Verhuurder gaat niet akkoord met tussentijdse beeindiging van de huurovereenkomst

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Uw vraag

U huurt bedrijfsruimte. U verkoopt in deze ruimte motoren aan particulieren. De huurovereenkomst is op 1 januari 2005 contractueel verlengd met een verlengingsperiode van vijf jaar tot 1 januari 2010. U heeft de huur opgezegd. Uw verhuurder accepteert de opzegging alleen tegen 1 januari 2010. U wilt van het huurcontract af. De zaak loopt niet meer goed. U vraagt zich af of u niet eerder van het huurcontract af kan komen.

 

Antwoord

U huurt 7:290 BW bedrijfsruimte. Door de contractuele verlengingstermijn is de huurovereenkomst voor bepaalde duur verlengd tot 1 januari 2010. Als er in het huurcontract geen mogelijkheid van tussentijdse opzegging in uw voordeel is opgenomen, dient u de huurperiode tot 1 januari 2010 “uit te zitten”. U kunt daar dus niet de huur eenzijdig beëindigen.

 

Indeplaatsstelling

Een mogelijkheid om van het huurcontract af te komen is de indeplaatsstelling. De verhuurder kan tegen onderverhuring bezwaar maken, maar u kunt de indeplaatsstelling afdwingen; vordering van een indeplaatsstelling is een wettelijk recht.  

Bij een indeplaatsstelling geldt dat u integraal de huurovereenkomst aan een opvolgend huurder overdraagt. Voor de voorvoorwaarden waaraan een indeplaatsstelling moet voldoen verwijs ik u naar de site:     HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=indeplaatsstelling.php” http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=indeplaatsstelling.php

 

De verhuurder mag de indeplaatsstelling weigeren. U moet dan op grond van artikel 7:307 BW bij de kantonrechter machtiging vorderen dat de aspirant huurder in uw plaats wordt gesteld. U bent als huurder partij bij deze procedure, de aspirant huurder is geen partij bij deze procedure. U moet met de verhuurder de inhoudelijke discussie over de indeplaatsstelling aangaan. Wenst de verhuurder uw aspirant huurder niet te accepteren dan moet u de genoemde machtiging vorderen. Als u de indeplaatsstelling afdwingt dan geldt de resterende huurperiode van de lopende huurtermijn.

 

De huurprijs

U stelt dat de huurprijs te hoog is om een vervangende huurder te vinden.

 

Misschien is de huurprijs wel te hoog. Wellicht is het verstandig om een huurprijsaanpassing te vragen om de huur in overeenstemming te brengen met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse

Hieronder geef ik de belangrijkste artikelen van de wet. De relevante passages heb ik vet weergegeven.

 

Artikel 303

1. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:

 

a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;

 

b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

 

 

2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

 

3. De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

 

4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

 

 

Artikel 304

1. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

2. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij. Indien een zodanig verzoek wordt gedaan, geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van artikel 303 leden 1, 2 en 4 als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.

 

3. De kosten van het advies zijn proceskosten als bedoeld in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering; de artikelen 195, 196, 199 en 244 van dat wetboek zijn van overeenkomstige toepassing.

 

Uitleg:

 

Zodra vijf jaren zijn verstreken heeft u het recht de huurprijs te laten aanpassen aan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse; de laatste periode van vijf jaar is al lang verstreken, zodat u aanpassing van de huurprijs kan verzoeken.

U kunt de huurder vragen in gezamenlijk overleg een deskundige te benoemen om een huurprijs vast te laten stellen;

Als het niet lukt om in gezamenlijk overleg een deskundige te benoemen die de huurprijs vaststelt, dan kunt u bij de kantonrechter een verzoekschrift indienen om een deskundige te benoemen die de huurprijs vaststelt;

De rechter schakelt in het algemeen de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel in om de huurprijs vast te laten stellen;

Het onderzoek van de deskundige van de bedrijfshuuradviescommissie kan een tijdje duren;

Als er een wijziging van een huurprijs wordt voorgesteld gaat deze in op de datum van indiening van het verzoekschrift bij de rechtbank. Het is dus zaak om het verzoekschrift zo snel mogelijk in te dienen als u er met de huurder voor bepaling van een deskundige niet uit kan komen.

de kosten van het verzoekschrift en voor het inschakelen van een deskundige worden als proceskosten gezien. U heeft recht op vergoeding van deze kosten als de deskundige van mening is dat huur daadwerkelijk verhoogd dienen te worden.

de termijn in het huurcontract om wijziging van de huurprijs aan te geven is niet geldig. Dit zou alleen geldig zijn als de rechter voorafgaande aan het huurcontract zijn toestemming voor deze bepaling heeft gegeven. Uit uw mail maak ik niet op dat dit is gebeurd.

 

Misschien is het dus handig een aanpassing van de huurprijs te verzoeken. U kunt dan na aanpassing van de huurprijs wellicht wel iemand vinden die het gehuurde in het kader van een indeplaatsstelling wenst over te nemen.

 

Een alternatief

 

Mocht u wel een huurder vinden, die in uw plaatst gesteld wenst te worden, maar de huurprijs is een beletsel, dan kunt u wellicht wel de indeplaatsstelling verzoeken en aspirant huurder aanbieden de huurprijs aan te vullen tot 1 januari 2010. Misschien kunt u hierdoor het verlies beperken. Stel dat de huurder wel € 2000,00 per maand wenst te betalen, dan kunt u daarmee uw verlies beperken tot € 3600,00 per jaar.

 

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl