Veelgestelde vragen huurprijswijziging

Huurprijzen bedrijfsruimten

 

uitgangspunten – wijziging huurprijs in de (eerste) overeengekomen periode niet mogelijk – huurprijs wijziging na verlenging een keer mogelijk – contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen – onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging voor de huurprijs – de mogelijkheid van huurprijswijziging bij een huurovereenkomst voor onbepaalde duur – de rol van de rechter bij de bepaling van de huurprijs – vergelijkbare bedrijfsruimte – ter plaatse – bestemming van het gehuurde – mogelijke bouwkundige wijzigingen van het gehuurde bijzondere geschiktheid van het pand voor bouwkundige wijziging – bijzondere geschiktheid van het pand voor bouwkundige wijziging – correctie huurprijs door objectieve verberingen huurder – referentie periode – ingangsdatum nieuwe huurprijs – latere/vertraagde ingangsdatum huurprijs –  voorlopige voorziening – indexering – rentevergoeding

Uitgangspunten

 

Wat is het uitgangspunt bij de bepaling van de huurprijs

 

De huurprijs komt tot stand door de vrije beslissing van partijen. In beginsel geldt er dus volledige contractsvrijheid ten aanzien van wat partijen over de huurprijs onderling overeen zijn gekomen.

Wat is de wettelijke basis voor wijziging van de huurprijs?

 

Op grond van artikel 7:303 BW kan de huurprijs van gehuurde bedrijfsruimte na verloop van een bepaalde periode worden gewijzigd.

 

Op welk moment kan wijziging van de huurprijs plaatsvinden ?

 

De huurprijs kan eenmaal worden gewijzigd na verlenging van de huurovereenkomst ;

De huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, of zich in de onbepaalde periode bevindt, kan telkens na vijf jaar worden gewijzigd.

 

 

 Wijziging huurprijs in de (eerste) overeengekomen periode niet mogelijk

Wat is de reden dat wijziging van de huurprijs binnen de overeengekomen periode niet mogelijk is?

De strekking van artikel 7:303 BW is dat de huurprijs niet binnen de overeengekomen eerste huurtermijn wordt aangepast. Dit is het gevolg van de contractsvrijheid, die de wet aan partijen heeft gegeven . Onder de overeengekomen duur moet worden verstaan de duur  waarvoor de overeenkomst in eerste aanleg is aangegaan, dat wil zeggen ongeacht een eventuele mogelijkheid tot verlenging door gebruikmaking van een optie. ~

 

 

Speelt de mogelijkheid tot wijziging door onvoorziene omstandigheden nog een rol?

 

Nauwelijk. Vaak wenst een huurder de huurprijs te wijzigingen, omdat de zaken tegenvallen. Dit is geen onvoorziene omstandigheid, maar bedrijfsrisico.

 

Wat is dan wel een voorbeeld van een onvoorziene omstandigheid?

 

Een wettelijke wijziging die niet te was voorzien. Zo was het voor ingangsdatum van het huidige artikel 7:303 BW ook mogelijk om de huurprijs binnen de overeengekomen periode telkens na een periode van vijf jaar te laten herzien. Huurders die een huurovereenkomst hadden gesloten voor twintig  of dertig jaar zagen bij invoering van het wettelijke wijziging deze mogelijkheid uit hun handen glippen. De rechter vond in zijn uitspraak van 1 augustus 1989 deze wijziging van de wet niet door de huurder was te voorzien, waardoor de mogelijkheid van huurprijswijziging om de vijf jaar toch mogelijk moest worden geacht op grond van artikel 6:258 BW.

 

 

Huurprijswijziging na verlenging een keer mogelijk

 

Kan de huurprijs na inroepen van een optierecht  worden gewijzigd ?

 

Na verlenging door gebruik van een optie kan er een wijziging van de huurprijs tot stand worden gebracht.

De rechter ziet een huurovereenkomst, waarin een optierecht zit verwerkt niet als een overeengekomen periode inclusief optierecht als dit optierecht feitelijk is ingeroepen.

 

Kan de huurprijs worden gewijzigd na verlenging van de overeenkomst met een overeengekomen perioode?

Als tussen partijen gedurende de looptijd van de oorspronkelijke huurperiode wordt verlengd met een periode van tien jaren, dan wordt deze huurovereenkomst door deze verlenging niet als dezelfde huurovereenkomst gezien. Het gevolg van deze redenering is dat de huurprijs na verloop van de overeengekomen periode kan worden verhoogd.

 

Kan de huurprijs van een overeenkomst die oorspronkelijk voor een periode van twee jaar was aangegaan worden gewijzigd na verleniging van de huurperiode tot vijf jaar =

 

De huurprijs kan na die periode van twee jaren worden aangepast als die niet overeenstemt met de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.  

 

Kan de huurder aanpassing van de huurprijs vragen als partijen al een huurprijs hadden bedongen die zou ingaan na de overeengekomen periode van 2 jaar?

 

Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 (Nota naar aanleiding van het Verslag), p. 12. De huurder wordt beschermd als partijen alvast een huurprijs hebben afgesproken die ingaat na de overeengekomen periode van twee jaar: de huurder kan dan desondanks deze gemaakte afspraak aanpassing van de huurprijs vragen.

 

Is er een constructie mogelijk waarbinnen de huurprijs niet kan worden gewijzigd ?

 

Het is goed mogelijk dat de huurprijs niet aangepast kan worden als partijen gedurende de huurperiode verklaren dat de einddatum als vermeld in de huurovereenkomst moet worden gelezen voor een datum die tien jaar verder ligt. In het kader van de contractsvrijheid lijkt het dat partijen op deze wijze de overeengekomen duur alsnog uit kunnen breiden. Dan is er geen mogelijkheid om de huurprijs tussentijds te wijzigen.  

 

Is wijziging van de huurprijs door de huurder is ook mogelijk als partijen voor de tweede periode een huurprijs zijn overeen gekomen?

Als partijen in de huurovereenkomst hebben vastgelegd welke huurprijs voor de tweede huurperiode zal gelden, dan ontneemt dit in ieder geval de huurder op grond van artikel 7:291 BW niet het recht om op grond van artikel 7:303 BW  een vordering tot vaststelling van de huurprijs in te stellen.

