Veelgestelde vragen opzegging bedrijfsruimte

De opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte

Huurperiode en opzegging – De formele eisen aan de opzegging – De termijn van opzegging – Opzeggingsgronden in opzeggingsbrief – De beëindigingsovereenkomst – Beeindiging van de huur van rechtswege is niet mogelijk – Uitvoerbaar bij voorraad verklaring – De gronden van de opzegging – De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt – Dringend eigen gebruik  – Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde – Renovatie – Een huurbeëindiging op grond van een belangen afweging – De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst – De verhuurder wenst een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken –

Huurperiode en opzegging

Gelden voor de huurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van vijf jaar?  

De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden.

 

Gelden voor de verhuurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van vijf jaar?  

 

Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode (artikel 7:228 BW);

 

Gelden voor de huurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van meer dan vijf jaar?  

 

De huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode gelegen tussen de vijf en de tien jaar moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden.

 

Gelden voor de verhuurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van meer dan vijf jaar?  

 

Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode (artikel 7:228 BW).

 

Moet de huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode van meer dan tien jaar worden opgezegd?

 

De overeenkomst die is aangegaan voor een huurperiode van meer dan tien jaar moet worden opgezegd (artikel 7:300 lid 2 BW). Dit is in afwijking van de algemene regeling als vermeld in artikel 7:228 lid 1 BW.

 

Moet er een opzegging plaatsvinden als de beëindiging van de huurovereenkomst door gezamenlijke overeenstemming tot stand is gekomen ?

Neen.  

 

De formele eisen aan de opzegging

 

Aan welke eisen moet een opzegging voldoen?

Opzegging moet geschieden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot (zowel huurder als verhuurder);

De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar (zowel huurder als verhuurder)

De opzegging door de verhuurder moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden (verhuurder);

 

Moet de in artikel 7:295 lid 2 BW vermelde wachttijd van 6 weken na opzegging in de opzeggingsbrief worden vermeld?

 

De wetgever vereist niet dat de verhuurder deze termijn in de opzegging op straffe van nietigheid vermeldt.

De wetgever gaat er van uit dat de kosten van een procedure voor rekening van de verhuurder komen als de verhuurder binnen de termijn van zes weken een procedure start en de huurder binnen die termijn alsnog met de opzegging instemt.

 

Welke functie heeft de genoemde termijn van zes weken?

 

Deze termijn van zes weken geldt als een minimum wachttijd waarbinnen de verhuurder de reactie van de huurder op de opzegging af dient te wachten.

 

Wat is het gevolg als de verhuurder binnen de termijn van zes weken een procedure start?

 

De verhuurder loopt dan de kans voor de kosten van de procedure op te draaien als de huurdder alsnog binnen die zes weken met huurbeeindiging akkoord gaat.

 

De termijn van opzegging

 

Welke minimum termijn moet bij de opzegging worden gehanteerd?

De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar. Dis is dus een minimum termijn.

In welke situatie kan de termijn van opzegging worden bekort?

In het geval van faillissement van de huurder  kan de verhuurder de huur opzeggen, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende is (artikel 39 faillissementswet).

 

Mogen partijen een langere termijn van opzegging overeenkomen ?

 

Partijen kunnen wel een langere opzegtermijn overeenkomen. Een langere termijn van opzegging wordt gezien als een voordeel van de huurder.

 

Wat geldt als de termijn van opzegging niet correct wordt gehanteerd?

 

Voor bedrijfsruimte geldt geen conversie regel, zodat een opzegging met een kortere termijn dan de tussen partijen is overeengekomen niet automatisch geldt als een opzegging tegen het tijdstip waarop de termijn wel is verstreken. Dit heeft dus tot gevol dat een niet correct opgezegde huurovereenkomst bij afloop van de eerste termijn van vijf jaren met een tweede termijn van vijf jaren wordt verlengd. Bij afloop van de tweede termijn wordt de overeenkomst dus voor onbepaalde tijd verlengd.

