Adviezen

Verhuurder gaat niet akkoord met tussentijdse beeindiging van de huurovereenkomst

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Uw vraag

U huurt bedrijfsruimte. U verkoopt in deze ruimte motoren aan particulieren. De huurovereenkomst is op 1 januari 2005 contractueel verlengd met een verlengingsperiode van vijf jaar tot 1 januari 2010. U heeft de huur opgezegd. Uw verhuurder accepteert de opzegging alleen tegen 1 januari 2010. U wilt van het huurcontract af. De zaak loopt niet meer goed. U vraagt zich af of u niet eerder van het huurcontract af kan komen.

 

Antwoord

U huurt 7:290 BW bedrijfsruimte. Door de contractuele verlengingstermijn is de huurovereenkomst voor bepaalde duur verlengd tot 1 januari 2010. Als er in het huurcontract geen mogelijkheid van tussentijdse opzegging in uw voordeel is opgenomen, dient u de huurperiode tot 1 januari 2010 “uit te zitten”. U kunt daar dus niet de huur eenzijdig beëindigen.

 

Indeplaatsstelling

Een mogelijkheid om van het huurcontract af te komen is de indeplaatsstelling. De verhuurder kan tegen onderverhuring bezwaar maken, maar u kunt de indeplaatsstelling afdwingen; vordering van een indeplaatsstelling is een wettelijk recht.  

Bij een indeplaatsstelling geldt dat u integraal de huurovereenkomst aan een opvolgend huurder overdraagt. Voor de voorvoorwaarden waaraan een indeplaatsstelling moet voldoen verwijs ik u naar de site:     HYPERLINK “https://huurgeschil.nl/index.php?page=indeplaatsstelling.php” https://huurgeschil.nl/index.php?page=indeplaatsstelling.php

 

De verhuurder mag de indeplaatsstelling weigeren. U moet dan op grond van artikel 7:307 BW bij de kantonrechter machtiging vorderen dat de aspirant huurder in uw plaats wordt gesteld. U bent als huurder partij bij deze procedure, de aspirant huurder is geen partij bij deze procedure. U moet met de verhuurder de inhoudelijke discussie over de indeplaatsstelling aangaan. Wenst de verhuurder uw aspirant huurder niet te accepteren dan moet u de genoemde machtiging vorderen. Als u de indeplaatsstelling afdwingt dan geldt de resterende huurperiode van de lopende huurtermijn.

 

De huurprijs

U stelt dat de huurprijs te hoog is om een vervangende huurder te vinden.

 

Misschien is de huurprijs wel te hoog. Wellicht is het verstandig om een huurprijsaanpassing te vragen om de huur in overeenstemming te brengen met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse

Hieronder geef ik de belangrijkste artikelen van de wet. De relevante passages heb ik vet weergegeven.

 

Artikel 303

1. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:

 

a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;

 

b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

 

 

2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

 

3. De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

 

4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

 

 

Artikel 304

1. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

2. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij. Indien een zodanig verzoek wordt gedaan, geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van artikel 303 leden 1, 2 en 4 als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.

 

3. De kosten van het advies zijn proceskosten als bedoeld in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering; de artikelen 195, 196, 199 en 244 van dat wetboek zijn van overeenkomstige toepassing.

 

Uitleg:

 

Zodra vijf jaren zijn verstreken heeft u het recht de huurprijs te laten aanpassen aan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse; de laatste periode van vijf jaar is al lang verstreken, zodat u aanpassing van de huurprijs kan verzoeken.

U kunt de huurder vragen in gezamenlijk overleg een deskundige te benoemen om een huurprijs vast te laten stellen;

Als het niet lukt om in gezamenlijk overleg een deskundige te benoemen die de huurprijs vaststelt, dan kunt u bij de kantonrechter een verzoekschrift indienen om een deskundige te benoemen die de huurprijs vaststelt;

De rechter schakelt in het algemeen de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel in om de huurprijs vast te laten stellen;

Het onderzoek van de deskundige van de bedrijfshuuradviescommissie kan een tijdje duren;

Als er een wijziging van een huurprijs wordt voorgesteld gaat deze in op de datum van indiening van het verzoekschrift bij de rechtbank. Het is dus zaak om het verzoekschrift zo snel mogelijk in te dienen als u er met de huurder voor bepaling van een deskundige niet uit kan komen.

de kosten van het verzoekschrift en voor het inschakelen van een deskundige worden als proceskosten gezien. U heeft recht op vergoeding van deze kosten als de deskundige van mening is dat huur daadwerkelijk verhoogd dienen te worden.

de termijn in het huurcontract om wijziging van de huurprijs aan te geven is niet geldig. Dit zou alleen geldig zijn als de rechter voorafgaande aan het huurcontract zijn toestemming voor deze bepaling heeft gegeven. Uit uw mail maak ik niet op dat dit is gebeurd.

 

Misschien is het dus handig een aanpassing van de huurprijs te verzoeken. U kunt dan na aanpassing van de huurprijs wellicht wel iemand vinden die het gehuurde in het kader van een indeplaatsstelling wenst over te nemen.

 

Een alternatief

 

Mocht u wel een huurder vinden, die in uw plaatst gesteld wenst te worden, maar de huurprijs is een beletsel, dan kunt u wellicht wel de indeplaatsstelling verzoeken en aspirant huurder aanbieden de huurprijs aan te vullen tot 1 januari 2010. Misschien kunt u hierdoor het verlies beperken. Stel dat de huurder wel € 2000,00 per maand wenst te betalen, dan kunt u daarmee uw verlies beperken tot € 3600,00 per jaar.

 

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl

 

 

 

 

 

 

 

Verhuurder toegang verschaffen bij herstel gebreken

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

 

Probleem

Uw woning heeft last van lekkage en schimmel en de verhuurder komt zonder uw toestemming de woning in. Wat nu?  

 

Verzoek tot herstel

De door u genoemde problemen aan de woning vormen een gebrek aan de woning in de zin van de wet. Ik adviseer u de verhuurder schriftelijk van het gebrek op de hoogte te brengen. U schrijft dat de verhuurder van het probleem op de hoogte is. U heeft de verhuurder weliswaar mondeling van het vochtprobleem op de hoogte gebracht. U doet er dan toch verstandig aan hem alsnog schriftelijk van het probleem op de hoogte te brengen (bewijs van uw verzoek om herstel!)  Het briefje hoeft niet ingewikkeld te zijn. In het briefje kunt u bijvoorbeeld vermelden dat er sprake van lekkage en schimmelvorming is en dat u hem verzoekt binnen 10 dagen het gebrek te verhelpen.

 

Zelf herstellen

De huurder mag conform het gestelde in artikel 7:206 lid 3 BW (zie op de site het onderdeel herstel gebrek) gebreken zelf verhelpen als de verhuurder met herstel van de gebreken in verzuim is. De kosten van herstel mag hij op de verhuurder mag verhalen, eventueel door die met de huur te verrekenen.

 

Als de verhuurder op uw berichten niet reageert mag u dus zelf een loodgieter inschakelen om de lekkage te verhelpen. De kosten kunt u dan verrekenen met de huur.

 

Toetsing aanvangshuur

Ik adviseer u met klem door de huurcommissie de aanvangshuur te laten toetsen. U huurt de woning immers nog geen zes maanden.  De huurcommissie kan eenzijdig de huur naar beneden bijstellen als u te veel huur betaalt. U moet deze actie instellen binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Hierbij treft u het formulier aan voor toetsing van de aanvangshuurprijs.

 

Tijdelijke huurverlaging  

U kunt via de huurcommissie de verhuurder niet direct dwingen het gebrek te verhelpen, maar door verlaging van de huur zal de verhuurder vaak toch aan de slag gaan om het gebrek te verhelpen. Inschakeling van de huurcommissie is laagdrempelig en u hoeft voor het indienen van het formulier geen rare fratsen uit te halen. Hierbij heb ik als bijlage het aanvraagformulier gedaan. Deze mogelijkheid is vooral handig als u de kosten van herstel niet kan voorschieten. Het dwingen van de verhuurder tot herstel van de woning is een dagvaardingsprocedure voor de kantonrechter. Dit is ingewikkeld en duur.

 

Verschaffen toegang door de verhuurder  

Zonder uw toestemming mag de verhuurder niet in uw woning komen: dit is huisvredebreuk. U kunt hiervan aangifte bij de politie doen. Voor herstel van gebeken moet u gedogen dat de verhuurder in uw woning komt. De verhuurder moet hiervoor natuurlijk met u een afspraak maken. Ik adviseer u het slot van uw woning te vervangen, waardoor de verhuurder zonder uw toestemming niet meer in uw woning kan komen. Uiteraard mag de verhuurder zonder uw toestemming niet aan de verwarming komen.

 

Tot Slot

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl

 

Verrekenen kosten herstel cv installatie met bankgarantie

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

 

Probleem

U huurt kantoorruimte. De cv-installatie werkt niet naar behoren. Zowel u als de verhuurder hebben getracht de cv-installatie weer in orde te krijgen. De fabrikant meent dat uw stookgedrag de cv heeft ontregeld. Uw installateur acht dit niet correct. De huurovereenkomst wordt binnen kort beëindigd. De verhuurder dreigt vanwege deze kwestie de bankgarantie van € 6000,00 achter te houden. U vraagt zich af wat uw positie is.

 

Het probleem aan de cv-installatie

Bij bedrijfsruimte kan er van de wettelijke regeling worden afgeweken en kunnen de kosten van het onderhoud aan de huurder worden doorbelast. Ik ga er voor beantwoording van de vraag er van uit dat gebreken aan de cv-installatie niet voor rekening van de huurder dienen te komen.

 

Er van uitgaande dat het onderhoud aan de cv-installatie voor rekening van de verhuurder dient te komen is het uitgangspunt dat de kosten van herstel van deze installatie voor rekening van de verhuurder komen (zie artikel 7:206 lid 1 BW).  Feit is immers dat de cv-installatie niet goed functioneert en dat dit door de verhuurder wordt erkend. De verhuurder meent echter die u de cv-installatie stuk heeft gemaakt.

Zie :

 HYPERLINK “https://huurgeschil.nl/index.php?page=herstelgebrekenopverzoekhuurder.php” https://huurgeschil.nl/index.php?page=herstelgebrekenopverzoekhuurder.php

 

De kosten van herstel komen dus voor rekening van de verhuurder.

 

Schade aan het gehuurde

Op grond van artikel 7:218 BW is de huurder aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Als de cv-installatie door u kapot is gemaakt bent u alleen aansprakelijk voor de schade als deze u kan worden toegerekend. 

 

Als de cv-installatie door u beschadigd, dan valt de schade alleen aan u toe te rekenen als u bewust tegen een bepaalde instructie heeft gehandeld. Als u geen instructie van de cv-installatie is gegeven en u heeft per ongeluk iets verkeerds gedaan, waardoor de installatie kapot is gegaan, dan bent u niet aansprakelijk voor de schade aan de cv-installatie.

 

Op het moment dat u tegen bepaalde instructies heeft gehandeld en/of opzettelijk de cv-intallatie kapot heeft gemaakt bent u aansprakelijk voor de schade. Dit laatste lijkt mij onwaarschijnlijk nu de experts er niet over uit zijn op welke wijze de cv-installatie kapot is gegaan.

 

De bankgarantie     

 

De bankgarantie kan worden aangewend ter voldoening van vorderingen van de verhuurder ten laste van u. Gezien het bovenstaande is het uiterst dubieus dat de verhuurder een vordering ten laste van u heeft.  De verhuurder kan dus niet zonder meer bepaalde kosten aan de cv-installatie op u afwentelen. De verhuurder zal dienen te bewijzen dat de schade u kan worden toegerekend. Is de verhuurder niet slaagt in dit bewijs, dan moet de verhuurder de bankgarantie gewoon aan u teruggeven. Als de verhuurder weigert de bankgarantie aan u terug te geven, dan kunt u na het einde van de huurovereenkomst vorderen dat de bankgarantie terug wordt gegeven.

 

De verhuurder mag wel andere schade aan het gehuurde met de bankgarantie verrekenen. Dit mag slechts als u schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt en u heeft bij het einde van de overeenkomst deze schade niet hersteld en tevens in de bakgarantie staat vermeld dat de bankgarantie voor dit doel kan worden aangewend.   

 

Tot slot  

 

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl

 

Verwaarlozing en beeindigen huurovereenkomst

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

 

Uw vraag

U verhuurt een woning. U wenst de huurovereenkomst te beëindigen, omdat de huurder de boel verslonst. U vraagt of er mogelijkheden zijn om de huur op te zeggen.

 

Antwoord

Uw huurder valt geen mensen lastig, betaalt de huur op tijd, doch verslonst de boel. Ik heb geen oordeel over de wijze waarop zij het gehuurde verzorgt. De informatie is daarvoor te summier. Misschien vinden andere mensen het gehuurde wel slordig, maar niet verwaarloosd. Als door haar gedrag de woning wordt beschadigd en/of schade lijdt dan bestaan er mogelijkheden om de huur te beëindigen door opzegging of ontbinding. Ik adviseer u het onderdeel de opzegging op de site goed door te lezen.

 

Het is ook mogelijk dat het gedrag niet voldoende te om de huur te beëindigen, maar dat u wel recht heeft om te verlangen dat zij bijvoorbeeld de vuilniszakken uit de tuin opruimt. U moet haar schriftelijk verzoeken de rommel uit de tuin op te ruimen. Als de huurder van haar woning een rommel maakt zonder de boel te vervuilen en/of te beschadigen is het de zaak van de huurder.

 

Mocht de huurder aan uw verzoeken geen gehoor geven, dan kunt u bij de rechter vorderen dat de tuin onder verbeurte van een dwangsom (van bijvoorbeeld € 200,00 per dag dat aan het bevel geen gehoor wordt gegeven)wordt opgeruimd. Dit is uiteraard alleen mogelijk als buiten discussie staat dat de tuin een verwaarloosde bende is.

 

De huur beëindigen omdat de huurder van de tuin een puinhoop maakt (zonder andere tot last te zijn) lijkt mij een te grove maatregel, waaraan de rechter niet zonder meer zal meewerken als de andere middelen die ten dienste staan niet zijn gebruikt.    

 

Tot slot

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl

 

 

Vordering huurvermindering bedrijfsruimte

 

                                                          Eiser(es) is wel/niet  (doorhalen wat van toepassing is) BTW-plichtig

 

Vandaag,     (datum invullen door de deurwaarder)                                                       Tweeduizendzeven

        

Ten verzoeke van Gerrit Jan Jaap de Groot wonende te Schiedam  te dezer zake woonplaats kiezende ter griffie van na te noemen Rechtbank, sector kanton;

 

Heb ik,  (de deurwaarder zet hier zijn stempel)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

GEDAGVAARD:

 

De heer B. de Baas

wonende  te 3100 AA SCHIEDAM

aan de  Stationsstraat 20,

aldaar aan het woonhuis van gedaagde mijn exploot doende en afschrift dezes latende aan:

                

 

 

(de deurwaarder zet hier zijn relaas op welke wijze hij de dagvaarding heeft achtergelaten)

 

 

 

 

OM

 

hetzij  op     (zittingsdatum wordt door de deurwaarder ingevuld)   tweeduizendzeven, des voormiddags te   (tijdstip wordt door de deurwaarder ingevuld) uur, in persoon of bij gemachtigde te verschijnen ter civiele terechtzitting van de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Schiedam, die daar  zitting houdt aan de Lange Haven 65 te 3111 CB Schiedam om ter terechtzitting mondeling of schriftelijk te antwoorden op de aan het eind van dit stuk geformuleerde eis;

 

 

hetzij om vóór de genoemde roldatum een schriftelijk antwoord (voorzien van de namen van de procespartijen en met vermelding van de datum van de terechtzitting) in te dienen ter griffie op het adres,  Lange haven 65 te 3111 CB Schiedam (Postbus 77, 3100 AB Schiedam)  of om uitstel voor antwoord te verzoeken;

 

 

MET AANZEGGING 

 

dat indien niet uiterlijk op genoemde terechtzitting wordt geantwoord of om uitstel wordt verzocht, de rechter de hieronder geformuleerde eis zal toewijzen, tenzij deze hem onrechtmatig of ongegrond voorkomt, met dien verstande dat – indien er sprake is van meer gedaagden – wanneer ten minste één van de gedaagden in het geding verschijnt, tussen partijen één vonnis zal worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd;

 

TENEINDE

 

 

Alsdan namens eiser(es) te horen eis doen en concluderen dat:

 

Eiser(es) heeft van gedaagde gehuurd de winkelruimte staande en gelegen aan de Hertogstraat 4, 3111 BB Schiedam. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2003 De maandelijkse huurprijs beloopt nu een bedrag van € 1500,- per maand.

 

Gebreken aan het gehuurde

De gehuurde bedrijfsruimte vertoont een aantal gebreken. De gebreken bestaan onder meer uit:

een lekkend dak;

 

Eiser(es) is niet op grond van artikel 7:217 BW gehouden voor herstel van het gebrek zorg te dragen; gedaagde is evenmin voor het ontstaan van deze gebreken tegen de verhuurder aansprakelijk, zodat het bepaalde in artikel 7:207 lid 2 BW niet van toepassing is.

 

Eiser(es) heeft aan gedaagde al schriftelijk deze gebreken conform artikel 7:206 BW doorgegeven (PROD. I). Gedaagde heeft nog niet op dit verzoek om herstel gereageerd. Eiser(es) heeft gedaagde vervolgens in gebreke gesteld om de gebreken te herstellen (PROD. II).

 

Door deze gebreken krijgt eiser(es) niet het huurgenot waar hij op grond van artikel 7:204 BW recht op heeft. Als gevolg van deze gebreken is een vermindering van huurgenot opgetreden nu er in het gehuurde sprake is van lekkage, waardoor bepaalde gedeelten van het gehuurde niet kunnen worden gebruikt. Eiser(es) verkoopt elektronische apparatuur. Deze apparatuur kan niet staan op de plaatsen waar de lekkage zich voordoet.   

 

Met het oog op bovengemelde klachten die leiden tot verminderd huurgenot heeft eiser(es) aanspraak op een aan de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs van de genoemde bedrijfsruimte, ingaande op 1 januari 2007 tot de dag waarop deze gebreken zullen zijn verholpen.  De periode waarop eiser(es) met terugwerkende kracht  huurvermindering vordert is korter dan zes maanden.

 

Die aan de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs bedraagt naar de mening van eiser € 350,- per maand.   Eiser(es) is van mening dat door lekkage ongeveer 25 % van het gehuurde niet kan worden gebruikt voor het doel waarvoor het is gehuurd. Elektronische apparatuur kan niet correct worden geëtaleerd. Een normale winkelinrichting is daarom niet mogelijk.  

 

Verweer

Gedaagde heeft zich in stilzwijgend gehuld en is aldus niet bereid tot herstel van de genoemde gebreken over te gaan.  

 

Bewijsmiddelen

 

Eiser(es) biedt – doch slechts voor zover op grond van de wet bewijslast op hem/haar zou rusten – aan zijn/haar stellingen door bewijs te onderbouwen. Eiser(es) biedt met name aan de gebreken door aannemer x  toe te laten lichten. Verder zijn mevrouw  Y en de heer Z (werknemers van eiseres) bereid nader te verklaren dat door de lekkage een normale inrichting van de winkel niet mogelijk is.

 

Vordering

Eiser(es) vordert van gedaagde toewijzing  van de onder alinea 8 genoemde vermindering van de   huurprijs.

 

MITSDIEN

 

Het U E.A. Heer/Vrouwe kantonrechter moge behagen bij vonnis, uitvoerbaar te verklaren bij voorraad:

 

de door eiser(es) aan gedaagde verschuldigde huurprijs voor het in het lichaam van deze dagvaarding genoemde bedrijfsruimte van thans € 1500,- per maand zal worden verminderd met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot van eiser(es) ten gevolge van de voormelde gebreken evenredig bedrag, zijnde € 350,00 per maand, althans een zodanig ander bedrag als U E.A. Heer/Vrouwe kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, ingaande op 1 januari 2007 tot aan de dag waarop die gebreken zullen zijn verholpen;

 

Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.

 

De kosten van deze dagvaarding bedragen €                 Deze kosten zijn wel verhoogd met de BTW nu eiser(es) heeft verklaard dat zij/hij de omzetbelasting niet kan verrekenen in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968.                     

 

 

Vordering van een openstaande termijn door de verhuurder over 2005

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Uw vraag  

Vanaf welke periode mag de verhuurder nog onbetaalde huur vorderen? De verhuurder stelt dat er een maand huur in 2005 ontbreekt. Wat is de positie van de huurder?

 

Antwoord

Betaling van huur is een brengschuld. De huurder zal dus bewijs van betaling van de verschuldigde huur moeten overleggen.  

