Vernietigbare rechtshandelingen met betrekking tot de huurperiode

Als de verhuurder ondanks deze bepaling een bepaling in het nadeel van de huurder heeft opgesteld, dan is deze vernietigbaar.  Volgens artikel 206 Overgangswet zijn de bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid leiden, met ingang van het tijdstip van in werking treden van titel 4 van Boek 7 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten. Een vernietigbaar beding luidt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst na vier jaar zal eindigen, of dat er een opzeggingstermijn van twee jaar voor de huurder geldt. Een dergelijk beding is dus niet van rechtswege nietig. De huurder moet het beding dus vernietigen om het buiten werking te stellen in het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van het vierde jaar wenst te beëindigen en de huurder de huurovereenkomst voort wenst te zetten. Er geldt geen termijn voor de vernietiging door de huurder als deze als verweerder optreedt. De huurder dient wel op te letten dat hij niet eerder op verzoek van de verhuurder uitdrukkelijk heeft bevestigd binnen een bepaalde termijn toch akkoord te gaan met een afwijkend beding, of dit beding alsnog te willen vernietigen. Als de huurder dit doet dan is het mogelijk dat hij op basis van artikel 3:55 lid 2 BW  in een later stadium geen beroep meer kan doen  op vernietiging van een dergelijk beding. Als de huurder ondanks een bevestiging akkoord te gaan met dit beding in een later stadium dan toch vernietiging van dit beding vordert, dan zal de verhuurder met een beroep op artikel 3:55 lid 2 BW deze vordering moeten betwisten. Als de verhuurder geen beroep doet op het van toepassing zijn van de vervaltermijn, dan zal de rechter het eventueel verstrijken van een vervaltermijn niet ambtshalve mogen toetsen (mr. K.J.M. Corten en mr. H.M. Giezen, Afwijkende bedingen zonder rechterlijke goedkeuring, tijdschrift huurrecht bedrijfsruimte, nr. 1 februari 2019, bladzijde 27). Vaak realiseren partijen zich niet dat zich vernietigbare bedingen voordoen. Dat doet zich voor als niet-juristen aanvullingen in ROZ-contracten maken, waarvan zij zich niet realiseren dat er sprake is van  afwijkende bedingen. Het opnemen van een dergelijk beding in een huurcontract acht ik niet te vallen onder een bevestiging akkoord te gaan met een dergelijk beding. Dat kan anders zijn als in het huurcontract uitdrukkelijk is opgenomen dat er sprake is van een beding dat in het nadeel van de huurder van de wettelijke regeling afwijkt en dat de huurder door ondertekening van het contract zich uitdrukkelijk akkoord verklaart met een dergelijke afwijkende regeling. De huurder die een afstandverklaring aan de verhuurder richt, loopt ook tegen artikel 3:55 lid 2 BW aan als deze huurder later een beroep op vernietiging van een bepaling doet die in strijd is met de wettelijke regeling. Deze verklaring hoeft door de verhuurder niet te worden bevestigd, omdat dit dan net als een opzegging een eenzijdige rechtshandeling betreft. De huurder moet in zijn verklaring uitdrukkelijk afstand doen van de rechten die hem toekomen. Als er onduidelijkheid bestaat over de uitlatingen van de huurder die zouden moeten leiden tot het opgeven van de wettelijke bepalingen, die in het voordeel van de huurder zijn, of als de huurder betwist dat de wil van een verklaring niet is gericht op het opgeven van de rechten die hem op basis van de wet toekomen, dan mag niet eenvoudig worden aangenomen dat de huurder van de wettelijke regeling in zijn nadeel af heeft willen wijken (Hof A’dam 30 mei 2017,  ECLI:NL:GHAMS:2017:2669, r.o. 3.6.2). Als er een verklaring door de huurder is afgelegd, die zou kunnen duiden op het afstand doen van bepaalde rechten, die hem door de wet zijn toegekend, dan kan de huurder huurder een beroep op vernietiging van een dergelijke verklaring doen.  Het lijkt er op dat een dergelijke verklaring door de huurder alleen kan worden vernietigd op basis van het ontbreken van een op een rechtsgevolg gerichte wil (artikel 3:33 BW). Het is dan echter de vraag of de huurder aannemelijk kan maken dat hem een dergelijk beroep toekomt.

Een voorbeeld van de mogelijkheid van vernietiging door de huurder van een beding dat in strijd met het semi-dwingend recht van de wetgeving – voor wat betreft de overeengekomen huurperiode met betrekking tot verhuurde bedrijfsruimte – door de verhuurder in een contract is gezet wordt gegeven in het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, locatie Leiden, van 13 april 2016 (Kantonrechter Leiden 13-04-2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:4374, WR 2017, nr. 9, met noot van mr. M.F.A. Evers). In de zaak die tot deze uitspraak heeft geleid waren partijen een huurperiode van twee maal vijf jaar overeengekomen. De verhuurder had echter bedongen dat de huurder bij opzegging na de huurperiode van vijf jaar een bedrag van € 125.000 diende te betalen.
De rechter achtte deze bepaling terecht in strijd met het semi-dwingende recht. Door dit beding zou de mogelijkheid van opzegging immers bemoeilijkt worden. De rechter nam hier inderdaad een juist standpunt in. De huurder deed beroep op vernietiging van dit beding. De verhuurder deed ten onrechte een beroep op verjaring van de mogelijkheid van vernietiging van dit beding. De huurder deed als verwerende partij een beroep op vernietiging van dit beding. De huurder is immers op basis van artikel 3:51 lid 3 BW te allen tijde bevoegd een rechtshandeling als verwerende partij te vernietigen ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel.
De vernietiging, die leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder moet in rechte worden gevorderd. Dit kan door een vordering tot vernietiging of een verweer in een gerechtelijke procedure tegen een vordering uit de overeenkomst.
De in artikel 7:231 BW genoemde uitzondering op de regel dat huurovereenkomsten door de rechter beëindigd dienen te worden, behoudens de in dit artikel genoemde uitzondering voor de huurder, lijkt beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder op grond van vernietiging van een vernietigbare bepaling in de huurovereenkomst niet te omvatten. De huurder lijkt de huurovereenkomst door vernietiging van deze bepaling buiten rechte te kunnen beëindigen.
Te denken valt aan het volgende situatie. In het huurcontract staat de volgende bepaling: “De huurovereenkomst wordt gesloten voor de duur van drie jaar. Na verstrijken van de overeengekomen periode van drie jaar wordt de overeenkomst verlengd met een periode van vijf jaar”.
Als de huurder beroep op vernietigbaarheid van de bepaling doet na verstrijken van het derde jaar, maar vóór aanvang van het vierde jaar, dan kan de huurder de overeenkomst na vernietiging van deze bepaling nog rechtsgeldig opzeggen tegen het einde van het vijfde jaar. Na een beroep op vernietiging van deze bepaling geldt de overeenkomst immers niet voor drie, doch voor de standaardperiode van vijf jaar. Een overeenkomst voor vijf jaar kan conform de gewone regels door de huurder tegen het einde van de eerste periode van vijf jaar worden opgezegd. Na vernietiging van deze bepaling is het wel verstandig de rechter deze handeling te laten bevestigen (een verklaring voor recht te vragen). Daarvoor is immers nog tijd genoeg, omdat de periode van opzegging van een jaar toch in acht genomen dient te worden. In dit hoofdstuk is onder het onderdeel: “Afwijking van de regeling is mogelijk in het voordeel van de huurder” uitgebreid ingegaan op de mogelijkheid van de huurder om vernietigbare bepalingen nietig te verklaren.

In een procedure voor het gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ) werd door een verhuurder beroep gedaan op verjaring van een beroep op vernietiging van een vernietigbare bepaling in het huurcontract. Het beding had betrekking op een huurprijsbeding gedurende een verlengingsperiode. Het contract was in 2000 gesloten. De huurder deed pas na het verstrijken van de eerste overeengekomen duur van tien jaar beroep op vernietiging van dit beding nadat door de verhuurder een beroep gedaan op dit beding. De verhuurder deed beroep op de algemene regeling van artikel 3:52 BW. Volgens artikel 3:52 BW moet binnen drie jaar een beroep op vernietiging worden gedaan nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.
Het hof wees het verzoek van de verhuurder af.
Op zichzelf was het beroep op artikel 3:52 BW inventief gevonden. Het was in deze kwestie met name de vraag wanneer de beroepstermijn aanving. Bij aanvang van de huurovereenkomst of op het moment dat de verhuurder een beroep op het afwijkend beding had gedaan. Het hof was van mening dat uitgegaan moest worden vanaf het moment dat de verhuurder een beroep op het afwijkend beding had gedaan.
Hiervoor werden de volgende argumenten door het hof aangedragen:

  • Onder het voor 1 augustus 2003 geldende huurrecht was de onderhavige materie geregeld in artikel 7A:1632a BW. Daarvan afwijkende bedingen waren nietig, zij het dat alleen de huurder zich op die nietigheid kon beroepen. Het inroepen van de nietigheid was niet aan een termijn gebonden. In de parlementaire geschiedenis van het nieuwe huurrecht is geen enkele aanwijzing te vinden dat met de vervanging van de (eenzijdig inroepbare) nietigheid door vernietigbaarheid is beoogd de positie van de huurder te verzwakken. Bij aanvaarding van het door verhuurder ingenomen standpunt wordt die positie echter ernstig verzwakt, omdat dat standpunt impliceert dat een van het dwingende huurrecht afwijkend beding onaantastbaar wordt als de huurder vanaf de contractsluiting drie jaar blijft stilzitten. Het afwijkende beding zou vervolgens geldig zijn gedurende de volledige resterende looptijd van het huurcontract. Die consequentie valt niet goed te rijmen met het beschermingskarakter van het semi-dwingende huurrecht voor middenstandbedrijfsruimten, uitgedrukt artikel 7:291 lid 1 BW. Dit klemt temeer nu artikel 7:303 lid 1 sub a BW veelal eerst na verloop van vele jaren relevant wordt.
  • Strijd met dwingend recht is een “andere vernietigingsgrond” als bedoeld in artikel 3:52 lid 1 sub d BW. De verjaringstermijn van drie jaar vangt dan aan op het moment dat de bevoegdheid tot vernietiging aan degene die de vernietiging inroept ten dienste is komen te staan.
  • In het arbeidsrecht en in de regeling van de algemene voorwaarden is respectievelijk in de artikelen 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW geregeld dat de verjaringstermijn bedoeld in artikel 3:52 lid 1 sub d BW begint met de aanvang van de dag volgende op die waarop een beroep is gedaan op het (van dwingend recht afwijkende) beding. Een dergelijke regeling ontbreekt in het huurrecht. Niettemin is het hof van oordeel dat het dwingendrechtelijke karakter van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten en de beschermingsgedachte die daaraan ten grondslag ligt ertoe nopen ook in het kader van dat huurrecht artikel 3:52 lid 1 sub d aldus uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan.

De Hoge Raad komt in het arrest van 9 augustus 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 ) over dit bewuste punt in rechtsoverweging 3.5.1 tot het oordeel er onvoldoende grond bestaat voor toepassing van de regeling zoals die voor het arbeidsrecht geldt. Bij gebreke van een wettelijke voorziening in het huurrecht kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.
Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met de woorden ‘ten dienste komen te staan’ bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Voorts, dat hier sprake is van een regel die zich voor flexibele toepassing leent. Hiermee werd het eerdere oordeel van het hof te Amsterdam afgewezen. Voor meer informatie zie het hoofdstuk: Huurprijswijziging, onderdeel 2D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen.

De rechtbank Zeeland-West-Brabant was in haar vonnis van 18 februari 2015 ECLI:NL:RBZWB:2015:882 van mening dat de beroepstermijn van drie jaar is gaan lopen vanaf aanvang van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst stond een beding waarin is bepaald dat de huurder geen indeplaatsstelling zou afdwingen. De rechtbank vond het onaannemelijk dat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst dit beding niet heeft begrepen. Derhalve stond hem reeds toen, dus bij aanvang van de overeenkomst, de bevoegdheid tot vernietiging van het beding ten dienste.