurverhogingen (inhaalhuurverhoging). Te denken valt aan een huurkorting vanwege de coronacrisis. Of als iemand tijdelijk om andere redenen financiële tegenvallers heeft. De huurder kan daarnaast een plotselinge inkomensdaling doormaken door individuele omstandigheden als bijvoorbeeld het overlijden van de partner of een scheiding.

Het is ook mogelijk dat doorstroming naar een andere geschikte(re) woning gewenst is. Het kabinet vindt het belangrijk om ouderen bij de overgang naar een andere woning niet met een grote huursprong te confronteren. Het gaat bijvoorbeeld om ouderen die van een eengezinswoning verhuizen naar een kleinere, passendere woning. Huurgewenning en eventueel tijdelijke huurkortingen zijn manieren om de overgang betaalbaar te houden.

De tijdelijke huurkorting kan voor een korte periode, bijvoorbeeld enkele maanden, of een langere periode (tot maximaal drie jaar) worden toegepast. Indien de verhuurder ervoor kiest om de tijdelijke huurkorting voor een langere periode toe te passen, kan de huur worden vermeerderd met ten hoogste de in die periode van tijdelijke huurkorting of huurbevriezing toegestane jaarlijkse huurverhogingen.

Na die periode van maximaal drie jaar mag de verhuurder voorstellen de huur (weer) te verhogen naar het niveau van vóór de tijdelijke huurkorting plus de in de periode van de tijdelijke huurkorting opgeschorte toegestane huurverhogingen. Deze (inhaal)huurverhoging kan voorafgaand aan of gelijktijdig met de huurverhoging op de gebruikelijke datum (meestal 1 juli) worden toegepast. Als de huur niet binnen drie jaar wordt verhoogd naar het niveau van vóór de huurverlaging vermeerderd met de in de periode van tijdelijke huurkorting opgeschorte toegestane huurverhogingen (voor de periode 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 is de toegestane huurverhoging 0%), is de huurkorting permanent. Zoals gezegd is de voorwaarde voor deze (inhaal)huurverhoging dat de huurder schriftelijk om een tijdelijke huurkorting moet hebben gevraagd. De wet biedt dus geen ruimte om op die manier ‘vergeten huurverhogingen’ alsnog door te voeren.

Er geldt echter wel een beperking voor die (inhaal)huurverhoging: als de huur vóór de tijdelijke huurkorting boven de (toenmalige) huurtoeslaggrens lag (2021: € 752,33) (2022: € 763,47) (2023: € 808,06) (2024:  € 879,66), mag de huur door de inhaalhuurverhoging niet boven de op de voorgestelde ingangsdatum van de inhaalhuurverhoging geldende huurtoeslaggrens uitkomen; de inhaalhuurverhoging moet dan dus worden ‘afgetopt’ op de dan actuele huurtoeslaggrens. Deze beperking van huurverhoging tot maximaal de actuele huurtoeslaggrens dient ertoe om de blijvende betaalbaarheid niet eenzijdig ten laste van de huurtoeslag te laten komen, maar gedeeltelijk ook ten laste van de verhuurder. Hiermee wordt de misbruikgevoeligheid van de tijdelijke huurkorting beperkt. Ná de inhaalhuurverhoging mag de huur door jaarlijkse huurverhogingen wel tot boven de huurtoeslaggrens stijgen (bij gereguleerde huurovereenkomsten: mits daarbij niet de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt overschreden).