Veel voorkomende vragen
De antwoorden onder de vragen zullen in soms niet volledig zijn maar een goede indicatie geven van het juiste antwoord. Het formuleren van een volledig antwoord is soms in het kader van deze vragenlijst niet mogelijk, waarin wordt gestreefd een antwoord binnen enkele regels te formuleren.
Het begrip bedrijfsruimte
Ambacht –
Hotel, cafébedrijf of restaurant en kampeerbedrijf – Kleinhandelsbedrijf –
De huurperiode
Ambacht
Wat wordt onder ambacht verstaan?
Een ”’ambacht”’ is handwerk dat wordt aangeleerd om een beroep mee uit te oefenen.
De ambachten kunnen worden onderverdeeld in:
Traditionele ambachten. Bijvoorbeeld: klompenmaker, touwslager, mandenvlechter, bezembinder. Sinds de industrialisatie zijn deze ambachten vrijwel uitgestorven. Vaak worden ze nog slechts beoefend als demonstratie voor een museumpubliek, bijvoorbeeld in het Nederlands Openluchtmuseum te Arnhem.
”Hedendaagse ambachten” – Bijvoorbeeld: timmerman, metselaar, smid, bakker (beroep)bakker, slager.
Valt de beoefenaar van een ambacht onder de werking van 7:290 BW?
Bij het ambachtsbedrijf moet men zich afvragen waar de ambachtelijke activiteiten die rechtstreeks het plubliek dienen ophouden en waar de fabrieksmatige productie begint. Zonder contacten met het publiek is er geen sprake van verhuurde ruimte waarop de regeling van 7:290 BW
Enige voorbeelden van een ambacht?
Een kleermaker
Pedicure.
Smederij.
Bedrijfsruimte, onderscheid
Welke soorten 7:290 BW bedrijfsruimte worden onderscheiden?
een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens overeenkomst van huur en verhuur
een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens
een onroerende zaak die krachtens
Bestemming en de regeling van 7:290 BW
Wat is het belang bij de overeengekomen bestemming van het gehuurde?
De contractuele bestemming van het gehuurde staat centraal voor beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is en niet het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard van het pand. Het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard kunnen echter wel een rol spelen. De
Wat is de positie van partijen als de bestemming in het huurcontract niet is overeengekomen?
Als de bestemming niet is overeengekomen en/of niet in het huurcontract is opgenomen is het voor de vraag welke regeling
Bestemming en het vertrouwensbeginsel
Uit de rechtspraak is vooral te herleiden dat als partijen de huurovereenkomst niet schriftelijk hebben vastgelegd en de verhuurder jarenlang heeft aanvaard dat het gehuurde volgens een bepaalde bestemming werd gebruikt dat dan de huurde met beroep op het vertrouwensbeginsel zich er op kunnen beroepen dat hij het gehuurde mocht gebruiken zoals hij het gehuurde met kennis van de verhuurder de laatste jaren heeft gebruikt.
Is de huurder verplicht het gehuurde het gehuurde voor het overeengekomen doel te gebruiken ?
De Hoge Raad heeft bepaald dat de huurder niet slechts gerechtigd is het gehuurde voor een bepaald doel te gebruiken, maar daartoe ook verplicht is.
Deze uitspraak moet echter wel worden bezien in het kader van de specifieke verplichtingen die partijen ten aanzien van de bestemming en het gebruik
Is het huurecht bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW e.v. ) van toepassing als het daadwerkelijk gebruik niet overeenkomt met de overeengekomen bestemming ?
Als de verhuurde onroerende zaak geschikt en bedoeld is te zijn verhuurd conform een bestemming die is genoemd in de wet (zie artikel 7:290 lid 2 BW)
Is het huurecht bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW e.v. ) van toepassing als het huurobject is verhuurd met een bestemming die niet valt onder 7:290 BW en het feitelijk gebruik daar wel onder valt?
Een huurobject dat met een andere bestemming dan de in art. 7:290 BW genoemde bestemmingen,
Wat kunnen de gevolgen zijn van het eigenmachtig wijzigen van de overeengekomen bestemming ?
Het eigenmachtig veranderen van de bestemming van het gehuurde door de huurder levert een toerekenbaar tekortschieten van de huurder wat ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
Als de huurovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd kan de huurder soms nog wel beroep op het vertrouwensbeginsel doen. Zie hierover ook: De niet contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde.
Kan een wijziging van de bestemming met de verhuurder worden overeengekomen ?
Met de verhuurder kan een wijziging in de bestemming worden overeengekomen.
Wat zijn de gevolgen als de verhuurder niet optreedt tegen een wijziging van het overeengekomen gebruik?
