Rechtsgronden die beschikbaar zijn ten behoeve van de ontbindingsactie

  • Ontbinding op grond van artikel artikel 7:210 BW (bijzondere buitengerechtelijke ontbinding);

De algemene grond voor ontbinding van een overeenkomst

In dit onderdeel wordt de ontbinding van overeenkomsten in het algemeen en de ontbinding van huurovereenkomsten in het bijzonder behandeld. Een huurovereenkomst is een (benoemde) wederkerige overeenkomst , waarop de algemene regeling van het overeenkomstenrecht van toepassing is. In artikel 7:205 BW komt tot uitdrukking dat de bepalingen van het huurrecht de rechten en de vordering van de huurder uit andere hoofde intact laat. Dit artikel slaat dus een brug naar de vorderingen die op grond van het algemene overeenkomsten recht mogelijk zijn. Artikel 7:205 BW is van regelend recht verklaard. Van deze bepaling kan dus worden afgeweken. Er wordt regelmatig van de algemene regels van het overeenkomstenrecht afgeweken. Denk bijvoorbeeld aan de bedingen die verrekening en opschorting van huur in de algemene voorwaarden behorende bij huurovereenkomsten uitsluit. De huurder die met dergelijke bedingen wordt geconfronteerd doet er goed aan om te onderzoeken op dergelijke bedingen vernietigbaar zijn of grond van de artikel 6:236 BW of artikel 6:237 BW.

De toestand van verzuim

Voor ontbinding van een overeenkomst is noodzakelijk dat één van de partijen in toestand van verzuim verkeert. Dit is alleen anders als nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is. In artikel 6:265 lid 2 BW wordt aan de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst duidelijk de eis gesteld dat de partij, waartegen de ontbinding ingeroepen wordt in toestand van verzuim dient te zijn als nakoming nog mogelijk is. Voor de overeenkomst waarvan nakoming nog mogelijk is kan de noodzaak van een ingebrekestelling ook op de redelijkheid en billijkheid worden gebaseerd. Het is immers niet redelijk een beroep op de ontbinding van een overeenkomst te honoreren als de geleverde prestatie weliswaar niet voldoet, maar herstel van de tekortkoming goed mogelijk is. In dat geval zou de ontbindingsactie disproportioneel kunnen zijn als de schuldenaar alsnog het gebrek wenst te herstellen en het gebrek ook kan worden hersteld. In artikel 6:265 lid 2 BW staat immers: “ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is”. Bij wederkerige overeenkomsten kunnen beide partijen schuldenaar zijn: de verhuurder dient huurgenot te leveren en dient jegens de huurder als schuldenaar te worden gezien voor wat betreft deze verplichting; de huurder dient huur te betalen en is voor wat betreft deze verplichting schuldenaar jegens de verhuurder.

De toestand van verzuim kan echter op verschillende manieren ontstaan. Verzuim van de schuldenaar kan allereerst ontstaan door een actief handelen van de schuldeiser, die een prestatie van de schuldenaar verlangt. Als de verlangde prestatie uitblijft kan de schuldeiser door een ingebrekestelling te kennen geven dat de schuldenaar alsnog binnen een bepaalde termijn dient te presteren. Blijft de prestatie dan uit, dan komt de schuldenaar in verzuim te verkeren. De ingebrekestelling is nodig om aanspraak op nakoming te maken van verbintenissen die gebrekkig zijn nagekomen, maar waarvoor geen fatale termijn geldt en waarvan herstel nog mogelijk is.
Het verzuim kan ook van rechtswege, dus zonder ingebrekestelling, intreden. Integenstelling tot wat nogal eens wordt gedacht is deze wijze waarop het verzuim intreedt geen uitzondering op de regel (dat verzuim na ingebrekestelling plaatsvindt), maar vindt verzuim op deze wijze in een groot aantal gevallen plaats. Verzuim van rechtswege treedt van rechtswege in als er sprake is van:

  • het overschrijden van een fatale termijn waarop de prestatie moet worden geleverd (de bruidsjurk voor de trouwdag, oplevering van het gehuurde uiterlijk bij aanvang van de overeenkomst en betaling van de huur op het overeengekomen tijdstip; dit volgt uit artikel 6:83 sub a BW;
  • onrechtmatig handelen (zie artikel 6:83 sub b BW);
  • verbintenissen waarvan uitvoering blijvend onmogelijk is, of als de schuldenaar te kennen geeft zijn verplichtingen niet na te willen komen. Zie artikel 6:83 sub c BW. Te denken valt bijvoorbeeld aan het onderverhuren door de huurder van woonruimte in strijd met artikel 7:244 BW dan wel in strijd met contractuele bepalingen. De nakoming van een dergelijke verplichting kan weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt, en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Volgens de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 22 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:378 is de huurder die de woning in strijd met wettelijke dan wel contractuele bepalingen heeft onderverhuurd zonder ingebrekestelling van rechtswege in verzuim.

Beide mogelijkheden om in verzuim te geraken komen in dit hoofdstuk aan bod.

Op welke wijze raakt een schuldenaar in verzuim?

Ingebrekestelling

De schuldenaar kan in verzuim geraken door niet te voldoen aan een schriftelijk verzoek om binnen een bepaalde termijn alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Een dergelijk verzoek wordt ook wel een ingebrekestelling genoemd. De vereisten waaraan een ingebrekestelling moet voldoen staan in artikel 6:82 BW genoemd.

De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 11 januari 2002 LJN: AD4925, Hoge Raad, C00/112HR moeten buigen over de vraag of het standpunt dat de rechtbank in hoger beroep in had genomen juist was. De rechtbank had geoordeeld dat er zonder ingebrekestelling geen verzuim was ingetreden nu de prestatie naar haar oordeel niet blijvend of tijdelijk onmogelijk was. De Hoge Raad komt echter tot een ander oordeel. Het ging hier volgens de Hoge Raad om een huurovereenkomst, die als duurovereenkomst gekwalificeerd dient te worden. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een verplichting voortvloeiende uit een duurovereenkomst, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden (gebruik van het gehuurde afwijkend van de contractuele bestemming, tekort schieten in het onderhoud van de tuin) niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Een en ander brengt met zich mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van een ingebrekestelling. Voor de goede orde vereist artikel 6:265 lid 2 BW geen ingebrekestelling van de schuldenaar als nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is.

