Laatst bijgewerkt op 2024-03-23 om 12:50:13

• • Ktg. Leeuwarden 31 december 1992, Prg. 1993, 3906
    Art. 1624 BW is niet van toepassing op een orthopedische instrumentmakerij. Geen ambachtsbedrijf. Het feit dat verder artikelen worden verkocht, maakt dat bedrijf nog niet tot een detailhandel in de zin van art. 7:290 BW;
  • Grenswisselkantoor levert weliswaar diensten, maar is geen kleinhandelsbedrijf. Beschikking van de rechtbank Midden-Nederland 16 juni 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:2495);
  • Bedrijf ter fabricage van speciale elektronische apparatuur. Geen 1624-bedrijfsruimte. Ktg. Leiden 8 februari 1978, Prg. 1978, 1257, m.nt. A. Meisner;
  • Autoverhuurbedrijf met reparatiewerkplaats en benzinepomp. Geen 1624-bedrijfsruimte. Ktg. Leiden 6 augustus 1980, Prg. 1981, 1537, m.nt. H. van den Heuvel;
  • Rijschool met kantoor, leslokaal en bar. Geen 7:290 BWRb. Haarlem 17 februari 1993, Prg. 1993, 3380;
  • Begrafenisonderneming. Ktg. Leiden 24 december 1980, Prg. 1981, 1603, m.nt. H. van den Heuvel;
  • Bank. Geen 7:290 BW Ktg. Heerlen 15 april 1981, NJ 1981, 438;
  • Bioscoop. Geen 7:290 BW HR 22 juli 1976, NJ 1977, 6, m.nt. P. Zonderland;
  • Fietsenstalling is in beginsel geen 7:290 BW-ruimte. Samenhang met fietsenhandel zou dat anders kunnen doen zijn;
  • Fitnesscentrum; Geen 7:290 BW Rb. Haarlem 1 augustus 1989, Prg. 1989, 3150;
  • Manege: Geen kleinhandel, geen ambacht. Geen 290-bedrijfsruimte. Voor het publiek toegankelijke bar maakt dat niet anders.,Hof ‘s-Gravenhage 22 juni 1983, Prg. 1983, 2031;
  • Speelautomatenhal: geen 7:290 bedrijfsruimte. HR 27 februari 1987, NJ 1987, 532 (Siereveld/Bosbad Hoeven);
  • Sportterrein met opstallen (kleedruimte en kantine) is gebouwde onroerende zaak. Geen 7:290 BW ruimte omdat accent op sport en niet op uitoefening van bedrijf valt. HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209, m.nt. P.A. Stein (Theole);
  • Fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop. De oppervlakte van de fietsenstalling was het overheersend element, terwijl de toegankelijkheid van de verkoop/reparatieafdeling slechts was bereiken via de fietsenstalling of via en gewone voordeur met een steile trap; voorts ontbreekt een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling is onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ;
  • De achterzaal van een horecapand verhuurd voor het Golden Ten-spel is geen 1624-bedrijfsruimte. Pres. Rb. Arnhem 14 september 1984, KG 1984, 283;
  • Videotheek: het gaat hier vaak niet om de door de wet omschreven vormen van bedrijf: het kleinhandelsbedrijf, het restaurant- of cafébedrijf, de afhaal- en besteldienst en het ambachtsbedrijf. Het verhuurbedrijf valt daar niet zonder meer onder. Discussie kan bestaan als er een groot gedeelte van de omzet wordt gehaald uit de verkoop van zaken;
  • Zonnecentrum: Verhuur van zonnebanken is geen kleinhandelsbedrijf Ktg. Delft 4 februari 1999, WR 2000, 15. Zie ook beschikking van de rechtbank Rotterdam van 27 maart 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:2768);
  • Koffiekamer in rouwcentrum LJN: BH6976, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.006.444/02, C07 ;
  • Snookercentrum: een bedrijf dat voornamelijk is toegesneden op (het bieden van gelegenheid tot) snooker-sport valt niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte ( Arrest Hoge Raad van 12 mei 2006 LJN: AV6080, Hoge Raad , R05/7);
  • De huurder van twee etages waarin een Bed & Breakfast werd geëxploiteerd werd niet geacht woonruimte te huren. Evenmin werd de huurder geacht bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW te huren. Dit werd bevestigd in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770.
  • Zwembad valt niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte (Arrest Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT4548, Hoge Raad, R04/101HR ;
  • Kiosk in een zwembad met horecavoorziening en duikerbenodigdheden is dienstig en ondergeschikt aan dat verhuurde complex en wordt in overwegende mate gebruikt voor een ander doel dan de uitoefening van een bedrijf in de zin van 7:290 BW en valt derhalve niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte (Arrest Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT4548, Hoge Raad , R04/101HR .
