Laatst bijgewerkt op 2024-03-15 om 23:15:18

Na verlenging door gebruik van een optie kan er dus een wijziging van de huurprijs tot stand worden gebracht als er geen bedingen over de huurprijs zijn gemaakt. Dit is ook door de Hoge Raad bevestigd in haar uitspraak van 1 oktober 1982. Noot 102

Bij een huuroptie in een huurovereenkomst heeft de huurder de mogelijkheid om de huurperiode te verlengen wanneer hij dit wenst. De huuropties kan actief of passief zijn geformuleerd.

Bij een actieve formulering van het optierecht zal er in de overeenkomst staan vermeld dat de huurder uiterlijk op een bepaald moment te kennen moeten geven of hij de huurperiode wenst te verlengen. Als er dan geen aanspraak wordt gemaakt op het optierecht, dan zal de huurovereenkomst niet worden verlengd met de huurperiode zoals genoemd in het deze bepaling.

Bij een passief optierecht wordt de overeenkomst automatisch verlengd na het einde van de overeengekomen periode, tenzij de overeenkomst wordt opgezegd door de huurder.

De huurder heeft bij een passief optierecht  dus de mogelijkheid gehad om door opzegging de optie buiten effect te stellen. De verhuurder heeft deze mogelijkheid niet. In de praktijk kan de verhuurder dit soms over het hoofd , waardoor er voor de verhuurder een onplezierige verrassing kan ontstaan.

Een huurverlengingsbeding in combinatie met een passief optierecht kan er als volgt uitzien:

• De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar ingaande 1 april 2014 en lopende tot 1 april 2024 met een optie van 5 jaar.
• Na het verstrijken van de hierboven genoemde periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
• Beëindiging van de overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

In dit voorbeeld kan de verhuurder de overeenkomst dus niet opzeggen tegen 1 april 2024. Het passieve optierecht zorgt er immers voor dat alleen de huurder het in zijn macht heeft om de huurperiode te beëindigen.

De huurder moet zich dit dus wel realiseren, namelijk dat bij gebreke van een opzegging de overeenkomst door dat optierecht met 5 jaar wordt verlengd, ook als er geen contractuele verlenging zoals in onder het tweede punt is. Als er geen contractuele verlenging als bedoeld in punt twee zou zijn opgenomen, dan zou de overeenkomst door die bepaling als genoemd in het eerste punt met 5 jaar zijn verlengd. De benoeming van een optierecht is dus een recht dat de huurder af kan roepen. De verlenging van de huurperiode met vijf jaar vindt aldus automatisch plaats als er niet is opgezegd door de huurder.

Dit is een afwijking van artikel 7:300 lid 1 BW. In dit laatste staat immers dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd naar een huurperiode van tien jaar. Aangezien het optierecht in het voordeel van de huurder is, zal deze afwijking zijn toegestaan. De huurder heeft het hier immers in de hand om de overeenkomst te beëindigen of voort te zetten voor nog een periode van 5 jaar. Het dwingende recht richt zich op de periode van 10 jaar. Daarna zijn partijen vrij afspraken te maken. Ook als dit beding niet geldig zou zijn, dan zou slechts de huurder en niet de verhuurder zich op de vernietigbaarheid van dit beding kunnen beroepen (HR 20-04-1990, ECLI:NL:PHR:1990:AD1091, m.nt. P.A. Stein (Hupkes/Coster).

Als de verhuurder deze overeenkomst ook zou kunnen opzeggen, dan zou het optierecht een loze kreet zijn. Er zou dan immers geen sprake zijn van de mogelijkheid om de overeenkomst te verlengen als de huurder dat wenst.

Als partijen bij het sluiten van een huurovereenkomst een optietermijn hebben afgesproken, waarbij zij tevens zijn overeengekomen dat de huurprijs gedurende de periode waarvoor de verlenging is afgesproken niet zal worden gewijzigd, is het goed mogelijk dat deze regel geldig is. Een afwijking in het voordeel van de huurder is immers mogelijk als er sprake is van regels met een semi-dwingend karakter. Mocht de huurder van mening zijn dat deze bepaling in zijn nadeel zou werken, dan dient de huurder deze bepaling te vernietigen, waardoor de kracht van deze bepaling kan worden ontzegd. Dit beding kan immers ook in het nadeel van de huurder zijn als de huurprijs in de eerste huurperiode al op een te hoog niveau door partijen was gesteld.

Als partijen na de huurperiode van tien jaren op grond van een overeengekomen optie de huurovereenkomst verlengen met nog een periode van tien jaar, dan kan gedurende deze periode niet meer sprake zijn van wijziging van de huurprijs als partijen bij aanvang van deze aanvullende overeenkomst een nieuwe huurprijs zijn overeengekomen. Dit is dus ook uitdrukkelijk van toepassing als de nieuwe overeengekomen huurperiode als gevolg van dit optierecht met een huurperiode van meer dan vijf jaren wordt verlengd. Stein merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 1996 (HR 23 februari 1996, NJ 1996/432 met noot van mr. P.A. Stein) op dat de mogelijkheid van wijziging van de huurprijs gedurende deze verlengingsperiode en/of een contractueel beding niet in het wettelijke systeem past. In de overeengekomen (verlengde)huurperiode wordt dan weer teruggegrepen naar het beginsel van contractsvrijheid als vermeld in artikel 7:303 lid 1 sub a BW. De huurder doet er verstandig aan dit te realiseren en bij onzekere tijden geen langere optieperioden overeen te komen dan vijf jaar. De overeengekomen huurprijs kan dan na deze overeengekomen periode van vijf jaar worden gewijzigd. Het is goed om te beseffen dat een periode van tien jaar een erg lange periode is en dat er gedurende deze periode veel kan gebeuren. Het lijkt mij verstandig geen periode langer dan vijf jaar overeen te komen, tenzij de huurder wel erg zeker van zijn situatie is. Ik heb dit al meermalen opgemerkt in dit hoofdstuk. Het leek mij nuttig dit hier weer te herhalen.

Volgens Vrolijk (Groene Serie Huurrecht, 17 in alle overige gevallen bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 303, Kluwer 2012) heeft de wetgever abusievelijk in artikel 7:303 lid 1 sub b BW vergeten te vermelden dat de mogelijkheid om de huurprijs om de vijf jaar aan te passen geldt als de overeenkomst na een huurperiode van tenminste tien jaar voor onbepaalde tijd is verlengd. In het wetsartikel dat vóór het huidige artikel 7:303 BW van toepassing was, is ook een zinsnede opgenomen dat de huurprijs telkens om de vijf jaar aangepast kon worden als de overeenkomst na de periode van tien jaar voor onbepaalde tijd was verlengd. Als de huurperiode door het afroepen van een optierecht is verlengd met een bepaalde periode zonder daarbij een nieuwe huurprijs af te spreken, dan wordt deze optieperiode niet bij de oorspronkelijke huurperiode opgeteld. De meestgerede partij heeft dus de mogelijkheid wijziging van de huurprijs te verzoeken na het verstrijken van de eerste overeengekomen periode exclusief de nader afgeroepen optieperiode. In gelijke zin besliste het gerechtshof te Arnhem in haar arrest van 7 september 2010 ( ECLI:NL:GHARN:2010:BN5668).

De huurprijs kan niet worden gewijzigd als er één lange huurperiode is overeengekomen met tussentijdse mogelijkheden van opzegging. Als de huurder van deze mogelijkheden van opzegging geen gebruik maakt, dan loopt de overeenkomst door zoals is overeengekomen. Een mogelijkheid van tussentijdse opzegging wordt niet gelijkgesteld met een verlengingsoptie gedurende de huurperiode die wordt vervolgd als de huurder van de mogelijkheid van opzegging geen gebruik heeft gemaakt (Hof Amsterdam/Arnhem 16 december 2008, WR 2009/32).