Verwezenlijking bestemming door nieuwe eigenaar

De strekking van artikel 7:281 BW is dat degene die onroerend goed verwerft met het oog op de realisering van een daarop krachtens een bestemmingsplan rustende bestemming, de bevoegdheid heeft de huurovereenkomst binnen korte termijn met inschakeling van de rechter te beëindigen. Voor een huurbeëindiging op grond van artikel 7:281 BW is het noodzakelijk dat de verhuurder op grond van de vastgestelde bestemming op grond van het vastgestelde bestemmingsplan wordt genoopt een gewijzigde bestemming te verwezenlijking. Er wordt bij deze beëindigingsgrond aangehaakt aan de toetsingscriteria met betrekking tot onteigening van eigendom. Er moet sprake zijn van een zekere mate van urgentie in het kader van het algemeen belang. Alle betrokken belangen moeten bij de afweging worden betrokken. Voor deze grond van huurbeëindiging speelt ook enigszins de aanwezigheid van passende vervangende woonruimte een rol. Dit blijkt ook uit de onderbouwing van deze wettelijke regel door de Kamerstukken II 1970/71, 10 451, MvA:” Het is redelijk dat de huurder bij een dergelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst over een andere passende woning moet kunnen beschikken. De suggestie om dit als een voorwaarde voor tussentijdse ontbinding in de wet op te nemen zou de ondergetekende evenwel niet willen volgen. Het kan zijns inziens aan het beleid van de gemeenten worden overgelaten dat zij ten behoeve van de huurder een bemiddelende rol zullen vervullen bij het verkrijgen van andere passende woonruimte”.

Een dergelijke manier om de huurovereenkomst te beëindigen deed zich voor in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 februari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:1180). De gemeente Zwolle was eigenaar van een woning geworden. De gemeenteraad van Zwolle heeft op 29 oktober 2012 het bestemmingsplan “Hessenpoort” vastgesteld, welk bestemmingsplan op 22 mei 2013 in rechte onaantastbaar is geworden. In het bestemmingsplan heeft het perceel waarop de boerderij met het bijgebouw is gelegen de bestemming “Groen” gekregen. De gronden waarop het gehuurde staat, was bestemd  voor “groenvoorzieningen met recreatief medegebruik en natuurontwikkeling, welke dient als visuele begrenzing van het bedrijventerrein Hessenpoort in relatie tot de directe omgeving”. Ter uitvoering van het bestemmingsplan heeft de gemeente in het gebied waarop de woning is gelegen een ecologische zone aangelegd. In dat kader is de hiervoor genoemde boerderij omgebouwd tot vleermuizenonderkomen. De huurder betaalde € 375 per maand aan huur. De huurder had een bedrag van € 9000 schadeloosstelling toegewezen gekregen te betalen op de dag van de feitelijke ontruiming.

De gemeente mag slechts dan overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als hier bedoeld indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. De gemeente heeft dat nader onderbouwd en erop gewezen dat het bedrijventerrein gezoneerd is, zodat de aanwezigheid van woonbebouwing in de ecologische zone aan verdere invulling van het bedrijventerrein in de weg staat. Gezoneerd wil zeggen dat het bedrijventerrein is ingedeeld in zones waarbinnen een bepaalde nader aangegeven geluidbelasting is toegestaan. Naar het oordeel van het hof is voldoende aangetoond dat de aanwezigheid van de woning van [appellant] belemmeringen oplevert bij de invulling van het bedrijventerrein. Daarmee nopen ontwikkelingen van ruimtelijke ordening tot ontbinding van de huurovereenkomst. In deze uitspraak is verder ook uitgewerkt dat de aanwezigheid van één woning in het betreffende gebied weliswaar marginaal is, maar door aanwezigheid van het gebouw zal er altijd sprake zijn van enige verstoring van de flora en fauna door de aanwezigheid van een bewoond bijgebouw. De Gemeente heeft volgens het hof dan ook uit dit oogpunt belang bij de volledige realisering van die zone. Voor de verdere overwegingen verwijs ik naar dit arrest.

In de wet is dus geen regeling opgenomen gelijkluidend aan die van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (dringend eigen gebruik) en de artikelen 7:274 lid 3 sub b BW en 7:274 lid 3 sub c BW, waarin aanwezigheid van passende vervangende woonruimte ten behoeve van de huurder wel als voorwaarde is opgenomen. Het idee hierachter lijkt te zijn dat de gemeente die een dergelijke wijziging opportuun acht ook wel voor vervangende woonruimte voor de huurder zal kunnen zorgen. Op het moment dat deze wet tot stand kwam, was er echter wel meer huizenbezit in handen van de gemeenten dan nu het geval is. De particuliere investeerder die een stuk grond wenst te ontwikkelen, zal er toch rekening mee moeten houden dat de huurder zonder vervangende passende woonruimte niet zonder meer op straat gezet kan worden met een tegemoetkoming vergelijkbaar met één of twee jaren huur.

De huurder heeft bij een dergelijke tussentijdse ontbinding uiteraard aanspraak op een schadevergoeding. Ook de aanspraak op schadevergoeding wordt in artikel 7:281 BW geregeld.
Zonder een dergelijke voorziening zou het voor potentiële ontwikkelaars (overheid dan wel particulieren) onaantrekkelijk zijn voor de uitvoering van een plan de daarvoor benodigde verhuurde onroerende zaak aan te kopen. Noot 88