  • De overeenkomst tot verhuring van een parkeerterrein wordt niet aangemerkt als 7:290 BW-bedrijfsruimte. Dat het parkeerterrein enige jaren met toestemming van de verhuurder is gebruikt voor verkoop van bloemen en planten maakt dit niet anders. Er is ook geen sprake van de absorptieregel (zie ook het onderdeel in dit hoofdstuk: “aanhorigheden”), die bij 7:290 BW-bedrijfsruimte behorende onroerende zaken onder deze regeling kan laten vallen, nu het benzinestation dat voorheen naast het parkeerterrein lag al enige jaren met de exploitatie was gestopt. Er was gesteld noch gesteld noch gebleken dat de verkoop van bloemen en planten de exploitatie van het parkeerterrein als kernactiviteit heeft vervangen. Voorts is de kantonrechter van oordeel, dat de enkele aanwezigheid van bestrating, hekken en lichtmasten niet tot de conclusie kan leiden dat het gehuurde als een gebouwde onroerende zaak moet worden bestempeld (LJN: BO9110, sector kanton rechtbank Haarlem, 491453/VV EXPL 10-324 ).
  • Haven en oever geen 7:290 BW-bedrijfsruimte. Het gehuurde, bestaande uit een deel van de haven, een watergedeelte en een aansluitend terrein tussen loods en haven, is geen bedrijfsruimte in de zin van afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is geen sprake van een gebouwde onroerende zaak. Verder is er geen sprake van voorzieningen, inhoudende verhuurde ruimtes met voor het publiek toegankelijke lokalen; geen overwegende betekenis aan aanwezige bedrijfsruimten ( LJN: BO8982, voorzieningenrechter rechtbank Groningen, 122466/KG ZA 10-426 ).
  • Museum is 7:230a BW bedrijfsruimte. De kernactiviteit betreft “het zijn van een museum”. Het exploiteren van een museumwinkel is ondergeschikt en hoogstens ondersteunend aan die kernactiviteit ( LJN: BW1534, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1271549 ).
  • Een bedrijf waarin klanten zowel telefoonkaarten en accessoires van telefoons kunnen kopen, als reparaties kunnen laten verrichten, als (via consoles en cabines) internetverbinding kunnen krijgen en (lange afstand) telefoongesprekken kunnen voeren, terwijl eveneens dranken en andere consumpties worden verkocht, is geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (Gerechtshof Amsterdam, arrest 26 januari 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:239 ). Uit de overgelegde stukken kon niet kan worden afgeleid dat het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in overwegende mate een kleinhandel betrof als bedoeld in artikel 7:290 BW. Volgens het hof kwam het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in hoofdzaak over als een plaats waar men kan telefoneren en internetten, desgewenst onder het genot van een drankje of een ijsje. Daarnaast werden de op een gegeven moment enorme verhogingen van de verkopen van telefoonkaarten door de huurder niet op objectieve wijze verklaard.
  • De verhuur van twee etages door een bedrijf dat een Bed & Breakfast exploiteert, valt onder de werking van artikel 7:230a BW Zie het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 7 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770.
  • Het hof Amsterdam achtte in haar arrest van 30 januari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:315) dat een raamprostitutiebedrijf geen  ambacht uitoefende, maar als een beroep.  Het betrof hier daarom geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, maar artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte.
  • Bedrijfsmatig buitenschoolse opvang aan (ouders van) kinderen van 4 tot 13 jaar aan, voor en na schooltijd en in de schoolvakanties is geen 7:290 BW-activiteit. Zie het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7757).
  • Bij een kamerverhuurbedrijf is er volgens een besluit van de Raad van State van 1 februari 2006 (ECLI:NL:RVS:2006:AV0964) sprake van verhuring door de eigenaar/verhuurder aan de huurder die bedrijfsmatig woonruimte verhuurt. De huurder treedt op als onderverhuurder van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.  Ingevolge de plaatselijke verordening kan onder een kamerverhuurbedrijf worden verstaan een samenstel van verblijfsruimten, uitsluitend of mede bestemd of gebruikt om daarin aan anderen dan aan de rechthebbende en de personen behorend tot diens huishouden woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging. Onder de definitie van kamerverhuurbedrijf hoeft dan niet te vallen de verhuur van één of twee kamers door de eigenaar/bewoner van een woning aan niet meer dan twee personen. In sommige gemeenten is het ingevolge de plaatselijke verordening verboden kamers middels een kamerverhuurbedrijf te verhuren. De Hoge Raad bepaalde in het Zonshofje I-arrest (HR 20 september 1985, NJ 1986/260,  met noot P.A. Stein, ECLI:NL:HR:1985:AC9008) dat een kamerverhuurbedrijf van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte van “kleur kan verschieten” als het gaat om verhuring van woonruimte. Dit betekent dan dat het recht dat betrekking heeft op woonruimte van toepassing is op zowel de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst. De Hoge Raad vond het niet gerechtvaardigd om het artikel 7:230a BW-regime ook door te trekken naar de huurders van woonruimte, omdat de huurders van woonruimte dan de wettelijke bescherming van het woonruimteregime zou ontberen.
