Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Uitgangspunten van de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs

De huurprijs komt tot stand door de vrije beslissing van partijen. In beginsel geldt er dus volledige contractsvrijheid ten aanzien van wat partijen over de huurprijs onderling zijn overeengekomen. Dit betekent dat partijen de huurprijs op een door hen gewenste wijze kunnen samenstellen. Te denken valt aan een huurovereenkomst op basis van omzetcijfers. Bij het ter beschikking stellen van een tankstation door een eigenaar aan een exploitant van dit station, kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een huurovereenkomst als tussen partijen wordt overeengekomen dat door de eigenaar benzine wordt geleverd en door de exploitant deze benzine wordt verkocht. Als tussen partijen vervolgens een gegarandeerd inkomen van de exploitant wordt overeengekomen en de overige opbrengst na aftrek van kosten aan de eigenaar toekomt, kan dit als een tegenprestatie voor het terbeschikkingstellen van bedrijfsruimte worden gezien (HR 10 november 1989, NJ 1990/273). Op grond van artikel 7:303 BW kan de huurprijs van bedrijfsruimte na verloop van een bepaalde periode worden gewijzigd.

Als de huurder de verhuurder in een procedure betrekt mag de huurder uitgaan van de partij die op het huurcontract staat vermeld. Mocht de eigendom van het gehuurde tussentijds zijn overgedragen naar een andere eigenaar, dan wordt de huurder niet geacht hier zelf onderzoek naar te doen door het kadaster te raadplegen. De huurder kan immers niet de specifieke verhoudingen die tussen eigenaren rust uit het kadaster halen. Uit het kadaster kan bijvoorbeeld niet de economisch eigendom worden gehaald. De overdracht van de eigendom van het gehuurde door vererving wordt ook niet in het kadaster opgenomen als de erfgenamen die niet laten registeren. De huurder mag daarom uitgaan van degene die als verhuurder op het huurcontract staat vermeld. De huurder mag bijvoorbeeld voorts ook degene als verhuurder aanmerken die na mededeling van de verkoop van het gehuurde als nieuwe eigenaar aangemerkt wordt. De rechten en verplichtingen gaan dan ex artikel 7:226 BW over op de nieuwe eigenaar.

De mogelijkheid van wijziging van de huurprijs is aan bepaalde regels gebonden. Bij wijziging van de huurprijs wordt niet uitgegaan van de markthuur, maar wordt uitgegaan van de huurwaarde van artikel 7:303 BW. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wettelijke criteria teneinde de huurprijs vast te stellen. Ook wordt ingegaan waarmee rekening gehouden moet worden om de huurwaarde te bepalen. Er moet bij toepassing van deze regels met betrekking tot wijziging van de huurprijs steeds worden bedacht dat van deze regels niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken.
Bij aanvang van de huurovereenkomst gaan partijen al dan niet bewust uit van “verhuurbare oppervlakte”. Als er een aanduiding van de oppervlakte in het huurcontract staat opgenomen, dan is dit doorgaans een aanduiding van de verhuurbare oppervlakte. Voor bepaling van de huurprijs moet onderscheid worden gemaakt tussen “winkeloppervlakte” en “overige oppervlakte”. In dit hoofdstuk wordt op dit verschil in oppervlakteaanduiding voor bepaling van de huurprijs nader ingegaan.

Wijziging van de huurprijs kan op verzoek van zowel de huurder als de verhuurder op de volgende momenten plaatsvinden:

  • Als de verstreken huurperiode zich binnen de eerste afgesproken (overeengekomen) huurperiode bevindt, dan is wijziging van de huurprijs in principe niet mogelijk (1);
  • de huurprijs kan bij een contractueel afgesproken verlengingsbeding op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW eenmaal worden gewijzigd tegen beëindiging van de bepaalde periode, of op een later moment in de opvolgende periode (2);
  • de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd loopt, of voor bepaalde tijd wordt voortgezet, maar waarbij partijen geen bepaalde tijd zijn overeengekomen (denk aan de verlenging ex artikel 7:301 lid 2 BW, of aan de wettelijke verlenging ex artikel 7:292 lid 1 BW, of de overeenkomst van meer dan twee jaar en minder dan vijf jaar) kan artikel 7:303 lid 1 sub b  BW telkens vijf jaar na de laatste huurprijswijziging worden gewijzigd als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse  (3).

Er bestaat een verschil tussen de positie van partijen als er sprake is van een huurovereenkomst, waarin een contractueel verlengingsbeding is opgenomen om de huurperiode met een bepaalde periode te verlengen (zoals genoemd onder 2) en de overeenkomsten waarin partijen geen verlengingsbeding zijn overeengekomen (zoals genoemd onder 3). Mr. G.J.J. Nijsten geeft in zijn artikel “de termijnen uit art. 7:303 lid 1 BW. Complex of eenvoudig?”  in de TvHB van 1 januari/februari 2018 een uiteenzetting van de standpunten van verschillende schrijvers. Sommige schrijvers zijn van mening dat onder de overeengekomen duur als genoemd in artikel 7:303 lid 1 sub a BW zowel de wettelijke verlenging als de contractuele verlenging valt (Evers en Kerpestein). Andere schrijvers zijn van mening dat onder deze overeengekomen duur alleen de contractuele overeengekomen perioden vallen (Asser nr. 686). Dit onderscheid is van belang. Als een bepaalde huurperiode onder artikel 7:303 lid 1 sub a BW valt, dan kan aanpassing van de huurprijs in beginsel plaatsvinden na het verstrijken van deze huurperiode. Stel dat partijen een contractuele verlengingstermijn van 10 jaar afspreken onder vermelding van een nieuwe huurprijs, dan kan de huurprijs pas na verloop van deze tien jaar worden gewijzigd. Als de overeenkomst valt onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW en de tweede wettelijke huurperiode van vijf jaar is in gegaan, dan zou bij aanpassing van deze huurprijs in jaar zeven, deze huurprijs pas weer aangepast kunnen worden in jaar twaalf, dus vijf jaar nadat de nieuwe huurprijsaanpassing is bewerkstelligd. Het is dus van belang te weten onder welke regeling de huurovereenkomst valt voor beantwoording van de vraag wanneer wijziging van de huurprijs mogelijk is.

Nijsten is van mening dat onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW de eerste huurperiode valt en het tijdens de looptijd van de overeenkomst overeengekomen verlengingsbeding.  Tevens valt volgens Nijsten onder deze regeling de huurovereenkomst die op grond van artikel 7:301 lid 1 BW voor maximaal 2 jaar is gesloten. Een huurperiode van 3 jaar die op grond van artikel 7:301 lid 2 BW is omgezet naar een periode van vijf jaar is geen overeengekomen periode als bedoeld in artikel 7:303 lid 1 sub a BW, maar valt onder de andere gevallen als genoemd in artikel 7:303 lid 1 sub b BW. Volgens Nijsten valt onder artikel 7:303 lid 1 sub a BW niet het contractuele verlengingsbeding dat vaak in een huurovereenkomst is opgenomen. Dat contractuele verlengingsbeding valt volgens hem onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW.  Ik bespreek deze regeling verder in het onderdeel “2E. Onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging” van dit hoofdstuk.

Voor uitleg over de verschillende huurperioden waarbinnen de huurovereenkomst zich kan bevinden, zie het hoofdstuk: “De huurperiode met betrekking tot de verhuur van bedrijfsruimte”.