Geachte mevrouw, heer,
In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.
Uw vraag
Uw huurgenot wordt aangetast door pompen van Essent die onder uw woning staat opgesteld. De pompen veroorzaken trillingen en geluidsoverlast. Uit onderzoek blijkt dat de normen worden overschreden.
Antwoord
Er is geen sprake van een gebrek aan de gehuurde woning. Er is echter sprake van een feitelijke vorm van overlast, waardoor uw huurgenot wordt aangetast.
In het artikel overlast onder algemeen huurrecht op de site heb ik aangegeven dat de verhuurder tegen Essent op moet treden als zij de ruimte van de pompen ook aan Essent verhuurt. Een onderdeel van het artikel treft u hieronder aan:
Overlast en de rol van uw verhuurder >>
Overlast is en feitelijke stoornis door derden. In het hoofdstuk gebrek aan het gehuurde is uitgelegd dat feitelijke stoornis geen gebrek aan het gehuurde is. Verder is in dit onderdeel ook vermeld dat de verhuurder van zowel de huurder die overlast ervaart als de huurder die overlast veroorzaakt tekort kan schieten jegens de huurder die overlast ervaart als hij niets aan deze overlast doet. Elke huurder moet zich als ‘goed huurder’ gedragen, ook ten opzichte van de omgeving en de omwonenden. Kortom een huurder die geluidsoverlast bezorgt aan zijn woonomgeving gedraagt zich niet als een ‘goed huurder’. De verhuurder die rechten tegenover derden heeft (om de huurder te dwingen met de overlast te stoppen), maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept).
Een verhuurder, die niet ook verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder, kan slechts voor de overlast aansprakelijk zijn als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomsten recht: van een gebrek is dan geen sprake.
Van de verhuurder mag in ieder geval worden verwacht dat hij naar aanleiding van klachten van de huurders grondig onderzoek instelt naar die klachten. Na constatering van de klachten wordt de verhuurder geacht maatregelen te nemen om het rustig huurgenot van zijn huurders te waarborgen.
Uit het bovenstaande blijkt dat de verhuurder jegens u tekort schiet als zij er niets aan doet om uw huurgenot te waarborgen.
Als pressiemiddel kunt u de huurcommissie (als de huur van de woning onder de € 615,01 per maand valt) verzoeken de huur te verlagen zolang dit gebrek duurt. Kijk op de site naar het onderdeel huurverlaging.
Voor daadwerkelijke actie jegens de verhuurder moet u een dagvaardingsprocedure starten. Dit is specialisten werk. U moet hiervoor een advocaat inschakelen. Dit is een kostbare aangelegenheid.
Uw verhuurder verhuurt de ruimte niet aan Essent
Als dit het geval is, dan moet u Essent aanspreken op grond van onrechtmatig handelen. Het onrechtmatig handelen bestaat uit storing van uw huurgenot. Essent kan door een procedure worden gedwongen tegen verbeurte van een dwangsom maatregelen te nemen om de overlast te voorkomen. Ook voor deze actie is inschakeling van een dure advocaat nodig. De situatie is voor u eenvoudiger op te lossen als uw verhuurder ook de verhuurder van Essent is, want dan is de verhuurder op bovengenoemde wijze aan te pakken.
Tot slot
Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Huurgeschil.nl