  • Een parenclub werd door rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 15 juni 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:2314) als 7:230a BW-bedrijfsruimte aangemerkt. De vraag is wat de kernactiviteit van de parenclub is. Uit de door partijen gegeven beschrijving en foto’s van de indeling van het gehuurde blijkt dat de kernactiviteit van de parenclub erop gericht is om de bezoekers de mogelijkheid te bieden seksuele handelingen te verrichten (al dan niet met andere personen dan de eigen partner) dan wel te voyeureren dat andere personen daarmee bezig zijn. Dat blijkt onder meer uit de inrichting van de ruimtes en de faciliteiten van het gehuurde die onder meer bestaat uit speelruimtes en -hoeken, al dan niet met kijkgaten en gloryholes, een darkroom en een gangbangbed. Ook is er een omkleedgelegenheid met douches en kluisjes. De aanwezige horecavoorzieningen zijn slechts dienstig en ondergeschikt aan voornoemde kernactiviteit. De hiervoor omschreven kernactiviteit blijkt eveneens uit de wijze waarop de parenclub zich naar buiten toe profileert. Het feit dat er in de club, zoals verzoekster aanvoert, drankjes en etenswaren – al dan niet uit de eigen keuken – kunnen worden genuttigd, betekent ook niet dat het gehuurde van kleur verschiet. Het draait primair om het hebben van een erotische beleving. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er geen sprake is van een horecabedrijf, maar dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a BW.
  • Bedrijf dat zich hoofdzakelijk richt op het (APK-)keuren van auto’s, is een artikel 7:230a BW-ruimte en geen artikel 7:290-bedrijfsuimte volgens een beschikking van de rechtbank Den Haag van 27 juli 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:11225). De huurder richt zich hoofdzakelijk op het keuren van auto’s en niet op reparatie en onderhoud. Volgens de kantonechter is er geen sprake van een ambachts- of kleinhandelsbedrijf. Bij het keuren van auto’s wordt er niets gemaakt, geproduceerd of bewerkt, maar enkel gecontroleerd of de auto op het gebied van onder andere verkeersveiligheid voldoet aan de daarvoor geldende eisen. Dit betreft de kern van de dienstverlening. Het enkele feit dat dit niet-fabrieksmatig werk is, maakt niet dat het daardoor als ambachtsbedrijf gezien moet worden. De huurder heeft aangegeven wel eenvoudige reparaties uit te voeren. Dit betreffen reparaties van zeer beperkte omvang. De uitvoering van die reparaties wordt door de rechter zodanig secundair geacht aan de primaire bedrijfsactiviteit van de huurder dat het bedrijf van de huurder om die reden niet gelijkgesteld kan worden aan een autoschadeherstelbedrijf. De spullen die de huurder verkoopt zijn zodanig gering, dat er niet kan worden uitgegaan dat de huurder zich toelegt op de verkoop van auto-onderdelen. De overeenkomst was door partijen gekwalificeerd als en 7:230a BW-huurovereenkomst, terwijl de beschrijving van de bestemming van het gehuurde ruimte bood voor een kwalificatie als artikel 7:290 BW ruimte. In deze beschrijving was vermeld dat deze ruimte als schade herstelbedrijf gebruikt mocht worden. Een schadeherstelbedrijf is altijd een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. In verband met de beoordeling van de kwalificatie van de overeenkomst moest worden gekeken wat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan, omdat dit uit de beschrijving en de inhoud van de overeenkomst niet viel op te maken. Er zal dan gekeken moet worden naar het feitelijke gebruik door de huurder van de gehuurde ruimte. Dat geldt eens te meer nu partijen vaak ook onbewust een onjuist huurcontract uit de lade trekken. Daarvan is vaak sprake als partijen zelf een huurcontract opstellen zonder zelf van het onderscheid tussen artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte en artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte op de hoogte te zijn.