Als de verhuurder van de wijziging van de bestemming weet, maar daartegen niet optreedt , kan daaruit niet zonder meer afleiden dat de wijziging tussen partijen is overeengekomen. Een duidelijk gedogen wordt soms als een gedraging van de verhuurder aangemerkt.
Zelfs als de verhuurder zich enthousiast heeft gereageerd
Wat wordt verstaan onder aanhorigheden bij 7:290 BW bedrijfsruimte?>>
Als een gebouw met omliggende grond of zelfs met nabij liggende grond bij één contract wordt verhuurd, ligt
het voor de hand dat de grond het juridisch lot van het gebouw volgt. Soms evenwel is die samenhang
minder duidelijk. Grond en opstal die elders ligt maar rechtstreeks dient aan de 7:290 BW moet ook als zodanig worden gekwalificeerd.
Voor alle duidelijkheid: een ongebouwde onroerende zaak valt niet onder de regeling van 7:290 BW (met uitzondering van het kampeerbedrijf) ook als deze onroerende zaak verder aan de eisen van dit huurregime valt.
Benaming en de regeling van 7:290 BW
Is de benaming van de overeenkomst bepalend om de vallen onder de regeling van 7:290 BW?
De benaming van de tussen partijen gesloten overeenkomst is niet bepalend voor toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 BW e.v.
Exploitatie en bescherming volgens het huurecht
Moet de (hoofd) huurder zelf de exploitatie voeren om onder de regeling van 7:290 BW te vallen ?
De regeling van artikel 7:290 BW is ook van toepassing als de (hoofd) huurder niet zelf het bedrijf exploiteert dat in het gehuurde is gevestigd.
Gemengde overeenkomsten
Wat wordt
Bij het verhuren van bedrijfsruimte kunnen diverse overeenkomsten separaat worden gesloten en verband houden met de gesloten huurovereenkomst
Bij gemengde overeenkomsten zijn de bepalingen van het huurrecht
Wat is het gevolg van het tekortschieten door een partij van een overeenkomst die als gemengde overeenkomst wordt beschouwd?
Bij gemengde overeenkomsten is het van belang te beseffen dat een toerekenbaar tekortschieten van een verplichting van een huurder met betrekking tot de tezamen met de huurovereenkomst gesloten overeenkomst evengoed ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt als niet nakoming van een verplichting die op de huurovereenkomst betrekking heeft.
Wanneer weet je of bij gemengde overeenkomsten de regels van huurrecht van toepassing zijn?
Het moet gaan om een overheersend element Voor bepaling welk element overheersend is, kan het gebruik van het gehuurde oppervlakte betekenis hebben. Er kan ook op een andere manier worden bepaald welke elementen overheersen, bijvoorbeeld de verhoudingen tussen omzetten. Als bijvoorbeeld 70 % van de omzet afkomstig is van bemiddelingen en 30 % van verkopen en reparaties dan is het huurecht van artikel 7:290 BW e.v. niet van toepassing.
Valt de gehuurde woning bij bedrijfsruimte onder het regime van de bedrijfsruimte ?
Ja, als er sprake is van een afhankelijke woning, of als dit uit het huurcontract blijkt.
Wanneer is er sprake van een afhankelijke woning ?
De afhankelijke woning staat door de bouwkundige constructie niet los van de bedrijfsruimte. Vaak kan de bewoner niet zonder gebruik van de bedrijfsruimte maken in de woning komen.
Welke huurprijs geldt voor de afhankelijke woning ?
De huurprijs van de afhankelijke woning volgt
Welke omstandigheden maken de woning afhankelijk als de woning in technisch opzicht niet afhankelijk is ?
Het feitelijk gebruik van de huurder van bedrijfsruimte (dus van de aanwezigheid van de afhankelijke woning) en de volgende omstandigheden kunnen zorgen dat de woning als afhankelijk wordt gekwalificeerd:
Wordt de woning door een willekeurige derde of door een werknemer van het bedrijf bewoond?
Is er door de verhuurder een totaalprijs voor de winkel en woning overeengekomen?
Zijn de bedrijfsruimte en de winkel op dezelfde of eigen energie meters aangesloten?
Is de woning intern met de winkel verbonden?
Er is sprake van een zelfstandige woning als de woning zelfstandig kan worden verhuurd
Valt een bedrijfsruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW (bijvoorbeeld bij woning praktijkruimte arts), dan is het de vraag of het geheel als woonruimte aangemerkt kan worden. Volgens de Hoge Raad moet een dergelijke ruimte niet als woonruimte worden aangemerkt als partijen het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning hebben gebruikt.