Wordt dit anders als er een huurprijs ten nadele van de huurder is overeengekomen ?

 

Als de huurprijs in het nadeel van de huurder is vastgesteld, dan lijkt de dwingend rechtelijke bepaling van 7:291 BW de huurder te hulp te komen. De huurder kan dan toch een wijziging van de huurprijs verzoeken.

Kan de huurprijs worden aangepast als er een prijs in het nadeel van de verhuurder is overeengekomen ?

Als de overeengekomen huurprijs ten nadele van de verhuurder is overeengekomen, dan lijkt de verhuurder daar op basis van de huidige wetgeving weinig tegen te kunnen doen. De wetgever heeft immers partij autonomie bij de bepaling van de afspraken voorop gezet, waarbij de huurder wordt beschermd, als deze afspraken in zijn nadeel zouden luiden.

Zijn partijen vrij in het maken van een afspraak over de huurprijs na het verstrijken van de eerste huurperiode?

Als partijen na het verstrijken van de eerste periode een huurprijs zijn overeengekomen, dan is er geen plaats meer voor rechtelijk ingrijpen als een van de partijen zich niet kan vinden in de huurprijs die voor de tweede huurperiode tussen partijen is overeen gekomen.  Dit vloeit voort uit de partijautonomie, zoals die door de wet tot uitgangspunt is genomen.   De huurder kan de rechter niet raadplegen als hij in de fase een voor hem ongunstige huurprijs is overeengekomen.  De huurder kan immers een deskundige inschakelen om zich over de juiste huurprijs voor te laten lichten. Laat de huurder dit na, dan komt dit voor rekening en risico van de huurder.

Kunnen partijen ook vrijelijk een huurprijs overeenkomen  na uitoefening van een optie tot verlenging van de huur?

 

Voor ingrijpen door de rechter is evenmin plaats als de huurprijs tussen partijen is overeen gekomen na uitoefening van een optie tot verlenging van de huur door de huurder.

Ook hier gaat de rechtspraak er van uit dat het op de weg van partijen ligt om een nadere huurprijs overeen te komen. Als partijen dan een nadere huurprijs zijn overeengekomen, dan kan de huurder zich na die afspraken zich niet tot te rechter wenden om die gemaakte afspraken aan te tasten.

 

Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen

 

Is een contractueel beding geldig, waarin partijen zijn overeengekomen om een huurprijs door deskundigen te laten vaststellen?  

 

Een contractueel beding waarin partijen zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs door deskundigen zal worden vastgesteld is geldig.

 

Mogen partijen de huurprijs ook laten vaststellen met andere criteria dan in de wet gesteld ?

 

Partijen mogen de overeengekomen huurprijs ook afhankelijk laten stellen van andere criteria dan in de wet (artikel 7:303 BW) genoemd.  Partijen kunnen de huurprijs afhankelijk laten stellen van omzet, winst, etc.

 

Kunnen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst dit bindend advies (aanwijzing van deskundigen) overeenkomen ?

 

Als partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een bindend advies over de huurprijs zijn overeengekomen, dan kan dit beding om dezelfde redenen worden aangepast als de redenen die gelden voor aanpassing van de huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst tot stand is gekomen.   Een bindend advies bij aanvang van de huurovereenkomst is dus niet geldend.  Een bindend advies is wel geldig op het moment dat deze afspraak wordt gemaakt gedurende de looptijd van de eerste periode van de huurovereenkomst. Dan geldt de vrije contractsvrijheid weer en kunnen partijen over de huurprijs bindende afspraken maken.

 

Onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging voor de huurprijs

Wat is het belang voor het maken van een onderscheid tussen de contractuele- en wettelijke regeling in het kader van verlenging van de huurprijs?

 

Bij verlenging van de huurovereenkomst op grond van een contractueel bedring is het mogelijk dat van de objectieve maatstaf die bij de berekening van de huurprijs toegepast moet worden wordt afgeweken door op de uitkomst van de toepassing daarvan een correctie toe te passen op grond van ‘de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene’. HR 6 november 1992, NJ 1993, 578, m.nt. P.A. Stein (Meriën/Haverman)

Wanneer is bijvoorbeeld een correctie op de huurprijs mogelijk?

Ook als door partijen de bijzondere geschiktheid van het gehuurde voor het gebruik er van dus in de oorspronkelijke huurprijs was verdisconteerd, dan nog kan de rechter in het geval van een contractuele verlenging toch aan die factor betekenis toekennen, nadat hij eerst de naar objectieve maatstaf vastgestelde huurprijs heeft benoemd.  

Bij bijzondere geschiktheid van het gehuurde kan dit een factor zijn, waarmee de rechter bij bepaling van de huurprijs rekening zal houden. Bij een verlenging op grond van de wet is die mogelijkheid er niet. De overeenkomst die met een beding van een huurperiode van vijf plus vijf jaar is gesloten wordt echter vaak als een weerslag van de wettelijke regeling gezien.  Partijen zijn zich vaak niet bewust dat dit een contractuele verlenging betreft en dus reden kan zijn om van de objectieve maatstaf af te wijken.

 

Geef is een voorbeeld van bijzondere geschiktheid van het gehuurde voor het doel waarvoor het is verhuurd?

 

Zo zou de huurprijs van een huurpand dat oorspronkelijk voor 60 m² is verhuurd,  maar gemakkelijk uitgebreid (met eenvoudige middelen) kan worden naar 160 m²  (bijvoorbeeld door een binnenplaats te overdekken) gecorrigeerd moeten worden in het kader van deze bijzondere geschiktheid in het voordeel van de verhuurder. Volgens de Hoge Raad kan dan in het kader van een contractuele verlenging hier rekening mee worden gehouden

 

De mogelijkheid van huurprijswijziging bij een huurovereenkomst voor onbepaalde duur

Op welk tijdstip  kan wijziging van de huurprijs plaatsvinden ?

De huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, of zich na verloop van tien jaar huur in de onbepaalde periode bevindt, kan telkens na vijf jaar worden gewijzigd. De periode van vijf jaar vangt aan vanaf het tijdstip met ingang waarvan de huurprijs door partijen het laatst is gewijzigd of een wijzigingsprocedure formeel werd ingeleid, of  een wijziging van de huurprijs worden afgedwongen.

