De Huurcommissie geeft opdracht tot een voorbereidend onderzoek

Na intake van een verzoek wordt, als er geen bemiddeling plaatsvindt of de bemiddeling niet tot een voor beide partijen acceptabel resultaat heeft geleid, in de meeste gevallen door de onderzoeker van de Huurcommissie een onderzoek in de woning gedaan of een deskundigenrapport opgesteld (bijvoorbeeld over de servicekosten).

 De onderzoeker verricht het onderzoek aan de hand van de beleidsboeken, die door de Huurcommissie zijn opgesteld (bijvoorbeeld het Gebrekenboek).

Het is belangrijk dat de huurder bij het woningonderzoek aanwezig is. Dit mag ook een gemachtigde van de huurder zijn. Ook de verhuurder wordt uitgenodigd. De Huurcommissie vindt het belangrijk dat hij aanwezig is.

 Na het onderzoek krijgen zowel de huurder als de verhuurder het rapport van het onderzoek per post of desgewenst per email thuisgestuurd. De uitnodiging voor de zitting kan tegelijkertijd met het rapport worden verstuurd, of later. Meestal wordt gelijktijdig met toezending van het rapport een zitting bepaald.

 Het betaalde voorschot op de leges wordt voor de helft aan de verzoeker terugbetaald, indien de verzoeker binnen drie weken na verzending van het rapport te kennen geeft het geschil niet voort te zetten. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de huurder en verhuurder op basis van het onderzoeksrapport tot onderlinge overeenstemming zijn gekomen voor de oplossing van hun geschil. Dit gebeurt eigenlijk maar zelden.

 Als partijen de procedure door willen zetten hebben zij de keuze in een uitspraak door de Voorzitter (artikel 20 UHW) of een zitting door een voltallige Huurcommissie.