Welk regime moet worden gehanteerd bij het sluiten van twee aparte huurovereenkomsten ?
Ook als er sprake is van twee aparte overeenkomsten
Hotel, cafébedrijf of restaurant en kampeerbedrijf
valt een hotel, cafebedrijf, restaurant of kampeerbedrijf ook onder de werking van artikel 7:290 BW?
Het hotel-, restaurant- en cafébedrijf is afzonderlijk genoemd, omdat dit naar het spraakgebruik niet onder
detailhandel valt.
Is voor het hotel een publiek toegankelijk lokaal een vereiste ?
Voor het hotelbedrijf is een publiek toegankelijk lokaal geen vereiste.
hotel dat uitsluitend hotelkamers verhuurt geen publiek toegankelijk lokaal hoeft te hebben, maar wel onder de regeling dient te vallen.
Kan een kantine onder de werking van artikel 7:290 BW vallen ?
Een kantine zou wel onder de regeling kunnen vallen. Een bedrijfskantine voldoet veelal niet aan de eisen, omdat een voor het publiek toegankelijk lokaal ontbreekt. Een kantine op een voetbalveld daarentegen zou wel onder de regeling kunnen vallen.
Kleinhandelsbedrijf
Wat is een kleinhandelsbedrijf?
Een kleinhandelsbedrijf is een distributie-eenheid waarvan de activiteit bestaat uit het wederverkopen op gewone wijze, in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan consumenten, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn. Voor de hand liggende voorbeelden van een kleinhandelsbedrijf zijn: de bakker, slager en groenteboer.
Vallen meubeltoonzalen ook onder deze definitie?
Meubeltoonzalen vallen in het algemeen ook onder de regeling, omdat het hier om een voor het publiek toegankelijk lokaal gaat waar zich doorgaans ook een verkooppunt bevindt. Als er geen verkooppunt is, dan valt deze ruimte niet onder deze definitie.
Welke soort ruimten allen in ieder geval buiten deze definitie?
vrije beroepen (advocaat, notaris, arts, makelaar, begrafenisonderneming, etc). Als deze personen bedrijfsruimte huren is het niet nodig om hen de bescherming van artikel 7:290 BW te gunnen, omdat de klandizie voornamelijk in de persoon is gelegen en niet locatie gebonden is; bovendien doet de beroepsbeoefenaar niet aan kleinhandel;
Kantoren en reisbureaus;
Garageboxen en opslagruimten;
Het pensionbedrijf. Bij het pensionbedrijf speelt het verzorgingselement een grote rol;
Kamerverhuurbedrijven;
Onbebouwde grond;
Onroerende zaken die onder de pachtwet vallen;
Voorbeelden van 7:290 BW bedrijfsruimte?
De apotheker houdt zich in hoofdzaak bezig met het bedrijfsmatig verkopen van roerende lichamelijke zaken aan particulieren.
Autobandenbedrijf is een kleinhandelsbedrijf.
Autoschadeherstelbedrijf is ambacht
Bezinestation met
De fietsenmaker is duidelijk een ambachtsman en vrijwel altijd ook een kleinhandelaar;
Fotostudio Ambachtsbedrijf, er moet dan wel een verkooppunt voor het publiek zijn
Galerie. Is 7:290 Bedrijfsruimte (ook als men moet aan bellen om binnen te komen
Meubelshowroom, tenzij er geen verkoop plaatsvindt
Verhuur van het recht tot exploitatie van buffet en kiosk met terrassen van sportfondsenbad
Geen 7:290 BW ruimte
Een orthopedische instrumentmakerij. Geen ambachtsbedrijf. Het feit dat verder artikelen worden verkocht, maakt dat bedrijf nog niet tot een detailhandel in de zin van art. 7:290 BW;
Bedrijf ter fabricage van speciale elektronische apparatuur.
Autoverhuurbedrijf met reparatiewerkplaats en benzinepomp.
Rijschool met kantoor, leslokaal en bar.
Begrafenisonderneming.;
Bank.
Bioscoop.
Fietsenstalling is in beginsel geen 7:290 BW-ruimte. Samenhang met fietsenhandel zou dat anders kunnen doen zijn.
Fitnesscentrum
Manege
Speelautomatenhal
Sportterrein met opstallen.
Videotheek : het gaat hier vaak niet om de door de wet omschreven vormen van bedrijf: het
kleinhandelsbedrijf, het restaurant- of cafébedrijf, de afhaal- en besteldienst en het ambachtsbedrijf. Het
verhuurbedrijf valt daar niet zonder meer onder. Discussie kan bestaan als er een groot gedeelte van de omzet wordt gehaald uit de verkoop van zaken.
