Laatst bijgewerkt op 2024-03-16 om 22:54:05

De kern van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” is om het niveau van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte te achterhalen. De wet heeft niet gespecificeerd welke criteria voor een correcte vergelijking toegepast moeten worden. Het is wel duidelijk dat er geen anonieme vergelijkingspanden door de deskundige opgevoerd mogen worden ( zie Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr 5, pagina 16). Voor een vergelijking kan aan de volgende criteria worden gedacht: ligging van het gehuurde (in centrum, aan de rand van de stad, een stille straat, winkelcentrum), bereikbaarheid met openbaar vervoer en/of met de auto, parkeergelegenheid, bereikbaarheid voor toeleveranciers, etc. In de Kamerstukken (Kamerstukken II 1979/80, 15 666, nr. 5 , p. 6 (MvA). wordt hierover het volgende opgemerkt: “Gelijk wij hiervoor reeds ten aanzien van het begrip ‘huurprijs’ concludeerden, menen wij dat sterk casuïstisch bepaalde kwesties als deze naar hun aard niet in de wet dienen te worden geregeld, doch aan het feitelijk oordeel van de rechter en van deskundigen moeten worden overgelaten.” Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigde in haar arrest van 9 februari 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:352) dat anonieme panden niet konden worden opgenomen in de berekening van de huurprijs ex artikel 7:303 BW. Hier hadden de deskundigen in hun rapport zeven vergelijkingspanden opgenomen, waarvan er vijf anoniem waren.

De deskundigen hadden ter zitting toegelicht dat de redenen waarom betrokkenen slechts op anonieme basis gegevens over referentiepanden wilden verstrekken, nog steeds actueel zijn. Het ging om informatie die vanwege de concurrentiepositie van de betrokkenen zeer gevoelig was. Ter zitting hadden beide partijen desgevraagd meegedeeld dat zij niet wilden dat de deskundigen onder druk gezet zouden worden om gegevens over de anonieme panden prijs te geven. Het hof zag dan ook geen aanleiding om de deskundigen te dwingen tot het verstrekken van informatie waarmee de objecten kunnen worden geïdentificeerd. Ook was het hof ter zitting gebleken dat partijen groot vertrouwen hadden in de deskundigen. Partijen hadden hun ervaring en deskundigheid ook niet ter discussie gesteld. Partijen hadden ieder deskundigen kunnen voordragen en twee van de drie deskundigen zijn in hun dagelijks werk betrokken bij de advisering met betrekking tot de huurprijzen van tankstations. Het ging hier niet om het vertrouwen in de deskundigen maar om het niet controleerbaar zijn van de referentiepanden. Deze deskundigen stonden zelf ook achter de opgenomen anonieme referentiepanden. Volgens het hof was niet voldoende gesteld noch gebleken dat de belangen van partijen door de wijze waarop het deskundigenbericht tot stand is gekomen niet voldoende gewaarborgd waren. Partijen hadden, desgevraagd door het hof, ook aangegeven dat er geen andere deskundigen beschikbaar waren die eventueel een nieuw deskundigenrapport konden opstellen. Zij liepen tegen hetzelfde probleem van de anonieme referentiepanden aan. Het hof benoemde daarom ook geen nieuwe deskundigen.

Het vorenstaande leidde ertoe dat de huurprijs niet kon worden vastgesteld op basis van het deskundigenrapport nu hier vijf van de zeven objecten anoniem waren. Nu het benoemen van nieuwe deskundigen niet aan de orde was, had dit tot gevolg dat het hof de huurprijs zou schatten overeenkomstig artikel 7:303 lid 2 BW. Het hof heeft de huurprijs van het tankstationgedeelte geschat aan de hand van de twee bekende referentieobjecten genoemd in het deskundigenrapport.  Het is de vraag of partijen hier beter van werden. Het is mogelijk dat een goed berekende huurprijs waarbij de deskundige alleen de objecten anoniem mochten weergeven meer recht zou doen aan de berekening van de huurprijs ex artikel 7:303 BW, dan een huurprijs die slechts schattenderwijs op basis van twee referentiepanden wordt begroot.

Het hof te Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 12 oktober 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:9567) een rapport van een deskundige ter discussie gesteld. De deskundige had de gevonden prijs per vierkante meter  gecorrigeerd met een fors percentage (30% verlaagd voor de panden Grootzand 25 en 10 en Lemmerweg, 50% verlaagd voor het pand Prins Hendrikkade 18 en 50% verhoogd voor het pand Nauwe Noorderhorne 30). Deze percentages zijn in zijn rapport niet toegelicht. Van de aldus aangepaste vierkantemeterprijzen heeft de deskundige het gemiddelde genomen (€ 127,94) en dat gemiddelde vermenigvuldigd met de vierkantemeterprijs.  Het resultaat van die berekening is door de kantonrechter overgenomen.

De verhuurder heeft onder meer betoogd dat de aanwezigheid van het terras als afzonderlijke component in de huurprijsvergelijking moet worden betrokken. De deskundige heeft in zijn rapportage aangegeven dat dit niet gebruikelijk is (behalve bij een A1-locatie, wanneer het terras verwarmd kan worden en het hele jaar door bruikbaar is, waarvan in het geval van het Havenhoofd geen sprake van is). De aanwezigheid van het terras komt volgens de deskundige wel tot uiting in de correctiefactor waarbij de afwezigheid van een terras tot een verlaging van de huurwaarde van het vergelijkingsobject leidt. De deskundige van de huurder heeft evenmin aan het terras een afzonderlijke waarde toegekend en de aanwezigheid van een terras meegenomen in de huurprijs van de vergelijkingsobjecten. Het hof heeft daarom, in navolging van deze deskundigen, aan het terras evenmin een zelfstandige waarde toegekend.