Wanneer moet de vordering tot wijziging van de huurprijs worden ingesteld?

Artikel 7:303 lid 1 sub a BW stelt dat de huurprijs kan worden aangepast “indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur”.

Dit moet niet zo letterlijk worden genomen dat de vordering pas kan worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur.  De wetgever is van mening dat een van de partijen er ook belang bij kan hebben om de vordering zo snel mogelijk na mislukte onderhandelingen in te kunnen dienen om daarmee zo snel mogelijk na het ingaan van de nieuwe huurperiode een uitspraak te hebben. De nieuwe huurprijs kan dan pas ingaan bij aanvang van de nieuwe periode, dus na het instellen van de vordering. De vordering kan daarom worden ingesteld voordat de periode van vijf jaar is verstreken.

Welk praktisch probleem doet zich echter wel voor met betrekking tot de bepaling van de huurprijs als de vordering voor het verstrijken van de periode van vijf jaar is ingesteld?  

 

De wetgever heeft er kennelijk geen rekening mee gehouden dat de in dit artikel vermelde referentie periode, waarover de huurprijs berekend moet worden, door deze interpretatie verschoven dreigt te worden.    

Waar moet de rechter bij bepaling van de huurprijs rekening mee houden ?

Artikel 7:303 BW heeft alleen betrekking op een wijziging van de huurprijs, voor zover deze niet meer overeenstemt met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte.

 

Moet de rechter voor bepaling van de huurprijs rekening houden met de door de huurder betaalde vergoeding voor inventaris en goodwill?

 

Als er sprake is van een gemengde huurovereenkomst,  zal de rechter de huurprijs bij deze overeenkomst  slechts mogen wijzigen als de huurprijs die voor het gebruik van de bedrijfsruimte wordt betaald niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Een vergoeding voor goodwill en inventaris (die eventueel in de huurprijs inbegrepen zit) moet buiten beschouwing blijven. Het moet dus gaan om een “kale”vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte.

 

De rol van de rechter bij de bepaling van de huurprijs

Stelt de rechter zelf de huurprijs vast ?

De rechter moet de huurprijs vaststellen.  De rechter heeft vaak niet de kennis om zelf de huurprijs vast te stellen, zodat hij zich vaak genoodzaakt ziet om een deskundige in te schakelen. De deskundige wordt bij tussenvonnis benoemd (zie art. 194 e.v. Rv. ). Het is ook mogelijk dat partijen door middel van een verzoekschrift de rechter een deskundige hebben benoemd, die na de beschikking op dit verzoekschrift de huur vaststelt.

 

Kan de procedure tot vaststelling van de huurprijs zonder begeleiding van het advies van de deskundige worden gestart?

 

De vordering zonder begeleiding van het advies door deskundigen over de huurprijs worden gestart. Het advies wordt geacht door de eiser ook later in het geding gebracht te kunnen worden. De wetgever heeft immers de dagvaarding niet nietig verklaard, zonder aanwezigheid van dit rapport. Uit de dagvaarding moet verder wel blijken dat gedaagde van de inhoud van het rapport op de hoogte was en dat gedaagde zich niet met het standpunt van de deskundigen akkoord heeft verklaard. Als bij beschikking een rechter een deskundige heeft benoemd, dan moet de vordering wel vergezegd gaan van deze beschikking.

 

Is onderling overleg over de huurprijs voorafgaande aan de procedure noodzakelijk?

De wet heeft niet bedoeld partijen vóór een procedure tot overleg over de huurprijs te dwingen.  In de wet is deze regel niet vastgelegd. Een dergelijke eis zou ook tot praktische problemen kunnen leiden. Een procedure zou dan ook voornamelijk in beslag genomen kunnen worden over bewijs dat dit overleg zou zijn gevoerd. De wetgever wenst slechts dat er ten tijde van het instellen van de vordering een advies voorhanden is.

 

Wat geldt als op het moment van dagvaarding geen advies voorhanden is?

 

Als er echter op het moment van dagvaarding geen advies voorhanden is, dan doet zich een omstandigheid voor die de wet heeft willen voorkomen en dan zal de eiser niet-ontvankelijk verklaard dienen te worden.    

 

Wat geldt als partijen er niet in slagen om gezamenlijk een deskundige te benoemen?

Als partijen er niet in slagen om gezamenlijk een deskundige te benoemen, dan benoemt de rechter op verzoek van de meest gerede partij een deskundige. De wederpartij wordt uiteraard op het verzoek gehoord.

Voor de ingangsdatum van de huurprijs na indiening van dit verzoek verwijs ik naar het onderdeel ’Ingangsdatum nieuwe huurprijs’.

 

Welke deskundige wordt door de rechter vaak aangesteld om de huurprijs vast te stellen ?

 

De bedrijfshuuradviescommissie bij de Kamer van Koophandel

Moet de deskundige rekening houden met vragen en opmerkingen van partijen ?

 

De deskundige moet in zijn advies rekening te houden met vragen en opmerkingen aan de kant van partijen. Als de deskundigen dit niet doen, dan wordt het risico gelopen dat de kantonrechter zich genoodzaakt zal zien om een nader advies bij deskundigen in te winnen. Dat zal het nodige verlies van tijd tot gevolg hebben en de procedure vertragen.  

 

Wat gebeurd er als de deskundige er niet in slaagt een huurprijs op basis van vergelijkbare panden vast te stellen?

 

Als de deskundige er niet in slaagt (ondeskundigheid, of geen vergelijkbare panden) om een huurprijs volgens de criteria van artikel 7:303 BW te bepalen , dan zal de vordering worden afgewezen.  Ktg. Arnhem

van 8 november 1999, Prg. 2000, 5419, m.nt. P. Abas.

 

Moet de rechter zich houden aan het rapport van de deskundige ?

 

De rechter is niet gebonden aan het advies van de deskundigen en kan daar dus van af wijken. De rechter kan bijvoorbeeld van het advies afwijken als dit advies niet voldoet aan de criteria als vermeld in de wet . De mogelijkheid van correctie en/of bijsturing van de uitkomst van het rapport van de deskundige door de rechter kan nadelige gevolgen voor een van de partijen door een foutief rapport voorkomen. De rechter moet zijn afwijking van het rapport wel motiveren.

