Tuinonderhoud en servicekostenberekening

Uitgangspunt dient te zijn dat in de huurovereenkomst iets is afgesproken over genot, gebruik en/of onderhoudskosten van de tuinen.
Als uit de feitelijke situatie niet kan worden afgeleid dat huurder enig genot aan de tuinen kan ontlenen is dit een aanwijzing dat de kosten voor het onderhoud (grasmaaien, onkruid wieden, beplanting en kapotte tegels vervangen, snoeien, sproeien en repareren (verven en beitsen) van schuttingen) van de groenvoorziening niet kunnen worden doorberekend. Het grotere onderhoud komt voor rekening van de verhuurder (het rooien van bomen die door de verhuurder zijn geplant, het ophogen van verzakte tuinen en het aanbrengen van drainage in de tuin wegens wateroverlast). De kosten van het onderhoud van de groenvoorziening kunnen ook niet worden doorberekend als de groenvoorziening een openbare bestemming heeft en voor iedereen vrij toegankelijk is. Dan is het ook immers geen onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW. De groenvoorziening maakt dan geen deel uit van de gehuurde (woon) ruimte. De huurder ontleent het genot van de tuin dan niet aan de huurovereenkomst, maar aan het openbare karakter daarvan. De kosten van het onderhoud van de groenvoorzieningen kunnen om die reden dan niet in rekening worden gebracht.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier

De Hoge Raad heeft het criterium “openbare bestemming” als leidraad genomen voor een antwoord op de vraag of de kosten van onderhoud van openbare bestemming al dan niet mogen worden doorberekend aan de huurder. De Hoge Raad heeft alleen niet uitgewerkt wat onder een openbare bestemming moet worden verstaan. Of er sprake van een openbare bestemming is kan worden beoordeeld aan de hand van de volgende vragen. De vragenlijst is een indicatie en is niet uitputtend. Als één der vragen (dus niet cumulatief) met “ja” beantwoord kunnen worden, dan is er geen sprake van een openbare bestemming en dan kunnen kosten van groenvoorziening in de servicekosten worden doorberekend:

  • Heeft de groenvoorziening een besloten karakter? Is er bijvoorbeeld sprake van een voorziening die ’s avonds met een hek gesloten wordt? In een uitspraak van de Hoge Raad van 7 oktober 2005 LJN: AT6832, Hoge Raad , C04/205HR is beslist dat er sprake is van groenvoorziening met een openbaar karakter, omdat deze voorziening vrij voor iedereen toegankelijk is. De groenvoorziening wordt daarom niet als onroerende aanhorigheid beschouwd. Deze kosten mogen niet worden doorberekend in de kale huurprijs, omdat onder titel van de huurprijs alleen voorzieningen in rekening gebracht mogen worden die als enkel gebruik van woonruimte zijn aan te merken en omgekeerd (de verhuurder mag dus ook geen kosten als servicekosten doorberekenen die vallen onder de huurprijs). Te denken valt bijvoorbeeld aan herstel van gebreken, zie punt 5 en 6 van de conclusie van de advocaat-generaal.
  • Is er geen vrije doorgang voor derden naar andere openbare plaatsen?
  • Is het voor derden duidelijk dat er geen sprake is van openbaar terrein (bijvoorbeeld door bordjes verboden toegang)? Dit speelde in de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 11 april 2006, WR 2006/90. Hier werd beslist dat de gehuurde groenvoorziening deel uit maakte van de gehuurde woning, omdat er sprake was van aangebrachte bordjes “eigen terrein”, terwijl de helft van het terrein geen openbaar karakter had. De andere helft had wel een openbaar karakter, maar geen openbare bestemming. De kosten van onderhoud van de groenvoorziening konden daarom worden doorbelast aan de huurders.
  • Is er sprake van groenvoorziening behorend bij een complex van bebouwing, waarvan duidelijk is dat de groenvoorziening is bedoeld voor de bewoners van die bebouwing? Dit speelde in de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton locatie ‘s-Gravenhage van 3 november 2004, WR 2006/2. Er was sprake van groenvoorziening zonder openbaar karakter omdat op meerdere plaatsen op het terrein was aangegeven dat er sprake was van eigen terrein. Bovendien was de groenvoorziening ingericht met het oog op de doelgroep (mensen op leeftijd, die minder goed ter been waren). Deze voorziening behoorde door aard of bestemming bij de betreffende woning.
  • Is de verhuurder ook eigenaar (beperkt gerechtigde, bijvoorbeeld door erfpacht) van de groenvoorziening rond de bebouwing?

