Woningruil toetsingscriterium

ECLI:NL:RBROT:2017:6879

 

Instantie

Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak

07-07-2017

Datum publicatie

20-10-2017

Zaaknummer

5786564—CV-EXPL–17-8438

Rechtsgebieden

Verbintenissenrecht

Bijzondere kenmerken

Eerste aanleg – enkelvoudig

Inhoudsindicatie

Woningruil. Toetsingscriterium.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5786564 CV EXPL 17-8438

uitspraak: 7 juli 2017

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

1[eiseres 1],

wonende te [plaatsnaam] en

2. [eiser 2],

wonende te [plaatsnaam] en

3. [eiser 3],

wonende te [plaatsnaam],

eisers,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,

tegen

de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. K.J. van Bergenhenegouwen te Rotterdam.

1Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.

* –

het exploot van dagvaarding van 23 februari 2017, met producties;

* –

de conclusie van antwoord;

* –

het tussenvonnis van 13 april 2017, waarin een comparitie van partijen is bepaald.

1.2.

De comparitie van partijen is gehouden op 29 mei 2017 in tegenwoordigheid van partijen. Zijdens eisers is verschenen de heer [M.], bijgestaan door zijn gemachtigde de heer mr. A. Rhijnsburger. Namens gedaagde is verschenen mevrouw [N.], medewerker bij gedaagde, bijgestaan door mevrouw mr. K.J. van Bergenhenegouwen. Van hetgeen ter zitting is verhandeld, is door de griffier aantekening gehouden, welke aan het procesdossier zijn gevoegd.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

Tussen gedaagde als verhuurster en eiseres sub 1 als huurster bestaat sinds 1992 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat-en plaatsnaam]. Het betreft een vijfkamer maisonnettewoning op de begane grond met tuin (hierna genoemd “maisonnettewoning”). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 559,74 per maand inclusief servicekosten.

2.2.

Tussen gedaagde als verhuurder en eisers sub 2 en sub 3 als huurders bestaat sedert 2015 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat- en plaatsnaam] Het betreft een vierkamer flatwoning op de eerste verdieping, (hierna genoemd “flatwoning”). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 701,12 inclusief servicekosten.

2.3.

Eiseres sub 1 is 68 jaar oud en woont alleen in de maisonnettewoning. Eisers sub 2 en sub 3 zijn gehuwd en wonen samen met hun vier minderjarige kinderen in de flatwoning.

2.4.

Op 5 december 2016 heeft eiseres sub 1 in overleg met eisers sub 2 en sub 3 een verzoek tot woningruil ingediend bij gedaagde. Gedaagde heeft het verzoek tot woningruil bij brief van 12 december 2016 afgewezen.

3De vordering

3.1.

Eisers hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

* –

eiseres sub 1 te machtigen dat eisers sub 2 en sub 3 in haar plaats gesteld worden als huurder van de woning aan de [straat-en plaatsnaam] (de maisonnettewoning);

* –

eisers sub 2 en sub 3 te machtigen dat in hun plaats als huurder wordt gesteld eiseres sub 1 van de woning aan de [straat-en plaatsnaam] (de flatwoning);

* –

gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

Aan hun vordering hebben eisers – naast de onder 2. vermelde vaststaande feiten en samengevat weergegeven – ten grondslag gelegd dat zij een zwaarwichtig belang hebben bij een woningruil als bedoeld in artikel 7:270 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Gedaagde heeft dan ook ten onrechte het verzoek tot woningruil van eisers afgewezen.

3.3.

Hetgeen eisers verder nog hebben aangevoerd, zal – voor zover van belang – hierna worden besproken in de beoordeling.

4Het verweer

4.1.

Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure. Daartoe heeft gedaagde – samengevat weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.

4.2.