Op de zitting werd door de huurder duidelijk gemaakt dat er wel aan de APK-keuring gerelateerde reparaties werden verricht en dat in verband met deze keuringen ook onderdelen werden verkocht, maar de rechter oordeelde dat deze verkopen ondergeschikt waren aan de APK-keuring en dat deze APK -keuring niet een artikel 7:290 BW-activiteit was, omdat er niets met de hand wordt gemaakt. De rechter sloot hierbij aan bij een definitie over een ambachtsbedrijf zoals uit de Van Dale tot uitdrukking kwam. Het lijkt mij dat de rechter van een te enge interpretatie uitging. Bij een autoherstelbedrijf wordt er immers ook niets met de hand gemaakt. Er worden doorgaans kapotte onderdelen door nieuwe onderdelen vervangen. Dat zal anders zijn als er sprake is van uitdeuken van plaatmateriaal, maar werkzaamheden zullen doorgaans ondergeschikte zijn aan het vervangen van kapotte onderdelen. Het lijkt mij dat een automonteur een ambacht uitoefent, terwijl het daarbij niet overwegend gaat om het met de hand creëren van iets.

In verband met het bovenstaande zou ik mij kunnen voorstellen dat een APK-keuringstation wel als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte gekwalificeerd zal kunnen worden, omdat naast de keuringen doorgaans ook reparaties plaatsvinden, die in verband met de keuringen noodzakelijk zijn. Dat zal doorgaans altijd bij oudere auto’s noodzakelijk zijn. Bij een auto die de eerste APK-keuring na een leeftijd van 4 jaar ondergaat zal er niet veel gerepareerd hoeven te worden. Dat wordt anders bij oude auto’s waarbij vaak banden, remmen, uitlaten, bougies, ect., vervangen moeten worden. De grens tussen een autoherstelbedrijf en een APK-keuringsstation wordt dan wel heel vaag. De gebreken die zich bij een auto voordoen, worden dan doorgaans bij een APK gerepareerd.

In het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 10 augustus 2016 (ECLI:NL:RBMNE:2016:4511) was er sprake van overlijden van de huurder tevens onderverhuurder. De rechter besliste dat op grond van de strekking van het Zonshofje-arrest  artikel 7:268 lid 6 BW niet op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is. In dit geval verschoot de hoofdhuurovereenkomst niet van kleur, omdat de onderhuurders van onzelfstandige woonruimte ook bij toepassing van het regime van woonruimte geen huurbescherming zouden genieten. De erfgenamen van artikel 7:230 BW-bedrijfsruimte konden bovendien ex artikel 7:229 BW het huurcontract voortzetten na het overlijden van de huurder, wat bij een regime gebaseerd op woonruimte niet mogelijk is. Het kamerverhuurbedrijf gebruikt de woonruimte ter verhuring aan derden en niet voor gebruik voor zichzelf. In de huurovereenkomst kan daarom niet staan dat het gehuurde bestemd is voor het gebruik van woonruimte. De bestemming zal dan moeten zijn dat het gehuurde bestemd wordt voor het onderverhuren van kamers aan onderhuurders. In die zin valt te verdedigen dat er sprake is van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte.

Mr. J.A. Tuinman heeft in zijn noot bij het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 10 augustus 2016 (ECLI:NL:RBMNE:2016:4511) betoogd dat het huurregime van het kamerverhuurbedrijf (artikel 7:230a BW) niet hoeft te worden geabsorbeerd door het regime van woonruimte van de onderhuurders als beide regimes op grond van artikel 6:215 BW niet onverenigbaar met elkaar zijn. Pas als toepassing van het artikel 7:230a BW-regime onverenigbaar zou zijn met de huur(prijs)beschermingsregels van het woonruimteregime, zouden die specifieke regels van het woonruimteregime van de onderhuurovereenkomst toepasselijk verklaard worden op de hoofdhuurovereenkomst.

De huurders van onzelfstandige woonruimte genieten geen huurbescherming jegens de hoofdverhuurder bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Het maakt daarbij geen verschil of er sprake is van een huurregime waarbij de hoofdhuurovereenkomst wordt beheerst door het woonruimteregime of door het regime van overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW). Artikel 7:269 BW geeft de huurders van onzelfstandige woonruimte immers ook geen huurbescherming als de hoofdhuurder er tussenuit valt.

Als partijen in de hoofdhuurovereenkomst opnemen dat het huurprijsregime op deze (onderhuur)overeenkomsten van toepassing is, dan is dit mogelijk. Partijen kunnen immers bepalingen in het voordeel van de huurder opnemen. De regeling is immers van semi-dwingend recht.