De Huurcommissie past het beleid over de doorberekening van het groenonderhoud toe zoals verwoord op bladzijde 20 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie, februari 2016
In het algemeen wordt aangenomen dat het voor de bepaling, of de kosten van onderhoud van de groenvoorziening bij de servicekosten betrokken kunnen worden, niet van belang of er sprake is van “kijk”groen of “recreatief”groen. De rechtbank Amsterdam, sector kanton Amsterdam, dacht hier in haar vonnis van 30 november 2011 (zaaknr. 1180412 CV EXPL 10-30246, WR 2012/29) anders over. De kantonrechter ging ervan uit dat een “kijktuin” niet als onroerende aanhorigheid is te beschouwen, omdat er geen sprake is van een mogelijkheid van gebruik van deze zaak door de huurders. Volgens de rechter dient uit het begrip ‘genot van een gehuurde zaak’ te volgen dat de huurder het feitelijk gebruik van de zaak heeft. Bij een “kijktuin” is hiervan geen sprake, zodat deze kosten niet als servicekosten doorberekend kunnen worden. De kantonrechter week met dit oordeel af van het arrest van het hof van Amsterdam 2009, WR 2009/73 waarin werd geconcludeerd dat een “kijktuin” wel als onroerende aanhorigheid aangemerkt mocht worden en het “kijkgroen” wel als kosten aan de huurder doorberekend mochten worden. De Huurster stelde dat door het geheel ontbreken van de toegang tot de tuin van een gebruiksrecht geen sprake is. Volgens de huurder is het kijkgenot niet voorbehouden aan huurder maar ook aan niet-huurders, zoals passanten, en in zekere mate ook de bewoners van op enige afstand gelegen flatgebouwen. Het hof stelde echter in haar arrest dat deze kijktuin naar aard en bestemming zodanig met de woningen in deze flats is verbonden dat zij beschouwd dient te worden als een bij die woningen behorende onroerende aanhorigheid. Daaraan doet niet af, aldus het hof: “dat ook de bewoners van de flats aan de A.J. Ernststraat – van welke flats AWV niet de verhuurder is – mogelijk enig kijkgenot aan de kijktuin ontlenen (…). Evenmin doet daaraan af dat (ook) de bewoners van genoemde flatgebouwen geen toegang tot de kijktuin hebben.” Beslotenheid vergt niet per se een hek. Beslotenheid kan ook blijken uit meer subtiele aanwijzingen, zoals een bordje ‘verboden toegang’, of andere blijken van ‘afstemming’ of ‘uitstraling , die onderstrepen dat een tuin bij een of meer woningen behoort. Een doorsnee niet-huurder zal daardoor inzien dat hij of zij op zo’n terrein niets heeft te zoeken. Het hof was daarmee van mening dat groen en onderhoudskosten servicekosten zijn en doorbelast kunnen worden aan de huurder.

De Huurcommissie heeft echter het standpunt van de kantonrechter Amsterdam van 2011 in haar beleid opgenomen. Op bladzijde 20 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie, februari 2016 is de Huurcommissie van mening dat de onderhoudskosten van “kijkgroen” niet naar de huurder doorberekend kunnen worden. Dit geldt onder meer omdat de huurder bij een “kijktuin” de tuin slechts ziet, zonder dat het mogelijk is deze te betreden. Vanwege deze onbereikbaarheid is het voor de huurder niet mogelijk onderhoud uit te voeren. Een verhuurder die het tuinonderhoud laat uitvoeren, neemt dit in dat geval niet over van een huurder, die immers deze mogelijkheid niet heeft. Om deze reden kunnen de onderhoudskosten van een kijktuin niet aan de huurder doorberekend worden. De Woonbond gaat er in haar Brochure Servicekosten, pagina 16, Noot 2aa vanuit dat de kosten van en “kijk”tuin niet doorbelast mogen worden. Op pagina 27 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie, versie 2018 herhaalt de Huurcommissie dit standpunt. Een tuin die door de huurder niet betreden kan worden, kan door de huurder ook niet onderhouden worden. De onderhoudskosten kunnen dan ook niet doorbelast worden. Een zelfde argument wordt gebruikt met betrekking tot de glasbewassing van onbereikbare ramen door de huurder. Het bewassen van deze ramen mogen ook niet aan huurder worden doorbelast. Zie hierover het onderdeel van dit hoofdstuk: “Meest voorkomende posten die al dan niet als servicekosten mogen worden doorbelast“.

De Woonbond gaat ervan uit dat de huurder in deze tuin geen klein onderhoud uit kan voeren ook al zou de huurder het onderhoud uit willen voeren.
Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 9 juli 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:2093 aan op dit beleid van de Huurcommissie. In dit arrest kwam het hof tot de conclusie dat kijkgenot van een niet toegankelijke tuin onderdeel was van het gehuurde. De vergoeding daarvoor moest geacht worden in de huurprijs te zijn begrepen. Voor het onderhoud van de tuin kunnen daarom geen servicekosten in rekening worden gebracht.

Feitelijk gebruik door derden van een besloten groenvoorziening maakt deze niet openbaar. Deze derden plegen dan feitelijk inbreuk op het woongenot van de huurders. Op grond van artikel 7:204 lid 3 BW is de verhuurder niet gehouden haar huurders te beschermen tegen stoornissen in het huurgenot door derden, tenzij dit in de huurovereenkomst is overeengekomen. Zie het hoofdstuk: Overlast