 

Vergelijkbare bedrijfsruimte

 

Naar welk criterium wordt de huurprijs aangepast?  

 

De kern van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” is om  het niveau van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte te achterhalen. Het gaat hierbij om een objectieve maatstaf.

 

Is de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs voor deze berekening van belang ?

 

De oorspronkelijk overeengekomen huurprijs is bij deze berekening niet van belang.  Het gaat steeds om individueel aan te duiden vergelijkingspanden en niet om een abstract algemeen prijsniveau. Het is niet de bedoeling van de wetgever om de juiste huurprijs te bepalen (voor dat bewuste pand),  maar het meer de bedoeling om het algemeen niveau van huurprijzen van vergelijkbare panden vast te stellen uit deze huurprijs de juiste huurprijs voor het bewust pand te destilleren.

 

Is het noodzakelijk om zich tegen onjuiste feiten te weer te stellen ?

 

Als de huurder het met de waardering van de feiten niet eens is, dient hij daarvan bij deze rechter zich te weer te stellen. In hoger beroep is er weliswaar nog een mogelijkheid aanwezig om deze feiten aan te vechten, maar in cassatie niet meer. Het is daarom van belang de feiten in een zo vroeg mogelijk stadium goed op een rijtje te hebben.

 

Moet de deskundige nagaan of de huurprijzen van de vergelijkende panden al meer dan vijf jaar niet zijn bijgesteld?  

 

De deskundige mag uiteraard niet bewust naar een bepaalde huurprijs toe schrijven. Bepaalde panden met een bepaald niveau van huur mogen niet welbewust in de vergelijking worden betrokken.  De deskundige mag dus in de vergelijking geen pand uitsluiten, waarvan de huur al meer dan vijf jaar niet is bijgesteld. Dit zegt immers ook iets over de gemiddelde huurprijzen van de vergelijkbare panden.

 

Geeft de wet een richtlijn over de bedoeling van vergelijkbare panden ?

 

Een nadere omschrijving over wat met de vergelijkbare bedrijfsruimte wordt bedoeld is niet in de wet te vinden. Door het sterk casuïstisch karakter kan van de wetgever niet worden verlangd om een bepaald criterium neer te leggen. Aan de rechter wordt overgelaten welke bijzondere omstandigheden in het oordeel betrokken dienen te worden.

 

Is er een richtlijn hoeveel panden in de vergelijking moeten worden betrokken ?

 

In de wet staat niet genoemd hoeveel panden in de vergelijking betrokken moeten worden. In de praktijk blijkt de vergelijking ongeveer vier tot zes panden te bevatten. Dus hoe meer panden in de vergelijking betrokken kunnen worden des te beter zal dit voor de bepaling van de huurprijs zijn. Het is echter aan de feitenrechter overgelaten om te beslissen hoeveel panden hij in de vergelijking wil betrekken

 

Ter plaatse

Moet er sprake zijn van een vergelijking van winkels in dezelfde gemeente ?

 

De bedoeling van deze term is de vergelijking niet te begrenzen tot een bepaalde gemeente. Het is daarbij de bedoeling uit te laten komen dat de bedrijfsruimte in een nieuwe wijk niet zonder meer te vergelijken is met die in een oude wijk binnen dezelfde grenzen. Binnen een gemeente bestaan immers ook grote verschillen. De winkels in soortgelijke straten moeten vergeleken worden. Het is bijvoorbeeld niet juist om de winkels in een druk aantrekkelijk winkelgebied te vergelijken met winkels (in dezelfde gemeente) in een straat die qua aantrekkelijkheid niet zonder meer te vergelijken is met de winkels die zich op toplocatie bevinden. Als binnen een bepaalde gemeente geen vergelijkingspanden zijn te vinden, dan moet elders op en vergelijkbare plaats worden gekeken.  

 

Wat moet er worden gedaan als er geen vergelijkende panden voorhanden zijn ?

Er kan bij gebreke van vergelijkbare panden  ook worden gekeken naar panden die raakvlakken hebben met het pand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld. Als er in een gemeente geen vergelijkbare panden zijn de vinden dan geldt volgens deze uitspraak het volgende:’ De rechter zal in een zodanig geval overeenkomstig de strekking van de bepalingen moeten letten op huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte elders, doch op een vergelijkbare plaats’.

 

Kunnen winkels in een winkelcentrum in de vergelijking worden betrokken als er sprake van één verhuurder is?

 

Winkels in een winkelcentrum voldoen in principe niet aan het criterium ‘vergelijkbare ruimte ter plaatse’ als er vanwege die ene verhuurder van onvoldoende prijsvorming sprake is.  

Zal de huurder actief bezwaar moeten maken als de deskundige in de vergelijking winkels heeft betrokken, waar vanwege de monopoliepositie van de verhuurder geen vrije prijsvorming tot stand kan komen?

Ja  de huurder zal in een dergelijk geval aan moeten tonen dat, door bijvoorbeeld een monopoliepositie (van een verhuurder), de huurprijzen zijn onttrokken aan een vrije prijsvorming van de huurprijzen. De feitenrechter zal op grond van kritiek dienen te onderbouwen waarom bepaalde panden in de vergelijking betrokken kunnen worden.

 

Moeten de winkels in een winkelcentrum van dezelfde huurder per definitie buiten de vergelijking worden gelaten ?

 

Als er andere panden in het winkelcentrum eigendom van dezelfde verhuurder zijn dan is dit nog geen reden om deze winkels geheel buiten de vergelijking te houden. De huurprijzen van deze winkels hoeven namelijk niet aan het marktmechanisme te zijn onttrokken.

 

Moet de deskundige voor bepaling van een huurprijs van winkelruimte in het centrum zich in de vergelijking beperking tot winkels in het winkelcentrum?

De deskundige hoeft zich in de vergelijking niet tot de winkels binnen een winkelcentrum te beperken als buiten het winkelcentrum, maar op vergelijkbare locaties  vergelijkbare panden aanwezig zijn.

 

Bestemming van het gehuurde

 

Mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs een rol spelen?

Bij de prijsvergelijking mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs geen rol spelen. Het criterium dat geldt is de huurprijs van vergelijkbare panden. Er mag geen rekening worden gehouden met verschillen in de bestemming van het gehuurde, voor zover die niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte.

 

Spelen verschillen in de bouwkundige gedaante een rol bij de bepaling van de huurprijs ?

Verschillen in bouwkundige gedaante van het gehuurde spelen een belangrijke rol bij de bepaling van de huurprijs.

Mag een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante in de vergelijking meewegen ?

 

De Hoge Raad heeft  deze stelling onderschreven met de formulering dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voorzover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’.  HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 (Heineken/Dela). Met andere woorden: een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid.

 

Geldt voor horecabedrijven ook dat de bestemming van deze panden een vergelijking met andere horecabedrijven in de weg staat ?

Voor hotelbedrijven is die bouwkundige gedaante vaak erg belangrijk voor de bestemming van het gehuurde,

gezien het feit dat voor cafés, restaurants en hotels een duidelijk verschil met de bouwkundige gedaante in vergelijking tot andere bedrijfsruimte wel aan de orde is. Het heeft er daarom de voorkeur om dit soort bedrijfsruimten met elkaar, dus met andere horecapanden,  te vergelijken.

 

Mogen ook andere panden dan horecapanden in de vergelijking worden betrokken ?

 

Ook niet horeca panden kunnen in de vergelijking worden betrokken als er geen andere vergelijkbare panden beschikbaar zijn om in de vergelijking te worden betrokken. Hierbij kunnen in de vergelijking ook niet 7:290 BW bedrijfspanden worden betrokken.

 

Mogelijke bouwkundige wijzigingen van het gehuurde

Kan het in de vergelijking ten nadele van de huurder werken als het pand door simpele wijziging geschikt kan worden gemaakt voor een bedrijf dat meer huur opbrengt ?  

 

Als het gehuurde door een wijziging in de bouwkundige gedaante geschikt kan worden gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur op kan brengen, dan kan dit toch niet ten nadele van de huurder werken. Dit kan anders zijn als het gehuurde met bijna te verwaarlozen ingrepen voor een andere bestemming geschikt kan worden gemaakt. De omstandigheden van het geval moeten dit uitwijzen. Omgekeerd kan de huurder volgens deze redenering ook niet verlangen dat de huur wordt verlaagd als hij in het gebouw, dat volgens de bouwkundige gedaante geschikt is een lucratief bedrijf uit te oefenen er voor kiest om in dit gebouw een minder winstgevend bedrijf uit te oefenen.

 

Moet er rekening worden gehouden met de grootte van de winkel

Huurprijsvaststellingen komen vaak tot stand door het oppervlakte van het gehuurde met de prijs per m² te vermenigvuldigen. Bedacht moet worden dat een kleine winkel tussen grotere winkels vaak naar verhouding een hogere huurprijs per m² heeft. Een winkel die duidelijk groter is dan andere winkels heeft vaak een lagere huurprijs per m². Met deze verschillen moet rekening worden gehouden Het kan dus niet zo zijn dat de huurprijs van een kleine cadeauzaak wordt herleid naar een m² huurprijs  van die grote winkelruimte. Er moet met de berekening van de huurprijs aldus hiermee rekening worden.

 

Wat geldt in dit verband als de winkel met ondergeschikte ingrepen in kleinere panden kan worden gesplitst?

 

Als echter een grote winkel met een ondergeschikte bouwkundige ingreep in kleine eenheden is te splitsen en deze splitsing is goed zichtbaar, dan kan de huurprijs worden vastgesteld door deze met kleinere panden te vergelijken.

 

Is er correctie noodzakelijk als er een grotere ruimte is gesplitst in kleinere delen ?

 

Bij een huurruimte die in kleine delen is gesplitst mag de huurprijs niet worden berekend door de totale gehuurde oppervlakte in m² te vermenigvuldigen met een zekere prijs per m². Er moet dus een correctie worden aangebracht wegens de verschillen in indeling.

 

Welke andere factoren kunnen reden zijn om een correctie toe te passen ?

 

Andere bouwkundige verschillen die tot correctie aanleiding kunnen geven zijn:

een ondiepe winkel met een grote frontbreedte en een ‘pijpenla’;

een grote winkelruimte en een klein magazijn en het ander een kleine winkel en een groot magazijn. Dit punt is vooral van belang als de huurder in deze indeling geen stem heeft gehad.   

 

Mogen de wijzigingen door de huurder aan het gehuurde in de vergelijking worden betrokken ?

 

Voor bepaling van de huurprijs wordt de staat waarin het pand is verhuurd tot uitgangspunt genomen. Wijzigingen die door de huurder zijn aangebracht mogen niet bij de vergelijking worden betrokken. Als de huurder de winkel gedurende de huurperiode heeft uitgebreid, dan telt die extra oppervlakte niet mee voor de vergelijking.  

 

Bijzondere geschiktheid van het pand voor bouwkundige wijziging

Mag het gehuurde hoger worden gewaardeerd als het gehuurde mede door zijn bijzondere geschiktheid daartoe door de huurder is uitgebreid ?

Als de gehuurde ruimte een bijzondere geschiktheid voor een bouwkundige uitbreiding heeft en deze uitbreiding is daadwerkelijk door de huurder gerealiseerd, dan is dit een bouwkundige eigenschap van het pand die bijdraagt aan de kwaliteit van het pand. Dit geldt met name als het gehuurde met betrekkelijk geringe kosten beter is in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd. Een hogere waardering is dan wel op zijn plaats. De redenering is dan dat de verbetering ( de door de huurder aangebrachte uitbreiding) moet worden weggedacht, maar dat de mogelijkheid van uitbreiding wel moet worden meegewogen als een pluspunt voor de betrokken ruimte. Door dat laatste kan een hogere huurprijs worden gerechtvaardigd.

 

Mogen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst aangeven waarmee bij wijziging van de huurprijs rekening kan worden gehouden?

 

Partijen doen er verstandig aan om bepaalde omstandigheden in de overeenkomst te vermelden waarvan zij van mening zijn dat die na afloop van de eerste huurperiode op de huurprijs van invloed moeten zijn. Als partijen dus wel te kennen hebben gegeven door de werkzaamheden van de huurder een reductie in de huurprijs te hebben gegeven (deze verbeteringen zijn dan feitelijk door de verhuurder gefinancieerd), doch men laat na te vermelden welke periode deze reductie duurt, dan kan worden aangenomen dat deze reductie voor de eerste periode gold. Ook bij verlenging op grond van een contractuele bepaling (anders dan bij een wettelijke verlenging) kan hier wel rekening mee gehouden worden.

 

Correctie huurprijs door objectieve verberingen huurder

 

Wat is van toepassing als men niets in de huurovereenkomst heeft vermeld over zaken waarmee bij wijziging van de huurprijs rekening moet worden gehouden ?

Doet men dat niet dan gaat men er snel vanuit dat deze omstandigheden in de huurprijs van de eerste periode zijn verdisconteerd.  Als partijen in het huurcontract niet uitdrukkelijk rekening met deze wijzigingen hebben gehouden, dan kan de rechter er op grond van artikel 7:303 BW er van uit gaan dat de huurder onverplicht voor eigen rekening deze verbeteringen heeft uitgevoerd (dus verbeteringen zijn op kosten van de huurder uitgevoerd).  Omgekeerd kan de verhuurder niet aanvoeren dat er in het kader van de door de huurder aangebrachte verbeteringen een lagere huurprijs is berekend dan normaal het geval zou zijn geweest, als uit de huurovereenkomst daar niet uitdrukkelijk een verrekenbeding over is opgenomen. Een verhuurder kan zich dus danig in de vingers snijden als hij een vergoeding met de huurder erkend overeen te zijn gekomen,  doch bewijs van betaling van deze vergoeding door het ontbreken van een verrekenbeding in de huurovereenkomst vooralsnog ontbreekt!

 

Is het feit dat voor verbeteringen een vergoeding kan worden gevraagd reden om bij de bepaling van de huurprijs die verbeteringen ten gunste van de huurprijs voor de verhuurder als een waardevermeerdering aan te merken ?

 

Het feit dat de huurder door zijn aangebrachte verbeteringen een vergoeding kan vorderen geeft dit nog geen reden om bij de nadere bepaling van de huurprijs die verbeteringen ten gunste van de verhuurder als een huurwaardevermeerdering aan te merken. HR 23 oktober 1998, NJ 1998, 872 (Reiters/Heineken).

Welk argument kan de verhuurder nog meer aanvoeren ter wijziging van de huurprijs als er wijzigingen aan het gehuurde hebben plaatsgevonden, die met  name mogelijk zijn gemaakt door de bijzondere geschiktheid van het pand ?

De verhuurder kan ter motivering van de hogere huurprijs naast het bovengenoemde argument van de geschiktheid van het pand nog een argument aanvoeren. Hij kan aanvoeren, dat het verschil tussen enerzijds de jaarhuurwaarde die het pand zou hebben gehad als het pand oorspronkelijk zou zijn verhuurd zoals het pand er na de verbouwing uit zag en anderzijds de verschijningsvorm van het pand zoals die verhuurd zonder deze wijzigingen, niet veel minder bedraagt dan het totaal van de verbouwingskosten. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de verbeteringen weliswaar niet bij de berekening van de huurprijs betrokken worden (zeker als die al een aantal jaren geleden gemaakt zijn) , maar dat men bij de waardering van de oorspronkelijke situatie de bijzondere mogelijkheden die het pand al bood niet uit het oog mag verliezen.

 

Kunnen alleen objectieve verbeteringen aan het gehuurde door de huurder leiden tot een correctie op de huurprijs ?

Slechts de veranderingen die door de huurder zijn aangebracht en tot verbetering van het gehuurde hebben geleid kunnen leiden tot vaststelling van een huurprijs die lager is dan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Veranderingen die door de huurder (onverplicht) zijn verricht (bijvoorbeeld reparaties) kunne niet leiden tot deze aanpassing van de huurprijs. Als een verbouwing niet als een verbetering aangemerkt wordt, dan  behoeft er geen correctie op de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse plaats te vinden.

De huurder, die rekent op een correctie van een huurprijs na verbouwing,  doet er dus goed aan zich er van te vergewissen of een verbouwing een objectieve verbetering met zich mee brengt. Dit geldt eens te meer nu de kosten van de verbouwing niet bepalend zijn voor de vraag of er van een objectieve verbetering sprake is.

 

Heeft een verbetering die n verloop van tijd zijn waarde verliest invloed op de huurprijs ?

Als de huurder een verbouwing heeft uitgevoerd die aanvankelijk wel een verbetering was, maar na verloop van tijd zijn invloed op de huurwaarde verliest, dan is er wel iets voor te zeggen dat deze verbetering geen invloed op de huurprijs heeft.  De toestand van het gehuurde ten tijde van de vaststelling van de huurprijs moet immers tot uitgangspunt worden genomen.

 

Heeft een renovatie door de verhuurder effect op de huurprijs ?

De wet heeft niets geregeld als het gehuurde wordt gewijzigd in verband met renovatie. Voor woonruimte geldt wel een aparte regeling (zie woonruimte, renovatie). De aanwezigheid van verschillen staat een vergelijking niet in de weg. Zo kan een gerenoveerd pand best worden vergeleken met een niet gerenoveerd pand mits de verschillen op de in het gegeven geval passende wijze rekening wordt gehouden  c.q. wordt gecorrigeerd. Deze correctie hangt af van de grootte van het kwaliteitsverschil tussen de twee soorten panden “in verband met de overige bijzondere omstandigheden van het geval”.  

HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, m.nt. P.A. Stein (Aarhof)

 

Referentie periode

 

Wat heeft de referentieperiode voor betekenis bij bepaling van de huurprijs ?

 

De bedoeling van de referentieperiode is natuurlijk dat ‘oude’ huurprijzen tot op zekere hoogte een rol blijven

spelen. De maatstaf van art. 7:303 lid 2 eerste zin BW  is de huurprijs die gedurende een referentieperiode van vijf jaar gegolden heeft voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

 

Vanaf welk moment wordt de periode van vijf jaar teruggerekend ?

Vanaf het herzieningsmoment. Het herzieningsmoment kan zijn vastgezet op het moment dat:

-partijen de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs hebben gefixeerd;

-een partij een verzoek tot benoeming van een gezamenlijk deskundige heeft ingediend;

-een partij de vordering tot vaststelling van de  huurprijs heeft ingediend.

 

Waarom is het verstandig om zo spoedig mogelijk na de huurperiode van vijf jaar  het herzieningsmoment te fixeren ?

 

Vanaf het herzieningsmoment wordt de nieuwe huurprijs berekend. Als partijen zouden wachten tot jaar 8, dan geldt de nieuwe huurprijs vanaf het herzieningsmoment in jaar 8. Van jaar 5 tot jaar 8 geldt dan de oude huurprijs.  

 

Moet de inflatie voor de berekening van de huurprijs uit de vergelijkbare huurprijzen worden gefilterd ?

 

De referentieperiode speelt met name omdat altijd als eis is gesteld dat inflatie geen invloed op de bepaling van de huurprijs mag hebben. De huurprijzen worden daarom herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. De vergelijkende panden moeten dan ook een inflatiecorrectie ondergaan; elke huurprijs naar rato van het gedeelte van de referentieperiode dat zij gegolden heeft.  Dit komt er op neer dat de destijds overeengekomen huurprijs wordt gecorrigeerd naar het prijspeil van de dag van vaststelling. Met ingang van 2003 wordt vooral gehanteerd de reeks CPI-Alle Huishoudens.

 

Mag het gehuurde zelf in de vergelijking worden betrokken ?

 

Het gehuurde zelf mag niet inde vergelijking worden betrokken.

 

Mogen de huurprijzen alleen meewegen die  werkelijk over de volle periode van vijf jaar zijn betaald?

 

Een belangrijk uitgangspunt is dat alleen huurprijzen mogen meewegen, die werkelijk betaald zijn over de volle periode van vijf jaar.

 

Welk merkwaardig gevolg heeft de berekening van de huurprijs volgens het wettelijk systeem ?

De wettelijk voorgeschreven vergelijkingsmethode kan tot rare gevolgen leiden.

Bijvoorbeeld: in een straat bevinden zich zes kappers, die allemaal goed met elkaar zijn te vergelijken.  

De huur per kapper bedraagt respectievelijk per maand: €2000,00, € 4000,00, €6000,00, € 8000,00  €10.000,00 en € 15.000,00.

De verhuurder van het eerste café vraagt nadere prijsvaststelling. De huur zal vermoedelijk worden verhoogd naar € 8600,00 (€ 43.000,00 : 5).

Als de huurder van de laatstgenoemde kapper tegelijkertijd huurverlaging aanvraagt zal zijn huurprijs vermoedelijk worden verlaagd naar € 6000,00 (€30.000 : 6).

 

Door deze rekenmethode wordt een te hoge huur verlaagd en wordt een te lage huur verhoogd. Er kan geen rekening worden gehouden met een moreel gevoel van te hoge of te lage huur. Er is wel kritiek op dit systeem geuit. De wetgever heeft zich nog niet aan een ander systeem gewaagd.

 

Mag omzet worden betrokken in de vaststelling van de huurprijs ?

 

Er is geen plaats voor afwijking van de objectieve maatstaf van de wettelijke regeling door de  omzetgegevens in de nieuwe huurprijsvaststelling te verwerken. De omzet wordt volgens de wetgever door een aantal facturen bepaald, waarvan de kwaliteit/ligging er één van is.  Een huurprijs die aan de omzet is gerelateerd  kan wel in de vergelijking worden betrokken, want een omzet gerelateerde huur wordt wel beschouwd als een geaccepteerde huurprijs.

 

Welke uitzondering op de regel is van toepassing ?

 

Er lijkt zich één uitzondering op deze regel voor te doen. De uitzondering vormt de bepaling van de huurprijs bij benzinestations. Er is gepleit dat bij de bepaling van huurprijzen voor benzinestations rekening wordt gehouden dat de huurprijs vaak wordt samengesteld uit diverse vergoedingen. De reden daarvan is dat de exploitatie van benzinestations dermate specifiek is dat wel met de aard van die activiteiten rekening moet worden gehouden.

 

Moeten meer dan gemiddelde onderhoudsverplichtingen door de huurder in de huurprijs worden verdisconteerd?

 

Een afwijkende onderhoudsverplichting moet in de huurprijs worden verdisconteerd, maar niet als ‘verbetering’.

 Vaak wordt in het rapport van de bedrijfshuuradviescommissie hier geen rekening mee gehouden. Voor de huurder die meer dan gemiddelde onderhoudsverplichtingen op zich heeft genomen dient hier attent op te zijn.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs

 

Wat is ingangsdatum van de nieuwe huurprijs ?

 

Ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is de dag waarop de vordering tot wijziging van de huurprijs is ingesteld. De datum waarop de dagvaarding is gesteld is dan bepalend voor de ingangsdatum van de huurprijs.

Als partijen conform artikel  7:304 BW een deskundige voor bepaling van de huurprijs hebben moeten benoemen, dan geldt  de datum van indiening van het verzoekschrift als ijkpunt waarop de huurwijziging in moet gaan.

 

Latere/vertraagde ingangsdatum huurprijs  

 

Kan de nieuwe huurprijs ook op een later tijdstip ingaan?

De huurprijs kan op een later tijdstip in gaan als de rechter daartoe gezien de gebreken aan het gehuurde aanleiding ziet.  De huurprijs kan ook eerder ingaan als de huurder de onderhandelingen heeft tegengewerkt.  De redelijkheid en billijkheid kunnen dan aanleiding geven om van de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurprijswijziging af te wijken.

Als het gehuurde achterstallig onderhoud vertoont, kan dat een reden zijn om de huurverhoging later te laten ingaan. Hierbij moet bedacht worden dat de staat van onderhoud de waarde vaak in geringe mate beïnvloedt. De onderhoudssituatie en de bouwkundige kwaliteit spelen alleen een rol in de vergelijking voor zover het leidt tot en objectieve waardevermeerdering.

 

Mag de rechter ambtshalve de ingangsdatum van de huurprijs verschuiven ?

 

Neen. De rechter mag alleen ‘desverzocht’ het tijdstip van de wijziging van de huurprijs op een ander tijdstip zetten dan waartoe de richtlijn hem verplicht. De partij die reden heeft om deze datum te corrigeren moet dit dus aan de rechter verzoeken. Doet men dat niet, dan moet de rechter zich houden aan de richtlijn voor wat betreft de ingangsdatum van de huurprijs.   

 

 

Welke ingangsdatum van de huurprijs is van toepassing als partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd?

 

Met moet er op bedacht zijn dat als partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd om de huurprijs vast te stellen het ijkpunt van artikel 7:304 lid 2 BW niet geldt. Dus de datum waarop de nieuwe huurprijs zal worden ingesteld loopt niet vanaf de datum waarop partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd, maar vanaf de datum waarop door een partij op grond van dit rapport een vordering wordt ingediend. Dit kan in het nadeel van een partij zijn als er veel tijd ligt tussen het gezamenlijk verzoek aan de deskundige en het instellen van de vordering.    Het lijkt daarom verstandig pro forma een vordering in te dienen in afwachting van de uitslag van de deskundige.

 

Kunnen gerenoveerde panden in de vergelijking worden betrokken ?

 

Gezien de wijze waarop de referentieperiode moet worden gehanteerd moeten huurprijzen van vergelijkbare panden die bijvoorbeeld in het laatste jaar van de referentieperiode zijn gerenoveerd buiten beschouwing blijven, of worden gecorrigeerd. Kortom: bij de waardering moet met verschillen rekening worden gehouden, waarbij deze verschillen vaak alleen maar ten hoogste een reden kan zijn om de huurprijs te corrigeren.

 

Kan de rechter ook stapsgewijs de huurverhoging effectueren ?

 

Naast de mogelijkheid van een latere ingangsdatum van de huurprijs dan in het verzoekschrift vermeld, kan de  rechter de huurprijs ook stapsgewijs effectueren. Dit besluit kan dan wel pas worden genomen als door een van de partijen is gevorderd om de huurprijs op een later tijdstip vast te stellen. Aangenomen wordt dat door de rechter ambtshalve dit besluit (tot stapsgewijze aanpassing van de huurprijs) kan worden genomen.

De geleidelijke aanpassing kan ten hoogste over een periode van vijf jaar worden uitgesmeerd.

 

Geldt de mogelijkheid voor stapsgewijze aanpassing ook voor huurverlaging ?

 

Volgens de wetgever ziet de regeling alleen op een gewenningsperiode voor een huurverhoging en niet van een huurverlaging, omdat deze regelgeving de bedoeling heeft om de huurder te beschermen.  

 

Kan de huurprijs ook eerder ingaan dan de datum waarop deze is gevorderd of het verzoekschrift tot vaststelling van de huurprijs door deskundigen is ingediend?

 

De wet maakt het ook mogelijk de huurprijs in te stellen vóór het tijdstip van de vordering. De achterliggende gedachte is dat de wederpartij die de vordering instelt de procedure voorafgaande aan het instellen van de vordering op onredelijke wijze heeft gerekt. De zinsnede in artikel 7:303 lid 4 BW “tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt” stelt dit buiten twijfel.

 

Voorlopige voorziening

Kan bij voorlopige voorziening een huurprijs worden vastgesteld ?

Bij voorlopige voorziening kan een huurprijs (voorlopig) worden vastgesteld als met grote mate van waarschijnlijkheid aangenomen mag worden dat de huurprijsvaststelling in een bodemprocedure op tenminste het gevorderde huurbedrag uitkomt.  Mocht de huurprijs aanzienlijk zijn gestegen dan lijkt een verhuurder met redelijke zekerheid bij voorlopige voorziening ongeveer driekwart van deze huurprijs te kunnen vorderen.

 

Wat is het voordeel van het instellen van een dergelijke vordering ?

Voor de verhuurder wordt hierdoor een incassorisico beperkt. Huurprijsvaststellingsprocedures  duren vaak jaren. Als de huur flink is gestegen wordt een huurachterstand wellicht voor een huurder onoverbrugbaar. Een redelijk belang bij een voorlopige voorziening kan hierdoor wel worden onderbouwd.  In dit licht bezien kan de verhuurder beter “voorkomen dan genezen” en bij voorlopige voorziening alvast een voorschot op de huurverhoging doen. De huurder zal dan ik het kader van deze (toegekende) voorlopige voorziening een hogere huurprijs moeten betalen, waardoor een eventuele huurachterstand na de uitspraak van de huurcommissie ”binnen de perken” zal zijn gebleven.  

 

Indexering

 

Kan een indexeringsclausule in het kader van huurprijsherziening worden opgenomen als deze nog niet in het contract zit verwerk?

Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als een dergelijke clausule al niet in het huurcontract zit opgenomen kan deze in het kader van huurprijsherziening onderdeel van de huurprijs worden gemaakt .

 

Kan een bestaande indexeringsclausule ook worden gewijzigd ?

 

Het is ook mogelijk dat de huurprijs die gewijzigd wordt een indexeringsclausule bevat die afwijkend is van de indexeringsclausules van de vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Het is dan mogelijk om die afwijkende indexeringsclausule, te vervangen door de clausule die ter plaatse door de vergelijkbare bedrijfruimte wordt gebruikt.

De gebruikelijke maatstaf is de Consumenten Prijs Index (CPI) Alle Huishoudens

 

Rentevergoeding

 

Mag rente worden berekend over het achteraf te laag betaalde bedrag aan huur?

De nalatige partij is rente verschuldigd nadat is vastgesteld dat de huur na een toegewezen vordering op grond van een rapport van de BHAC mocht worden verhoogd. Voor particulieren geldt een wettelijke rentevergoeding en voor zakelijke huurders geldt het hogere tarief van de wettelijke handelsrente.

 

Kan er rente over een berekende huurverlaging worden gevorderd?  

 

Bij huurverlaging kan er niet zonder meer van een vervallen rente sprake zijn nu de rechtsgrond voor terugvordering van de huur na huurverlaging op ‘onverschuldigde betaling’ zal zijn gebaseerd en de ontvanger van een onverschuldigde betaling niet automatisch in verzuim raakt.