Vrije beoordeling van de rechter over waardering gebrek

De rechter kan zich bij de beoordeling van het gebrek laten leiden door de in regelgeving voortvloeiend uit artikel 7:241 BW. Deze regeling is vergelijkbaar met de huidige “nulpuntenlijst” in het Besluit huurprijzen woonruimte. De rechter en/of de Huurcommissie kan deze lijst als leidraad gebruiken voor de vraag of er al dan niet sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Uit de regelgeving van dit artikel wordt duidelijk welke tekortkomingen als gebrek aangemerkt moeten worden. De rechter is vrij in zijn beoordeling of iets een gebrek is en in zijn waardering daarvan. De weg naar de kantonrechter is dus de aangewezen weg als er zowel huurvermindering als herstel wordt gevorderd. De Huurcommissie kan immers geen herstelverplichting opleggen.

Er is een verschil tussen de beoordeling door de Huurcommissie en de kantonrechter. De Huurcommissie bepaalt of de huurprijs redelijk is en is aan haar beleidsregels gebonden. De kantonrechter is niet gebonden aan de beleidsregels van de Huurcommissie. Een ander verschil is dat de Huurcommissie bekijkt of een voorstel redelijk dat door een partij is gedaan redelijk is. De Huurcommissie mag niet afwijken van het door een partij gedane voorstel. Als het voorstel redelijk is, dan moet de Huurcommissie dit voorstel toewijzen. De Huurcommissie mag hiervan dan niet afwijken. De kantonrechter mag wél afwijken van het door één van de partijen gedane voorstel. Dit kan tot verschillen in de uitkomst leiden. Een voorbeeld: een huurder doet een huurverlagingsvoorstel en blijft daarbij nog € 20 boven de maximum huurprijs zitten. De Huurcommissie zal dit voorstel als redelijk voorstel toe moeten wijzen en kan niet ambtshalve de door de huurder voorgestelde huurprijs met het bedrag van € 20 verlagen. De kantonrechter kan wel afwijken van het door de huurder gedane verlagingsvoorstel en mag zelf de huurprijs vaststellen op het bedrag dat € 20 lager ligt dan het voorstel.