Laatst bijgewerkt op 2021-07-21 om 22:01:04
De verhuurder van een appartement kan de huurder verplichten een parkeerplaats bij het appartement te huren.
De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205, bepaald dat de verhuurder een beding mocht maken in de huurovereenkomst van de parkeerplaats inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats alleen beëindigd mocht worden tezamen met beëindiging van de huurovereenkomst met de huurwoning. Onderstaand wordt de situatie uitgelegd om deze redenering te kunnen volgen.
De feiten
De huurder had een appartement gehuurd in een bepaald appartementencomplex. De huurder huurde vanaf dezelfde ingangsdatum van het appartement een parkeerplaats nabij het appartementencomplex. In de huurovereenkomst van de parkeerplaats stond een bepaling opgenomen inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats onlosmakelijk was verbonden aan de huurovereenkomst van de woning. Beide overeenkomsten waren niet los van elkaar te beëindigen.
De huurder had zelf geen auto, maar de algemene ledenvergadering van de woonvereniging had onderverhuring van de parkeerplaats toegestaan.
De huurder had de huur van de parkeerplaats opgezegd op grond van artikel 7:264 BW (onredelijk voordeel door de verhuurder).
Overwegingen van de kantonrechter
Allereerst was de kantonrechter van mening dat het partijen door de contractsvrijheid vrij staat een dergelijk beding in de huurovereenkomst op te nemen.
Voorts was er volgens de kanonrechter geen sprake van een onredelijk voordeel nu de parkeerplaats tegen een redelijke vergoeding beschikbaar werd gesteld.
Het is niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat de parkeerplaats niet voor de woning van de huurder is gelegen maakt dit niet anders.
De huurder had niet weersproken dat de verhuurder uitvoering overleg heeft gehad met de woonvereniging over koppelverhuur en dat de leden uiteindelijk met de koppelverhuur hebben ingestemd. De huurder had niet gesteld dat zij noodzakelijk op de door haar gehuurde woning was aangewezen en had er dus voor kunnen kiezen om een andere woning te huren.
De verhuurder was de huurders, die geen auto hebben, tegemoet gekomen door onderhuur van de parkeerplaats aan derden voor dezelfde prijs toe te staan. De stelling van de huurder dat de verhuurder de parkeerplaats vrijelijk kon verhuren ging niet op, omdat de verhuurder altijd er voor moet zorgen dat zich bij de woning een parkeerplaats bevindt.
De parkeerplaatsen waren bovendien niet vrij toegankelijk, doordat deze enkel via een sleutel of via een magneetsysteem zijn te bereiken.
Op grond van het bovenstaande kon een beroep op nietigheid van dit beding niet slagen, aldus de rechter.
Als de overwegingen in bovengenoemde situatie niet op een andere individuele situatie aansluiten, kan de uitkomst anders zijn. Het valt te bedenken dat de situatie anders zou liggen als onderhuur niet zou zijn toegestaan.
In een soortgelijke casus (huurders diende naast de woning een aan verhuurster toebehorende en tot het complex behorende parkeerplaats te huren) werd door de rechtbank ‘s-Gravenhage eenzelfde beslissing genomen als bovengenoemde door de rechtbank Rotterdam genomen beslissing. In deze zaak deden de huurders een beroep op nietigheid van de bedingen die erop neerkomen dat huurders gehouden zijn tezamen met hun woning een parkeerplaats te huren wegens een niet redelijk voordeel. Ook in deze casus kwam de rechtbank ‘s-Gravenhage tot de beslissing dat deze bepaling niet in strijd was met de regels van artikel 7:264 BW. Volgens dit artikel heeft dit artikel immers betrekking op de situatie waarin tegenover het voordeel voor de verhuurder geen reële tegenprestatie staat in de vorm van dienstverlening of zaken. Ook in deze kwestie was de rechtbank van oordeel dat er geen sprake was van een onredelijk beding. Tegenover het voordeel van de verhuurder die aan haar huurders parkeerplaatsen kan verhuren en kan tegemoetkomen aan de behoefte om parkeerplaatsen aan te bieden op een locatie waar veel mensen hun woning hebben, staat een voordeel voor de huurder die tegen betaling over een parkeerplaats in een afgesloten parkeergarage kan beschikken. Daarnaast overwoog de rechter dat het de huurders, binnen de beperkingen van de overeenkomst, vrij stond om onder te verhuren. Deze mogelijkheden ten behoeve van de huurder (onderverhuur voor dezelfde prijs aan bewoners van het complex) brachten de rechter tot het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet sprake was van een ten behoeve van verhuurder overeengekomen beding dat als niet redelijk aangemerkt diende te worden (Rechtbank Den Haag, Kamer voor kantonzaken, 14 november 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, WR 2017/98).