Zonnecentrum: Verhuur van zonnebanken is geen kleinhandelsbedrijf
Onroerende zaken en de regeling van 7:290 BW
Heeft de regeling alleen betrekking gebouwde onroerende zaken?
Ja, met uitzondering van kampeerterreinen. Een stukje grond dat bestemd wordt voor de bouw van bedrijfsruimte kan dus nog niet onder deze regeling Dit geldt ook als het onbebouwde terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat de huurder dit terrein zal gebruiken om te bebouwen.
Het bevat ook een winkel- winkel situatie (een bloemenstalletje in een warenhuis) als er alleen vloeroppervlakte wordt verhuurd
Plaatsgebonden bedrijven
Welk belang speelt het criterium van plaatsgebondenheid in deze regeling ?
De wetgever is van mening dat de onder regeling vallende bedrijven extra bescherming behoeven vanwege hun plaatsgebonden karakter.
Moet de rechter altijd een onderzoek naar het plaatsgebonden karakter doen?
De rechter behoeft
Een onderzoek naar plaatsgebondenheid hoeft ook niet plaats te vinden als duidelijk is dat het desbetreffende bedrijf niet onder de werking van artikel 7:290 BW valt.
Publiekrechtelijke regelingen en artikel 7:290 BW
Geldt de huurbescherming bedrijfsruimten bij publiekrechtelijke regelingen
Als er in het kader van verordeningen voor het gebruik van bebouwde onroerende zaken een vergoeding moet worden betaald, vertoont dit gelijkenis met de huur van bedrijfsruimte. Deze gelijkenis maakt niet dat er sprake is van de huur van bedrijfsruimte. De gebruiker krijgt dus geen bescherming op grond van artikel
Publiek toegankelijk lokaal
Wat wordt bedoeld met een publiektoegankelijk lokaal?
Volgens de jurisprudentie blijkt
Moet deze ruimte een besloten karakter hebben ?
Neen. Er moet een verkooppunt ten opzichte van het publiek zijn. Het is derhalve niet juist als vereiste te stellen dat er een besloten lokaal of ruimte moet zijn.
Als voorbeeld kan ook dienen de stenen consumptiekiosk zonder gesloten ruimte. Etenswaren en dranken worden vanuit het gebouwtje door een raam aan het zich buiten het gebouwtje bevindende publiek aangereikt. De grond voor het gebouwtje is voor het publiek toegankelijk. Volgens de rechtspraak betrof dit 7:290 BW bedrijfsruimte.
Is de aanwezigheid van een publiektoegankelijk lokaal vereist voor de kwalificatie 7:290 BW bedrijfsruimte?
In principe wel. Als aan de kenmerken van artikel 7:290 BW is voldaan moet worden beoordeeld of er sprake is van een verkooppunt voor rechtstreekse levering van zaken aan het publiek.
hotel dat uitsluitend hotelkamers verhuurt geen publiek toegankelijk lokaal hoeft te hebben, maar wel onder de regeling dient te vallen.
Staat een gebrekkige toegankelijkheid de kwalificatie 7:290 BW in de weg?
Neen.
Dient het publiek toegankelijke lokaal aan bepaalde eisen te voldoen?
Een bijzondere inrichting is geen vereiste. Dit blijkt uit een uitspraak van de Hoge Raad waarin een uitspraak van een rechtbank werd teruggedraaid. De rechtbank ging er ten onrechte van uit dat voor toepasselijkheid van artikel 7:290 BW een zodanig te herkennen inrichting om klanten te ontvangen aanwezig moet zijn.
Dit standpunt brengt met zich mee dat
Moet het verkooppunt een onderdeel van het gehuurde zijn ?
Dit verkooppunt hoeft niet tot het gehuurde te behoren. Als dit verkooppunt een onderdeel van een groter geheel vormt
Staat selectie van publiek aan het begrip van 7:290 BW in de weg?
Ja. Toegankelijk voor publiek moet worden gezien als een ruimte waar het publiek naar vrije keuze in – en uit kan lopen. Dit betekent niet dat het publiek niet selecteert mag worden. Een kantine van een bedrijf zal daarom niet snel als 7:290 BW ruimte worden gekwalificeerd, want een dergelijke ruimte wordt voornamelijk door personeel bezocht.
Een exploitant van een uitspanning in een zwembad mag zich ook tot de 7:290 BW ruimte rekenen.
De overwegingen zijn onder meer dat het zwembad in beginsel voor iedereen toegankelijk is.
Een lunchvoorziening bij het mediapark te Hilversum werd wel als 7:290 ruimte gezien.