Laatst bijgewerkt op 2023-09-13 om 22:54:28

Huurdersorganisaties, bewonerscommissies én verhuurders kunnen een geschil dat onder artikel 4a van de Uitvoeringswet kan worden gebracht onder de aandacht brengen van de bijzondere zittingscommissie van de Huurcommissie, of aan de kantonrechter.
Op grond van artikel 8 Wohv kan dit geschil door middel van een verzoekschrift onder de aandacht van de rechter of van de Huurcommissie worden gebracht.

De volgende partijen kunnen een WOHV-geschilprocedure starten bij de Huurcommissie:

• huurdersorganisaties;
• bewonerscommissies;
• woningcorporaties;
• particuliere verhuurders met 25 of meer woningen in de verhuur.

Ook hier geldt (evenals voor veel andere procedures voor de Huurcommissie ) dat men een keuzemogelijkheid heeft: men kan kiezen tussen de gang naar de Huurcommissie of de procedure voor de kantonrechter. Als men eenmaal een keuze heeft gemaakt en de procedure is gestart, dan mag men niet switchen. De huurders of verhuurders kunnen hun schriftelijke verzoek indienen. Door de verzoeker moet € 100 aan leges worden betaald. Na betaling van de leges door de verzoeker wordt de zaak door de Huurcommissie inhoudelijk in behandeling genomen. In tegenstelling tot andere procedures die voor de Huurcommissie worden gevoerd, krijgt een verzoeker dit bedrag niet terug als hij in het gelijk wordt gesteld.
Op de uitspraak van de Huurcommissie zijn de wettelijke regels van de artikelen 7:262 BW en 8a Wohv van toepassing. In het hoofdstuk De procedure bij de Huurcommissie is beschreven op welke wijze men moet handelen als men het met de uitspraak van de Huurcommissie niet eens is.
Volgens de regeling van artikel 7:262 lid 2 BW en artikel 8a Wohv is er tegen deze rechterlijke beslissing geen hogere voorziening toegelaten. Hoger beroep blijft wel mogelijk voor wie de Huurcommissie overslaat en zich met zijn verzoekschrift direct tot de kantonrechter wendt.

De rechter en de Huurcommissie kunnen naar aanleiding van het verzoek de uitvoering van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden opschorten als de verhuurder de regels van de overlegwet heeft geschonden. Dit geldt onder meer als:

• de verhuurder afwijkt van het advies als bedoeld in artikel 5 lid 1 Wohv en
• de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.

De huurdersorganisatie of bewonerscommissie die over de toepassing van de WOHV-regels een klacht ten laste van de verhuurder heeft en de zaak bij de Huurcommissie wenst te starten, dient als volgt te handelen.
Deze partij dient eerst de Huurcommissie er telefonisch van op de hoogte te brengen wat de aard van de zaak is.
De partij die een procedure wenst te starten nadat gebleken is dat het conflict inderdaad een WOHV-geschil is, dient de Huurcommissie vervolgens schriftelijk van het geschil op de hoogte te brengen. In dit bericht dient de verzoeker te vermelden waarom het geschil aanhangig wordt gemaakt en welk doel men voor ogen heeft. In de brief dient verder de volgende informatie te staan:

• naam, adres, woonplaats en telefoonnummer van beide partijen;
• het conflict (geschilpunt);
• overzicht en kopieën van de gevoerde correspondentie;
• samenwerkingsovereenkomst tussen partijen;
• reglement van de bewonerscommissie (of huurdersorganisatie).

De Huurcommissie zal de zaak niet inhoudelijk beoordelen. De Huurcommissie zal alleen nagaan of de juiste formaliteiten door de verhuurder in acht zijn genomen.

Naar welk adres moet de brief worden verstuurd?
Op de envelop zet u in de linkerbovenhoek: WOHV.
De brief stuurt u naar:
Huurcommissie
T.a.v. contactpersoon WOHV
Postbus 16495
2500 BL Den Haag

De rechter en de Huurcommissie mogen het besluit van de verhuurder aldus niet inhoudelijk toetsen, maar mogen slechts beoordelen of het besluit in strijd is met het recht. Het verschil tussen een uitspraak door de rechter of de Huurcommissie is dat een uitspraak door de Huurcommissie partijen alleen bindt als deze zich bij de uitspraak van de Huurcommissie neerleggen. Leggen partijen zich niet bij de uitspraak neer, dan dient de kantonrechter te worden geraadpleegd. De wettelijke fictie van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst komt door dit beroep te vervallen. Een uitspraak door de rechter is in beginsel een definitieve beslissing.

Bijzonder in deze regeling is dat de Huurcommissie ook een mogelijkheid biedt tot een informele oplossing van het geschil. Hieronder wordt verstaan de mogelijkheid van het voeren van maximaal twee bemiddelingsgesprekken door de zittingsvoorzitter. Mocht het informele traject niet leiden tot oplossing van het geschil, dan zal de zaak alsnog worden voortgezet in een procedure voor de Huurcommissie.

Collectieve actie door een huurdersorganisatie

Een belangenorganisatie kan namens een groep gedupeerden collectief een gerechtelijke procedure starten. De
uitspraak van de rechtbank geldt dan voor alle aangesloten gedupeerden. Zo’n collectieve actie heeft als voordeel dat niet ieder individu afzonderlijk naar de rechter hoeft en de rechter meestal maar één keer een uitspraak hoeft te doen. Organisaties zoals de Woonbond, de Consumentenbond of milieuorganisaties maken gebruik van deze
mogelijkheid.

Een collectieve actie kan niet door iedere organisatie worden gestart. De wet (artikel 3:305a BW) heeft een aantal voorwaarden opgenomen waaraan een  belangenorganisatie moet voldoen om een collectieve actie te kunnen starten. Een bewonersvereniging voldoet doorgaans niet aan de voorwaarden om een collectieve actie te kunnen starten namens een groep gedupeerden. Onder bepaalde voorwaarden kan de rechter een uitzondering maken, waardoor de bewonersvereniging toch een collectieve actie kan starten. Hierbij is dan van  belang dat de  bewonersvereniging procedeert met een ideëel doel en een gering financieel belang. Een uitzondering is ook mogelijk als de belangenorganisatie een gerechtelijke procedure wenst te starten om de directe belangen  van de achterban  van de belangenorganisatie te beschermen.  Deze belangenorganisatie moet de rechter uitdrukkelijk vragen om die uitzondering toe te passen.

Het gerechtshof Amsterdam  behandelde een hoger beroep in kort geding in zijn arrest van 11 oktober 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2874), waarin een bewonersvereniging ontvankelijk werd verklaard in een claim ten behoeve van de huurders wegens overschrijding van het loodgehalte in het water wegens de aanwezigheid van loden leidingen.

Er werd in hoger beroep bewaar gemaakt tegen de ontvankelijk van de huurdersvereniging. Er werd gesteld dat door de bewonersvereniging in de inleidende dagvaarding geen beroep gedaan op de uitzonderingsregel van artikel 3:305a lid 6 BW zodat het de kantonrechter niet vrij stond deze uitzonderingsregel toe te passen en de dagvaarding bovendien nietig is. Daarbij komt dat hier hoe dan ook niet wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 3:305a lid 6 BW. Verder werd door de verhuurder gesteld dat de uitzondering niet van toepassing is omdat de vordering tot huurprijsvermindering geen ideëel doel of gering financieel belang betreft. De aard van de vordering gaf naar de mening van de verhuurder  evenmin aanleiding voor toepassing van de uitzonderingsregel. De bewonersvereniging zou ten slotte niet voldoende representatief zijn en een collectieve vordering is niet efficiënter of effectiever dan het instellen van een individuele vordering.

Het hof achtte de huurdersvereniging toch ontvankelijk en lichtte dat als volgt toe. In artikel 3:305a leden 2 en 5 BW is een aantal ontvankelijkheidsvereisten opgenomen voor belangenorganisaties die een collectieve actie instellen. Op grond van art. 3:305a lid 6 BW kan toetsing aan deze ontvankelijkheidsvereisten onder omstandigheden achterwege blijven. Dat is onder meer het geval wanneer de aard van de vordering, van de rechtspersoon of van de personen tot bescherming van wier belangen de vordering strekt daartoe aanleiding geeft en de vordering geen betrekking heeft op schadevergoeding in geld.

Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door artikel 3:305a lid 6 BW toe te passen, aangezien de bewonersvereniging (in elk geval) in hoger beroep een beroep op die bepaling heeft gedaan. Weliswaar schrijft artikel 1018c lid 1 Rv voor dat de bewonersvereniging dit reeds in de inleidende dagvaarding (hierna: de dagvaarding) had moeten doen, maar dat leidt hier gelet op het bepaalde in artikel 122 Rv niet tot nietigheid van die dagvaarding. De verhuurder is namelijk, niettegenstaande het gebrek in de dagvaarding, in het geding verschenen en het gebrek in de dagvaarding heeft haar niet onredelijk benadeeld.

De bewonersvereniging heeft onweersproken aangevoerd dat: (i) het in deze procedure gaat om de bescherming van de huurders van de verhuurder tegen de gezondheidsrisico’s die gepaard gaan met een normoverschrijding van het loodgehalte in het drinkwater, (ii) de ingestelde vorderingen als doel hebben dat het kraanwater van de huurders op een zo kort mogelijke termijn veilig is, en (iii) huurprijsvermindering daartoe als drukmiddel dient. Bovendien is de bewonersvereniging voldoende representatief. Onweersproken is immers in eerste aanleg gesteld dat van de toenmalige huurders 68 van de 75 lid waren. Daarbij neemt het hof tevens in