 

De verplichting tot betaling van huur verjaart na vijf jaar. De verjaring wordt door de verhuurder gestuit door een aanmaning te sturen. Na stuiting van de verjaring gaat er een nieuwe termijn van vijf jaar lopen.

 

Als de verhuurder van mening is dat de huur van een bepaalde maand niet is betaald,  dan zal de huurder moeten aantonen dat de huur wél is betaald. In feite zal de huurder het bewijs van betaling van zestig maanden huur (= vijf jaar) aan moeten tonen. Dit geldt eens te meer als in het huurcontract staat vermeld dat de huurder door het onbetaald blijven van de huur in verzuim raakt. Een vermeende huurachterstand over een maand in het jaar 2005 kan door de huurder alleen worden ontkracht door met betalingsbewijzen aan te tonen is er geen huurachterstand over die periode bestaat.

 

Vaak wordt een betalingsoverzicht onoverzichtelijk als er door de verhuurder nieuwe betalingen op oude posten wordt afgeboekt. Dit mag alleen als bij de betaling niet staat vermeld voor welk maand deze betaling is bedoeld. Zo kan een betaling in april 2007 worden afgeboekt op januari 2007 als bij de betaling in april niet staat vermeld dat de betaling is bedoeld voor de huur van de maand april 2007. Als bij de betaling wel uitdrukkelijk staat vermeld voor welke maand de betaling is bedoeld. dan mag de post niet worden afgeboekt op januari 2007 en blijft de huur van januari 2007 dus openstaan.

 

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl

 

Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Uw vraag

U heeft de aanvangshuurprijs laten toetsen. De huurcommissie is uitgegaan van een zelfstandige woonruimte en heeft de huurprijs verlaagd. De verhuurder is het hier niet mee eens en raadpleegt de kantonrechter om de uitspraak te herzien. De verhuurder is van mening dat er sprake is van de verhuurde onzelfstandige woonruimte. De verhuurder verhuurt aan partners de volgende ruimte: een driekamer woning. Indeling: kamer, waarin zich een keuken bevindt, slaapkamer en kamer zonder ramen (een soort rommelhok).  U en uw vriend betalen ieder de helft van de huur.

 

Antwoord

De verhuurder maakt van zijn wettelijke mogelijkheden gebruik. U zult daarom bij de procedure bij de kantonrechter zelf verweer kunnen en moeten voeren.

 

Benaming van de huurovereenkomst

De benaming van de huurovereenkomst is niet van belang voor het regime dat op de overeenkomst betrekking heeft. Bij de kantonrechter moet u daarom net zoals u in uw mailbericht met feitelijke gegevens moeten betogen dat u geen onzelfstandige woonruimte, maar zelfstandige woonruimte hebt gehuurd. Het kan namelijk niet zo zijn dat de verhuurder door de benaming van het contract te veranderen een voor hem gunstiger regime zou kunnen kiezen; voor een onzelfstandige woning kan immers geen medehuurderschap worden aangevraagd en geniet de onderhuurder geen huurbescherming.

 

Toestand aanvang huurovereenkomst is van belang

De toestand van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst moet als uitgangspunt worden genomen. Uit uw beschrijving van het gehuurde maak ik op dat de woning niet kan zijn verhuurd als twee onzelfstandige ruimtes en een gemeenschappelijke ruimte.

 

Allereerst bevindt zich de keuken in een kamer. Dit zou de gemeenschappelijke ruimte moeten zijn. Het door u genoemde hok kan niet als kamer worden verhuurd, omdat deze kamer dan een ernstig gebrek heeft als genoemd in punt 3 onderdeel A op de nulpuntenlijst (zie op de site overige informatie, nulpuntenlijst).

 

In het huurcontract zou dan moeten staan dat is verhuurd de woonkamer inclusief keuken aan de ene huurder en aan de andere huurder de slaapkamer waar wel direct licht naar binnenkomt. Deze combinatie is echter ook niet mogelijk, omdat de andere huurder voor het gebruik van de keuken altijd de kamer van en ander zou moeten betreden. Ook bij kamerverhuur heeft de huurder het exclusieve gebruiksrecht met betrekking tot die kamer, zodat deze huurder de andere huurder de toegang tot de kamer waarin zich de keuken bevindt kan weigeren. De door de verhuurder gewenste constructies houdt dus in dat de ene huurder altijd het exclusieve domein van de ander zou moeten betreden om toegang tot de keuken te hebben. Het ‘hok’ kan niet als slaapkamer zijn verhuurd, omdat aan deze ruimte voor de bestemming slaapkamer een ernstig gebrek kleeft.

 

Gezien het vorenstaande kan het niet anders zijn dan dat u beiden, gezien de bouwkundige staat van het gehuurde, een zelfstandige woning hebben gehuurd. De benaming van de contracten is dan niet van belang.

 

Betaling van de huur

Zowel u als uw vriend betalen de helft van de huur. Het is niet zo zeer van belang wie de huur betaalt en hoe de huur wordt betaald. Het is meer van belang dat de huur wordt betaald. Een derde kan immers namens een ander een geldvordering voldoen. Dat ieder de helft van de huur overmaakt maakt toch dat de huur in het geheel bij de verhuurder binnenkomt. Van de wijze van betaling mag niet het huurregime waaronder het gehuurde valt worden herleid.

 

De bouwkundige staat van het gehuurde

Allereerst merk ik op dat u het gehuurde heeft gewijzigd. Zonder toestemming van de verhuurder mag u deze wijzigingen niet uitvoeren. Ik ga er van uit dat u voor deze wijziging toestemming van de verhuurder heeft gekregen. Als dit niet zo is dan is het mogelijk dat u door deze wijziging tegenover de verhuurder toerekenbaar tekort schiet, waardoor deze de huurovereenkomst kan laten ontbinden (zie de site: algemeen huurrecht, wijzigingen aan het gehuurde).

 

Geen eenzijdige wijziging huurregime

De huurder kan het huurregime niet wijzigen door zelf bouwkundige wijzigen uit te voeren. Zo kan de huurder de woning niet van een onzelfstandige tot een zelfstandige woning maken door het inbouwen van een keuken, douche, toilet.

 

Tot slot

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl

 

Eenzijdige wijziging van de overeengekomen diensten

Geachte mevrouw, heer,  

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

 

Uw vraag

U vraagt zich af of de verhuurder het pakketservicekosten zomaar eenzijdig kan wijzigen. Het ging hier om de vraag of de verhuurder eenzijdig de overeengekomen internetaansluiting mocht afsluiten.

 

Antwoord

 

In artikel 7:261 lid 2 BW staat een bepaling opgenomen over wijziging van de servicekosten en de daarbij behorende kosten.

 

Artikel 7:261 lid 2 BW luidt:

De huurder is gebonden aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden, en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

 

Het lijkt mij dat de verhuurder in deze concrete situatie ( 1 huurder) niet eenzijdig de servicekosten mag wijzigen, omdat deze dienst contractueel is overeengekomen.

 

U moet de verhuurder schriftelijk verzoeken het gebrek te verhelpen binnen een termijn van 2 weken na dagtekening van de brief. Als de verhuurder met herstel in gebreke blijft dat bent u volgens mij gerechtigd de aansluiting zelf te laten herstellen en de kosten daarvan te verrekenen met de huur. De maandelijkse kosten komen dan in mindering op de huur. De aansluiting moet dan wel gelijkwaardig zijn aan de aansluiting die u al had. Zie hiervoor het onderdeel herstel gebrek onder het algemene deel.

 

Tot Slot

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,


Huurgeschil.nl

 

Huurrechten na overlijden huurder

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

 

Allereerst condoleer ik u met uw verlies.

 

Uw vraag

U bent vanaf 2 februari 2005 bij uw moeder ingetrokken. U heeft voor haar gezorgd. Zij is plotseling overleden op 7 november 2006. U vraagt zich af of u huurrechten heeft.

 

Antwoord

U heeft het medehuurderschap niet aangevraagd gedurende de periode dat u bij uw moeder woonde. De medehuurder wordt na het overlijden van de huurder de hoofd huurder. Voor u geldt deze regel dus niet.

 

Voor u geldt het gestelde in artikel 7:268 lid 2 BW.

 

De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; de tweede zin van lid 1 is van toepassing. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.

 

Om uw huurrechten te waarborgen moet u dus binnen de termijn van 6 maanden na het overlijden van uw moeder een verzoekschrift bij de kantonrechter indienen. Dit is een vervaltermijn. Na verstrijken van deze termijn heeft u geen mogelijkheden meer om deze vordering in te stellen.   

 

Ik vraag mij af of deze vordering wordt gehonoreerd. U leefde immers nog niet twee jaar met uw moeder samen. Verder kan worden getwijfeld of u met u moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Met de huidige summiere gegevens zou ik zelf zeggen dat dit niet het geval is. Lees voor dit begrip het onderdeel contractueel medehuurderschap.

 

Verder moet u kunnen aantonen dat u de huur kunt betalen.

 

Als u voor het bewonen van de woning een huisvestingsvergunning nodig heeft en u heeft deze vergunning niet dan kan de vordering ook worden afgewezen.  

 

Misschien kunt u in onderling overleg met de verhuurder tot een vergelijk komen. Als de verhuurder u uit de woning wenst te werken geef ik u niet veel kans om op basis van artikel 7:268 lid 2 BW in rechte uw huurrechten af te dwingen.

 

Het spijt mij u dit te moeten berichten.

 

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl

 

 

Opzegging huurovereenkomst opslagruimte

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

 

Uw vraag

U huurt opslagruimte ten behoeve van accuhandel. U heeft twee keer een periode van vijf jaar gehuurd. De verhuurder wenst de huur met een opzegtermijn van 12 maanden op te zeggen.  U vraagt u af wat uw rechten zijn.

 

Antwoord

Als u het gehuurde alleen opslag van goederen heeft, dan is voor uw rechtspositie het gedeelte op de site “huurrecht overige bedrijfsruimte”van toepassing. Ik raad u aan dit onderdeel goed te lezen, zodat u precies weet wat uw rechten zijn. Als in deze bedrijfsruimte zaken rechtstreeks aan het publiek worden verkocht dan kan uw positie anders liggen. Gezien uw informatie ga ik hier niet van uit.  

 

Geen huurbescherming

De huurovereenkomst van dit soort ruimte geniet geen huurbescherming. Als in het huurcontract geen aparte regel over opzegging staat opgenomen kan de huurovereenkomst ook eindigen zonder opzegging. Dit geldt alleen voor de eerste vijf jaar. Na verlenging van overeenkomst moet deze wel worden opgezegd. Als in het huurcontract slechts 2 maal een termijn van vijf jaar staat genoemd dan geldt de overeenkomst nu voor onbepaalde tijd. Als in het huurcontract staat vermeld dat de termijn telkens met vijf jaar wordt verlengd, dan kan het zijn dat er een nieuwe huurperiode van vijf jaar is ingegaan. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan met inachtneming met de termijn van opzegging worden opgezegd.

 

Door de opzegging eindigt de huurovereenkomst

In de opzeggingsbrief moet staan dat de huur is opgezegd en tegen welke datum u het gehuurde dient te ontruimen. Als vuistregel moet worden beschouwd dat de huurovereenkomst van dit soort ruimten na correcte opzegging eindigt.   

 

Aan de opzegging van de huurovereenkomst en/of de ontruimingsaanzegging van de hier bedoelde ruimten wordt niet de eis gesteld dat deze met aangetekend bericht van ontvangst of deurwaardersexploot dient te worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Dus de mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd en eindigt tegen een bepaalde datum doet de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet starten. In de brief zal letterlijk dienen te staan dat u het gehuurde tegen het einde van de huurovereenkomst ontruimd dient te hebben.

 

Volgens uw informatie staat in het huurcontract dat er een opzegtermijn van 12 maanden geldt. De huur moet dan worden opgezegd met inachtneming van deze termijn.  

 

Twee maanden ontruimingsbescherming

De wet geeft de huurder  ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd (bijvoorbeeld 31 december 2006), dus tot en met 28 februari 2007. Het gehuurde moet dus ontruimd zijn op 1 maart 2007

De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de sector kanton van de bevoegde rechtbank heeft ingediend.

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.

Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND. Dit is met kapitale letters weergeven omdat deze termijn nogal eens wordt vergeten!

De rechter zal dit verzoek op dezelfde wijze behandelen als het eerder gedane verzoek.

 

Conclusie

Als opzegging wel tegen de juiste datum is geschied en de ontruiming eveneens in de brief is aangezegd adviseer ik u een naar een andere locatie uit te kijken. Als u die andere locatie niet tijdig kunt vinden kunt u bij de rechter altijd een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn indienen.  

 

Tot slot

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl