Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Uw vraag

U heeft de aanvangshuurprijs laten toetsen. De huurcommissie is uitgegaan van een zelfstandige woonruimte en heeft de huurprijs verlaagd. De verhuurder is het hier niet mee eens en raadpleegt de kantonrechter om de uitspraak te herzien. De verhuurder is van mening dat er sprake is van de verhuurde onzelfstandige woonruimte. De verhuurder verhuurt aan partners de volgende ruimte: een driekamer woning. Indeling: kamer, waarin zich een keuken bevindt, slaapkamer en kamer zonder ramen (een soort rommelhok).  U en uw vriend betalen ieder de helft van de huur.

 

Antwoord

De verhuurder maakt van zijn wettelijke mogelijkheden gebruik. U zult daarom bij de procedure bij de kantonrechter zelf verweer kunnen en moeten voeren.

 

Benaming van de huurovereenkomst

De benaming van de huurovereenkomst is niet van belang voor het regime dat op de overeenkomst betrekking heeft. Bij de kantonrechter moet u daarom net zoals u in uw mailbericht met feitelijke gegevens moeten betogen dat u geen onzelfstandige woonruimte, maar zelfstandige woonruimte hebt gehuurd. Het kan namelijk niet zo zijn dat de verhuurder door de benaming van het contract te veranderen een voor hem gunstiger regime zou kunnen kiezen; voor een onzelfstandige woning kan immers geen medehuurderschap worden aangevraagd en geniet de onderhuurder geen huurbescherming.

 

Toestand aanvang huurovereenkomst is van belang

De toestand van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst moet als uitgangspunt worden genomen. Uit uw beschrijving van het gehuurde maak ik op dat de woning niet kan zijn verhuurd als twee onzelfstandige ruimtes en een gemeenschappelijke ruimte.

 

Allereerst bevindt zich de keuken in een kamer. Dit zou de gemeenschappelijke ruimte moeten zijn. Het door u genoemde hok kan niet als kamer worden verhuurd, omdat deze kamer dan een ernstig gebrek heeft als genoemd in punt 3 onderdeel A op de nulpuntenlijst (zie op de site overige informatie, nulpuntenlijst).

 

In het huurcontract zou dan moeten staan dat is verhuurd de woonkamer inclusief keuken aan de ene huurder en aan de andere huurder de slaapkamer waar wel direct licht naar binnenkomt. Deze combinatie is echter ook niet mogelijk, omdat de andere huurder voor het gebruik van de keuken altijd de kamer van en ander zou moeten betreden. Ook bij kamerverhuur heeft de huurder het exclusieve gebruiksrecht met betrekking tot die kamer, zodat deze huurder de andere huurder de toegang tot de kamer waarin zich de keuken bevindt kan weigeren. De door de verhuurder gewenste constructies houdt dus in dat de ene huurder altijd het exclusieve domein van de ander zou moeten betreden om toegang tot de keuken te hebben. Het ‘hok’ kan niet als slaapkamer zijn verhuurd, omdat aan deze ruimte voor de bestemming slaapkamer een ernstig gebrek kleeft.

 

Gezien het vorenstaande kan het niet anders zijn dan dat u beiden, gezien de bouwkundige staat van het gehuurde, een zelfstandige woning hebben gehuurd. De benaming van de contracten is dan niet van belang.

 

Betaling van de huur

Zowel u als uw vriend betalen de helft van de huur. Het is niet zo zeer van belang wie de huur betaalt en hoe de huur wordt betaald. Het is meer van belang dat de huur wordt betaald. Een derde kan immers namens een ander een geldvordering voldoen. Dat ieder de helft van de huur overmaakt maakt toch dat de huur in het geheel bij de verhuurder binnenkomt. Van de wijze van betaling mag niet het huurregime waaronder het gehuurde valt worden herleid.

 

De bouwkundige staat van het gehuurde

Allereerst merk ik op dat u het gehuurde heeft gewijzigd. Zonder toestemming van de verhuurder mag u deze wijzigingen niet uitvoeren. Ik ga er van uit dat u voor deze wijziging toestemming van de verhuurder heeft gekregen. Als dit niet zo is dan is het mogelijk dat u door deze wijziging tegenover de verhuurder toerekenbaar tekort schiet, waardoor deze de huurovereenkomst kan laten ontbinden (zie de site: algemeen huurrecht, wijzigingen aan het gehuurde).

 

Geen eenzijdige wijziging huurregime

De huurder kan het huurregime niet wijzigen door zelf bouwkundige wijzigen uit te voeren. Zo kan de huurder de woning niet van een onzelfstandige tot een zelfstandige woning maken door het inbouwen van een keuken, douche, toilet.

 

Tot slot

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl