Veelgestelde vragen huurperiode

De huurperiode met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte

De lengte van de huurperiode – Verlenging huurperiode – De verlenging van de huurovereenkomst – Vernietigbare rechtshandelingen –  Afwijking van de huurperiode ten nadele van de huurder –

 

De lengte van de huurperiode

Voor welke periode geldt de huurovereenkomst bedrijfsruimte ?

 

Op grond van het gestelde in artikel 7:292 BW geldt voor een huurovereenkomst bedrijfsruimte een minimumduur van de huurovereenkomst van vijf jaar. Ook een overeenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten geldt voor een periode van vijf jaar (waarbij de wettelijke periode van verlenging van toepassing is)

 

Is afwijking van de regeling van artikel 7:290 BW voor wat betreft de duur van de overeenkomst mogelijk?

De bepalingen in deze afdeling zijn van semi-dwingend recht. Dit is het meest duidelijk uit het gestelde in artikel 7:291 lid 1 BW waarin wordt gesteld dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken.  Dit betekent dat van deze bepalingen wel in het voordeel van de huurder mag worden afgeweken.

 

Verlenging huurperiode

 

Moet de huurder iets doen om de huurperiode na de eerste periode van vijf jaar met nog een termijn van 5 jaar te verlengen ?

 

Neen.  De periode van vijf jaar wordt van rechtswege (dus automatisch) verlengd met nog een periode van vijf jaar, tenzij de (ver) huurder met inachtneming van de regelingen over opzegging de huurovereenkomst heeft opgezegd.

 

Welke huurperiode geldt er een huurperiode is overeengekomen tussen de vijf en tien jaar ?  

Ook hier geldt het uitgangspunt dat de overeenkomst geldt voor vijf jaar met een verlenging van rechtswege voor een periode van nogmaals vijf jaar. Een huurovereenkomst die voor een periode langer dan vijf jaren is gesloten geldt voor die langere duur, zonder dat deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan worden beëindigd. De huurder kan de huurovereenkomst dan niet tussentijds na een periode van vijf jaar opzeggen.  De overeenkomst die is aangegaan voor bijvoorbeeld zeven jaar geldt voor tien jaar. Na het verstrijken van de overeengekomen periode wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met een periode van drie jaar, waardoor de termijn van tien jaar wordt gehaald.

 

Is opzegging mogelijk tegen vijf jaar als de overeenkomst is gesloten voor zeven jaar?

De overeenkomst die in eerste instantie is aangegaan met een duur die is gelegen tussen de vijf en de tien jaar kan pas worden opgezegd tegen een tijdstip waarop de overeengekomen huurtermijn eindigt. Een opzegging na een periode van vijf jaar is dus niet mogelijk in het voorbeeld van een gesloten overeenkomst van zeven jaren.

 

Welke  huurperiode is wettelijk bepaald (minimum termijn)

 

De wettelijke periode is vastgesteld op 2 x 5 jaar. Het is echter niet verstandig als de huurder zich voor een langere periode dan tien jaren (twee x vijf jaren) vast legt . In een periode van tien jaar kan veel met een bepaalde locatie gebeuren. Een periode van tien jaar lijkt een mooie periode om zich over een volgende periode van vijf jaar te bezinnen. De periode van 2 x 5 jaren is dus een minimum termijn (behoudens de mogelijkheid om de huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar te sluiten (proefperiode).

 

Wat wordt bedoeld met een verlengingsbeding ?

 

Partijen kunnen wel in de huurovereenkomst een termijn opnemen, waarmee eerst overeengekomen termijn wordt verlengd.  Bijvoorbeeld een oorspronkelijk overeengekomen termijn van zeven jaar wordt verlengd met nog een periode van zeven jaar. De wetgever heeft met de wettelijke regelgeving alleen een minimumtermijn op het oog gehad. Een langere huurperiode wordt kennelijk als een gunstige bepaling voor de huurder gezien. In het huurcontract kan ook staan vermeld dat de huurovereenkomst na de eerste periode wordt verlengd met nog een periode van vijf jaren.

Tussentijdse mogelijkheid van opzegging

Partijen kunnen wel een mogelijkheid van tussentijdse opzegging in het voordeel van de huurder opnemen. Een bepaling dat de huurder binnen de gestelde termijn van vijf jaar gerechtigd is de huur op te zeggen is dus mogelijk.

 

Wat is de status van de huurovereenkomst als deze langer dan 10 jaar heeft geduurd?

Als de overeenkomst 2 x 5 jaar heeft geduurd en er heeft geen opzegging plaatsgevonden, dan wordt deze gecontinueerd. Deze overeenkomst eindigt niet met het verstrijken van de overeengekomen duur, maar moet worden opgezegd. Na het verstrijken van de bepaalde periode wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur voortgezet.

 

De verlenging van de huurovereenkomst

Wordt er een nieuw huurcontract aangegaan als partijen binnen de periode van 10 jaar enige wijzigingen in het huurcontract aanbrengen ?

 

Ondertekening van dit nieuwe contract betekent niet dat partijen een nieuwe rechtsbetrekking zijn aangegaan.

Van het aangaan van een nieuwe rechtsbetrekking zal pas sprake zij als de voorwaarden ingrijpend zijn gewijzigd. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan wijzigingen in het huurobject. Dit is een vuistregel. Door de omstandigheden van het geval kan dit anders uitpakken.  

 

Kan de huurovereenkomst door de werking van de redelijkheid en billijkheid worden verlengd of beperkt?

 

Ja, door een voorbeeld zal dit worden verduidelijkt.  Partijen hadden een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij de oorspronkelijke huurovereenkomst was voortgezet. Een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wees de rechter af, ondanks het feit dat formeel de opzegging in verband met dringend eigen gebruik mogelijk was. De rechter was van mening dat de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid was

De redelijkheid en billijkheid kunnen de duur van de overeenkomst ook beperken. Door onvoorziene omstandigheden kan een huurovereenkomst worden ontbonden.

 

Wordt betalingsonvermogen van de huur als een onvoorziene omstandigheid gezien ?

 

Als de huurder zijn betalingsverplichtingen gedurende de looptijd van de overeenkomst niet kan nakomen is dit niet zonder meer een reden om de duur van de  huurovereenkomst op initiatief van de huurder te beperken. Onvoorziene omstandigheden zijn veelal omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst niet waren te voorzien. Het niet kunnen betalen van huur wordt  niet als een zodanige onvoorziene omstandigheid gezien.

 

Vernietigbare rechtshandelingen

Als de verhuurder een bepaling over de duur va de huurovereenkomst in het nadeel van de huurder heeft opgesteld, dan is deze vernietigbaar.  Een vernietigbaar beding luidt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst na vier jaar zal eindigen, of dat er een opzeggingstermijn van twee jaar voor de huurder geldt.

Een dergelijk beding is dus niet van rechtswege nietig . De huurder moet het beding dus vernietigen om het buiten werking te stellen. Er geldt geen termijn voor de vernietiging door de huurder. De vernietiging moet in rechte worden gevorderd.

 

Afwijking van de huurperiode ten nadele van de huurder

 

Is afwijking van de wettelijke regels ook een regel ten nadele van de huurder mogelijk ?

De wetgever heeft de mogelijkheid echter open gelaten dat partijen in afwijkende gevallen ook van de regeling af  kunnen wijken.  Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Door het verkrijgen van goedkeuring kunnen partijen van de semi-dwingende wettelijke bepalingen afwijken.

 

Wat is de rechtspositie van de huurder als de huurovereenkomst twee jaar of korter luidt?

De wettelijke bescherming geldt niet als de duur van de overeenkomst twee jaar of korter luidt.

 

Wat is de strekking van deze regeling ?

Deze regeling is van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt.

Als het duidelijk is dat er sprake is van een proefperiode, maar er is geen einddatum genoemd dan kan er van een proefperiode sprake zijn. De Hoge Raad is van mening dat in zo’n geval de duur van de overeenkomst moet worden gesteld op zodanige tijd als in redelijkheid nodig is voor het onderzoek of het bedrijf rendabel kan zijn. Objectief gezien moet de proefperiode korter dan twee jaar duren.

 

Wat geldt als de overeenkomst voor twee jaar na die periode wordt verlengd?

 

Als de huurovereenkomst na twee jaar wordt gecontinueerd, dan gelden de wettelijke bepalingen als vermeld in deze afdeling onverkort.  

 

Is opzegging noodzakelijk voor een huurovereenkomst van maximaal twee jaren ?

 

Een huurovereenkomst die voor twee jaar of korter is aangegaan eindigt met het verstrijken van de overeengekomen duur. Het is dus niet nodig om deze overeenkomst op te zeggen.

 

Is opzegging wel noodzakelijk als de overeengekomen periode van minder dan twee jaar wordt verlengd tot twee jaar?

 

Opzegging is wel noodzakelijk als er een huurtermijn van minder dan twee jaren is afgesproken en de termijn wordt binnen deze twee jaar verlengd.

 

Welke regeling is van toepassing bij een overeenkomst met een duur langer dan twee jaar?

 

Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Dit geldt ook als partijen de huurovereenkomst beëindigen en vervolgens voortzetten voor ander maal een periode van twee jaar.

 

Van welke bepalingen kan niet worden afgeweken ?

 

Partijen hebben geen vrijheid af te wijken van het recht van indeplaatsstelling van de huurder (artikel 7:307 BW). Onder de regeling van 7:291 BW vallen geen vaststellingsovereenkomsten.

 

Van welke regels kan bijvoorbeeld wel worden afgeweken ?

Door deze regeling is het dus bijvoorbeeld mogelijk om af te wijken van de duur van de huurovereenkomst of de wijze van opzegging van de overeenkomst.  Ook kan ten aanzien van de huurprijsherziening een afwijkend beding worden geformuleerd.

 

Onder welke voorwaarden kan dit verzoek bij de rechter worden ingediend?

 

Goedkeuring kan alleen worden verzocht als beide partijen het over het beding eens zijn. Zonder overeenstemming over dit beding is geen toestemming door de rechter mogelijk.

 

Op welke wijze moet goedkeuring worden gevraagd van afwijking van de regels omtrent de huurperiode ?

 

De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust.  Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door een van de partijen is ook mogelijk. De rechter zal wel moeten motiveren waarom hij het tussen partijen overeengekomen beding goedkeurt. Met name de huurder wordt hierdoor in bescherming genomen als hij op een niet navolgbare wijze akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding. Er moeten dus goede redenen aan de rechter kenbaar zijn gemaakt, die afhankelijk van de omstandigheden van het geval goedkeuring rechtvaardigen.

 

Welke rechter is bevoegd de zaak te behandelen ?

Relatief bevoegd is zowel de rechter van de woonplaats van gedaagde (artikel 264 RV) als de rechter waar de onroerende zaak is gelegen (artikel 103RV).

 

Is afwijking ten gunste van de huurder zonder rechterlijke interventie mogelijk?

Afwijkingen ten gunste van de huurder zonder inschakeling van de rechter altijd mogelijk is