Mr. Huydecoper geeft in alinea 19 van zijn conclusie bij dit arrest van 11 januari 2002 aan dat een aanmaning/ingebrekestelling geen zin meer heeft voor tekortkomingen die reeds hebben plaatsgehad en zich niet voor herstel met terugwerkende kracht lenen. In het huurcontract kan ook een verplichting zijn opgenomen zich te onthouden van onrechtmatig handelen jegens derden. Dit is een verplichting om niet te doen. Bij overtreding van deze verplichting is een ingebrekestelling niet vereist om het verzuim in te laten gaan. Herstel is niet mogelijk in de in de vorige alinea beschreven gevallen. Iets anders is het onbetaald laten van de huur. Dit tekortschieten door de huurder (het onbetaald laten van enige huurtermijnen) kan in beginsel wel met terugwerkende kracht worden gezuiverd door de verschuldigde bedragen alsnog met rente en kosten te betalen. Dan vindt er alsnog genoegdoening plaats. Een tegen het huurcontract gewijzigde bestemming kan alleen in de toekomst worden gerepareerd, doch wat betreft het verleden was herstel niet mogelijk. In deze zaak was de bedrijfsruimte onder meer als woonruimte gebruikt. Voor de periode waarin dit had plaatsgevonden viel dit tekortschieten niet terug te draaien. Dit tekortschieten kan alleen in de toekomst gecorrigeerd worden. Volgens het wettelijke systeem zoals boven beschreven kunnen de gevolgen van niet-nakoming zonder ingebrekestelling intreden, als dit tekortschieten onomkeerbaar is. Het kan desondanks toch verstandig zijn een ingebrekestelling te sturen naar de schuldenaar om toekomstige tekortkomingen in te dammen.

Als vuistregel kan daarom worden gehanteerd dat voor het starten van het verzuim bij de schuldenaar een ingebrekestelling nodig is als er sprake is van een reeds geleverde maar in enig opzicht ondeugdelijke, maar wél nog voor herstel vatbare prestatie. Ik ga er hierbij wel van uit dat tussen partijen geen fatale einddatum is overeengekomen.

Verzuim zonder ingebrekestelling

In het onderdeel Herstel gebreken op verzoek van de huurder is uitgelegd dat een gebrek aan het gehuurde volgens een arrest van de Hoge Raad van 6 juni 1997 Van Bommel, Ruijgrok, NJ 1998/128 (zie onder rechtsoverweging 3.4) een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst voor de verhuurder oplevert. Voor verzuim is een ingebrekstelling niet nodig.
Voorts kan een partij in verzuim komen te verkeren als een contractuele verplichting, die als zodanig in het huurcontract wordt omschreven als een verplichting waarvan niet nakoming een verzuim oplevert, niet nagekomen wordt en als gevolg hiervan verzuim ten laste van de nalatige partij is overeengekomen (bijvoorbeeld: het onbetaald laten van de huur op de overeengekomen datum). Daarnaast is een ingebrekestelling niet nodig als de tekortkoming niet kan worden “gerepareerd”. Ingebrekestelling is in het laatste geval dus niet nodig op grond van artikel 6:83 sub c BW. Nakoming is immers onmogelijk. Dit geldt bijvoorbeeld als de gehuurde ruimte ten behoeve van de hennepteelt is gebruikt. Zie het onderdeel in dit hoofdstuk: “het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt”.

Bovendien zal de huurder die tekortschiet in nakoming van een voortdurende verplichting (zich als een goed huurder gedragen) deze verplichting in de toekomst wel goed kunnen maken, maar deze huurder kan het verleden niet meer ongedaan maken. Nakoming van die verplichting uit het verleden is dus niet meer mogelijk. Als in het verleden een gehuurde ruimte voor de hennepteelt is gebruikt, kan het verzuim niet worden goedgemaakt door de teelt te staken en staat het een vordering tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet in de weg. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 11 januari 2002 LJN: AD4925, Hoge Raad, C00/112HR dit standpunt neergelegd. Dit standpunt wordt daarna overgenomen door een uitspraak van 9 januari 2003 van de voorzieningenrechter in kort geding van de rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen, waarin ontruiming van een gehuurde woning vooruitlopend op een bodemprocedure wordt toegewezen ( zie rechtsoverweging 2.4: LJN: AF3624, Rechtbank Groningen , 62262 KGZA 02-503).

Algemene eisen aan de ontbindingsactie

Volgens artikel 6:265 BW kan een overeenkomst worden ontbonden als de schuldenaar tekortschiet in nakoming van deze overeenkomst en de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Het uitgangspunt is dat schending van elk beding in de overeenkomst grond voor ontbinding op kan leveren. Het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 mei 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1814) geeft een voorbeeld van bijzondere omstandigheden, waardoor de huurder ondanks het feit dat hij meer dan vijf hennepplanten in zijn woning had, niet in strijd handelde met het goed huurderschap. De huurder had aangetoond dat hij de hennep niet bedrijfsmatig kweekte. De huurder was HIV-patiënt en had de cannabis nodig tegen bijwerkingen van noodzakelijke medicijnen en kon de aanschaf daarvan niet (langer) betalen. Er was verder geconstateerd dat de installatie in orde was en geen gevaar opleverde. Verder was er geen verbodsbepaling tegen het kweken van hennep in het huurcontract opgenomen. De huurder had daarom niet een specifieke bepaling van de huurovereenkomst overtreden. Dat had dus wel anders kunnen zijn als er wel een dergelijke bepaling in het huurcontract zou hebben gestaan. Gezien deze omstandigheden zou een beroep op de redelijkheid en billijkheid wellicht deze bepaling kunnen ontkrachten.