Opzeggingsgronden in opzeggingsbrief

Kunnen in de procedure tot beeindiging van de huurovereenkomst andere opzeggingsgronden worden genoemd, dan die in de opzeggingsbrief staan vermeld?

Alleen de opzeggingsgronden die in deze brief staan vermeld kunnen als basis dienen van de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wijziging of aanvulling van deze gronden is gedurende de procedure niet mogelijk.

 

Wat is de ratio van de wetgever achter deze regel?

 

 De eis dat de opzeggingsgronden in de opzeggingsbrief moeten worden vermeld is ter bescherming van de huurder in de wet opgenomen. Door tijdige kenbaarheid van de opzeggingsgronden door de verhuurder wordt de huurder de mogelijkheid gegeven zijn positie zo goed mogelijk in te schatten.  

 

Wat is de consequentie van deze regel als er in de opzeggingsbrief wel een geldige reden van opzegging staat vermeld, maar deze opzegging niet de werkelijke grond van opzegging is?

 

De vordering van de  verhuurder  wordt afgewezen als er in de opzegging wel een geldige opzeggingsgrond staat vermeld, maar deze reden niet de werkelijke reden voor opzegging is. Voor een geldige opzegging behoeft de geformuleerde grond in de opzeggingsbrief niet de werkelijke reden weer te geven waarom tot opzegging wordt overgegaan. Deze opzegging is dus wel geldig.; De opzegging zal echter niet het beoogde effect bereiken als tijdens de procedure vast komt te staan dat de in de opzeggingsbrief geformuleerde grond opzegging niet van toepassing is.   Het is echter niet zo dat de letterlijke tekst van de  opzeggingsbrief  het onderwerp van de procedure behoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld.

 

Is de opzegging ongeldig als tijdens de procedure de grond van opzegging komt te vervallen?

 

Als tijdens een procedure de reden van opzegging komt te vervallen (bijvoorbeeld opzegging wegens dringend eigen gebruik ten behoeve van de vrouw van de verhuurder; tijdens de procedure komt de vrouw te overlijden) brengt dit niet met zich mee dat de grond voor de opzegging komt te vervallen. De rechter moet in een dergelijke situatie de belangen van de verhuurder in de nieuwe situatie beoordelen.

De beëindigingsovereenkomst

 

Gelden de formaliteiten van opzegging als partijen de huurovereenkomst door een beeindigingsovereenkomst hebben beeindigd?

 

De formaliteiten betreffende de opzegging gelden niet als partijen onderling overeenstemming hebben bereikt over huurbeëindiging (zie artikel 7:293 lid 3 BW). Dit wordt officieel een beëindigingsovereenkomst genoemd.  

Op welk tijdstip kan de beeindigingovereenkomst worden gesloten ?

 

Een beëindigingsovereenkomst geldt slechts als deze is aangegaan nadat de huurovereenkomst tot stand is gekomen (de wetgever vond verdere bescherming van de huurder niet nodig, omdat de huurder  medewerking aan huurbeëindiging gewoon kan weigeren vóór verstrijking van de overeengekomen periode).

 

 

Beeindiging van de huur van rechtswege is niet mogelijk

 

Eindigt de huurovereenkomst zonder gesloten beeindigingsovereenkomst na opzegging na de overeengekomen periode van vijf jaar?

 

De huurovereenkomst blijft in stand tot het moment dat de rechter de beëindiging van de overeenkomst heeft uitgesproken. Dit geldt dus als een van de partijen zich tegen de opzegging verzet. Dit betekent dat de verhuurder na opzegging van de huur altijd naar de rechter moet gaan om de huur daadwerkelijk te beëindigen als de huurder niet instemt met de opzegging. De rechter heeft de vrijheid om de huurovereenkomst op een later tijdstip te doen eindigen dan waartegen is opgezegd.

 

Kan de rechter in zijn uitspraak de huur met terugwerkende kracht beeindigen?

 

Neen.  De rechtbank kan dus niet in het kader van de opzegging de huur op bijvoorbeeld 1 maart 2000 beeindigen en de ontruiming op 1 september 2001 vaststellen. De huurbeeindiging en de ontruimingsdatum moeten allebei vallen op 1 september 2001.

