Laatst bijgewerkt op 2022-11-04 om 22:37:26
De wet neemt als uitgangspunt dat de huurder het gehuurde gedurende de huurperiode niet mag wijzigen, tenzij er sprake is van veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het wegbreken van muurtjes, het aanbrengen van steenstrips aan de muur, het aanbrengen van schrootjes aan het plafond, het plaatsen van een keuken, een cv-installatie, etc. zijn allemaal zaken waarvoor de huurder toestemming van de verhuurder nodig heeft. Dit geldt ook voor wijzigingen in de tuin. Als de huurder een boom wenst te verwijderen die bij aanvang van de huurovereenkomst al in de tuin stond, dan maakt die boom onderdeel uit van het gehuurde. Naast het feit dat de verhuurder kan hebben bedongen dat het niet is toegestaan wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen, zonder toestemming van de verhuurder (waaronder ook de wijzigingen ex artikel 7:215 lid 1 BW), betreft het verwijderen van een boom niet een wijziging van ondergeschikte betekenis. Als de huurder een boom wenst te verwijderen dan zal de huurder een kapvergunning op basis van een kapverordening aan moeten vragen. Op het formulier waarmee de vergunning wordt aangevraagd wordt ook om een machtiging van de eigenaar gevraagd. Mocht de verhuurder de machtiging weigeren te geven, dan heeft het geen zin de vergunning aan te vragen. Als de huurder zonder machtiging een vergunning aanvraagt, dan handelt de huurder onrechtmatig jegens de verhuurder, wat vergaande consequenties kan hebben zoals ontbinding van de huurovereenkomst. De toestemming van de verhuurder is niet nodig indien de boom door de huurder is geplant. De boom betreft dan immers een zelf aangebrachte voorziening door de huurder. De huurder is bevoegd tot het einde van de overeenkomst zijn aangebrachte voorzieningen te verwijderen.
Volgens een vonnis van de rechtbank te Noord-Holland van 2 maart 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:1888) diende de huurder de wijzigingen te verwijderen die hij zonder toestemming van de verhuurder had aangebracht aan het gehuurde. In de huurovereenkomst stond vermeld dat huurder bepaalde werkzaamheden onder toestemming uit mocht voeren. De werkzaamheden die de huurder had uitgevoerd zonder toestemming van de verhuurder vielen buiten de werkzaamheden als gemeld in artikel 7:215 lid 1 BW en de werkzaamheden als genoemd in de huurovereenkomst.
Op 28 januari 2021 constateert de verhuurder dat de huurder zonder toestemming de volgende werkzaamheden aan het gehuurde heeft uitgevoerd:
- nieuwe schutting;
- nieuwe meterkast;
- een stroomkabel in de tuin;
- openbreken keukenmuur (de muur tussen de woonkamer en de keuken is verwijderd);
- en wasmachine-aansluiting in de oude badkamer;
- nieuwe badkamer ten koste van een slaapkamer;
- aanleg tweede toilet;
- aanbrengen vaste trap naar zolder;
- aanleg serre;
- verwijderen muur tussen oprit en tuin;
- plaatsen rolluiken;
- plaatsen (andere) keuken;
- vervanging van zeven verwarmingen.
Deze werkzaamheden vielen buiten de werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:215 lid 1 BW en de werkzaamheden waarvoor de huurder volgens de huurovereenkomst geen toestemming hoefde te vragen.
De aangebrachte veranderingen waren niet eenvoudig ongedaan te maken. Verwijdering ervan zou aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Daarnaast zou de verbouwing de verhuurbaarheid van het gehuurde aantasten, aangezien het gehuurde door deze wijzigingen niet meer kon gelden als sociale huurwoning. De onderhoudskosten van het gehuurde zouden bovendien hoger zijn. De verhuurder vorderde onder meer verwijderen van de aangebrachte veranderingen en het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat.
De rechter was van oordeel dat de wijzigingen niet vielen onder de werkzaamheden die de huurder zonder toestemming van de verhuurder uit mocht voeren op grond van artikel 7:215 lid 1 BW.
Ter zitting heeft de verhuurder toegelicht dat naast de schade van het niet meer kunnen verhuren van het gehuurde als sociale huurwoning als gevolg van de uitgevoerde verbouwing, en de hieruit voortvloeiende hogere onderhoudskosten, met name de veiligheid van het gehuurde van belang is. De huurder heeft geen bouwtekeningen, constructieberekeningen en aanvullende informatie over materiaalgebruik overgelegd. Ter zitting heeft de huurder erkend hier niet over te beschikken, omdat deze nooit zijn opgemaakt. Dit betekende dat de verhuurder de veiligheid van het gehuurde niet kon garanderen. Daarbij benoemde de verhuurder dat de draagmuur in de keuken gedeeltelijk was weggehakt, dat een groot gat was gehakt in een dragende muur van de zolder, dat over de houtenvloer op de eerste verdieping een laag cement was gestort waarop een bad was geplaatst en dat werkzaamheden aan de meterkast waren uitgevoerd zonder een elektriciteitsschema op te maken. De verhuurder kon op geen enkele manier beoordelen of dit op een veilige manier is gebeurd.
Uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 11 oktober 2007 (ECLI:NL:GHAMS:2007:BD8223, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wel gepubliceerd in de WR 2008,80) volgt dat wanneer een verbouwing dusdanig ingrijpend is dat de woning daarna niet meer kan gelden als een woning in de sociale huursector, de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt geschaad. De verhuurder had gemotiveerd onderbouwd dat het gehuurde, na aftopping, al tegen de bovengrens van de (sociale) huurgrens lag. Door de aangebrachte wijzigingen kon het gehuurde niet meer als sociale huurwoning worden verhuurd. Dit zou ook al gelden als slechts een deel van de werkzaamheden uitgevoerd zouden zijn. Voorts was onduidelijk of het gehuurde voldeed aan de veiligheidseisen. Zowel de verhuurder als de huurder beschikte hiervoor niet over de benodigde informatie.
Deze twee aspecten maakte afzonderlijk én gezamenlijk dat de huurder tekortgeschoten was in de nakoming van de huurovereenkomst door de betreffende veranderingen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming aan te brengen aan het gehuurde.
Dit leverde een ernstige tekortkoming op. de huurder moest zich houden aan de wettelijke vereisten en de huurovereenkomst. Dit had zij niet gedaan. De kantonrechter achtte het belang van de verhuurder bij verwijdering van de aangebrachte veranderingen groter dan het belang van de huurder bij behoud daarvan. Ik ben van mening dat een afweging van belangen hierbij niet aan de orde was. Aangezien het hier geen objectieve verbetering betrof, was de wijziging in strijd met de overeenkomst en de wet aangebracht.
De huurder werd dan ook veroordeeld tot het verwijderen van de aangebrachte veranderingen en het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat.