Verschillende acties die kunnen leiden tot huurverlaging

Een huurder kan om huurverlaging vragen om een aantal redenen. Ik geef in het kort vijf redenen die een huurder aan kan voeren als argument om een vordering tot huurverlaging in te stellen. Hierbij is het onderscheid tussen geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde woonruimte van belang. Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als het gaat om zelfstandige woonruimte, waarvan bij begin van de bewoning een huurprijs gold die boven de toen geldende huurliberalisatiegrens lag. Bovendien moet de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. Een huurovereenkomst is ook geliberaliseerd als deze betrekking heeft op een woning die op of na 1 juli 1989 toegevoegd is aan de woningvoorraad met een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens. Vanaf 1 januari 2011 wordt de liberalisatiegrens elk volgend jaar op 1 januari vastgesteld. Huurovereenkomsten die voor 1989 tot stand zijn gekomen zijn ongeacht de hoogte van de toen geldende huurprijs nog altijd niet-geliberaliseerd. Deze huurders kunnen dus altijd terecht bij de Huurcommissie voor geschillen waarover de Huurcommissie is bevoegd te oordelen.

1. Als de aanvangshuurprijs onredelijk is.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen niet-geliberaliseerde (huurprijs onder de huurliberalisatiegrens) en geliberaliseerde woningen (huurprijs boven de huurliberalisatiegrens). De huurder van woonruimte heeft na aanvang van de huurovereenkomst zes maanden de tijd om de redelijkheid van de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. De huurder moet hiervoor dit verzoekschrift gebruiken. Blijkt de huurprijs na toetsing door de Huurcommissie uit te komen op een huurprijs die ligt boven de liberalisatiegrens, dan wordt de huurprijs niet aangepast. Wordt de huurprijs door de Huurcommissie berekend onder het niveau van de liberalisatiegrens, dan vindt aanpassing van de huurprijs plaats naar de maximaal redelijke huurprijs voor deze woonruimte.
Bij niet-geliberaliseerde woonruimte geldt hetzelfde behoudens de mogelijkheid om altijd de huurprijs terug te laten brengen naar de maximum huurprijs geldend voor deze woonruimte vanaf het moment van indiening van het verzoekschrift.
Het hof te ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 26 augustus 2008 ( LJN: BF0454, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.004.627) besloten dat de toetsing van een aanvangshuurprijs van een woning die onder de monumentenzorg viel op grond van het artikel 8 a van het Besluit huurprijzen Woonruimte
naar redelijkheid vastgesteld dient te worden en dat het door de Huurcommissie gehanteerde Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte vanaf juni 2017 op grond van artikel 5 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte toepassing mist. De huurprijs mag daarom worden vastgesteld met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten. De Huurcommissie heeft voor het toekennen van de punten aan een woning een handleiding opgesteld, aan de hand waarvan zowel de huurder, de verhuurder en de Huurcommissie punten aan de woning toe kunnen kennen. Deze handleiding behorende bij het waarderingsstelsel van zelfstandige woningen treft u hier aan. Door deze handleiding te gebruiken kunt u beoordelen of de huurprijs van de verhuurde woning conform de regels van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte tot stand is gekomen.

2. De maximale huurprijsgrens wordt overschreden.

2a Toetsing aanvangshuurprijs
Bij geliberaliseerde huurwoningen heeft de huurder na aanvang van de huurovereenkomst zes maanden de tijd om overschrijding van de maximale huurprijsgrens (Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2017 ) te laten toetsen door de Huurcommissie. Na verloop van deze termijn is het niet meer mogelijk de huur aan te laten passen. Voor een toelichting op dit puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte kijkt u hier .

Voor onzelfstandige woonruimte geldt hetzelfde. Zie Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2017 . Voor een toelichting op dit puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte kijkt u hier.

2b Toetsing maximale huur bij niet geliberaliseerde woonruimte
Bij niet-geliberaliseerde woonruimte is aan het indienen van een verzoek tot huurverlaging geen termijn gebonden. De huurprijs van een niet-geliberaliseerde woonruimte mag in beginsel de maximale huurprijs niet overschrijden. Als er een huurprijs is overeengekomen die wél de maximum huurprijs overstijgt, doch niet hoger is dan de huurliberalisatiegrens, dan is er sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte en kan de huurder de Huurcommissie verzoeken de huurprijs terug te brengen naar het maximum redelijke niveau dat de huur volgens woningwaardering voor zelfstandige woningen mag luiden. De huurprijs kan dan door de Huurcommissie worden teruggebracht naar deze maximaal redelijke huurprijs. De huurder dient de huurder eerst een verzoek tot huurverlaging te doen. Dit voorstel dient te worden gedaan met een standaardformulier van de Huurcommissie. Dit formulier is van de site van de Huurcommissie of van Huurgeschil.nl te downloaden. Als de verhuurder daar niet op in gaat, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken de huur terug te brengen naar de maximum redelijke huurprijs. De huurder dient deze procedure te starten binnen zes weken nadat de verlaging blijkens dit voorstel in had moeten gaan (artikel 7:254 BW). De huurder dient naar de Huurcommissie het volgende formulier te sturen om de procedure te starten. Er geldt vanaf 1 januari 2019 een drempelbedrag van € 3 per maand. De te vorderen huurverlaging moet dus hoger zijn dan het bedrag van € 3 per maand. (artikel 9 lid 4 UHW). Mocht de huurder dus verzuimen binnen deze termijn van zes weken de Huurcommissie in te schakelen, dan zal een nieuw verlagingsvoorstel noodzakelijk zijn en zal de huurder opnieuw conform de geldende regels een verlagingsvoorstel. De genoemde termijn van zes weken is aldus een vervaltermijn, die niet verlengd kan worden. De rechtszekerheid is gediend met het handhaven van de gestelde termijnen. In tegenstelling met de vorige versies van de tekst op deze plaats ben ik van mening dat hier wel sprake is van een vervaltermijn waarbinnen de huurder dient te handelen. Dit sluit ook aan op de strikte toepassing van de termijnen als verwoord in artikel 14 UHW.
De huurder kan de Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2017 berekenen met Het Beleidsboek woningwaardering voor zelfstandige woningen . De huurder van onzelfstandige woonruimte kan de maximale huurprijs van de onzelfstandige woonruimte berekenen met Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte vanaf juni 2017.
Aangezien er door de contractsvrijheid wel een geldige overeenkomst tot stand is gekomen gaat de gewijzigde huurprijs in vanaf het moment van indiening van het verzoekschrift en niet vanaf ingangsdatum van de huurovereenkomst. De wet heeft die laatste mogelijkheid alleen voorbehouden aan toetsing van de aanvangshuurprijs.

Voor een beroep op huurverlaging wegens overschrijding van de maximum huurprijs dient de huurder van sociale woonruimte goed op de hoogte te zijn van het onderscheid tussen de maximum huurprijs en de betaalde huurprijs. Dit onderscheid was de huurders die als gedaagden waren betrokken in de procedure voor de rechtbank Oost-Brabant, locatie ‘s-Hertogenbosch, die tot een vonnis op 14 december 2017 ECLI:NL:RBOBR:2017:6499  niet goed duidelijk. Zij hadden een aantal jaren achter elkaar bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging, maar het bezwaar werd elke keer door de Huurcommissie afgewezen. De huurders hadden bezwaren tegen de toegekende maximumpunten van de woning. Er was enige onduidelijkheid over de maximale huurprijs, omdat er discussie over de maximum punten die aan de woning toebedeeld konden worden. De door de huurders betaalde huurprijs lag echter ruim onder de maximumhuurprijs, zodat de huurverhoging door de Huurcommissie altijd als redelijk werd beoordeeld. De verhoging wordt immers als redelijk beoordeeld als de huurprijs niet boven de maximumhuurprijs uitkomt (wat hier dus niet het geval was) en de verhoging bij het inkomen van de huurder hoort (was hier niet aan de orde). Kennelijk waren deze huurders eigenwijs en niet van de wettelijke regeling op de hoogte, want hoewel zij door de Huurcommissie telkens in het ongelijk werden gesteld en zij ook binnen de beroepstermijn van 8 dagen na het versturen van de uitspraak niet in beroep zijn gegaan bij de kantonrechter, besloten zij een gedeelte van de huur in te houden.

Gelet op de (zuivere) huurachterstand berekend tot en met november 2017, die neerkwam op een achterstand van meer dan 4 maanden, stond vast dat de huurders zodanig in de nakoming van hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst tekortgeschoten zijn, dat ontbinding van die overeenkomst gerechtvaardigd was. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde werden toegewezen.
Als de huurders een verzoek tot huurverlaging ingesteld zouden hebben, dan zou deze procedure ook stranden, vanwege het simpele feit dat de in rekening gebrachte huurprijs ruim onder de maximumhuurprijs ligt. Ook als de buren minder huur zouden betalen, dan levert dit geen reden op om de huur te verlagen als de huur ruim onder de maximumhuurprijs ligt. De huurovereenkomst is aan de contractsvrijheid onderworpen, zodat partijen in beginsel vrij zijn om een huurprijs overeen te komen. Woningcorporaties zijn aan beperkingen gebonden. Voor meer informatie hierover zie het hoofdstuk De aanvang van de huurovereenkomst , onderdeel “Beperkingen aan het sluiten van huurovereenkomsten door woningcorporaties“.

3. Variant op de toetsing van de aanvangshuurprijs

Voor geliberaliseerde zelfstandige woningen waarvan de huurovereenkomst voor 1994, maar na juli 1989 is afgesloten kan huurverlaging alsnog plaatsvinden als het huurpeil van vergelijkbare woningen daartoe aanleiding geeft. De huurprijs van deze woningen kan niet worden verlaagd tot minder dan de maximale huurprijsgrens behorend bij 250 punten (tenzij er tevens sprake van huurverlaging op grond van gebreken is). Door deze mogelijkheid kan onder genoemde voorwaarde dus een afgezwakte vorm van de toetsing van de aanvangshuurprijs plaatsvinden, ook als de zes maanden termijn als genoemd in artikel 7:249 BW ruimschoots is verstreken.

4. Het gehuurde vertoont gebreken.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
Een mogelijkheid tot tussentijdse huurverlaging is mogelijk als de huurder niet het genot heeft van het gehuurde dat hij bij het aangaan mocht verwachten (bijvoorbeeld bij aanwezigheid van een gebrek). Een huurverlaging op grond van gebreken mag de huurder zelfs een paar keer per jaar voorstellen. Dit is dan mogelijk door een verzoek aan de Huurcommissie door middel van dit verzoekschrift . De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover huurvermindering kan worden gevraagd is beperkt voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte tot 6 maanden. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. De huurverlaging geldt dan in ieder geval voor een periode van maximaal zes maanden voor indiening van het verzoekschrift en loopt door tot het moment dat het gebrek is verholpen. Als zich een gebrek, waarvoor huurverlaging kan worden aangevraagd, al één jaar voordoet, dan kan de huurverlaging dus voor maximaal 6 maanden terug worden gerekend. Deze termijn kan niet worden gestuit. Dat deze termijn niet kan worden gestuit, is inherent aan het feit dat deze termijn een vervaltermijn betreft. Zie ook het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton Leiden van 16 februari 2011 BQ3486, sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 891509\CV EXPL 09-7112 .
Als het gebrek meer dan zes maanden geleden is verholpen, dan kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte geen verlaging van de huur vorderen op grond van een gebrek dat al aanwezig was gedurende een periode die zich uitstrekt over meer dan zes maanden voor indiening van het verzoekschrift. Deze beperking geldt ook voor de gelijksoortige vordering op grond van artikel 7: 207 BW (zie artikel 7: 257 lid 3 BW). De Huurcommissie kan huurkortingen toepassen als de gebreken als gemeld in het Gebrekenboek Huurcommissie, versie juni 2017 zich voordoen.
In het hoofdstuk “De procedure bij de Huurcommissie” is al gemeld dat artikel 7:247 BW voor geliberaliseerde woonruimte artikel 7:257 BW buiten toepassing heeft verklaard.

Soms wordt de vervaltermijn als genoemd in artikel 7:257 BW door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing verklaard. De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton locatie Leiden, oordeelde in haar uitspraak van 3 mei 2006 (WR2006, 90) dat het beroep van de verhuurder op de vervaltermijn van 6 maanden in strijd met de redelijkheid en billijkheid was. De verhuurder had een verwijtbaar uitstelgedrag met betrekking tot de reparatieverplichting vertoond. Hier kan een partij dus worden afgestraft voor uitstelgedrag.

Uitstelgedrag wordt op soortgelijke wijze bij huurprijsherziening afgestraft: door uitstelgedrag kan immers de gewijzigde huurprijs op een andere datum worden gestart dan het tijdtip waarop de vordering, of het verzoek tot aanwijzing van een deskundige ter bepaling van de huurprijs, wordt ingediend.

Geliberaliseerde woonruimte
Voor de geliberaliseerde huurder gelden de in artikel 7:257 BW opgenomen beperkingen niet. Artikel 7:257 BW door de werking van artikel 7:247 BW voor geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing is verklaard. Voor de geliberaliseerde huurder gelden de in artikel 7:257 BW opgenomen beperkingen (de wachttijd van zes weken en de vervaltermijn van zes maanden) dus niet.

Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte
In het hoofdstuk: De procedure bij de Huurcommissie is uitgebreid ingegaan dat via de regels van de huurtoeslag de huurprijs ook na zes maanden terug kan worden gebracht naar de maximum redelijke huurprijs. De keerzijde hiervan voor de huurder is, dat deze teveel huurtoeslag kan hebben ontvangen. Het is dus mogelijk dat de huurder dan een groot bedrag aan huurtoeslag terug moet betalen.

5. Gedaald inkomen en huurverlaging en huurverlaging en energielabel

5a. Het inkomen is gedaald nadat er een huurverhoging is doorberekend conform artikel 7:252a lid 1 BW

De huurder kan verlaging van de huurverhoging vragen op grond van artikel 7:252b BW. In het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging wordt op dit onderwerp in het onderdeel scheefwonen hier uitgebreid op ingegaan. Huurverlaging op grond van daling van het inkomen kan worden gedaan met het volgende verzoekschrift huurverlaging wegens inkomensdaling

5b Huurverlaging en energielabel
Vanaf 1 januari 2014 telt het energielabel in het woningwaarderingsstelsel mee voor alle huurwoningen die vallen onder het WWS. De berekening van het aantal punten vindt dan altijd plaats mede op basis van het energielabel. Vanaf 1 januari 2014 kan een te hoge huur leiden tot huurverlaging ongeacht de startdatum van de huurovereenkomst.