Gedaagde betwist dat de door eisers aangevoerde gronden een zwaarwichtig belang vormen voor de woningruil. Bovendien is gedaagde van oordeel dat eiseres sub 1 onvoldoende financiële waarborg biedt om de huur van de flatwoning te kunnen betalen. Hoewel de regels voor passend toewijzen bij woningruil voor gedaagde niet bindend zijn, neemt dit niet weg dat dit objectieve criteria zijn bij de beoordeling of een huurder de huur kan betalen. Volgens deze criteria mag gedaagde aan eiseres sub 1 een woning verhuren van maximaal € 592,55 per maand, zodat hieruit volgt dat een huurprijs van € 701,00 te hoog is voor eiseres sub 1. Reeds op grond hiervan dient de vordering afgewezen te worden.

Voorts trekt gedaagde de zwaarwichtige belangen van eisers in twijfel.

Uit de omstandigheid dat eiseres sub 1 niet naar een ander deel van de stad wenst te verhuizen, niet actief naar geschikte woningen heeft gezocht, de flatwoning slechts één slaapkamer minder heeft en een trap buitenshuis, concludeert gedaagde dat eiseres sub 1 geen zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. Daarnaast is het inherent aan het jarenlang bewonen van een woning dat een bewoner daar ook vervelende perioden meemaakt, zodat het overlijden van haar zoon en de scheiding van haar man geen reden kan vormen voor de woningruil.

Ook eisers sub 2 en 3 hebben geen zwaarwegend belang bij de woningruil aangezien zij bij het accepteren van de flatwoning in 2015 reeds drie kinderen hadden en eiseres sub 3 zwanger was van de vierde, terwijl de grootte van de woning hen er toen niet van weerhield om de woning te accepteren. Een slaapkamer extra erbij is een belang voor eisers sub 2 en 3, doch niet een zwaarwichtig belang, aldus gedaagde. Ten slotte heeft gedaagde geen (overlast)klachten ontvangen van de buren van eisers sub 2 en 3, welke omstandigheid overigens ook geen zwaarwichtig belang kan vormen.

5De beoordeling

5.1.

Ingevolge artikel 7:270 lid 2 BW kan de vordering van een huurder tot woningruil, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, slechts worden toegewezen, indien de huurder een zwaarwegend belang bij de ruil van woonruimte heeft. De vordering moet ingevolge voornoemd artikellid worden afgewezen indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. In het voorgaande ligt aldus besloten dat de kantonrechter, ook indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, op de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst moet letten en aldus de aan elke zijde bestaande belangen moet vaststellen en vervolgens tegen elkaar afwegen. Pas als de belangen van de huurder bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering (vlg. Hoge Raad 19 november 2004, LJN AP4500).

5.2.

De kantonrechter ziet zich dan ook allereerst voor de vraag gesteld of eiseres sub 1 enerzijds en eisers sub 2 en sub 3 anderzijds een zwaarwegend belang hebben bij de door hen voorgestane woningruil.

5.3.

Wat betreft het zwaarwegend belang van eiseres sub 1 overweegt de kantonrechter als volgt. Het meest verstrekkende verweer van gedaagde is dat zij bij de beoogde woningruil betalingsproblemen voorziet van de zijde van eiseres sub 1, aangezien haar netto maandlasten wezenlijk zullen stijgen en de huurtoeslag niet evenredig zal meestijgen. Vast staat echter dat de nieuwe huurprijs van € 701,12 (inclusief servicekosten) de huursubsidie-grens van € 710,00 niet overschrijdt, zodat eiseres sub 1 haar recht op huurtoeslag behoudt. Door eiseres sub 1 is middels een proefberekening voldoende onderbouwd dat zij na de woningruil in aanmerking komt voor méér huurtoeslag naar rato, zodat haar netto maandlasten met een bedrag van € 70,00 á € 80,00 zullen stijgen, welke stijging in casu niet wezenlijk hoog wordt geacht. Nu niet aannemelijk is gemaakt dat eiseres sub 1 de nieuwe huurprijs niet zal kunnen voldoen, wordt de flatwoning betaalbaar geacht voor eiseres sub 1. Dit verweer van gedaagde treft dan ook geen doel.

