Laatst bijgewerkt op 2020-10-25 om 22:35:06

In dit hoofdstuk zijn alle uitspraken gebundeld die op Huurgeschil.nl in de afzonderlijke hoofdstukken staan gepubliceerd. Het gaat alleen om de uitspraken die integraal van Rechtspraak.nl zijn gekopieerd en daarna op Huurgeschil.nl zijn gepubliceerd. Op deze pagina wordt niet verwezen naar uitspraken die afkomstig zijn van andere bronnen dan Rechtspraak.nl (bijvoorbeeld de WR). De uitspraken die uit andere bronnen dan Rechtspraak.nl afkomstig zijn kunnen niet worden gepubliceerd wegens auteursrechten van derden. Informatie uit deze bronnen (dus andere bronnen dan Rechtspraak.nl) kan ik slechts als bron weergeven. Op de desbetreffende pagina op Huurgeschil.nl wordt dan een noot vermeld. De noot hoort echter bij de inhoud van de pagina en is los van de tekst niet goed te lezen. U klikt op het onderwerp. De onderliggende tekst wordt dan duidelijk gemaakt.

De aanvang van de huurovereenkomst
  • Samengevat heeft de Hoge Raad in haar arrest van 20 februari 1998 ( ECLI:NL:HR:1998:ZC2587) uitgelegd wat onder onvoorziene omstandigheden beschouwd moet worden.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 januari 2000 ( ECLI:NL:HR:2000:AA4279) in het kader van de problematiek van samenhangen rechtsvorderingen een uitspraak gedaan of opschorting van betalingen naar de financier gedaan mochten worden wegens tekortschieten van de leverancier. Hier was sprake van een gekochte en geleverde keuken met een financiering.
  • Arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage 15 juli 2005 LJN: AU1875, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 04/534 Buitengerechtelijke ontbinding niet mogelijk in verband met deze kwestie.
  • Het arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) geeft duidelijkheid over de positie van een partij die met afgebroken onderhandelingen wordt geconfronteerd. Dit arrest geeft nadere gezichtspunten  voor het toekennen van een vergoeding bij een positief contractsbelang.
  • In HR 7 oktober 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT5525 (Leussink-TPG Post)), laat de Hoge Raad het oordeel van het gerechtshof in stand. Het Hof oordeelde in deze zaak dat de bepaling dat de huurder de overeenkomst na een bepaalde tijd niet meer kon opzeggen niet de conclusie rechtvaardigt dat dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter ontbeert.
  • Arrest gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 8 december 2006 LJN: AZ6607, gerechtshof ‘s-Gravenhage, C06/903 KG . Een huurder mag deur aanbrengen die uitkomt op gemeenschappelijke ruimte.
  • Indien de bestuurder namens de vennootschap een verbintenis is aangegaan en de vordering van de schuldeiser onbetaald blijft en onverhaalbaar blijkt, kan persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder worden aangenomen indien deze bij het aangaan van die verbintenis wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem persoonlijk ter zake van de benadeling geen ernstig verwijt kan worden gemaakt (zie onder meer HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521, NJ 1990/286, m.nt. J.M.M. Maeijer (Beklamel) en HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758, NJ 2006/659 (Ontvanger/C).
  • Soms wordt een corporatie gedwongen ten aanzien van een huurder die in het kader van een ontruiming wegens overlast heeft plaatsgevonden, deze huurder elders in een project voor begeleidend wonen te plaatsen, waaraan deze huurder dan mee moet werken (zie het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 23 mei 2007 ECLI:NL:RBZLY:2007:BA8654 )
  • Rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage in haar vonnis van 1 april 2009 ( LJN: BI5283, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 775198/08-18186 ), bemiddelingskosten bij totstandkoming van de huurovereenkomst zijn door de rechter als onverschuldigd betaald aangemerkt;
  • Uitspraak van 13 mei 2009 van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton Leiden LJN: BI3830, rechtbank ‘s-Gravenhage, 842187/09-2308 . De door de verhuurder gestelde buitengerechtelijke ontbinding wegens brand ten aanzien van het gehuurde was ten onrechte voorgesteld.
  • Uitspraak op 27 mei 2008 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen LJN BD5522, Rechtbank Assen, 207907EV . Huurder heeft ten onrechte de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen.
  • Voorzieningenrechter van de rechtbank te Haarlem van 19 juni 2008 LJN: BD4854, Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 145708 / KG ZA 08-236. De rechter stond de gevorderde ontruiming wegens buitengerechtelijke ontbinding van onbebouwde grond werd niet akkoord bevonden.
  • Het hof ‘s-Hertogenbosch arrest van 18 november 2008 LJN: BI4061, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.005.049 . Geen ontbinding. Onvoldoende gebleken dat de verhuurder in de toekomst niet zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zou kunnen voldoen.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juli 2009 (LJN: BI4205, Hoge Raad, 07/11097 ) bepaald dat er geen tegenprestatie was overeengekomen, dus geen sprake van huur.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juli 2009 (LJN: BI4205, Hoge Raad, 07/11097 ) het cassatieberoep verworpen met toepassing van artikel 81 RO. Betaling van huur kan ook plaatsvinden door het leveren een tegenprestatie anders dan door geld. In deze zaak was een concrete afspraak door de huurder onvoldoende aannemelijk gemaakt.