Het is mij niet bekend of het terras gehuurde ruimte betrof. Het lijkt mij niet. Als het terras wél tot het gehuurde behoorde, dan is het vreemd dat deze ruimte meetelt voor de berekening van de huurprijs. Een terras heeft meestal in de maanden dat het terras gebruikt kan worden een enorme omzetverhogende waarde.

Het hof is van oordeel dat een vergelijkingspand niet in alle opzichten vergelijkbaar is met het gehuurde, en ook geen reden is om het vergelijkingspand buiten beschouwing te laten. Het hof passeert de daarop gestoelde bezwaren van de verhuurder, bijvoorbeeld dat Grootzand 25 in Sneek een lunchcafé is. Wel ziet het hof aanleiding om de door de deskundige meegenomen winkelruimte en snackbar niet in de vergelijking mee te nemen omdat het gebruik van deze panden veel verder afstaat van het gebruik van het gehuurde.
Dat laatste is een onjuiste redenering. De deskundige mag immers bij de waardering van de vergelijkingspanden juist de bestemming niet betrekken (tenzij er sprake is van uitzonderlijke panden waarbij de bouwkundige staat van belang is, zoals bij sommige horecapanden en bij benzinestations). Het hof betrok daarentegen twee andere panden in zijn oordeel.

Verder oordeelt het hof dat een pand aan de Grootzand 24 te Sneek niet meegenomen kan worden in de vergelijking, omdat dit pand ten opzichte van de overige vergelijkingspanden een hoge huurprijs per m² heeft.
Dit is ook een onjuiste redenering, omdat het hof de huurprijs van een vergelijkingspand niet mag betrekken bij het oordeel of een pand al dan niet geschikt is. Hierdoor zou er naar een huurprijs toe geredeneerd kunnen worden, wat niet is toegestaan. Dit punt is in dit hoofdstuk ook al uitgebreid besproken.

Voor wat betreft de afwijking van het rapport van de deskundige door de rechter geldt het volgende, volgens een arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BT2921). Indien de rechter in een geval waarin de opinie van andere, door een der partijen geraadpleegde, deskundigen op gespannen voet staat met die van de door de rechter benoemde deskundige, de zienswijze van deze deskundige volgt, zal de rechter zijn beslissing in het algemeen niet verder behoeven te motiveren dan door aan te geven dat deze door de deskundige gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt. Wel zal de rechter op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door hem aangewezen deskundige moeten ingaan, als deze bezwaren voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze. Volgt de rechter echter de zienswijze van de door hem benoemde deskundige niet, dan gelden in beginsel de gewone motiveringseisen. De rechter moet natuurlijk wel, bij afwijking van de visie van de deskundige op basis van de regels van rechtsvordering, zijn gedachtegang voldoende duidelijk maken. In dit hoofdstuk is al aangegeven dat de deskundige een grote mate van vrijheid geniet bij de samenstelling van het rapport. De deskundige hoeft zijn keuze niet tot drie cijfers achter de komma te motiveren. Ik heb in dit hoofdstuk al op verschillende plaatsen geciteerd dat de rechter van de ervaring en intuïtie van de deskundige uit mag gaan.

Net zoals bij de uitspraak van de kantonrechter ontbreekt een duidelijke toelichting. Het hof licht niet toe waarom de berekening van de oppervlakte door de deskundige van de verhuurder voorkeur geniet boven de door de huurder uitgezochte deskundige. Gezien het gestelde in de vorige alinea had de rechter hier wel nader op in kunnen gaan.

Voorts is voor een vergelijking van “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” de standplaatskwaliteit van belang. Voor de standplaatskwaliteit zijn de loopstromen van passanten belangrijk. Een hogere passantenstroom leidt tot een hogere huurwaarde. Zo zal een winkel in de binnenstad een groter aantal passanten kunnen bedienen dan een winkel aan de rand van een stad. Er wordt een onderscheid Noot 123ab gemaakt tussen A1-locatie (landelijke publiektrekkers, binnenstad, nagenoeg geen leegstand), A2-locatie (circa 50 tot 70% van het aantal passanten van een A1-locatie), B1-locatie (circa 25 tot 50% van het aantal passanten van A1-locatie, locale detaillisten en beperkte autobereikbaarheid), B2-locatie (circa 10 tot 25% van het aantal passanten van een A1-locatie en daghoreca en locale detaillisten) C-locatie (aanloop/aanrijstraat met gevestigde partijen met specifiek assortiment. Daarnaast bestaan nog typische winkellocaties, zoals woonboulevards en outletcentra.

Ook panden met een wezenlijk andere bestemming kunnen met elkaar worden vergeleken. Dit is alleen anders als de bouwkundige staat van het gehuurde een vergelijking in de weg staat. Hiervan is sprake als een bedrijfsruimte specifiek is geconstrueerd als horecaruimte en voor geen ander doel bruikbaar kan worden gemaakt dan tegen hoge kosten (Asserserie 5-IIA 2007/307). Zo kan een boekwinkel wel worden vergeleken met een opticien, doch kan een boekwinkel ni