Vve en verhuring_949

ECLI:NL:GHARL:2015:849

Deeplink

Instantie

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak

10-02-2015

Datum publicatie

24-03-2015

Zaaknummer

200.132.169

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Verplichting van eigenaar van een woning om zich te onthouden van verhuur en ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van het bestuur van de Vereniging

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.132.169

(zaaknummer rechtbank Overijssel C/08/133470)

arrest van de derde kamer van 10 februari 2015

in de zaak van

de vereniging [appellante 1]’,

gevestigd te [vestigingsplaats appellante],

appellante,

hierna: de Vereniging,

advocaat: mr. T.J. de Groot,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats geïntimeerde],

geïntimeerde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. D.F. Briedé.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 oktober 2013 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

– het proces-verbaal van de comparitie van partijen;

– de memorie van grieven, met producties;

– de memorie van antwoord;

– de op 15 december 2014 gehouden pleidooien, waarbij mr. De Groot namens de Vereniging een pleitnota heeft overgelegd. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 1 december 2014 door mr. De Groot namens de Vereniging zijn ingebracht en van de productie die bij bericht van 9 december 2014 door mr. Briedé namens [geïntimeerde] is ingebracht.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald (op één dossier).

2 De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

2.2

De Vereniging is opgericht bij akte van 1 augustus 1994. Zij heeft ten doel het behartigen van de gezamenlijke belangen van de eigenaren van de onroerende zaken met de nummers [nummers] aan de[adres].

In artikel 2 sub f van de akte van oprichting/statuten is bepaald dat de Vereniging haar doel onder meer tracht te bereiken door:

“het in stand houden van een goede woonomgeving, onder meer door het verkopen, verhuren of anderszins ingebruik geven van de woningen door de leden te binden aan de voorafgaande toestemming van de vereniging”.

In artikel 5 van de akte van oprichting/statuten is vermeld:

“Het lidmaatschap van de vereniging is als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek, en de rechten uit het lidmaatschap zijn als kwalitatief recht als bedoeld in artikel 6:251 van voormeld Wetboek verbonden aan de eigendom van voormelde onroerende zaken.”

In artikel 6 lid 2 van de akte van oprichting/statuten is bepaald dat het lidmaatschap kan worden opgezegd, indien van het lid of de Vereniging in redelijkheid niet kan worden gevergd het lidmaatschap te laten voortduren.

2.3

[geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [adres geïntimeerde] (hierna: de woning).

2.4

In artikel 7 van de akte van levering van de woning aan [geïntimeerde] is vermeld dat in de akte waarbij de verkopers het aan [geïntimeerde] verkochte geleverd hebben gekregen onder meer het volgende staat vermeld:

“1. Aan de eigendom van het hiervoor vermelde registergoed wordt als kwalitatieve verbintenis als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek alsmede als kwalitatief recht als bedoeld in artikel 6:251 van dat Wetboek gekoppeld het lidmaatschap van de vereniging: Vereniging [appellante 1]. De kopers hebben de statuten van voormelde vereniging ontvangen en stemmen daarmee in.

Kopers verbinden zich terzake en nemen de betreffende verplichting voor zover nodig uitdrukkelijk op zich en nemen de rechten uitdrukkelijk aan.

2. Kopers verplichten zich (…) het verkochte niet te verkopen, te verhuren of in gebruik te geven zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van voormelde vereniging van eigenaren. Ook deze verplichting wordt als kwalitatieve verbintenis als in lid 1 bedoeld opgelegd. Indien en voor zover deze verplichting niet als kwalitatieve verbintenis als hiervoor bedoeld kan worden opgelegd, verplichten kopers zich de betreffende verplichting als kettingbeding aan de rechtsopvolger(s) onder bijzondere titel in eigendom op te leggen, zulks op straffe van een boete van vijfentwintigduizend gulden (f. 25.000,00), vermeerderd met vijfhonderd gulden (f 500,00) voor iedere dag dat de overtreding plaatsvindt of voortduurt.

3. (…)

4. De kopers verplichten zich alle besluiten van voormelde vereniging stipt na te komen, eveneens op straffe van voormelde boete.

5. De onder 3 en 4 omschreven verplichtingen zijn eveneens kwalitatieve verplichtingen als in lid 1 bedoeld. De kopers dienen deze verplichtingen in de vorm van een kettingbeding aan hun rechtsopvolgers onder bijzondere titel op te leggen, voor zover deze verplichtingen niet als kwalitatieve verbintenis kunnen worden opgelegd. Bij overtreding wordt een boete verbeurd als hiervoor omschreven.”

2.5

[geïntimeerde] heeft op 16 september 2011 bij het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [gemeente] een aanvraag gedaan voor een omzettingsvergunning voor de verhuur van de woning. In het aanvraagformulier is bij opmerkingen vermeld: “4 slaapkamers = “4 studenten”. Bij besluit van 7 oktober 2011 is deze vergunning verleend.

2.6

Bij brieven van 16 augustus 2011, 11 oktober 2011 en 15 december 2011 heeft het bestuur van de Vereniging [geïntimeerde] aangeschreven dat hij zich dient te houden aan de kwalitatieve verplichting in de leveringsakte om de woning zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van de Vereniging niet te verhuren of in gebruik te geven.

3 De motivering van de beslissing in hoger beroep

3.1

In de inleidende dagvaarding heeft de Vereniging gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen zich, met ingang van één maand na betekening van het vonnis, te onthouden van verhuur en/of ter beschikking stellen aan derden van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 150 per dag, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en nakosten.

De rechtbank heeft, nadat zij bij vonnis van 13 maart 2013 een comparitie van partijen had bevolen, de vordering bij vonnis van 29 mei 2013 afgewezen. Daartoe heeft zij overwogen dat toewijzing van de vordering een grotere beperking van het eigendomsrecht van [geïntimeerde] zal opleveren dan voortvloeit uit de statuten en de akte van levering en daarmee dus verder zou strekken dan de tussen partijen geldende beperking.

3.2

De Vereniging is met vijf grieven opgekomen tegen het vonnis van 29 mei 2013. Zij heeft, na wijziging van eis, gevorderd de vonnissen te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [geïntimeerde] te veroordelen zich met ingang van één maand na betekening van dit arrest te onthouden van verhuur en/of het in gebruik geven aan derden van de woning zonder schriftelijke toestemming van het bestuur van de Vereniging op straffe van een dwangsom van € 100 per dag en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een boete van € 10.000 en de proceskosten in beide instanties.

De grieven richten zich niet tegen het tussenvonnis van 13 maart 201, zodat de Vereniging in haar hoger beroep tegen dit vonnis niet kan worden ontvangen.

De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en zullen om die reden gezamenlijk behandeld worden.

3.3

Het meest vérstrekkende verweer van [geïntimeerde] houdt in dat er geen sprake is (geweest) van een geldig besluit van de Vereniging om hem te dagvaarden.

3.4

[geïntimeerde] heeft echter niet gereageerd op de verklaringen van de heer [persoon 1] en mevrouw [persoon 2], respectievelijk voorzitter en bestuurslid van de Vereniging, tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg, inhoudende dat de algemene ledenvergadering toestemming heeft gegeven voor het in gang zetten van een juridische procedure tegen de eigenaar van nr. [nummer].

Het hof gaat er om die reden van uit dat de algemene ledenvergadering van de Vereniging toestemming heeft gegeven tot het voeren van de onderhavige procedure, zodat [geïntimeerde] rechtsgeldig is gedagvaard.

3.5

[geïntimeerde] heeft daarnaast aangevoerd dat het lidmaatschap van de Vereniging geen kwalitatief lidmaatschap betreft, zodat hij dit lidmaatschap te allen tijde kan opzeggen. [geïntimeerde] heeft dit lidmaatschap tijdens het pleidooi in hoger beroep ook daadwerkelijk opgezegd.

3.6

De opzegging van het lidmaatschap van de Vereniging laat echter onverlet dat [geïntimeerde] zich in de akte van levering heeft verbonden aan de aldaar in artikel 7 opgenomen verplichting om zich te onthouden van verhuur en ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van het bestuur van de Vereniging. Deze verplichting is zowel bij wege van kwalitatieve verplichting, als bij wege van een kettingbeding aan [geïntimeerde] opgelegd.

De Vereniging heeft in de inleidende dagvaarding gesteld dat hij het in artikel 7 van de akte van levering vermelde derdenbeding, om niet te verhuren zonder toestemming van de Vereniging, heeft aanvaard. [geïntimeerde] heeft deze aanvaarding niet betwist. [geïntimeerde] is om die reden gebonden aan zowel de kwalitatieve verplichting als aan de verplichting uit hoofde van het kettingbeding.

3.7

Nu de in de akte van levering opgenomen kwalitatieve verplichting tevens is opgenomen als een kettingbeding, is het bepaalde in lid 5 van artikel 6:252 BW, dat ertoe strekt dat een rechthebbende op een registergoed niet wordt beperkt in zijn bevoegdheid om dit registergoed te vervreemden of te bezwaren, niet van toepassing. Het verweer van [geïntimeerde] dat het in geding zijnde verbod in strijd is met dit artikel faalt derhalve eveneens.

3.8

Tevens heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat het verbod tot verhuur en ingebruikgeving zonder voorafgaande toestemming in strijd is met het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) en met het recht op “family life” zoals voorzien in artikel 8 van het EVRM.

3.9

Ingevolge artikel 1 van het eerste protocol van het EVRM, voorzover hier van belang, heeft iedere natuurlijke of rechtspersoon recht op het ongestoord genot van zijn eigendom.

Ingevolge artikel 8 van het EVRM heeft een ieder recht op respect voor zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.

