Verdeelsleutels als de huurder geen aparte meter heeft

Laatst bijgewerkt op 2023-05-29 om 23:13:53

Wanneer het verbruik, of het aandeel in de servicekosten niet per woonruimte te meten is, dan mag de verhuurder de naar redelijkheid geschatte kosten via een verdeelsleutel in rekening brengen.

Als er geen individuele in de woning bevindt, dan mag de verhuurder bij gebreke aan een individuele meter bij de berekening van de servicekosten, uitgaan van het gemiddelde warmteverbruik van het appartementencomplex. De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in haar vonnis van 25 januari 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:552) bepaald dat een huurder kon worden veroordeeld om medewerking te verlenen tot plaatsing van een slimme meter die niet op afstand afleesbaar is.

Huurder is één van de vijftig huurders in het complex. Huurder heeft in dezelfde procedure gevorderd dat de verhuurder het verbruik van de nutsvoorzieningen niet mag baseren op het gemiddelde warmteverbruik van het complex, het aandeel van de huurder niet op 1/50e deel van het totaal verbruik mag stellen. te meten. Huurder stelde dat hij de enige huurder (van de 50) is in het appartementencomplex zonder een slimme meter, zodat het voor de verhuurder zou zijn het gebruik vast te stellen door het totaal van de 49 andere meterstanden af te trekken.

De verhuurder voerde aan dat het niet redelijk zou zijn om het totaalverbruik van alle appartementen te verminderen met de opgetelde meterstanden van de andere 49 appartementen. Het rekenen met 49 verschillende standen en één totaalstand laat veel ruimte over voor afwijkingen en complicaties bij bijvoorbeeld een storing.

Huurder voerde aan dat hij geen enkele verplichting jegens de verhuurder had geschonden door een slimme meter te weigeren en op goede gronden weigert medewerking te verlenen bij het plaatsen daarvan. De reden daarvan is voornamelijk gelegen in het feit dat bij plaatsing daarvan zijn privacy en veiligheid in het geding is, althans kan zijn.

Aan de firma die slimme meters plaatst en uitleest is onder meer gevraagd:

  1. Is het mogelijk om een technisch rapport te krijgen over hoe de slimme warmtemeter werkt met daarin onder andere welke gegevens verzameld worden en hoe deze doorgestuurd worden aan ASG ? Zit er een slimme meter software die eruit gehaald kan worden ?
  2. Is er sprake van het verwerken van persoonsgegevens ? En zijn de meters getoetst bij de Autoriteit Persoonsgegevens (D.P.I.A.) ?
  3. Is het mogelijk om een slimme gigaloule meter te plaatsen maar het doorsturen van het op afstand uitleesbaar signaal uit te schakelen ?
  4. Is een berekening 50-49 mogelijk?

Rapporteur van de van de Huurcommissie stelde eerder vast dat het voor verhuurder onmogelijk is om het individuele warmteverbruik in de woning te meten omdat huurder de plaatsing van de individuele meter in zijn woning heeft geweigerd.

De rapporteur merkte op dat de tarieven die door verhuurder in rekening waren gebracht, niet in strijd waren met de maximumtarieven van de Warmtewet. Rapporteur achtte het om die redenen niet onredelijk dat verhuurder de afrekening van het warmteverbruik heeft gebaseerd op het gemiddelde verbruik.

Uit de beantwoording van vraag 4 door de firma die slimme meters plaats of een 50-49 methode mogelijk is, volgde dat het wel mogelijk is, maar dat dit niet aan te raden is wegens leidingverlies, hetgeen kan oplopen tot 30%. Hoewel huurder stelde  dat dit leidingverlies niet door hem gedragen hoeft te worden, acht de kantonrechter deze berekening vanwege het leidingverlies voor beide partijen niet wenselijk.

Door de firma die slimme meters plaatst en uitleest  is bij de beantwoording van de vragen hierover het volgende opgenomen: “De meters worden niet getoetst. De werking van de meters is gecertificeerd, dwz om te zien of de meters correct werken.” Daar heeft de verhuurder nog aan toegevoegd dat deze firma een bewerkersovereenkomst heeft om de privacy van de huurders te waarborgen. Ook verwijst de verhuurder naar (onder meer) artikel 4 lid 2 van de Algemene verordening gegevensbescherming (“AVG”), waaruit volgt dat de gegevens die de GJ meter doorstuurt in sommige gevallen persoonsgegevens zijn. De versleuteling van de gegevens is een verwerking als bedoeld in de AVG.

De kantonrechter oordeelde als volgt. Uit artikel 35 AVG in samenhang met het “Besluit lijst verwerkingen persoonsgegevens waarvoor een gegevensbeschermingseffectbeoordeling (DPIA) verplicht is, Autoriteit Persoonsgegevens” onder nummer 14 volgt dat bij het gebruik van een slimme meter verplicht is om voorafgaand aan het gebruik daarvan een DPIA uit te voeren. Onderdeel van de DPIA is een beoordeling van de beoogde maatregelen om de risico’s aan te pakken, waaronder waarborgen, maatregelen en mechanismen om de bescherming van persoonsgegevens te garanderen en om aan te tonen dat aan deze verordening is voldaan. Uit de beantwoording van de vragen door  bedoelde firma volgde dat de meters niet worden getoetst. Geconcludeerd werd dan ook dat er geen waarborg is dat de gegevens in het kader van de privacy goed verwerkt konden worden. Dat de meters gecertificeerd zijn en de verhuurder met  bedoelde firma  een bewerkersovereenkomst heeft om de privacy te waarborgen doet niets af aan de verplichting van een DPIA uit te voeren. Voorts volgt uit de beantwoording van de vragen door bedelde firma volgt ook het volgende: “Het is mogelijk om een meter te plaatsen en deze (dus het meternummer) niet toe te voegen aan de ontvanger. Op deze manier worden er geen standen doorgestuurd naar bedoelde  firma  – de meter blijft slim, maar we doen niets met de informatie”

Nu door huurder te kennen was gegeven dat hij bereid was mee te werken aan het plaatsen van een slimme warmtemeter en een warmwatermeter die niet uitleesbaar zijn en hij bereid is de meterstanden zelf door te geven aan de leverancier, welk verzoek ook wettelijk gezien mogelijk is, zag de kantonrechter aanleiding om de huurder te veroordelen medewerking te verlenen tot het plaatsen van een slimme warmtemeter en een slimme warmwatermeter die op afstand niet uitleesbaar zijn.

Een voorbeeld van een berekening van de kosten van nutsvoorzieningen in het geval dat er geen aparte meters tussen de verschillende gehuurde ruimten zijn, geeft het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 3 juli 2012 LJN: BX0425, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.091.929 . In deze zaak werd door een huurder van bedrijfsruimte energie geleverd aan een huurder van een boven deze bedrijfsruimte gelegen woning. Deze woning werd verhuurd door de dezelfde verhuurder als de verhuurder van de bedrijfsruimte. Tussen de verhuurder en de huurder van de bedrijfsruimte was overeengekomen dat er € 110 per maand aan energiekosten van de bovenwoning verrekend mocht worden met de verschuldigde huur van de bedrijfsruimte. Aan het einde van de huurperiode van de bedrijfsruimte meende de verhuurder nog van de huurder te goed te hebben. De huurder meende daarentegen nog een bedrag aan energiekosten van de verhuurder te goed te hebben.
Het hof vond dat er geen bewijs was aangedragen door de verhuurder van de stelling dat hier sprake was van een vaste vergoeding. Het hof ging er daarom van uit dat het maandelijkse bedrag van € 110 een voorschot bedrag betrof.
Voorts diende naar de mening van het hof een situatie als de onderhavige, waarbij een pand is gesplitst en door de verhuurder separaat aan twee verschillende huurders wordt verhuurd terwijl er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn, uitgangspunt te zijn voor het maken van een verdeling van de energie- en waterkosten op basis van het werkelijke verbruik van iedere eenheid. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, dan dient dit te worden geschat.

Dit uitgangspunt is ook in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid: het gaat niet aan dat de ene huurder moet opdraaien voor het energie- en waterverbruik van de andere huurder. Het hof berekent vervolgens welk bedrag door de huurder van de bedrijfsruimte mag worden berekend.
Het is jammer dat in deze kwestie het hof niet is gevraagd een oordeel te geven over de vraag of van een huurder kan worden gevergd als energieleverancier ten behoeve van een andere huurder van de verhuurder op te treden. Het lijkt mij dat de verhuurder bij uitstek zorg dient te dragen voor levering van energie aan de verschillende huurders als er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn in een gebouwencomplex waarin verschillende huurders zitten gevestigd en dat van een huurder niet kan worden gevergd als leverancier van energie ten behoeve van een andere huurder op te moeten treden.