Laatst bijgewerkt op 2021-07-11 om 12:16:28

In de opzegging moeten de redenen worden vermeld waarop de verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 BW wenst te beëindigen. Een opzegging die deze gronden niet bevat heeft op grond van artikel 7:273 BW geen effect. Alleen de opzeggingsgronden die in de opzeggingsbrief staan vermeld kunnen als basis dienen voor de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wijziging of aanvulling van deze gronden is in beginsel gedurende de procedure niet mogelijk.

Deze eis over de vermelding van de opzeggingsgronden kan echter enigszins worden genuanceerd. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 1 november 1992 beslist Noot 33 dat de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet het onderwerp van de procedure behoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Dit onderwerp wordt uitgebreid behandeld in het hoofdstuk De Huuropzegging bedrijfsruimte onder “De formele eisen aan de opzegging” en “De opzegging door de verhuurder moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden”.

De uitspraak van de Rechtbank Almelo, locatie Enschede, van 28 augustus 2012 LJN: BX8336, Rechtbank Almelo, 396325 CV EXPL 12-335 lijkt daarom niet juist. De rechter had de vordering van de verhuurder afgewezen. In deze zaak was de huurovereenkomst van een woning opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Het woningblok waartoe de woning van de huurder behoort wenst de verhuurder te slopen opdat ter plaatse een tijdelijke parkeerplaats kan worden gerealiseerd. Dit was volgens de verhuurder nodig wegens de vernieuwing van een winkelcentrum. De rechter was van mening dat er sprake kan zijn van een opzegging wegens dringend eigen gebruik indien daaraan primair en grotendeels sociale en beleidsmatige motieven ten grondslag liggen. Bij die motieven kan inderdaad worden gedacht aan het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waarin het gehuurde ligt. In de opzeggingsbrief worden deze motieven volgens de rechter echter in onvoldoende mate voor het voetlicht gebracht. Hiermee lijkt de rechter eraan voorbij te gaan dat de opzeggingsgrond wél gedurende de procedure aangevuld kan worden. De rechter heeft geconstateerd dat de opzegging dringend eigen gebruik als primaire opzeggingsgrond is aangevoerd. Het is mij daarom niet duidelijk of de verhuurder onvoldoende heeft aangevoerd om gedurende de procedure haar vordering te onderbouwen. Als de rechter heeft bedoeld dat in de opzeggingsbrief de uitgebreide motieven dienen te staan, die tot de opzegging hebben geleid, dan is dit een onjuist standpunt. Als de rechter heeft bedoeld dat de vordering tot huurbeëindiging in het kader van een dringende reden niet beëindigd kan worden omdat bij de beoordeling van de zaak nog niet duidelijk was of de bestemming van de grond waarop het gehuurde staat gewijzigd kon worden, dan is deze beslissing op zichzelf wel te begrijpen.