Het in het kettingbeding vervatte toestemmingsvereiste voor verhuur en ingebruikgeving vormt weliswaar een inperking van het eigendomsrecht, maar deze inperking is contractueel overeengekomen, waarbij [geïntimeerde] de keus heeft gehad om de woning – mét dit kettingbeding – al dan niet te kopen. Bovendien vormt het kettingbeding niet een zodanige inperking van het eigendomsrecht, dan wel het recht op familieleven, dat [geïntimeerde] zijn woning in het geheel niet meer tezamen met anderen met gebruiken. De Vereniging heeft in dit kader immers, onvoldoende weersproken, aangevoerd dat het samenleven met een partner in de woning of met familieleden is toegestaan en dat daarvoor geen toestemming is vereist, terwijl een dergelijke toestemming, indien verzocht, altijd zal worden verleend. Evenmin is het verboden zonder toestemming gasten te laten logeren. Gelet op de, onvoldoende weersproken, toelichting van de Vereniging op het verbod, dient dit aldus te worden begrepen dat het slechts verboden is om, zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van de Vereniging, de woning te verhuren of in gebruik te geven aan derden die niet tot de persoonlijke huishouding van de eigenaar behoren. Aldus bezien vormt het verbod niet een dermate vérgaande inperking van het eigendomsrecht en het recht op family life, dat sprake zou zijn van schending van het Eerste Protocol bij en artikel 8 van het EVRM.

3.10

[geïntimeerde] heeft daarnaast (onder meer tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg) aangevoerd dat hij geen gebruik maakt van de vergunning van de gemeente om de woning te verhuren.

De Vereniging heeft echter meerdere overzichten van de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) overgelegd, waaruit blijkt dat zich diverse personen hebben ingeschreven op het adres [adres geïntimeerde]. [geïntimeerde] heeft ook niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat er op zijn adres meerdere personen staan ingeschreven in het GBA. [geïntimeerde] heeft bovendien onvoldoende gemotiveerd weersproken dat er op zijn adres (ook) andere mensen wonen dan hijzelf. In het licht van de door de Vereniging overgelegde uittreksels uit de GBA had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen nader te onderbouwen dat hij geen gebruik maakt van de aan hem verstrekte vergunning tot kamerverhuur, dan wel tot ingebruikgeving van kamers in zijn woning.

3.11

Het hof gaat er om die reden van uit dat er in de woning van [geïntimeerde] andere personen verblijven die niet tot de persoonlijke huishouding van [geïntimeerde] behoren en die niet als logés/ tijdelijke gasten zijn te beschouwen.

Tussen partijen staat bovendien vast dat [geïntimeerde] geen toestemming heeft gevraagd tot verhuur, dan wel ingebruikgeving van (delen van zijn) woning aan derden.

De Vereniging heeft daarom belang bij de oplegging van het verbod en de effectuering van dit verbod door middel van een dwangsom.

Het gevorderde verbod en de daarbij gevorderde dwangsom zullen dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat deze dwangsommen zullen worden gemaximeerd op een bedrag van € 10.000.

3.12

De door de Vereniging gevorderde boete kan echter niet worden toegewezen.

Deze boete is in artikel 7 lid 2 van de akte van levering slechts verbonden aan het niet doorgeven van het kettingbeding. In artikel 7 lid 4 is deze boete weliswaar tevens gekoppeld aan het niet naleven van de besluiten van de Vereniging, maar in het onderhavige geval is gesteld noch gebleken dat door de Vereniging een besluit is genomen, dat niet door [geïntimeerde] is nageleefd. De door het bestuur van de Vereniging aan [geïntimeerde] geschreven brieven tot staking van de verhuur, dan wel ingebruikgeving, kunnen in ieder geval niet als een zodanig besluit worden aangemerkt.

De vordering van de Vereniging zal daarom in zoverre worden afgewezen.

3.13

Het door [geïntimeerde] gedane bewijsaanbod zal worden afgewezen, nu het te bewijzen aangebodene, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kan leiden.

4 Slotsom

4.1

De Vereniging zal niet-ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank Oost-Nederland van 13 maart 2013.

De grieven slagen, zodat het vonnis van de rechtbank Overijssel van 29 mei 2013 moet worden vernietigd.

4.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van de Vereniging zullen worden vastgesteld op:

– explootkosten € 76,17

– griffierecht € 575

subtotaal verschotten € 651,17

– salaris advocaat € 904 (2 punten x tarief II ad € 452)

Totaal € 1.555,17

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de Vereniging zullen worden vastgesteld op:

– explootkosten € 92,82

– griffierecht € 1.862

subtotaal verschotten € 1.954,82

– salaris advocaat € 2.682 (3 punten x tarief II ad € 894)

Totaal € 4.636,82

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart de Vereniging niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank Oost-Nederland van 13 maart 2013;

vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel van 29 mei 2013 en doet opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerde] zich met ingang van één maand na betekening van dit arrest te onthouden van verhuur en/of ingebruikgeving aan derden van het woonhuis [adres geïntimeerde] zonder schriftelijke toestemming van het bestuur van de vereniging Vereniging[appellante 1];

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een dwangsom van € 100 per dag, verschuldigd voor iedere dag dat hij niet voldoet aan de hiervoor vermelde veroordeling;

bepaalt dat [geïntimeerde] in totaal tot een maximum van € 10.000 aan dwangsommen verschuldigd zal kunnen worden;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van de Vereniging wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 651,17 voor verschotten en op € 904 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.954,82 voor verschotten en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, F.W.J. Meijer en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2015.