Laatst bijgewerkt op 2018-07-21 om 15:00:08

Een deskundige is vrij om een onderzoeksmethode te kiezen die hij het beste acht. Er zijn drie onderzoeksmethoden (de minder gebruikte natuurlijke zonering laat ik buiten beschouwing), die voornamelijk bij de bepaling van de huurwaarde van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte worden toegepast:

• De comparatieve of direct vergelijkende methode. Volgens deze onderzoeksmethode zal de deskundige huur- en transactiegegevens van panden die zoveel mogelijk gelijkenis vertonen met het te taxeren object herleiden naar een vierkantemeterprijs. Deze prijs wordt dan vervolgens gebruikt om de huurwaarde van het huurobject waarop de huurwijziging betrekking heeft te bepalen. Voor een goed resultaat moeten er wel voldoende mutaties gedurende de referentieperiode bekend zijn om verschillende huurcontracten binnen verschillende huurmomenten te kunnen onderscheiden.
• De zogenaamde ‘ITZA-methode’. ITZA staat voor In Terms of Zone A. Uitgangspunt van deze wijze van berekening van de huurprijs is dat de totale oppervlakte van een object niet voor eenzelfde prijs per vierkante meter wordt berekend. Deze methode kan worden gebruikt om verschillen in schaalgrootte te compenseren als panden wat omvang betreft niet gelijkwaardig zijn. Er wordt uitgegaan van een standaardwinkel met een frontbreedte van 5 tot 6m¹ en een totale oppervlakte van 100 tot 120 m². Niet elke verhuurbare vierkante meter binnen een winkel heeft hetzelfde economische nut. Voor een detaillist is de beganegrondvloer van een winkel belangrijker dan de eerste of tweede etagevloer. Maar ook op de begane grond wordt een onderscheid gemaakt. De vierkante meters dicht bij de winkelstraat (front) bewijzen een hogere productiviteit dan de vierkante meters diep in het pand. Als er meer mensen een winkel (tegelijk) binnen kunnen stappen levert dat meer waarde op voor de winkelier. Bij de waardering volgens de ITZA-methode wordt ervan uitgegaan dat bij een als winkel gebruikte onroerende zaak een aantal vierkante meters van het vloeroppervlak als de optimale zone (zone A) kan worden aangemerkt en dat de waarde van een vierkante meter vloeroppervlak kan worden uitgedrukt in een van de Zone A afgeleide waarde. Voor deze rekenmethode worden de eerste vierkante meters achter de gevel als het belangrijkst ervaren. De A-zone wordt veelal bepaald door te kijken naar de eerste 10 à 15 meter vanaf de voorgevel. Deze vierkante meters worden voor 100% meegenomen in het totaal. Een winkel met breed front en een goede toegankelijke entree zal daarom een hogere huurprijs genereren dan een diepe smalle winkel (met evenveel vierkante meters als de eerstgenoemde winkel). Een diepe smalle winkel kan worden verdeeld in verschillende zones.

Voorbeeld zonering waarop huurwaardeniveau kan worden gebaseerd

Ruimteomschrijving	Kwalificatie	Zone
Winkel tot 15 meter	100 %	A
Winkel 15-30 meter	50 %	B
Winkel 30-45 meter	25 %	C
Winkel 45-60 meter	12,50%	D
Winkel 90-75 meter	6,25 %	E

De IZTA-methode is alleen een methode om op basis van vierkante meters te vergelijken en laat andere aspecten die op de huurwaarde van invloed kunnen zijn buiten toepassing. De vastgestelde zonediepten geven een verkeerd beeld als de winkel een afwijkende vorm heeft met bijvoorbeeld schuin weglopende scheidingswanden. Een zonering van een pand volgens de ITZA-methode is in het kader van een objectieve vaststelling van een huurprijs niet aan te bevelen als de verhouding tussen de gevelbreedte en de diepte van het pand niet tot een meer objectief resultaat leidt, dan een methode van berekening van de huurprijs die slechts is gebaseerd op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (comparatieve methode). Deze laatste methode van berekening kan immers worden gecorrigeerd in verband met de grootte van het gehuurde pand, of in verband met een andere verhouding winkelruimte/opslagruimte van het gehuurde in vergelijking tot de andere bedrijfspanden die in de vergelijking zijn betrokken. In historische binnensteden wordt er daarom vaak afgeweken van de ‘vaste zones’. Er wordt dan rekening gehouden met bouwkundige obstakels. De vaste zonering wordt hierbij gebaseerd op de grootste gemene deler tussen de verschillende objecten, dit kan bijvoorbeeld het oppervlakte van het kleinste vergelijkingsobject zijn dat de basis vormt voor de vergelijking en waaraan 100% wordt toegekend . Vervolgens wordt aan het overige oppervlakte buiten dit deel een lager percentage toegekend (B.J. Mols mei 2006).

• De overall methode. Bij deze methode gaat de deskundige op zoek naar de winkelruimte die zich het meest laat vergelijken met het object waarvoor een huurprijswijziging wordt gevraagd. Er wordt in het kader van deze vergelijking geen zonering toegepast.

De uitgangspunten van het onderzoek

• De verhuurbare oppervlakte moet worden berekend conform de NEN 2580 norm. Voor bepaling van de huurprijs moet onderscheid worden gemaakt tussen “winkeloppervlakte” en “overige oppervlakte”.
• Bij vergelijking tussen de verschillende artikel 7:290 BW-bedrijfsruimten moet rekening worden gehouden met het opleveringsniveau van de vergelijkbare bedrijfsruimte. Als er casco bedrijfsruimte is verhuurd, dan zal de prijs van een completer verhuurd vergelijkbaar pand gecorrigeerd dienen te worden.
• Delen van de artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, die niet als winkeloppervlakte aangemerkt worden (bijvoorbeeld een afhankelijke bedrijfswoning en een parkeerplaats) moeten anders worden gewaardeerd dan winkelruimte.
• De verbeteringen die door de huurder zijn gerealiseerd moeten buiten de herzieningswaarde worden gelaten.
• Als de huurder een eenmalige tegemoetkoming van de verhuurder ontvangt (bijvoorbeeld huurkorting), dan dienen deze onderdelen buiten de huurprijs gehaald te worden.