Laatst bijgewerkt op 2018-07-22 om 10:46:57

Als een pand één grote ruimte bevat, wordt deze geacht beter bruikbaar te zijn dan een ruimte die in kleine eenheden wordt gesplitst. Bij een bedrijfsruimte die in kleine delen is gesplitst mag de huurprijs niet worden berekend door de totale gehuurde oppervlakte in m² te vermenigvuldigen met een zekere prijs per m². Er moet dus een correctie worden aangebracht wegens de verschillen in indeling. Andere bouwkundige verschillen die tot correctie aanleiding kunnen geven zijn:
– een ondiepe winkel met een grote frontbreedte en een ‘pijpenla’;
– een extra hoek in de winkel (als deze hoek voor in de winkel zit wordt het front breder; de extra hoek kan ook in het midden van de winkel en achter de winkel zitten. De wegingspercentages zijn dan respectievelijk 108%, 81% en 86%);
– een grote winkelruimte en een klein magazijn dan wel een kleine winkel en een groot magazijn. Dit punt is vooral van belang als de huurder in deze indeling geen stem heeft gehad.

De bovengenoemde ‘ITZA-methode’ is voor de berekening van de huurwaarde van bedrijfspanden niet altijd een geschikte methode. Dit werd bevestigd in rechtsoverweging 4.19 van het arrest van het hof te Amsterdam van 8 december 2005 ( LJN: AV3104, gerechtshof Amsterdam, 04/1265 ). In dit arrest kwam het hof tot oordeel dat de huurprijsberekening conform de ‘ITZA-methode’ niet zonder meer een juiste methode van berekening is om een juiste huurprijs vast te stellen van een warenhuis. Deze uitspraak is niet gewezen op grond van een procedure op grond van artikel 7:303 BWBoek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – Artikel 303 (huurprijswijziging) maar op grond van een waardebepaling van de huurwaarde voor de WOZ-heffing. Desondanks is dit arrest een goed voorbeeld van de wijze van bepaling van de waarde van de huurprijs van winkelbedrijfsruimte. Dit arrest kan goed worden gebruikt met betrekking tot de waardebepaling van de huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De comparatieve methode is wellicht een betere methode om de huurwaarde voor een warenhuis te berekenen. Het is dan niet de bedoeling om warenhuizen met elkaar te vergelijken, doch onroerende zaken te vergelijken die gelijkenis vertonen met het te taxeren object. Zonder naar de bestemming te kijken van het te taxeren object kan er wel worden vergeleken met andere warenhuizen als de onroerende zaken vergelijkbaar met elkaar zijn. Voor uitleg van de verschillende onderzoeksmethode verwijs ik naar het onderdeel “De Onderzoeksmethode” in dit hoofdstuk.

Het gerechtshof te Amsterdam kwam in haar arrest van 19 december 2008 ( LJN: AV3104, gerechtshof Amsterdam, 04/1265 ) eveneens tot oordeel dat de huurprijsberekening conform de ‘ITZA-methode’ in deze kwestie niet een juiste methode was om een huurprijs te berekenen. In dit arrest is in alinea 2.10 een eerder standpunt van de rechtbank weergegeven. Het hof heeft zich in alinea 2.6.3.3 aangesloten bij het standpunt van de rechtbank. Ook het hof is van mening dat de toegepaste zonering, zoals deze te doen gebruikelijk is bij de indeling in zones van kleinere winkels, in het onderhavige geval onvoldoende recht doet aan de mogelijkheden die het object de gebruiker geeft en daardoor ook onvoldoende recht doet aan de in acht te nemen huurwaarde. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat bij de indeling in zones in het taxatierapport onvoldoende is gemotiveerd waarom het op een A1 locatie gelegen object, gelet op de spreiding van het assortiment over meerdere verdiepingen, de aanwezige roltrappen waardoor op de verdiepingen ‘hoogwaardige betredingen’ plaatsvinden die verder strekken dan slechts de eerste vierkante meters en gelet op de passantenstroom, slechts over een optimale verkoopzone beschikt van 1,33 % (A) van het totaal aantal m² winkeloppervlakte van 21.920 m² gewaardeerd met een huurwaarde van € 725,- respectievelijk 4,07 % (A’) met een huurwaarde van € 450,- en daarentegen beschikt over 51,07 % (11.194 m² zone E) gewaardeerd met een huurwaarde van € 45,- per m². Een zodanig afnemende productiviteit per verdieping als de eigenaar aldus voorstaat achtte de rechtbank onwaarschijnlijk. De rechtbank vermocht in dit verband ook niet in te zien waarom de opslag/magazijnruimte tegen een zelfde m² prijs (€ 45,-) was gewaardeerd als een publiekstrekker als het restaurant op de vierde verdieping.
Voorts geven de alinea’s 2.6.4 en 2.6.5 van het arrest argumenten waarom bepaalde panden niet geschikt zijn om in de vergelijking te worden betrokken.

Dat de beoordeling door een deskundige kritisch bekeken moet worden, blijkt uit ook het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 4 april 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:1466. In dit arrest werd beschreven dat de deskundigen een door de huurder weggehaalde verdieping hadden begroot als opslagplaats. De waardering van deze verdieping ten opzichte van de winkelruimte was te verwaarlozen. De verhuurder maakte bezwaar tegen deze waardering door de deskundigen. De verhuurder had betwist, dat de verticale verkeersruimten van geringe omvang zouden zijn. De verhuurder had haar bezwaar met tekeningen onderbouwd. Er waren twee trapopgangen en een lift. In één van de trapopgangen was er een zogenoemde “luie trap”, bedoeld om het winkelend publiek uit te nodigen. Er was sprake van een groot trappenhuis. De verhuurder verwees tot slot naar de rapporten van twee deskundigen die beiden de oorspronkelijke eerste verdieping waardeerden als winkelruimte bij het bepalen van de huurprijs.
Het hof was van oordeel dat de deskundige geen objectieve onderbouwing had gegeven dat de oorspronkelijke eerste verdieping niet als winkelruimte beoordeeld kon worden. Voorts had de verhuurder onbetwist gesteld dat de oorspronkelijke eerste verdieping ruim toegankelijk was voor het publiek; zij had gewezen op het bestaan van de trappen waaronder een luie trap en een lift. De huurder had het bestaan ervan niet betwist. Tot slot was gesteld noch gebleken dat de aard van het bedrijf met zich zou brengen dat exploitatie daarvan op een eerste verdieping niet functioneel was. Onbetwist heeft de verhuurder gesteld dat de vorige huurder van het pand de eerste verdieping als winkelruimte had gebruikt. Als de huurder deze beweringen niet heeft betwist, omdat deze feiten juist waren dan is dit natuurlijk correct. Een betwisting zonder onderbouwing is immers zinloos. Als de huurder is vergeten deze feiten te betwisten als daar aanleiding toe was, dan is dit een procesrechtelijke miskleun. Ik denk echter niet dat hier sprake was van een fout. Ik denk dat de verhuurder hier gewoon gelijk had en dat de onderhavige ruimte gewoon verkeerd was beoordeeld.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 25 augustus 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:3313 ) beslist dat de deskundige te grote verschillen had berekend in de waardering die hij had gegeven ten aanzien van het restaurantgedeelte in het restaurant. De deskundige had het restaurantgedeelte als volgt gewaardeerd: de entreeruimte en eerste restaurantruimte op de begane grond tegen 90% vanwege het feit dat deze niet op het maaiveldniveau liggen. Vanwege verdere verhogingen van het vloerniveau waardeerde de deskundige de restaurantruimte 2 op 60% en restaurantruimte 3 op 35%.
Het hof kon zich in deze redenering niet vinden. Het hof was van mening dat er wel reden voor correctie was, maar niet in de mate die de deskundige had berekend. Het hof kwam tot een verschil in waardering tussen winkelruimte en horecaruimte. Volgens het hof is het voor restaurantruimte minder van belang om het gehele oppervlak van de begane grond op één niveau te hebben liggen dan in geval van winkelruimte. Gasten die problemen hebben met het overbruggen van hoogteverschillen kunnen immers in de laagstgelegen ruimte verblijven en daar bijdragen aan de omzet. Bij winkels daarentegen kunnen hoogteverschillen leiden tot onbereikbaarheid van delen van het bedrijf, waardoor slecht ter been zijnde klanten de op de hogere delen aangeboden goederen niet kunnen bereiken, wat kan leiden tot een verminderde omzet.
Voor wat betreft de restaurantruimten zullen de hoogteverschillen slechts van beperkte invloed zijn op de verhuurbaarheid. Desalniettemin zullen zij wel van enige invloed zijn op de waardebepaling van de huurprijs. Het hof was daarom van oordeel dat in de bestaande niveauverschillen een reden is gelegen om de restaurantruimten (restaurant 1, 2 en 3) op de begane grond met 10% af te waarderen. Redenen om de ruimten 2 en 3 met een hoger percentage af te waarderen acht het hof niet aanwezig. Het gaat in totaal om 193 m2, zodat 10% daarvan 19,3 m2 betreft. Hier had de deskundige zich niet gerealiseerd dat er in dit verband verschil bestaat tussen de waardering van winkelruimte en horecaruimte vanwege de verschillende aard van het bezoek door de consument.

De heer B.J. Mols heeft in zijn onderzoek Noot 161 naar een interpretatie over het begrip bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte samengevat op welke wijze door de deskundigen de winkeloppervlakte werd gewaardeerd door de deskundigen. Uit dit onderzoek blijkt dat de deskundigen vergelijkbare winkeloppervlakte met het litigieuze pand meestal waarderen op 100%. Alle overige meters worden meestal meegewogen voor 50%. De secundaire ruimten (geen verkoopruimte) worden doorgaans afgewaardeerd tot 50% of minder. Als er een bewinkelbare eerste verdieping of kelder aanwezig is wordt deze vaak gewaardeerd van 15% tot 50%. Mols concludeert in zijn onderzoek dat enkele branches veel voorraad houden (schoenenwinkels), maar het gros van de retailers tegenwoordig niet meer. Het is dus niet zo dat bij de beoordeling van secundaire ruimten volstaan kan worden met het toekennen van een wegingspercentage. Hij acht daarom “aftopping” noodzakelijk. Dat leidt dan tot minder dramatische verschillen in waardering van de secundaire ruimte ten opzichte van de verkoopruimte.

Mols acht het opmerkelijk dat een toelichting op deze percentages vaak ontbreekt. Verder was opvallend dat de deskundige voor de waardering veelal uit ging van het gebruik door huurder van de ruimte en niet van de invulling van de ruimte die door partijen bij aanvang van de overeenkomst is bedoeld; dat is toch alleszins merkwaardig. Als er immers 50 m² winkelruimte is verhuurd en de huurder heeft de ruimte opgedeeld in 25 m² opslagruimte en 25 m² winkelruimte, dan moet de oppervlakte van 50 m² toch in het geheel gewaardeerd dienen te worden a