Eiseres heeft haar zwaarwegend belang bij de woningruil met name gegrond in de omvang van haar woning (die voor haar te groot is geworden), de aanwezigheid van een trap binnenshuis waarvan zij last ervaart wegens het slecht ter been zijn, het onderhouden van de tuin, en ten slotte de nare herinneringen die zij aan de woning heeft (overlijden van haar zoon alsmede de scheiding van haar man) waarvan de psychische last steeds groter wordt.

Nu vast staat dat eiseres sub 1 inmiddels alleen woont en haar huidige woning vier slaapkamers heeft, wordt geoordeeld dat de maisonnettewoning te groot is geworden voor haar. In combinatie met de omstandigheid dat voldoende aannemelijk is dat eiseres sub 1 moeite heeft met de trap binnenshuis wegens voortschrijdende ouderdom en met het onderhouden van de tuin, wordt geoordeeld dat haar belang om kleiner en gelijkvloers te gaan wonen zonder tuin zwaarwichtig geacht. De door eiseres sub 1 gewenste flatwoning komt op voornoemde punten beter tegemoet aan de behoeften van eiseres sub 1, nu deze kleiner is qua grootte (één slaapkamer minder), binnenshuis geen trap heeft en daarnaast geen tuin heeft die onderhoud behoeft. Hierbij wordt meegenomen dat de kansen voor eiseres sub 1 om op een andere manier binnen een redelijke termijn een geschikte huurwoning te vinden (onder de huursubsidiegrens) zeer klein worden geacht. Hetgeen ter zake verder is aangevoerd door gedaagde kan niet leiden tot een ander oordeel.

5.4.

Wat betreft het zwaarwegend belang van eisers sub 2 en sub 3 overweegt de kantonrechter als volgt. Gelet op de gezinssamenstelling van eisers sub 2 en 3 met vier kleine kinderen afgezet tegen de huidige woonsituatie in de flatwoning zonder tuin, wordt het zwaarwichtig belang van eisers sub 2 en sub 3 bij de woningruil gegeven geacht. De maisonnettewoning heeft immers één slaapkamer meer dan de flatwoning alsmede een eigen tuin waar de kinderen kunnen spelen. Daarnaast bevindt het woongedeelte van de maisonnettewoning zich op de begane grond en het slaapgedeelte op de eerste verdieping, waardoor de kans op eventueel geluidsoverlast van een druk huishouden met vier kinderen beperkt zal worden voor de bovenburen. Aangezien de huurprijs van de maisonnettewoning lager is dan de huurprijs voor de flatwoning, zijn er geen financiële obstakels voor eisers sub 2 en sub 3 bij de beoogde woningruil.

5.5.

Nu is geoordeeld dat (alle) eisers een zwaarwegend belang hebben bij de beoogde woningruil, wordt toegekomen aan een belangafweging tussen de belangen van gedaagde als verhuurder en de belangen van eisers als huurders, waarbij heeft te gelden dat de belangen van de huurders bij de beoogde woningruil zwaarder moeten wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil.

Bij afweging van alle relevante belangen van partijen kan geen grond worden gevonden om die van gedaagde zwaarder van gewicht te achten dan die van eisers bij verlening van de machtiging. Geoordeeld is immers dat eiseres sub 1 vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur van de flatwoning. In dat geval kan de verlangde machtiging dan ook worden verleend.

5.6.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het zwaarwichtig (persoonlijk) belang van eisers bij deze vordering prevaleert boven de (financiële) belangen van gedaagde. De vordering zal daarom worden toegewezen.

5.7.

Als de in het ongelijk gestelde partij, wordt gedaagde veroordeeld in de kosten van deze procedure.

6De beslissing

De kantonrechter:

machtigt eiseres sub 1 om eisers sub 2 en sub 3 in haar plaats als huurder van de woning aan de [straat-en plaatsnaam] te stellen;

machtigt eisers sub 2 en sub 3 om eiseres sub 1 in hun plaats als huurder van de woning aan de Woelwijkstraat 103 te Rotterdam te stellen;

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers vastgesteld op € 181,11 aan verschotten en € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

337