 

Moet de verhuurder ook een ontruimingsvonnis bij de rechter halen als de huurder na instemming met de opzegging het gehuurde niet verlaat?

 

Ja.  De vordering zal dan luiden dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde zit. Op grond van deze constatering zal de verhuurder doorgaans een verklaring voor recht vorderen dat de bewuste huurder zonder recht of titel het gehuurde gebruikt; voorts zal de verhuurder vorderen dat de rechter ontruiming van het gehuurde uitspreekt en dat ontruiming plaats kan vinden met behulp van de politie als de huurder het gehuurde na verkrijging van vonnis waarin een en ander staat bevestigd niet vrijwillig wenst te verlaten.

 

Uitvoerbaar bij voorraad verklaring

 

Wat betekent in het kader van de ontruiming een uitvoerbaar bij voorraad verklaring?

Ondanks het feit dat er rechtmiddelen open staan mag de in eerste aanleg in het gelijk gestelde verhuurder toch tot ontruiming van de huurder over gaan. De verhuurder doet dat wel op het risico dat de executie achteraf onrechtmatig blijkt te zijn geweest al de verhuurder in hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld.

 

Is uitvoerbaar bij voorraad verklaring bij huurovereenkomsten van bedrijfsruimten steeds mogelijk?

Ja, tenzij uit de wet of uit de aard der zaak anders voortvloeit.

 

Wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaring automatisch toegewezen?

 

Neen. Volgens artikel  Uit 7:295 BW valt op te maken dat uitvoerbaarbijvoorraadverklaring niet de regel is, maar de uitzondering.  De eisende partij moet de uitvoerbaarbijvoorraadverklaring  vorderen. De rechter kan zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt.

 

Heeft de rechter vrije beslissingruimte om de vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen?

 

Ja. De regeling heeft de strekking te voorkomen dat de verhuurder geen mogelijkheid heeft het gehuurde te ontruimen als er sprake is van een kennelijk ongegrond verweer van de huurder en er nog een mogelijkheid van hoge beroep tegen het vonnis voor de huurder open staat.  Het staat de rechter dus vrij om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als hij van mening is dat de huurder geen relevant verweer heeft en slechts hoge beroep in stelt om daarmee beëindiging van de huur uit te stellen.  De rechter wordt wel geacht van deze mogelijkheid (uitvoerbaar verklaring bij voorraad) spaarzaam gebruik te maken om het recht van de huurder in hoger beroep niet zinloos te maken.

 

De gronden van de opzegging

De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt

De verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik  

De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst

Een huurbeëindiging op grond van een belangen afweging

De verhuurder wenst een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken

De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt

Wanneer is er sprake van deze opzeggingsgrond en wanneer niet?

Het niet tijdig betalen van de huur  (bijvoorbeeld niet de eerste van de maand, maar betaling op verschillende data in de lopende maand)  valt hier niet zonder meer onder. Dit kan worden aangepakt volgens de algemeen geldende gronden van toerkenbaar tekortschieten van de verplichtingen uit een overeenkomst.

 

Er valt wel onder; het niet tot ontwikkeling brengen van het bedrijf in het gehuurde; het ontruimen van het gehuurde en toch doorbetalen van de huur. Leegstand kan voor de verhuurder nadelig zijn.  

 

Waarom kan vaak beter worden gekozen voor ontbinding van de overeenkomst in plaats van opzegging?

 

Een opzegging van deze grond ligt dan niet voor de hand, omdat deze tegen het einde van de huurtermijn kan worden gedaan. In plaats daarvan kan beter een vordering tot nakoming of tot ontruiming in kortgeding worden ingesteld of bij de gewone rechter ontbinding met ontruiming worden gevorderd. Men moet er wel bedachtzaam op zijn dat voor tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst een tekortkoming is vereist, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Een slechte bedrijfsvoering rechtvaardigt 9zonder bovengenoemde contractuele bepalingen ) niet zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst.

 

Dringend eigen gebruik  

Wanneer kan deze opzeggingsgrond voor het eerst worden ingeroepen?

Na verloop van de eerste periode van vijf jaar. De verhuurder moet dan uiteraard al de huur hebben opgezgd met inachtneming van een termijn van een jaar.  

 

Wat moet de verhuurder bewijzen c.q. aantonen als hij deze opzeggingsgrond wil inroepen?

 

De verhuurder maakt aannemelijk dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk;

in duurzaam gebruik wil nemen;

Hij heeft daartoe het verhuurde dringend nodig;

 

Valt vervreemding van het gehuurde onder deze grond van opzegging ?

 

Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

 

Moet er na constatering van een de aanwezigheid van deze opzeggingsgrond een belangen afweging plaatsvinden ?

 

Na de constatering dat er door de verhuurder terecht een beroep op deze opzeggingsgrond wordt gedaan is er van een afweging van belangen geen plaats. Dit geldt ook als er sprake is van de opzegging in het kader van renovatie. Dit is voor woonruimte uitdrukkelijk anders geregeld.

 

De echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind worden met de verhuurder gelijkgesteld. Als aangetoond wordt dat deze personen het gehuurde in gebruik willen nemen, dan is de vordering toewijsbaar, ook als de verhuurder daarbij geen eigen belang heeft.  Als de verhuurder bijvoorbeeld zijn vrouw gebruik van het gehuurde wenst te laten maken doet hij er goed aan om concrete plannen ten aanzien van dit gebruik voorhanden te hebben.

 

Op welke wijze kan het afwezig zijn van de belangenafweging worden genuanceerd?

 

Door een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) en misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) . Deze artikelen kunnen in de strijd worden geworpen als het buiten beschouwing laten van de afweging van belangen de huurder onevenredig benadeelt.

 

Moet het eigen gebruik bestaan in een activiteit die het zelfde is als de activiteit waarvoor de onroerende zaak is verhuurd?

 

De opzeggingsgrond “eigen gebruik”mag ook worden aangewend als het eigen gebruik een niet 7:290 BW bedrijfsactiviteit bevat. Hieronder valt bijvoorbeeld het gebruik van het gehuurde als woonruimte in plaats van bedrijfsruimte.

 

Dient voor het slagen van deze opzegging grond vervangende bedrijfsruimte aanwezig te zijn?

 

Verder is het voor het slagen van deze opzeggingsgrond niet van belang dat er vervangende bedrijfsruimte aanwezig is (dit is anders bij woningen: de opzegging dringend eigen gebruik bij woningen).  

 

Geldt er een wachttijd van drie jaar na verkrijging van de eigendom van de onroerende zaken ?

 

De vordering in het kader van dringend eigen gebruik (waaronder ook renovatie valt) is niet toewijsbaar, indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet is diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed. De wachttijd is opgenomen om te voorkomen dat de huurder plotseling met een nieuwe verhuurder wordt geconfronteerd (die al langer eigenaar van het gehuurde was), die voor de huurder nadelige plannen uit de “hoge hoed” tovert. De regeling geldt voor zowel rechtsopvolgers onder algemene – en bijzondere titel.

 

Wanneer geldt de wachttijd van drie jaar niet?

 

De echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind vallen niet onder deze beperking. De vrouw van de verhuurder die dus de verhuurde ruimte erft kan binnen de termijn van drie jaren gebruik van het gehuurde claimen door beroep op deze rechtsgrond te doen.

Ook als de rechtopvolger het gehuurde heeft gekocht met het oog om met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur op te zeggen levert dit geen misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid op.

 

Moet de echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind het gehuurde zelf in gebruik nemen?

Ja. Artikel 7:296 BW spreekt over “persoonlijk in gebruik nemen”.  

Moet de verhuurder voor inroepen van deze opzeggingsgrond al uitgewerkte plannen voorhanden hebben?

 

De Hoge Raad heeft in zijn beslissing  van 7 mei 1993, NJ 1993, 402 (De Waard/Hallewas) gezegd dat voor dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet is vereist dat de bedrijfsactiviteiten waarop de verhuurder het oog heeft reeds worden uitgeoefend of dat daartoe ‘enige concrete aanzet’ is gegeven. Er behoeft dan ook geen zekerheid te bestaan of de verhuurde bedrijfsruimte inderdaad voor die activiteiten ter beschikking zal komen. Anderzijds kan ook niet worden aangenomen dat alleen de aanwezige wil voldoende is om deze opzeggingsgrond te onderbouwen.  Zonder aanwezigheid van concrete plannen (bijvoorbeeld een ondernemingsplan) lijkt het vrij moeilijk om de aanwezige wil tot uitdrukking te brengen. In dit verband lijkt het raadzaam om in een procedure tot beëindiging van een huurovereenkomst deze plannen ter onderbouwing van de vordering wel voorhanden te hebben.

 

Kan een rechtspersoon het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen ?

 

Een rechtspersoon kan het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen. Vereenzelviging van dochtermaatschappijen met de moeder maatschappij wordt niet snel aangenomen.  

 

Kunnen de aandeelhouders van een rechtspersoon het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen ?

 

Ook het persoonlijk gebruik door aandeelhouders van een vennootschap mogen niet met die vennootschap worden vereenzelvigd.  Als de verhuurder zelf directeur en enig aandeelhouder van de beoogde gebruiker is, dan mag worden aangenomen dat met de opzegging het eigen belang wordt gediend.

 

Kan met persoonlijk gebruik ook worden bedoeld dat een medewerker in dienst wordt genomen?

Met persoonlijk in gebruik nemen is niet in strijd dat de verhuurder voor bepaalde activiteiten een medewerker in dienst zal nemen.

 

Is er sprake van persoonlijk gebruik als de verhuurder een overeenkomst van onderhuur sluit?

 

Er is geen sprake van persoonlijk gebruik als de verhuurder een onderhuur overeenkomst met een onderhuurder wenst te sluiten.

 

Wie beoordeelt of er sprake is van duurzaam gebruik?

Óf er van duurzaam gebruik sprake is ligt aan de vrije beoordeling van de rechter. De rechter mag bij deze beoordeling of er van dringend gebruik sprake is als een van de omstandigheden de financiële omstandigheid van de verhuurder betrekken.

Toekomstige omstandigheden mogen voor beantwoording van de vraag of er van dringend eigen gebruik sprake is mogen meegewogen als deze omstandigheden zich redelijkerwijs binnen afzienbare tijd zullen voordoen.

Is de wil van de verhuurder voor marginale toetsing door de rechter vatbaar ?

   

De rechtspraak is niet eenduidig of de wil van de verhuurder voor toetsing vatbaar is.  De ene rechter waagt zich wel aan, de andere niet.  Het is wel duidelijk dat de opzegging wordt afgewezen als de wil tot persoonlijke ingebruikneming feitelijk onmogelijk is. De huurder die zich tegen de opzegging te weer stelt dient zich er dus allereerst van te vergewissen of de ingebruikneming wel mogelijk is. Als het onzeker mocht zijn of het gehuurde voor het “eigen gebruik” beschikbaar zou worden hoeft dit aan het goedkeuren van de opzegging door de rechter niet in de weg te staan.

 

Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde

 

Wanneer is de verhuurder schadeplichtig in het kader van zijn vordering tot dringend eigen gebruik?

 

Als bij de verhuurd geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW te gebruiken en de huurovereenkomst is niettemin op deze grond beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:299 BW schadeplichtig.

 

Kan de huurder alvast een schadebedrag laten bepalen bij ontruiming van het gehuurde voor het geval de wil tot gebruik van het gehuurde niet aanwezig is geweest?

 

Ja, de rechter kan op grond van artikel 7: 299 lid 3 BW een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder of degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd moet betalen, indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Dit kan de rechter ambtshalen of op verzoek van de huurder doen. Het is uiteraard aan te bevelen dit verzoek tot schadevergoeding (als reconventionele vordering) in te dienen. Het is immers niet zeker of de rechter ambtshalve tot een bepaling van de schade toe zal komen. Door een voorwaardelijke veroordeling tot betaling van een schadebedrag weet de verhuurder in ieder geval waar hij aan toe is.  

 

Renovatie

Gelden bij renovatie van bedrijfsruimten dezelfde uitgangspunten als bij  woningen

Voor renovatie van bedrijfsruimte gelden de zelfde uitgangspunten als genoemd bij de behandeling van renovatie van woningen. Ook bij de huurovereenkomst van bedrijfsruimte geldt in afwijking van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”bij woonruimte  dat bij toepassing van deze beëindigingsgrond geen belangenafweging wordt toegelaten.

 

Kan van de wettelijke regeling omtrent renovatie worden afgeweken?

 

Artikel 7:220 BW is van regelend recht. Het is dus toegestaan om in huurovereenkomsten van deze bepaling af te wijken. Veel contracten bevatten een uitbreiding van de gedoogplicht.

 

Kan een nieuwe eigenaar de huurovereenkomst ook binnen de wachttijd van drie jaar beëindigen in het kader van renovatie?

 

Op grond van artikel 7:220 lid 4 BW kan een nieuwe eigenaar/verhuurder in het kader van renovatie de  huurovereenkomst beëindigen binnen de in artikel 7:296 lid 2 BW  genoemde wachttijd. Artikel 7:220 lid 4 BW noemt namelijk geen wachttijd. Als de huurder, ondanks de aanwezigheid van een redelijke voorstel, weigert mee te werken aan de renovatie, dan schiet hij tekort in nakoming in de verplichting die in artikel 7:213 BW staat vermeld (zich  gedragen als een goed huurder)  wat ook binnen drie jaar na eigendomsovergang tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Hier wordt continuering van de huurovereenkomst tot uitgangspunt genomen, tenzij de huurder zich op een op onredelijke  standpunten tegen de renovatie verzet.

 

Een huurbeëindiging op grond van een belangen afweging  

Wanneer kan de huurovereenkomst op deze grond worden gewijzigd?

Als de huurovereenkomst langer dan tien jaar heeft geduurd kan de rechter de huur beëindigen op grond van een belangenafweging. Deze beëindigingsgrond kan alleen meespelen als de verhuurder de huur geldig heeft opgezegd tegen een tijdstip dat valt op of na het einde van de tien jaar.

Wordt bij de beoordeling van deze opzeggingsgrond het belang van de onderhuurder meegewogen?

In de belangenafweging zal uiteraard het belang van de onderhuurder worden meegewogen. Bij huurbeëindiging van de hoofdhuurovereenkomst zal op grond van artikel 7:306 BW de onderhuurovereenkomst immers worden beëindigd.

 

Wanneer wordt de hoofdhuurder jegens de onderhuurder schadeplichtig?

de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt , of is aangegaan;

de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt;

 

Mag de rechter zelfstandig beoordelen of de huur op grond van een belangenafweging mag eindigen?

Als de opzeggingsgronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 en 4 BW niet voldoen om de beoogde opzegging te bewerkstellingen, dan zal de rechter zelfstandig kunnen beoordelen of de huur op grond van een afweging van belangen beëindigd dient te worden.

 

Enkele voorbeelden die bij een belangenafweging meespelen?

 

Als de verhuurder het pand vrij van huur wenst te hebben om het in verband met zijn pensioenvoorziening vrij van huur te verkopen kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst in het kader van een afweging van belangen te beëindigen. Het niet gebruiken van een huuroptie kan het zelfde effect hebben.

 

Het niet gebruiken van een koopoptie door de huurder kan in het kader van een belangenafweging in zijn nadeel uitpakken in die zin dat dit dan tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden.

 

De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst

Is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor een verhuurder vaal onaantrekkelijk en zo ja waarom ?

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voor beleggers vaak minder aantrekkelijk geacht dan een pand, waarin zich een huurder bevindt met en huurcontract voor een bepaalde periode. Bij aanwezigheid van een huurovereenkomst voor onbepaalde periode kan huurrelatie onverwachts beëindigen, waardoor de verhuurder met leegstand wordt geconfronteerd; dit kan voor de verhuurder dus een reden zijn om de huurder een aanbod te doen om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.

 

Is aanvulling van het huurcontract met aanvullende bepalingen een legitieme reden om bij weigering van de huurder de huurovereenkomst te beëindigen?

 

Andere legitieme redenen om een huurcontract aan te bieden luiden: nieuwe bepalingen in huurcontract opnemen; oplossing van een toekomstig geschilpunt; aanvaarding van een standaardcontract.

In het kader van deze opzeggingsgrond zal de verhuurder veelal een belang bij de voorgestelde wijzigingen hebben. Vaak zal dit tevens een positieverbetering van de verhuurder inhouden. Met verbetering van de positie van de verhuurder is niets mis, tenzij door deze positieverbetering de positie van de huurder onredelijk wordt verzwaard.             

Wanneer wordt het voorstel niet als redelijk gezien ?  

De kwalificatie redelijk wordt niet aan dit voorstel verleend als het voorstel alleen maar is bedoeld om tot verhoging van de overeengekomen prestatie te komen. De opzegging wordt dan niet als een geldige opzegging gezien, zodat een oordeel over de redelijkheid van het aanbod dan achterwege kan blijven.

 

Kan de rechter de huurder alsnog een kans geven om zich met het voorstel akkoord te verklaren ?

Als de verhuurder zich terecht op deze opzeggingsgrond beroept dan kan de rechter op grond van artikel 7:298 BW nog een termijn van maximaal een maand toestaan om op het aanbod in te gaan en de nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden.

 

Waarom is het verstandig om dit aanbod te aanvaarden met voorbehoud van rechten om in hoger beroep te gaan ?

 

De huurder loopt gevaar op ontruiming van het gehuurde als hij van deze mogelijkheid geen gebruikt maakt en in hoger beroep gaat, waarbij het vonnis in hoger beroep wordt bekrachtigd. De huurder doet er daarom verstandiger aan om het aanbod te aanvaarden met voorbehoud van zijn rechten om tegen dat vonnis in hoger beroep te gaan.

 

De verhuurder wenst een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken

 

Hoe moet het woord geldig worden gelezen ?

 

Het woord “geldig”in deze opzeggingsgrond moet worden gelezen als definitief. Het moet dus gaan om een bestemmingsplan dat definitief is goedgekeurd.

 

Moet een artikel 19 WRO als opzeggingsgrond worden aanvaard ?

 

Over de vraag of een artikel 19 procedure Wet Ruimtelijke Ordening  gegeven vrijstelling als opzeggingsgrond kan worden aangevoerd antwoord de wetgever ontkennend. Er moet een geldend bestemmingsplan zijn, zodat het plan onherroepelijk moet zijn goedgekeurd. Art. 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening ziet op de situatie dat voor

een gebied waarvoor een voorbereidingsbesluit geldt of een ontwerp voor een herziening van het geldende

bestemmingsplan, vrijstelling van het geldende bestemmingsplan kan worden verleend. Een dergelijke

vrijstelling van het geldende bestemmingsplan kan derhalve niet zonder meer gelden als opzeggingsgrond.

Moet de verhuurder aantonen dat hij tot deze opzegging wordt genoopt?

Voor een succesvol beroep op deze opzeggingsgrond moet de verhuurder nog aantonen dat hij door de ontwikkeling van de gemeente (vervat in deze plannen) wordt genoopt tot verwezenlijking van deze bestemming. De verhuurder zal dus duidelijk moeten maken waarom e huurovereenkomst op grond van deze opzeggingsgrond niet langer voort kan duren.

 

Is de wachttijd van drie jaar op deze opzeggingsgrond van toepassing ?

 

Voor alle duidelijkheid: de wachttijd van drie jaren is op deze opzeggingsgrond niet van toepassing.