Wijzigingen aan het gehuurde – De wettelijke regeling 

Laatst bijgewerkt op 2023-12-31 om 16:18:04

De wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:215 BW. De regeling is semi-dwingend recht, tenzij het de buitenzijde van de woning betreft. Voor de buitenzijde is de regeling regelend recht. In dit hoofdstuk komen drie verschillende soorten wijzigingen aan de orde die afzonderlijk van elkaar worden besproken:

  • Veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. Voor deze wijzigingen is geen toestemming van de verhuurder nodig (artikel 7:215 lid 1 BW). Als er geen sprake is van wijzigingen aan het gehuurde, doch aan zaken die niet tot het gehuurde behoren, behoeft de verhuurder geen wijzigingen te gedogen. In een dergelijk geval komt de materie van artikel 7:215 BW niet ter sprake. Dit kwam ook tot uitdrukking in een vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 24 december 2014 ECLI:NL:RBDHA:2014:16078 , waarin de zaak werd behandeld van een huurder die zonnepanelen op het dak van het flatgebouw wenste te plaatsen. De huurder betoogde dat zij daartoe bevoegd zou zijn, omdat de panelen werden geplaatst op het dak boven de huurwoning. De verhuurder voerde als argument ter afwering van de vordering aan dat het dak van het complex waartoe het gehuurde behoort, geen onderdeel van het gehuurde uitmaakt en dat daarom de vordering afgewezen diende te worden. De kantonrechter was met de verhuurder van oordeel dat het dak van het complex waarin het gehuurde zich bevond niet tot het gehuurde behoorde.
  • Veranderingen die de verhuurbaarheid van de gehuurde woonruimte niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. De huurder moet toestemming voor deze wijzigingen vragen. De verhuurder moet toestemming voor deze wijzigingen verlenen (artikel 7:215 lid 2 BW en artikel 7:215 lid 4 eerste zin BW).
  • Veranderingen die noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde (woon- en bedrijfsruimte) door de huurder of het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zijn te noemen. De rechter dient een afweging van belangen te maken en kan de vordering dus afwijzen (artikel 7:215 lid 4 eerste zin BW).

Een vlag aan de buitenzijde van het gehuurde
n deze tijd (december 2023) kan de vaag worden gesteld of een verhuurder een huurder kan verbieden een regenboogvlag op te hangen. Er moet daarbij onderscheid worden gemaakt tussen het stukken van een vlaggenstok met een vlag in een koker die al aan het pand bevestigd zit en het bevestigen van vlag  aan een pand met kabelbinders.

Als een vlag in een koker gestoken wordt, die al aan het pand bevestigd zit,  dan heeft de verhuurder al toestemming gegeven voor het aanbrengen van vlaggen in de koker. Ik ga ervan uit dat voor het aanbrengen van de koker wel toestemming is gegeven als de verhuurder voor alle wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde woonruimte toestemming moet geven vide artikel 7:215 lid 6 BW. Als de verhuurder aldus toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van een voorziening met het doel om er een vlag in te steken, dan kan de verhuurder zich niet verzetten tegen het gebruik van deze voorzieningen voor het doel waarvoor die voorziening is aangebracht. Deze beperking geldt alleen voor wijzigingen aan de buitenzijde van woonruimte. Voor wijzigingen aan de buitenzijde van bedrijfsruimte geldt deze  beperking niet.

Dat kan wellicht weer anders zijn als er vlaggen in de koker worden gestoken, die een brandgevaarlijke situatie creëren. Denk aan vlaggen met een afbeelding die bijvoorbeeld door aanhangers van sommige religieuze godsdiensten als beledigend wordt gezien. Dit zou terroristische acties uit kunnen lokken, waarbij het gehuurde wordt beschadigd. Hoewel hiermee de vrijheid van meningsuiting wordt beperkt, kan ik mij voorstellen dat – gezien de terroristische acties die bepaalde uitingen in het verleden al hebben voorgebracht  (denk aan Charlie Hebdo) – een verhuurder bepaalde uitingen in strijd met artikel 7:213 BW zal achten.

Ook hier zal een bepaalde grens getrokken moeten worden. Het zal dan niet zo zijn dat van elke afwijkende mening een terroristische actie verwacht hoeft te worden. Dat zal wél zo kunnen zijn als een bepaalde afbeelding als zeer grievend beschouwd kan worden. De democratische waarden zullen dan helaas moeten wijken in verband met de bescherming van de eigendom  van de verhuurder. Hierbij zal ook een rol kunnen spelen dat met de huidige moderne media voldoende mogelijkheden zijn om uiting te geven aan een bepaalde gedachte. Als er voldoende mogelijkheden zijn om meningen te uiten, dan zal het ene kanaal waarbij een vlag wordt gebruikt om een mening te uiten niet zonder meer tot inperking van de mening  gezien hoeven worden. Dat geldt eens te meer als er door het aanbrengen van deze vlag uitingen van agressie met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid verwacht worden.

Als er een vlag aan de buitenzijde wordt bevestigd met kabelbinders, dan kan het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde in strijd zijn met artikel 7:215 lid 6 BW. De verhuurder van bedrijfsruimte wordt niet beperkt door artikel 7:215 lid 6 BW en kan op basis van dit artikel deze wijziging wel toepassen, tenzij daarmee alsnog in strijd met artikel 7:213 BW wordt gehandeld. Dat geldt voor zowel woonruimte en bedrijfsruimte dus ook als de vlag aan de binnenzijde van het gehuurde achter een raam wordt bevestigd. Voor een gehuurd appartement, waarbij een VvE is betrokken kan het splitsingsreglement decoraties aan de buitenzijde verbieden. Het huurrecht kan dan doorkruist worden door de regels van het splitsingsregeling, omdat doorgaans in het huurcontract ook staat dat een huurder zich conformeert aan de regels die in het splitsingsreglement staan.

het recht van meningsuiting dat is vastgelegd in artikel 7 Gw en artikel 10 EVRM kan een verbod tot het aanbrengen van uitingen aan het pand neutraliseren. Als er echter door deze meningsuiting schade aan het gehuurde kan ontstaan, dan zal de rechter een afweging van belangen moeten maken welk belang voorgaat.  Als de verhuurder zich op inperking van een grondrecht beroept, dan zal de verhuurder aannemelijk moeten maken dat inperking van dit recht gerechtvaardigd is. Ik kan mij voorstellen dat als het recht van meningsuiting prevaleert, maar er wel een dreiging is dat het gehuurde beschadigd raakt, er van de huurder een extra waarborgsom kan worden gevraagd ter dekking van eventuele schade.