Is de parkeerplaats te krap?
Ik kom nogal eens klachten tegen over krappe parkeerplaatsen bij inpandige garages. Er wordt onderscheid gemaakt tussen stallingsplaatsen, niet-openbare plaatsen en openbare plaatsen. Hier gaat het om niet openbare plaatsen. Dat zijn parkeervoorzieningen voor overwegend vaste gebruikers (meer dan 80%) met zwerfplaatsen. Deze voorzieningen komen natuurlijk ook bij kantoorlocaties voor.
De rechtbank Amsterdam behandelde in haar vonnis van 12 maart 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:1075) een zaak waarbij de kopers van appartementen van mening waren dat de parkeerplaatsen te krap waren. Deze zaak kan ook worden gebruik als de huurder van een appartement een idee heeft dat de parkeerplaats te krap is. De vraag is van belang of de parkeerplaats aan de NEN 2443-norm voldoet en wat er is afgesproken bij aanvang van de overeenkomst.
Uit de overwegingen in dit vonnis volgt dat de parkeerplaats volgens de destijds geldende NEN 2443-norm aan een afmeting van 2,25 breed moet voldoen. Er hoort een toeslag te komen van 0,15 meter als er een kolom naast het parkeervlak is geplaatst. Het parkeervlak moet dan 2,40 meter breed zijn. Dat lijkt mij ook van toepassing als het parkeervak aan een muur is gelegen.
De rechtbank moest de vraag beantwoorden of de parkeerplaatsen desondanks niet als slecht bruikbaar aangemerkt diende te worden, gelet op de moeite die het de gebruiker kost om een auto te parkeren. De rechtbank was van oordeel dat daarvan geen sprake was. Blijkens de door beide partijen in het geding gebrachte video’s waren de parkeerplaatsen weliswaar krap, maar is parkeren mogelijk. Dit bleek ook reeds uit het feit dat een gebruiker van de parkeerplaats inmiddels al bijna zeven jaar gebruik maken van hun parkeerplaats. Daaraan deed niet af dat zij, als gevolg van de smalle parkeerweg en de aanwezige kolommen, alleen achteruit konden inparkeren en daarbij een of meer keren moeten steken. De koopovereenkomst bood geen aanknopingspunten voor het standpunt dat de gebruikers mochten verwachten hun auto vooruit en zonder steken te kunnen inparkeren. Nu de parkeerplaatsen voldeden aan de minimumeisen van de NEN norm en daarnaast gebleken is de gebruikers, zij het met enige moeite, de parkeerplaatsen konden gebruiken voor het doel waarvoor deze bestemd zijn, was geen sprake van non-conformiteit. Een zelfde redenering kan worden gevolg bij verhuurde parkeerplaatsen.
De NEN 2443-norm die vanaf 2013 geldt heeft de maten van de parkeervakken gewijzigd. Door grotere auto’s met dikkere deuren diende de parkeervakken enigszins te worden verbreed. In openbare parkeergarages is de minimum vakbreedte gegroeid naar 2,50 meter. Belangrijker is echter dat ook de lengte van het normvoertuig is toegenomen. Ook heeft de nieuwe deurhoogte van 2,30 meter in Bouwbesluit 2012 invloed gehad op de nieuwe NEN 2443.
De vraag welke NEN-norm van toepassing is dient te worden beantwoord aan de hand van het bouwjaar van de onroerende zaak.
In het hoofdstuk: “Onderdelen van het huurrecht” wordt ook de verhuring van parkeerterreinen bij verhuurde woonruimte behandeld. Ik benader deze materie dan vanuit de vraag of de parkeerplaats al dan niet als onroerende aanhorigheid beschouwd moet worden.