Verzakken tuin kleine herstelling

LJN: BW9640, gerechtshof Amsterdam, 200.084.393/01

 

Datum uitspraak:01-05-2012

Datum publicatie:27-06-2012

 

Vindplaats(en):Rechtspraak.nl

WR 2013, 2 m. nt. Redactie Uitspraak

 

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

 

 

ARREST

 

 

in de zaak van:

 

 

[ APPELLANT ],

wonende te [ D ],

APPELLANT,

advocaat: mr. H. [ Appellant ] te Amsterdam,

 

 

t e g e n

 

 

1. de commanditaire vennootschap

COHABITAT C.V., gevestigd te ’s-Gravenhage,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

COHABITAT BEHEER B.V., gevestigd te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat: mr. A.P. van Dijk te ’s-Gravenhage.

 

 

 

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

 

Appellant wordt hierna aangeduid als [ Appellant ] en geïntimeerden gezamenlijk als Cohabitat (in enkelvoud).

 

Bij dagvaarding van 17 maart 2011 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van een vonnis van 22 december 2010 en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 28 april 2010 en 11 augustus 2010 van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder kenmerk 10-9017 gewezen tussen [ Appellant ] als eiser en Cohabitat als gedaagde.

 

Bij memorie van grieven heeft [ Appellant ] drie grieven aangevoerd, producties in het geding gebracht, een verzoek tot plaatsopneming gedaan en geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Cohabitat in de kosten van beide instanties, met inbegrip van de nakosten.

 

Bij memorie van antwoord heeft Cohabitat de grieven bestreden, en geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis waarvan beroep, met veroordeling van [ Appellant ] in de kosten van het hoger beroep.

 

Partijen hebben de zaak ter zitting van het hof van 14 maart 2012 doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaten aan de hand van aan het hof overge¬legde pleitnotities. Bij die gelegenheid heeft [ Appellant ] kleurenkopieën overgelegd van reeds in de procedure gebrachte foto’s.

 

Ten slotte is arrest gevraagd.

 

 

2. Feiten

 

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 11 augustus 2010 een aantal feiten, genummerd 1 tot en met 4, als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Ook het hof zal van die feiten uitgaan, nu zij in hoger beroep niet zijn betwist. Daarnaast zal het hof hieronder een aantal feiten vaststellen, die enerzijds gemotiveerd zijn gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.

 

 

 

3. Beoordeling

 

3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.

 

3.1.1 [ Appellant ] huurt sedert 16 november 1989, eerst van een rechtsvoorgangster (hierna: SFB) van Cohabitat en thans van Cohabitat een woning aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] (hierna: de woning). Het betreft een geliberaliseerde huurovereenkomst aangezien het gaat om een nieuwbouwwoning die na 1 juli 1989 is gereed gekomen, waarvan [ Appellant ] de eerste huurder is en de overeengekomen aanvanghuurprijs van (destijds) f 820,- per maand boven de liberalisatiegrens lag.

 

3.1.2 De woning beschikt over een voor- en achtertuin. [ Appellant ] heeft de tuin grotendeels bestraat.

 

3.1.3 SFB heeft in 1994/1995 in verband met verzakking van de grond rondom de woning de grond afgegraven, een laag Argex- korrels gestort en de korrels afgedekt met een waterdoorlatend doek en een laag aarde.

 

3.1.4 Bij brief van 20 maart 2009 heeft [ Appellant ] bij Cohabitat gemeld dat de grond rondom de woning weer was verzakt. [ Appellant ] heeft Cohabitat gevraagd de grond op te hogen.

 

3.1.5 Cohabitat heeft volgens haar brief van 8 juni 2009 het perceel bezocht en verzakkingen vastgesteld. Cohabitat heeft bij die gelegenheid aangeboden zand te storten zodat [ Appellant ] zelf de oprit naar zijn garage en de paden naar de voordeur en de achterdeur op niveau kan brengen.

 

3.1.6 [ Appellant ] heeft het aanbod van Cohabitat verworpen omdat hij van oordeel is dat, mede gelet op zijn leeftijd, niet hij maar de verhuurder de grond dient op te hogen.

