E1. Bijzondere geschiktheid van het pand voor bouwkundige wijziging

Laatst bijgewerkt op 2018-07-22 om 10:59:26

Als de gehuurde ruimte een bijzondere geschiktheid voor een bouwkundige uitbreiding heeft en deze uitbreiding is daadwerkelijk door de huurder gerealiseerd, dan is dit een bouwkundige eigenschap van het pand die bijdraagt aan de kwaliteit van het pand. Dit geldt met name als het gehuurde met betrekkelijk geringe kosten beter is in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd. Een hogere waardering is dan wel op zijn plaats. De redenering is dan dat de verbetering (de door de huurder aangebrachte uitbreiding) moet worden weggedacht, maar dat de mogelijkheid van uitbreiding wel moet worden meegewogen als een pluspunt voor de betrokken ruimte. Door dat laatste kan een hogere huurprijs worden gerechtvaardigd. Noot 162 Het hof te Amsterdam besliste in rechtsoverweging 2.23 van haar arrest van 16 oktober 2012 LJN: BY0272, gerechtshof Amsterdam, 200.070.384/01 dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de hogere attentiewaarde van het gehuurde door ontwikkelingen in de binnenstad, waardoor er sprake was van een verhoging van de passantenstroom langs de winkel. De huurder die de entree naar de passantenstroom heeft verplaatst heeft daardoor door een relatief lage investering profijt van aantrekkelijkheid van de ligging van het pand dat niet veroorzaakt wordt door de aangebrachte wijziging. Het gehuurde was kennelijk bijzonder geschikt om door deze relatief eenvoudige wijziging de aantrekkingskracht te verhogen. Dit mag daarom wel degelijk in de huurprijs mee berekend worden (alinea 2.23 arrest).
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 juli 2012 LJN: BW7483, Hoge Raad, 11/02518 beslist dat het beroep verworpen kon worden op grond van artikel 81 RO. De Hoge Raad was aldus van mening dat het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 15 februari 2011 het recht goed had toegepast.
De kern van het geschil was dat met ingang van 1 mei 1988 een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van 10 jaar tot stand was gekomen tussen de huurder en de rechtsvoorganger van de huidige verhuurders. In 1988 heeft de huurder voor eigen rekening verbouwingen laten uitvoeren, bestaande uit de aanbouw van een serre in de tuin en het verwijderen van een gangmuur. De vloeroppervlakte van de kapsalon is daardoor uitgebreid met respectievelijk 25 en 7 m². Het ging hier aldus om artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurder had een significante investering moeten doen ter vergroting van de oppervlakte van de effectieve bedrijfsruimte. De verhuurder was van mening dat de huurders gedurende de huurperiode de investering reeds lang terug heeft kunnen verdienen, waardoor een huurverhoging met inachtneming van de totale oppervlakte kon worden gerechtvaardigd.

Het hof te ‘s-Gravenhage was echter van mening dat er sprake is van bijzondere geschiktheid van het gehuurde als met de wijzigingen slechts betrekkelijk geringe kosten zijn gemoeid. Indien de kosten van verbetering substantieel zijn, zoals in het onderhavige geval kan niet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid van het verhuurde voor verbetering en is er geen sprake van een factor die de huurwaarde verhoogt ( HR 15 juni 2001, LJN: AB2146 ). Dat de huurder jarenlang minder huur heeft betaald in vergelijking tot de situatie waarin de verbeteringen wel in de huurprijs zouden zijn verdisconteerd, doet niet af aan de substantiële kosten die de huurder voor de verbetering heeft moeten maken. Reeds omdat de huurder heeft betaald voor hetgeen hij van verhuurder te huur ontving en op zijn kosten de verbeteringen heeft laten aanbrengen, is er geen sprake van onbillijkheid of schending van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM.
Mr. F.F. Langemeijer zegt over dit door de verhuurder voorgestelde cassatiemiddel het volgende. In de wettekst wordt geen relatie gelegd tussen de mogelijkheid voor de huurder om de gedane investering terug te verdienen en de vaststelling van de huurprijsverhoging. Dat is ook redelijk: in de situatie waarop het artikellid doelt is de stijging van de huurwaarde mogelijk gemaakt door een investering van de huurder. De verhuurder heeft ten aanzien van de verbetering geen enkel investeringsrisico gelopen. Het prijsvoordeel, dat inherent is aan het uitblijven van een huurverhoging bij toepassing van het derde lid van artikel 7:303 BW, is economisch beschouwd niet slechts te rechtvaardigen als een vergoeding voor de door de huurder gedane uitgaven, noch daartoe beperkt. Het is economisch beschouwd tevens een beloning voor het door de huurder gelopen investeringsrisico.