Deze mogelijkheid is vooral van belang bij geliberaliseerde woonruimte

Het niet toestemmen in een redelijk bod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is als opzeggingsgrond onder meer van belang bij afwezigheid van een contractueel afgesproken verhoging van de huurprijs bij geliberaliseerde woningen. Een opzegging op grond van het niet accepteren van een hogere huurprijs is voor niet-geliberaliseerde woningen immers nietig, omdat deze opzeggingsgrond niet in de wet staat genoemd. Voor geliberaliseerde woonruimte is deze opzeggingsgrond wel mogelijk in verband met een voorgestelde huurverhoging. Dit komt omdat onderafdeling 2 als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub d BW voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing is.Dit blijkt uit het zinsdeel van dit artikel: “in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is”. Bij geliberaliseerde woonruimte is deze laatstgenoemde afdeling door artikel 7:247 BW niet van toepassing verklaard.

Een opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW is niet aan de orde in het geval de huurder een huurverhoging in verband met een indexeringsclausule niet wenst te betalen. De huurder riskeert dan een actie van de verhuurder die de huurovereenkomst door de rechter kan laten beëindigen op grond van het niet gedragen als een goed huurder betaamt (artikel 7:274 lid 1 sub a BW). Ook huurprijzen van huurovereenkomsten van geliberaliseerde woningen mogen slechts één keer per jaar worden verhoogd. Artikel 7:251 BW is ook voor geliberaliseerde woonruimte van toepassing verklaard (zie artikel 7:247 BW). Als er in het huurcontract een huurverhogingsclausule is opgenomen, dan mag de verhuurder deze huur conform deze clausule één keer per jaar wijzigen. Als een dergelijke clausule ontbreekt, of als de verhuurder van deze clausule af wenst te wijken, dan zal de verhuurder aan dienen te tonen dat zijn voorstel, gelet op de marktontwikkeling, een redelijk voorstel is. Als in het contract geen huurverhoging en/of indexeringsclausule is opgenomen, dan zou de huurprijs na verloop van tijd door inflatie steeds minder waard worden. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan immers niet terugvallen op de wettelijke regeling over huurverhoging, zoals de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte dat wel kan doen. (zie het hoofdstuk Periodieke Huurprijsverhoging). De verhuurder zal de rechter omtrent de redelijkheid van zijn voorstel moeten overtuigen en zelf de gegevens verstrekken, die als onderbouwing dienen voor verhoging van de huurprijs. De verhuurder kan de redelijkheid van zijn voorstel bijvoorbeeld onderbouwen aan de hand van een taxatierapport van een makelaar.

De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan deze opzeggingsgrond dus aanwenden als de huurder geen nieuwe huurovereenkomst aan wenst te gaan voor een huurprijs die overeenkomt met de huurprijs voor vergelijkbare woonruimte ter plaatse, of niet akkoord gaat met aanvullende voorwaarden in het geldende contract ten aanzien van de voorgestelde huurverhoging.

Mocht de rechter van mening zijn dat de verhuurder daadwerkelijk een redelijk voorstel heeft gedaan, dan kan hij de huurder een termijn van één maand gunnen om de huurverhoging alsnog te aanvaarden. Deze gelegenheid van de huurder om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen kan de rechter ambtshalve toepassen. De huurder doet er wel verstandig aan de rechter te verzoeken hem deze termijn te gunnen als hij daar behoefte aan heeft. De rechter kan immers zelfstandig besluiten deze regeling niet toe te passen. De huurder moet in een procedure dus niet vergeten dit verzoek aan de rechter te doen, want anders is het mogelijk dat de opzegging door de rechter zonder deze mogelijkheid wordt toegewezen.

Na een verzoek door de huurder om hem alsnog een termijn van één maand te gunnen zal de rechter toch een reactie moeten geven als hij dit verzoek afwijst. Artikel 7: 274 lid 6 BW geeft de rechter speelruimte om deze mogelijkheid al dan niet toe te kennen (zie de zinsnede “kan de rechter” in dit artikel). Het is dus van belang te onderkennen dat een dergelijke procedure een alles of niets situatie voor partijen betreft. De huurder kan geen huurverlaging afdwingen. De rechter kan dus niet beslissen om een lagere verhoging toe te kennen. Als de rechter van mening is dat een lagere verhoging op zijn plaats is, dan zal hij de vordering dus af dienen te wijzen. De huurder die wel een huurprijsclausule is overeengekomen (het contract voorziet dus in huurprijsverhoging) zal naar mijn mening aannemelijk dienen te maken dat de contractuele overeengekomen verhoging (gerelateerd aan het CBS-prijsindexcijfer) tot onredelijke resultaten leidt.