 

3.2 In eerste aanleg, gehandhaafd in hoger beroep, heeft [ Appellant ] gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair voor recht te verklaren dat de verzakkingen een gebrek aan de woning betreffen en vast te stellen dat de huurprijs wordt gekort met een percentage van 15% vanaf 9 februari 2009 tot en met het moment dat Cohabitat de achtertuin, voortuin en oprit heeft opgehoogd en herbestraat en de bestaande schutting heeft herplaatst, met veroordeling van Cohabitat tot terugbetaling aan [ Appellant ] van de aldus teveel betaalde huur en subsidiair vast te stellen dat het herstel van de verzakkingen voor rekening komt van Cohabitat, alles door Cohabitat uit te voeren binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis/arrest op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Cohabitat in de kosten.

 

3.3 De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis de vorderingen afgewezen en [ Appellant ] in de proceskosten veroordeeld.

 

3.4 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering zijn de grieven van [ Appellant ] gericht. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

 

3.5 [ Appellant ] heeft tegen de tussenvonnissen van 28 april 2010 en 11 augustus 2010 geen grieven gericht, zodat hij in het hoger beroep tegen die vonnissen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.

 

3.6 Centraal in dit geding staat de vraag of de verzakking van de tuin van [ Appellant ] een zodanig gebrek vormt dat de woning aan [ Appellant ] niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten (artikel 7:204 BW), welke vraag de kantonrechter in ontkennende zin heeft beantwoord.

 

3.7 Blijkens zijn toelichting (MvG, alinea 24) bestrijdt [ Appellant ] niet het oordeel van de kantonrechter dat de noodzaak van ophoging van de grond afhangt van de vraag in hoeverre de verzakking een normaal gebruik van de tuin onmogelijk maakt en de toegang tot en van de woning bemoeilijkt. [ Appellant ] bestrijdt de analyse van de kantonrechter dat normaal gebruik van de tuin mogelijk is. Daartoe voert hij aan dat de verzakking niet slechts is te constateren door nameting maar ook zichtbaar is, dat als gevolg van de verzakking de drempel van zowel de voor- als achterdeur een aanzienlijke opstap heeft, waarvoor [ Appellant ] provisorische maatregelen heeft moeten treffen, de woning niet rolstoeltoegankelijk is, de garage eveneens provisorisch is opgehoogd om de auto naar binnen te kunnen rijden, de schutting is vervormd en beschadigd en de poort in de schutting nog maar nauwelijks is te openen.

 

3.8 Het hof deelt het standpunt van de kantonrechter dat geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Het verzakken van de grond is in potentie problematisch maar tot nu toe nog onvoldoende om te worden gekwalificeerd als gebrek dat tot vermindering van huurgenot leidt, dat Cohabitat verplicht tot herstel of grond kan zijn voor een huurprijsvermindering. De op Cohabitat rustende onderhoudsverplichting omvat niet het treffen van maatregelen als door [ Appellant ] verlangd om te voorkomen dat in de toekomst een gebrek in vorenbedoelde zin ontstaat.

 

3.9 Bij gebreke van andersluidende stellingen gaat het hof ervan uit dat met de door [ Appellant ] getroffen maatregelen de woning toegankelijk is en de tuin normaal te gebruiken. Dat, zoals [ Appellant ] aanvoert, de toegang tot de woning voor bezoekers met een rolstoel problematisch is, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Niet kan worden aanvaard dat een woning in algemene zin reeds gebrekkig is als deze niet rolstoel-toegankelijk is.

 

3.10 Voorts neemt het hof in aanmerking dat kleine herstellingen, zoals het zorg dragen voor het gemakkelijk(er) openen van de poort en het rechtzetten en rechthouden van de destijds door [ Appellant ] gebouwde schutting, voor rekening van de huurder komen (artikel 7:240 BW). Dit geldt ook voor het egaliseren van de tuin, waarvoor Cohabitat heeft aangeboden de daartoe benodigde grond te leveren. In hetgeen van de zijde van [ Appellant ] is aangevoerd, heeft het hof onvoldoende aanknopingspunten gevonden om hierover anders te oordelen.

 

3.11 Het verzoek tot plaatsopneming wordt afgewezen, omdat het hof zich reeds voldoende acht voorgelicht.

 

 

4. Slotsom

 

De conclusie is dat de grieven falen. Het eindvonnis zal worden bekrachtigd en [ Appellant ] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

 

 

5. Beslissing

 

Het hof:

 

verklaart [ Appellant ] niet-ontvankelijk in het hoger beroep van de tussenvonnissen van 28 april 2010 en 11 augustus 2010;

 

bekrachtigt het vonnis van 22 december 2010;

 

veroordeelt [ Appellant ] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Cohabitat begroot op € 649,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris;

 

wijst af het meer of anders gevorderde;

 

 

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 mei 2012.