De huurder werd ook niet strafrechtelijk vervolgd. Verder was geconcludeerd dat de huurder geen andere middelen had om voldoende goed werkende cannabis tot zijn beschikking te hebben. Een aanzuigende werking van criminaliteit was niet te verwachten, omdat de huurder alle cannabis van de teelt zelf gebruikt. Gezien de specifieke en unieke omstandigheden zou er geen precedentwerking van deze uit hoeven te gaan. Het hof was aldus van mening dat ontbinding wegens de “tenzij bepaling” (de bijzondere aard van de tekortkoming) niet mogelijk was. Door de werking van deze “tenzij bepaling”had de huurder zich wel als goed huurder gedragen.

De wet heeft een rem ingebouwd inhoudende dat ontbinding alleen aan de orde is als de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigt. Concreet betekent dit dat op grond van ondergeschikte tekortkomingen een overeenkomst niet kan worden ontbonden. Dit heeft ook te maken met de eis dat een ingestelde vordering in verhouding moet staan tot de gemaakte inbreuk in de gemaakte afspraken (eis van proportionaliteit). De huurder zal moeten stellen en bewijzen dat het verzuim niet voldoende ernstig is om de ontbinding te realiseren. De rechter mag zelf niet uitgaan van deze uitzondering. De rechter mag deze uitzondering alleen toepassen als de huurder daar beroep op heeft gedaan (HR 27 november 1998, NJ 1999/197 (De Bruin/Meiling). De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) moeten buigen over de vraag of er aan een ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning zwaardere eisen gesteld dienen te worden vanwege de schaarste van deze woning. In dit uiterst leerzame arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit.

De Hoge Raad verwijst in dit arrest naar de wetsgeschiedenis en jurisprudentie waaruit blijkt dat een rechter een ontbinding kan weigeren op grond dat de wanprestatie van te geringe betekenis is. De bijzondere aard van een bepaalde tekortkoming en de uitzonderlijk ingrijpende gevolgen van een concrete ontbinding zijn bovendien factoren die kunnen meewerken tot het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet kan rechtvaardigen. Hierbij dient de rechter zich er wel bewust van te blijven dat vooral de gevallen vrij zeldzaam zijn, waarin de bijzondere aard van de tekortkoming of de buitengewoon ingrijpende gevolgen van een ontbinding de doorslag geven tot een uitsluiting van de ontbinding. Daarbij moet meewegen dat het voor de rechtszekerheid van groot belang is dat verklaringen tot ontbinding niet te spoedig nietig worden verklaard. Het is aan de schuldenaar te bewijzen om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (zie ook HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4122, NJ 2007/343, rov. 5.2 ([A]/Tycho). In het verweer van de schuldenaar kan besloten liggen dat de tekortkoming gelet op de omstandigheden van het geval niet de gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dat bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn, brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is van belang op te merken dat de rechter – in het geval er sprake is van een verstekzaak – ambtshalve zal moeten beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.  Dus ook als er geen uitdrukkelijk beroep op de “tenzij regel” wordt gedaan, zal de rechter toch bij haar beslissing rekening moeten houden met alle omstandigheden die haar bekend zijn om zo een afweging te maken of de ontbinding gerechtvaardigd is.

Zo kan ten gunste van de schuldenaar bijvoorbeeld rekening worden gehouden met het feit dat hij na het intreden van zijn verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald (Gallas/Mozes en Oskam; Lensink/Van Koppenhagen), met de aard van de desbetreffende overeenkomst (Mol/Meijer), met de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten (Twickler/R., rov. 3.4.2), of met de omstandigheid dat de schuldenaar zich niet bewust was van de tekortkoming (aldus met betrekking tot de huur van woonruimte: HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762, NJ 2009/319, rov. 3.7 (WonenBreburg/[B]) en HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952, NJ 2009/244, rov. 3.4.3-3.4.4 ([D]/De Alliantie)). Als er een deel van het gehuurde als hennepkwekerij wordt gebruikt, dan kan dit de huurder worden toegerekend wegens het onvoldoende toezicht houden tot het gehuurde. Van dit gebruik had de huurder zich bewust moeten zijn, althans dit gebruik kan de huurder worden toegerekend, wat kan leiden tot huurbeëindiging  (Rechtbank Oost-Brabant, locatie ‘s-Hertogenbosch, kort geding, vonnis 28 november 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:5908).

Dat het overtreden van een bepaling in het huurcontract niet hoeft te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst naar de redenering uit het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 bleek ook uit een uitspraak van de rechtbank te Overijssel van 23 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1451). In deze casus  had een huurder van bedrijfsruimte de exploitatie gestaakt wegens leegstand van panden in een winkelcentrum dat door de verhuurder herontwikkeld zou gaan worden.  De huurder had over huurbeëindiging onderhandelingen met de verhuurder gevoerd, maar was daar niet in onderling overleg uit gekomen. De huurder had de exploitatie gestaakt. De verhuurder was van oordeel dat de overeenkomst ontbonden kon worden wegens schending van het exploitatiebeding dat in de overeenkomst stond opgenomen. De huurder achtte een beroep op de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De huurder stelde dat de verhuurder zelf ook tekort was geschoten door het winkelcentrum te laten vervallen en winkelruimte leeg te laten staan.  De kantonrechter overwoog als volgt in alinea 4.4. van het vonnis. De stelling van de verhuurder dat de huurder door zich niet aan de exploitatie te houden de andere huurders zou hebben benadeeld, had de huurder voldoende weerlegd (een toegang tot het winkelcentrum was afgesloten, supermarkten en andere en andere  publiektrekkers waren vertrokken). Niet weersproken was bovendien dat de verhuurder met alle andere huurders in het winkelcentrum overeenstemming had bereikt over verplaatsing dan wel beëindiging van de huurovereenkomst. Welk concreet belang de andere huurders uit het winkelcentrum bij voortzetting van de exploitatie door de huurder dan nog hebben of hadden viel in dat licht niet goed in te zien. Alles afwegende was  de kantonrechter van oordeel dat de huurder weliswaar naar de letter van de overeenkomst tekort is geschoten in de nakoming, doch in het licht van alle omstandigheden van het geval is de tekortkoming van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De gevorderde boete werd daarom ook afgewezen.

