Toetsing van de huurprijs via de aanvraag van huursubsidie

De huurprijs kan ook worden getoetst via een aanvraag van huursubsidie. De huursubsidie wordt verstrekt over de maximum huurprijs (tenzij de huurprijs lager ligt dan de maximum huurprijs). Het uitgangspunt van de wettelijke regeling over het verstrekken van de huurtoeslag is dat op grond van artikel 13 lid 1 Wet op de huurtoeslag (Wht) Noot 21c er geen huursubsidie wordt verstrekt voor rekenhuur belopende een bedrag hoger dan de huurliberalisatiegrens. In artikel 5 lid 1 Wht Noot 21d staat vermeld wat er wordt verstaan onder de rekenhuur. Onder de rekenhuur wordt verstaan de door de huurder verschuldigde huurprijs per maand, met dien verstande dat er geen huurtoeslag wordt toegekend over verschuldigde huur die uitstijgt boven de maximum redelijke huurprijs van de woonruimte, die op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt berekend. In het hoofdstuk: Periodieke huurprijsverhoging is uitgelegd dat een zittende huurder die vóór 1 juli 2013 al huurtoeslag ontving, zijn recht op huurtoeslag behoudt, ook als de huur boven liberalisatiegrens uitkomt. Wanneer de huurprijs door de voorgestelde huurverhogingen is gestegen tot boven de liberalisatiegrens, dan heeft een huurder die voor het eerst bij daling van inkomen huurtoeslag aanvraagt dus geen recht op huurtoeslag. Daarnaast kan de voorlopig toekende huurtoeslag berekend over de overeengekomen huurprijs (die de liberalisatiegrens niet overschrijdt) worden verlaagd tot de maximum redelijke huurprijs.
De maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel kan op grond van artikel 5 lid 2 Wht Noot 21d pas in de plaats van de verschuldigde huurprijs treden nadat, op verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen, de Huurcommissie, dan wel de voorzitter van de Huurcommissie, aan de Belastingdienst/Toeslagen en aan de huurder advies heeft uitgebracht, dan wel een verklaring heeft verstrekt, over de redelijk te achten huurprijs.

Voor dit onderdeel laat ik geheel buiten beschouwing of de huurder op grond van het inkomen recht heeft op huurtoeslag. Hier wordt alleen ingegaan op de vraag met welk huurbedrag voor bepaling van de huurtoeslag rekening wordt gehouden: de overeengekomen huurprijs of de maximum redelijk huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (Zie voor zelfstandige woonruimte bijlage 1 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte).

Vóór 2002 diende de huurder een aanvraag voor huursubsidie vergezeld te laten gaan van een advies van de voorzitter van de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs, de zogenaamde “brengplichtverklaring”. Vanaf 1 juli 2002 vraagt de instantie die over de subsidie een oordeel dient te geven (in 2002 was dit het Ministerie van VROM en nu is dit de Belastingdienst) deze verklaring van de redelijkheid van de huurprijs aan bij de voorzitter van de Huurcommissie. Dit wordt de zogenaamde “haalplicht” genoemd.
Uit artikel 5 lid 2 Wht blijkt dus dat de huurtoeslag over de verschuldigde huurprijs verstrekt moet worden zolang de in dit artikel genoemde verklaring niet aan de huurder bekend is gemaakt. In dit artikel staat immers uitdrukkelijk vermeld dat de maximum redelijke huurprijs slechts in plaats van de tussen partijen overeengekomen huurprijs in aanmerking kan komen als de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs aan de huurder en de Belastingdienst/Toeslagen is verstrekt. De voorzitter van de Huurcommissie dient op grond van artikel 6 sub b UHW binnen zes weken na het verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen de bedoelde verklaring naar de huurder en de Belastingdienst/Toeslagen te sturen.

Een voorbeeld
Als tussen verhuurder en huurder een huurprijs van € 600 per maand aan huur is overeengekomen, doch de maximum huurprijs van de woonruimte conform de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie een bedrag van € 500 beloopt, dan heeft de huurder over het verschil tussen deze bedragen zijnde € 100 geen recht op huurtoeslag. De voorlopig toegekende huurtoeslag over de overeengekomen huurprijs van € 600 per maand vervalt vanaf het moment dat er door de voorzitter van de Huurcommissie is bepaald dat de maximum redelijke huurprijs een bedrag van € 500 per maand beloopt en dit zowel aan de Belastingdienst en de huurder kenbaar is gemaakt.

De huurder dient er dus bedacht op te zijn dat er actie ondernomen dient te worden als de verschuldigde huur hoger is dan de maximum redelijke huurprijs voor de woonruimte zoals door de voorzitter van de Huurcommissie is vastgesteld. Er bestaat verschil tussen de positie van de huurder als er huurtoeslag wordt aangevraagd binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode en wanneer de huurder huurtoeslag vraag na het verstrijken van deze periode van zes maanden.