De Hoge Raad is van oordeel, dat gelet op het voorgaande betreffende de “tenzij-bepaling”, ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels bestaat.

Enige voorbeelden waarbij ontbinding van de overeenkomst niet mogelijk is wegens een tekortkoming van ondergeschikte betekenis:

  • een kapot keukenkastje (herstelkosten € 300,-) van een nieuwe geleverde keuken van €10.000 (afdwingen van herstel van het kastje (of schadevergoeding) is dan de juiste actie);
  • een kapotte dynamo (herstelkosten € 600,-) van een nieuwe auto van € 16.000,- (afdwingen van herstel van de dynamo (of schadevergoeding) is dan de juiste actie);
  • een huurachterstand van één maand (tenzij er sprake is van herhaaldelijk tekortschieten);
  • gebruik door een logee van een woning als adres voor de prostitutie gedurende ongeveer 10 dagen zonder dat de huurder van deze werkzaamheden op de hoogte was dan wel toestemming had gegeven de woning voor dit doel te gebruiken (zie het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 24 februari 2012 LJN: BW9349,sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1279531 ).

De wettelijke vereisten voor ontbinding in het huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte

Volgens artikel 6:265 BW kan een overeenkomst door een schriftelijke verklaring door één van de partijen en dus zonder rechterlijke inmenging worden beëindigd door de ontbindende verklaring. Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens toerekenbaar tekortschieten van de huurder uitgesloten, behoudens de in artikel 7:231 lid 1 BW genoemde uitzonderingen. Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder wegens wanprestatie door de verhuurder is op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo artikel 6:265 BW wel mogelijk. Het huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte wijkt hier ten aanzien van de verhuurder uitdrukkelijk af van de algemene regeling van ontbinding van overeenkomsten. Een uitzondering wordt gevormd door de regeling van artikel 7:210 BW ( er is sprake van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is). Afgezien van de genoemde uitzondering van artikel 7:210 BW, is ontbinding van een huurovereenkomst door de rechter dus dwingend rechtelijk voorgeschreven ( zie artikel 7:231 lid 1 BW).

In de praktijk wordt een huurovereenkomst voornamelijk door de verhuurder ontbonden op grond van de algemene ontbindingsgrond als genoemd in artikel artikel 6:265 BW en niet op grond van het feit dat van de verhuurder niet kan worden verwacht dat hij de gebreken herstelt (artikel 7:210 BW jo artikel 7:206 BW ). Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder op grond van artikel 7:231 lid 1 BW komt vrijwel niet voor.
Voor een huurder is een ontbindingsactie bijzonder riskant als gekozen wordt voor de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding. Mocht de huurder de overeenkomst ten onrechte buitengerechtelijk hebben ontbonden en ontruimd, dan zal een rechter op vordering van de verhuurder (bijvoorbeeld een vordering tot betaling van de onbetaald gebleven huur) kunnen constateren dat de ontbinding van de huurder ten onrechte is voorgesteld en de huurder alsnog houden aan de betalingsverplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Als de huurder is genoodzaakt om de overeenkomst te ontbinden op grond van het tekortschieten van de verhuurder, dan is het verstandig om na de buitengerechtelijke ontbinding een procedure te starten, waarin de rechter wordt verzocht een verklaring voor recht te geven dat de ontbinding terecht is ingeroepen. Het is immers ter voorkoming van onplezierige verrassingen van belang de rechter te laten toetsen dat de tekortkoming van de nalatige partij ontbinding rechtvaardigt.

De ontbinding van een overeenkomst afgewogen tegenover opzegging van de overeenkomst

Door de huurovereenkomst te ontbinden kan de verhuurder de huurovereenkomst door inschakeling van de rechter laten eindigen zonder de opzeggingstermijnen (minimaal 3, maximaal 6 maanden voor woonruimte en veelal één jaar voor bedrijfsruimte) in acht te nemen.
In de praktijk zal dit voor de termijn van ontruiming niet zo veel verschil maken als er door de huurder verweer wordt gevoerd. Als er geen verweer wordt gevoerd en de vordering wordt bij verstek toegewezen, dan kan het de vordering tot ontbinding van een overeenkomst ten opzichte van het beëindigen van een overeenkomst in het kader van een opzegging wel veel tijdwinst opleveren. Een procedure kan immers acht dagen na het uitbrengen van de dagvaarding op de rol worden geplaatst, waarna de eerste zittingsdag op die achtste dag plaats kan vinden. Mocht de gedaagde partij verstek laten gaan, dan wordt de vordering doorgaans toegewezen, tenzij de vordering de rechter ongegrond of onrechtmatig voorkomt.

Er dient dus geen ontbinding te worden gevorderd als:

  • de huurder slechts één maand huur verschuldigd is (Dit wordt in de rechtspraak ook bevestigd. Zie rechtsoverweging 8 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 24 maart 2009 LJN: BI0878, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.640/01 ) en
  • als er geen sprake is van herhaaldelijk tekortschieten.

De grosse van het vonnis wordt dan binnen twee weken na de zitting naar de eiser toegestuurd, waarna de executie aan kan vangen. Binnen één maand kan de ontruiming dan in het gunstigste geval worden gestart. Mocht er sprake zijn van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, waarbij een maximum opzegtermijn van zes maanden gehanteerd dient te worden (voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte geldt een opzegtermijn van één jaar), dan wordt met ontbinding van een overeenkomst heel wat tijdwinst behaald als het de bedoeling van de verhuurder is om het gehuurde te ontruimen. De rechter kan in het kader van een gevorderde huurbeëindiging in het kader van een opzegging, de huur alleen maar beëindigen met inachtneming van de toepasselijke termijnen van opzegging.
Als de gedaagde partij verweer voert, dan kan ook een procedure in het kader van gevorderde ontbinding en ontruiming maanden in beslag nemen. Als de termijn van opzegging drie maanden is, dan zal het voor het tijdstip waarop de huurder ontruimd kan worden niet veel uitmaken of de vordering nu op grond van opzegging, of op grond van ontbinding wordt gebaseerd. De lengte van de procedure kan heel goed de opzeggingstermijn hebben ingehaald.

Proportionaliteit van de gevorderde voorziening

De mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst is vooral van belang wanneer er sprake is van ernstige huurachterstand van de huurder, het misbruiken door de huurder van de woning en het veroorzaken van overlast door de huurder. Deze onderwerpen worden in dit onderdeel uitgebreid besproken. Er moet voor een geslaagde ontbindingsactie altijd worden gekeken of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt en op welke wijze de “tenzij bepaling” door de rechter wordt ingevuld na een verweer door de huurder op dit punt. De toerekenbaarheid is voor ontbinding niet van belang. In de volgende uitspraken wordt dit standpunt bevestigd:

Dat voor de ontbindingsactie de toerekenbaarheid niet van belang is, moet los worden gezien van de vordering tot vergoeding van schade, die als gevolg van het tekortschieten door de contractspartij kan ontstaan. Voor de actie tot vergoeding van schade dient de toerekenbaarheid van deze schade aan de schuldenaar wel in de beslissing tot toerekening van de gevorderde schade worden betrokken. Dit volgt uit artikel 6:277 lid 2 BW. Het tweede lid van dit artikel zegt dat als de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend, deze niet gehouden kan worden de schade te vergoeden. Er bestaat dan wel een verplichting van de schuldenaar om een voordeel aan de schuldeiser te betalen, die als gevolg van de tekortkoming is ontstaan (zie artikel 6:78 lid 1 BW). Het is dus mogelijk dat de overeenkomst kan worden ontbonden, ook als het tekortschieten de contractspartij niet toegerekend kan worden, doch het is niet altijd mogelijk een schadeclaim na de ontbinding bij de schuldenaar neer te leggen als deze tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Deze actie heeft dan wel tot gevolg dat de eisende partij van zijn verplichtingen uit de overeenkomst wordt ontheven.In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad ( LJN: AU3255, Hoge Raad , C04/249HR)  komt bovenal heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is. In deze zaak was een medehuurder opgekomen tegen een ontruimingsvonnis wegens hennepteelt op de zolder van het gehuurde. In deze procedure werd ervan uitgegaan dat de medehuurder niets wist van de hennepteelt op de zolder en dat de medehuurder door de huurder in de waan verkeerde dat op zolder een dure treinbaan werd opgesteld. Het hof achtte de medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst (in de huurovereenkomst stonden de gebruikelijke bepalingen over bestemming van het gehuurde). Het hof had overwogen dat voor de onderhavige tekortkoming de medehuurder hoofdelijk aansprakelijk was. De Hoge Raad bevestigt deze uitspraak in rechtsoverweging 3.5.2 van haar arrest. Wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij is voor deze aansprakelijkheid niet vereist, nog daargelaten dat ook het hof het – met de kantonrechter – volstrekt ongeloofwaardig acht dat medehuurder niet op de hoogte was van de hennepkwekerij. Nu het niet ter zake doet of medehuurder kennis droeg van de hennepkwekerij, ziet het hof geen aanleiding haar toe te laten tot het bewijs van haar stelling dat zij van niets wist. ook het feit dat herhaling niet zo snel meer zal voordoen (de huurder die de kwekerij had opgezet had de woning verlaten) doet niets aan de tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst zonder meer rechtvaardigt. In rechtsoverweging 3.6.5 gaat de Hoge Raad akkoord met deze redenering. Overigens heeft het Hof het ontbreken van wetenschap wel meegewogen in de beoordeling of dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde en kwam tot oordeel dat dit gegeven ontbinding niet in de weg staat.

Soms is het mogelijk dat de huurder tekort is geschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar dat de gevorderde ontbinding een veel te zwaar middel is, omdat de huurder door een andere vordering ook in het gareel kan worden gekregen.

Zo werd door de rechtbank te Dordrecht in een door de verhuurder gestarte voorlopige voorziening een primair gevorderde ontbinding en ontruiming van de woning in haar vonnis van 25 september 2008 LJN: BF2284, Voorzieningenrechter Rechtbank Dordrecht, 76750/KG ZA 08-172 afgewezen en de subsidiaire vordering (verwijdering van een hond waardoor overlast wordt veroorzaakt) toegewezen. Door de verhuurder was op verzoek van een andere huurder, die overlast van een andere huurder (huurder A) ondervond (de gedaagde partij, huurder B), een procedure gestart. De overlast bestond onder meer uit: geblaf van een hond van huurder B als huurder A zijn tuin betrad, het uitschelden van huurder A door huurder B en de aanwezigheid van videocamera’s in de tuin van huurder B. De rechter overwoog als volgt (zie rechtsoverweging 4.9). Ik heb deze tekst voor de leesbaarheid aangepast. Door de verhuurder is onvoldoende duidelijk gemaakt dat de privacy van huurder A is aangetast door de aanwezigheid van de videocamera’s. Voorts is aannemelijk dat de vorenbedoelde veroordeling om de honden aangelijnd te houden, volstaat om de gestelde overlast die omwonenden ondervinden door het los lopen van de honden van huurder B tegen te gaan. Aannemelijk is dat met de verwijdering van Rex (overlastveroorzakende hond) uit de woning en de tuin van huurder B volstaat om de overlast die omwonenden van Rex ondervinden weg te nemen. Alhoewel aannemelijk is dat de vriendin van huurder B mevrouw X (belanghebbende) meermalen heeft uitgescholden, is voorshands niet gebleken dat dit dermate structureel geschiedt dat er geen twijfel over kan bestaan dat de bodemrechter alleen op grond daarvan zal over gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Ander overlastgevend gedrag is blijkens het voorafgaande niet aannemelijk geworden.

Een ander voorbeeld van het vereiste van proportionaliteit van de vordering luidt als volgt. Als de huurder het gehuurde verwaarloost, kan de verhuurder in plaats van ontbinding van de overeenkomst ook eisen dat het gehuurde onder verbeuring van een dwangsom binnen een bepaalde termijn door de huurder wordt onderhouden; om het doel te bereiken (een goed onderhouden woning) hoeft dan niet noodzakelijkerwijs te worden gegrepen naar het zware middel van ontbinding van de overeenkomst. De rechter kan de vordering afwijzen als het middel gezien de overtreding te zwaar is; in dat geval rechtvaardigt de tekortkoming niet de gevorderde ontbinding. De rechter dient dan te beoordelen of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt.

De terme de grâce
Als de huurder de huurachterstand erkent en mogelijkheden ziet om de huurachterstand binnen een maand na het uitspreken van het vonnis in te lopen, dan doet hij er verstandig aan de rechter te verzoeken hem alsnog die mogelijkheid tot nakoming van zijn verplichtingen te gunnen. De rechter heeft in het kader van de opzegging (artikel 7:274 lid 6 BW) en/of ontbinding van de overeenkomst nog officieel de mogelijkheid om de huurder een terme de grâce van een maand te geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Deze mogelijkheid heeft de rechter bij het verzoek om ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 7:280 BW. De redactie van het artikel (kan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan) geeft aan dat er sprake is van een keuzemogelijkheid van de rechter om hier ten gunste van de huurder gebruik van te maken. Het lijkt mij wel verstandig dat de huurder de rechter vraagt terme de grâce toe te passen als hij daarvan gebruik wenst te maken. De rechter is immers niet verplicht deze regel toe te passen. Mocht de huurder van deze mogelijkheid gebruik willen maken, dan is het dus verstandig de rechter hiervan op de hoogte te brengen. De rechter zal dan bij afwijzing van dit verzoek te kennen moeten geven waarom van deze mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt.

Bij toepassing van artikel 7:280 BW geeft de rechter te kennen de vordering (tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) toe te wijzen, tenzij de huurder binnen de gestelde termijn van maximaal een maand aan zijn verplichtingen voldoet.
Het gaat hier om een fatale termijn. De terme de grâce vangt aan op de dag van de uitspraak, of op een in het vonnis aangeduide dag. De rechter heeft beleidsvrijheid om hier een keuze in te maken. Mocht de huurder niet voldoen aan zijn verplichtingen binnen de gestelde termijn, dan is de huurovereenkomst dus alsnog ontbonden ook al heeft de huurder na deze termijn de verplichting alsnog voldaan.

Het hof te ‘s-Gravenhage bevestigt dit in haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV1677, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.096.025/01 . De huurder had in eerste aanleg verweer gevoerd, doch had niet binnen de door de rechter gestelde termijn betaald, omdat hij stelde het vonnis niet te hebben ontvangen. De huurder maakte in hoger beroep bezwaar tegen aanvang van de terme de grâce termijn vanaf datum vonnis. Het hof overwoog als volgt: Het verlenen van een ‘terme de grâce’ vormt geen executie van het vonnis, maar betreft een door de rechter geboden laatste kans aan de huurder om binnen een bepaalde (korte) termijn alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Nadere formele eisen worden hieraan niet gesteld. Het geven van deze laatste kans is overgelaten aan de discretionaire bevoegdheid van de kantonrechter, waarbij de kantonrechter ervan mag uitgaan dat een in het geding verschenen partij tijdig op de hoogte is, althans redelijkerwijs kan komen, van het vonnis, en waarbij de rechter in geval van tegenspraak de ingangsdatum van de ‘terme de grâce’ mag koppelen aan de vonnisdatum. Zelfs al zou het op 18 juli 2011 door de griffie verzonden vonnis de huurder niet hebben bereikt, dan nóg had van de huurder als verschenen procespartij gevergd mogen worden dat hij tijdig bij de griffie had geïnformeerd over het uitblijven van het vonnis.

De huurder zet na ontbinding het gebruik van het gehuurde voort. Ontstaat er een nieuwe huurovereenkomst?
Als de huurder vergeet gedurende een procedure beroep op een terme de grâce te doen en de ontbinding en de ontruiming is toegewezen, dan is het mogelijk dat het ontruimingsvonnis haar kracht verliest als de huurder na akkoord van de verhuurder de achterstand inloopt met handhaving van het gebruik van het gehuurde. Als partijen in het kader van de mogelijkheid tot ontruiming geen aanvullende afspraken maken, dan kan er door de werking van artikel 7:230 BW een nieuwe huurovereenkomst ontstaan als de verhuurder de huurder gebruik laat maken van het gehuurde nadat de mogelijkheid tot ontruiming van het gehuurde is ontstaan. Deze situatie doet zich voor als de verhuurder een ontruimingsvonnis heeft gehaald wegens het onbetaald blijven van de huur door de huurder, terwijl de huurder nadat de ontbinding is uitgesproken alsnog de huurachterstand voldoet en met toestemming van de verhuurder gebruik van het gehuurde mag blijven maken.Het voortgezet gebruik van het gehuurde na ontbinding van de overeenkomst hoeft niet tot een stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst te leiden als de verhuurder in de ontbindingsprocedure de rechter wel verzoekt de huurovereenkomst te ontbinden, maar de ontruiming afhankelijk te stellen van de afbetaling van de huurachterstand en betaling van de nieuwe vervallen huurtermijnen. Gedurende de afbetaling van de achterstand ontstaat er dan geen huurovereenkomst, maar ligt aan het gebruik van de woning een gebruiksovereenkomst ten grondslag. Advocaat-generaal Franx beschreef in zijn conclusie (nr. 6) van HR 7 november 1980 (NJ 1981/295 (Buntinx/Bijkerk), met noot PAS) deze mogelijkheid. Hij was in deze conclusie immers van mening dat “Het enkele gedogen van verdere bewoning tegen een periodieke betaling van een vergoeding in geld gedurende een jaar behoeft niet (…) noodzakelijkerwijze als huur te worden aangeduid.” Noot 59

Deze constructie kan niet alleen worden toegepast met huurachterstanden, maar ook met overlast. In het kader van ontbinding wegens overlast kan worden afgesproken dat de verhuurder na de ontbinding de huurder gebruik van de woning laat maken, doch dat van de mogelijkheid van ontruiming alleen gebruik gemaakt wordt als de huurder bijvoorbeeld binnen een jaar na ontbinding opnieuw overlast veroorzaakt.
Het is niet noodzakelijk dat met het gebruik van de woning na ontbinding van de overeenkomst al is voorzien in de procedure, die tot de ontbinding heeft geleid. De verhuurder kan de huurder na ontbinding van de overeenkomst ook een gebruiksovereenkomst aanbieden om de huurder nog een laatste mogelijkheid te bieden om ontruiming te voorkomen. In deze gebruiksovereenkomst worden dan expliciet de voorwaarden voor het verder gebruik overeengekomen en wordt expliciet vermeld dat met het voortgezet gebruik binnen een jaar na ontbinding van de overeenkomst (bijvoorbeeld bij overlast), of zolang de afbetaling van de huurschuld plaatsvindt, geen nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten.

Een voorbeeld van een dergelijke gebruiksovereenkomst, die na de ontbinding van de overeenkomst door partijen werd gesloten stond centraal in een procedure die voor het hof te ‘s-Hertogenbosch werd gevoerd. Het hof was in haar arrest van 5 februari 2013 ( ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0899 ) van mening dat een dergelijk overeengekomen gebruiksrecht tussen partijen van toepassing is en dat er door het voortgezet gebruik geen nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. Juist door deze gebruiksovereenkomst met de huurder te sluiten wordt voorkomen dat artikel 7:230 BW in werking treedt. De verhuurder mocht aldus alsnog tot executie van het ontruimingsvonnis overgaan, omdat ontruiming van het gehuurde uitdrukkelijk was voorbehouden. Het hof verwees verder ook ter onderbouwing van haar standpunt naar de parlementaire geschiedenis.

Volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 36) is deze constructie in verband met artikel 7:230 BW ook mogelijk. De minister gaf de volgende toelichting bij deze regeling: “De bepaling belet niet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog enige tijd het gebruik van het gehuurde behoudt met het vonnis als stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt. Dit is een ander geval dan dat de huurder het gebruik van het gehuurde behoudt ‘met goedvinden van de verhuurder’. Het gedogen van het voortgezet gebruik is hier immers in belangrijke mate gericht op het voorlopig niet ten uitvoer leggen van het vonnis waartoe de verhuurder zich evenwel het recht voorbehoudt. Pas indien de verhuurder zijn recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis zou prijs geven of dit recht zou hebben verwerkt, doet zich de in artikel 230 bedoelde situatie voor.”

De kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch laat in haar vonnis van 16 maart 2011 ( LJN: BP8058, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 740186 ) uitdrukkelijk de mogelijkheid open om na ontbinding van de overeenkomst een gebruiksovereenkomst te sluiten te sluiten zoals bedoeld in bovengenoemde zin.
De situatie die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Na verkrijging van een ontruimingsvonnis kreeg de huurder van de deurwaarder die door de verhuurder was ingeschakeld te horen dat de ontruiming kon worden voorkomen door uiterlijk 14 juli 2010 om 12.00 uur een bedrag van € 1.992,72 aan de deurwaarder te betalen. Bij brief d.d. 13 juli 2010 bevestigt de raadsman van de huurder dat bij volledige betaling van genoemd bedrag de ontruiming niet zal doorgaan. De huurder heeft het bedrag tijdig betaald en er heeft geen ontruiming plaatsgevonden.
Omdat de huurder geen bijstandsuitkering ontving, ontstond in augustus 2010 een nieuwe huurachterstand. Ook over de maanden september, oktober en november is de huur onbetaald gebleven. De deurwaarder is uit hoofde van het eerder gewezen vonnis tot ontruiming overgegaan.

Naar de mening van de kantonrechter (zie rechtsoverweging 4.4 van dit vonnis) was deze ontruiming onrechtmatig. Door betaling van de huurachterstand en de toezegging door de verhuurder dat de huurder na volledige betaling van de achterstand gebruik van het gehuurde kon blijven maken, kon het ontruimingsvonnis d.d. 8 april 2010 na 15 juli 2010 (de datum van betaling) in beginsel niet meer regelmatig jegens de huurder ten uitvoer gelegd worden, aangezien de grond waarop het bevel tot ontruiming rustte (de ten tijde van het vonnis bestaande huurschuld) was komen te vervallen. Indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien, heeft het ontruimingsvonnis zijn kracht verloren. Dit had anders kunnen zijn indien in de brief van 8 juli 2010 (de brief waarin aan de huurder was toegezegd na betaling gebruik van het gehuurde te kunnen blijven maken) een uitdrukkelijk voorbehoud zou zijn gemaakt voor het geval na 15 juli 2010 weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, doch een dergelijk voorbehoud was niet gemaakt.

De aanwezigheid van dit voorbehoud was een noodzakelijke voorwaarde om de ontruiming onrechtmatig te verklaren. Het inlopen van een betalingsachterstand is niet voldoende om een ontruiming het predicaat onrechtmatig te geven. De huurovereenkomst is immers door het vonnis ontbonden door de rechter. De huurder zit vanaf de datum van ontbinding zonder recht of titel in de woning en de vergoeding van verblijf in de woning vanaf de datum van ontbinding wordt daarom niet als huur, maar als schadevergoeding aangemerkt. Het kost nu eenmaal enige tijd om een ontruiming voor te bereiden. Pas op het moment dat duidelijk is dat de verhuurder na betaling van de huurachterstand akkoord is gegaan met continuering van het verblijf door de huurder in de woning, is er sprake van een nieuwe huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Ik ben van mening dat verlenging van de overeenkomst op grond van artikel 7:230 BW niet zonder meer mogelijk is nu door de ontbinding ondubbelzinnig is gebleken dat van eenzelfde overeenkomst geen sprake kan zijn. Het lijkt mij daarom dat door ontbinding door de rechter van de eerdere overeenkomst en door akkoord door de verhuurder van het gebruik van de woning door dezelfde huurder op grond van voldoening aan de eisen van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:201 BW een nieuwe huurovereenkomst ontstaat als ook in deze nieuwe situatie aan de essentialia wordt voldaan waaraan een huurovereenkomst dient te voldoen.
Deze nieuwe overeenkomst kan uitdrukkelijk worden aangeboden. Dit is vooral verstandig als er sprake is van een oud huurcontract en de verhuurder er belang bij heeft een nieuw contract onder andere voorwaarden aan te bieden. Als de verhuurder er geen belang bij heeft om een nieuw contract aan te bieden, dan kan de verhuurder de huurder ook schriftelijk mededelen de oude overeenkomst weer verbindend te verklaren, waarbij er wellicht aanvullende voorwaarden worden gesloten om herhaling te voorkomen. Zie in dezelfde zin: Huurrecht @ctueel 2015-08, Nieuwe huurovereenkomst of herleefde overeenkomst bij ‘2e kans’? Door mr P.G.A. van der Sanden.

Het is dus mogelijk dat een ontruiming achteraf onrechtmatig kan zijn als deze ontruiming vooruitlopend op een ontbindingsprocedure is uitgevoerd. De verhuurder kan dan schadeplichtig worden. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de verhuurder in een overlastkwestie een kort geding start, waarin vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming wordt gevorderd. Als de gevorderde ontruiming in het kort geding wordt toegewezen, dan kan de verhuurder het gehuurde laten ontruimen als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. In een kort geding waarin uitspraak werd gedaan op 13 januari 2016 door de rechtbank Oost-Brabant ( ECLI:NL:RBOBR:2016:142 ) was er sprake van een verhuurder die in verband met een overlastsituatie in een ander kort geding ontruiming van het gehuurde had gevorderd. Nadat een ontruimingsvonnis was verkregen, had de verhuurder het gehuurde laten ontruimen. Vervolgens heeft de verhuurder het gehuurde verhuurd aan een andere huurder. De huurder was tegen dit vonnis in hoger beroep gekomen. In hoger beroep was het vonnis waarin de ontruiming was toegestaan alsnog afgewezen. De verhuurder had vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden ex artikel 7:210 BW, omdat het gehuurde niet meer aan de huurder beschikbaar gesteld kon worden. Deze buitengerechtelijke ontbinding was mogelijk, omdat het gehuurde door de verhuring niet meer aan deze huurder beschikbaar gesteld kon worden. In onderhavige situatie werd de buitengerechtelijke ontbinding beoordeeld. De huurder had in deze procedure gevorderd om de gehuurde ruimte wederom aan haar beschikbaar te stellen. Voor een dergelijke ontbindingsactie is niet van belang dat de verhuurder zélf de situatie heeft veroorzaakt, waardoor het gehuurde niet beschikbaar gesteld kon worden. In deze procedure heeft de verhuurder erkend dat de ontruiming achteraf gezien onrechtmatig was. Het gehuurde kon echter niet meer aan huurder beschikbaar worden gesteld, omdat deze ruimte inmiddels weer aan een derde was verhuurd. Het oudste recht kon hier niet voorgaan, omdat de nieuwe huurder al van het gehuurde gebruik maakte. De buitengerechtelijke ontbinding was volgens de rechter terecht voorgesteld omdat het niet meer beschikbaar kunnen stellen van de woonruimte als gebrek werd gezien, dat door de verhuurder niet verholpen kon worden. Mr. Nieuwenhuijsen plaatst in zijn noot onder deze uitspraak in de WR 2016/112 terecht de vraag of het gebrek waarop de ontbinding was gebaseerd niet terug gedraaid kon worden. Er is immers niet gesteld dat de huurders een gunstig aanbod was gedaan om te verhuizen. Ik ben het met Nieuwenhuijsen eens dat hier door de rechter wél naar gekeken had moeten worden alvorens deze uitspraak te doen. Voor de goede orde merk ik nog op dat de huidige huurder van de woning alleen iets verweten hadden kunnen worden als de tweede huurder onrechtmatig handelen jegens de eerste zou kunnen worden verweten. Hiervan is niet snel sprake. De nieuwe huurders weten doorgaans niets van de voorgeschiedenis van de vorige bewoners.
In deze procedure kwam een schadevergoeding ex artikel 6:277 lid 1 BW jo artikel 7:210 lid 2 BW niet aan de orde. Ik ga ervan uit dat de huurder door de verhuurder nog schadeloos gesteld zal moeten worden wegens deze onrechtmatige ontruiming. Als schadevergoeding kan ook een vervangende woning worden gevorderd.

Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst
In het onderdeel van dit hoofdstuk getiteld “mogelijkheid van (buitengerechtelijke) ontbinding door zowel huurder als verhuurder” wordt uitgebreid ingegaan op de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding bij de aanwezigheid van een ernstig gebrek aan het gehuurde (punt A van onderstaande tweedeling).

In drie gevallen is het wel mogelijk buitengerechtelijk te ontbinden:
A. Indien er sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig ernstig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is (artikel 7:210 BW jo artikel 7:206 BW). In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder bevoegd buitengerechtelijk te ontbinden;
B. In het geval van artikel 7:231 BW lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden;
C. In het geval van artikel 7:231 lid 1 BW kan de huurder buitengerechtelijk ontbinden door toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder (besproken onder het onderdeel van dit hoofdstuk: “algemene eisen aan de ontbindingsactie”.