  • De rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 6 augustus 2009 (LJN: BJ4772, sector kanton rechtbank Groningen, 399356 CV EXPL 09-3613). Er is geen overeenkomst tot stand gekomen.
  • De dwingend rechtelijke regels over huurbescherming kunnen een door de verhuurder opgezette constructie om huurbescherming te voorkomen doorkruisen. Een voorbeeld hiervan wordt gegeven door het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH7356);
  • Hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 januari 2010 ( LJN: BM2506, gerechtshof Amsterdam 104.003.271 ) beslist dat de verhuurder jegens de huurder te kort schiet door te laat beschikbaar stellen van het gehuurde.
  • De rechtbank Almelo heeft in haar uitspraak van 26 januari 2010 (ECLI:NL:RBALM:2010:BL0607) bepaald dat er in de gemeenschappelijke ruimtes van het appartementencomplex geen eigen zaken, waaronder hun scootmobiels, mogen worden geplaatst.
  • Een beroep op deze uitzonderingsbepaling staat slechts open indien hetzij de onbevoegd vertegenwoordigde partij een toedoen heeft aan de door de onbevoegde tussenpersoon gewekte schijn van volmachtverlening, hetzij sprake is van feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Dit is beoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera))
  • Volgens een arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 20 april 2010 ( LJN: BM2222, Gerechtshof Leeuwarden, 200.027.490/01 ) is de overeengekomen ingangsdatum van een huurovereenkomst een fatale termijn.
  • In het arrest van 29 juni 2010 van het hof te Amsterdam( LJN: BN6936, gerechtshof Amsterdam, 200.032.875/01 ) is het hof net als de kantonrechter van mening dat er in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder.
  • De rechtbank Haarlem heeft op 27 juli 2010, sector civiel recht, in haar kortgedingvonnis ( LJN: BN2752, Rechtbank Haarlem, 170739/KG ZA 10-313 ). Bevestiging dat voor de verhuur van gedeelten van schoolgebouwen de Wet op het primair onderwijs van toepassing is. Artikel 108 van deze wet Noot 0c bepaalt dat de school een deel van het schoolgebouw mag verhuren, mits dit niet wordt bestemd voor woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
  • Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, van 26 november 2010 ( LJN: BO5303, sector kanton Rechtbank Arnhem, 701952 CV Expl. 10-6290 ):een beding inzake betaling van bemiddelingskosten aan een makelaar als nietig aangemerkt.
  • Het gerechtshof ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 1 februari 2011 (LJN: BP3089, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.038.509/01 ) beslist dat woonruimte op een ponton een roerende zaak betreft. Geen huurbescherming op grond van de regels van woonruimte.
  • Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, aldus de Hoge Raad in het zogenoemde Timeshare-arrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673).
  • Geen huur- en ontruimingsbescherming voor huurders van grond ten behoeve van staanplaatsen van (sta)caravans (gerechtshof te Arnhem van 29 maart 2011, LJN: BP9421, gerechtshof Arnhem, 200.054.796 ).
  • Het gerechtshof Den Haag was in haar arrest van 24 mei 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ6606) van oordeel dat een verhuurder een woningzoekende niet hoefde te accepteren. Deze huurder was ontruimd wegens wanbetaling en had ook nog een huurschuld. Ook hier werd gekeken naar de bijzondere omstandigheden.
  • De rechtbank Arnhem komt in haar vonnis van 10 augustus 2011 ( LJN: BR6736, Rechtbank Arnhem, 211160 ) tot conclusie dat het betalen van een vergoeding per stuk/artikel per week een voldoende omlijnde prestatie betreft om te voldoen aan de voorwaarden van 7:201 BW.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 16 augustus 2011 ( LJN: BT1889, gerechtshof ‘s-Gravenhage , 200.037.351/01 ) beslissing over dwaling te beëindigen wegens ondermaat.
  • De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht (LJN: BW8220, sector kanton Rechtbank Maastricht, 411823 CV EXPL 11-407 ) besliste in haar vonnis van 17 augustus 2011 dat in dit geval een woning en een garage niet als verknochte zaken aangemerkt kunnen worden.
    Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 22 augustus 2011 ( LJN: BR6835, gerechtshof Amsterdam, 200.079.905 ). Botsende rechten op beschikbaar stellen van hetzelfde pand.
  • hof te ’s-Gravenhage in haar arrest van 18 oktober 2011 bepaald ( LJN: BT9372, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.062.151/01 ), dat er geen sprake was van een huurovereenkomst, omdat de locatie (van de uitgiftepunten) werd bepaald door de aanwezige ruimte en de te verwachten stroom mensen. Dus geen exclusief gebruik van de zaak overeengekomen.
  • In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) is bepaald dat een verschil tussen in het huurcontract genoemde vierkante meters en daadwerkelijk beschikbaar gestelde vierkante meters geen reden is voor de huurder om zich op dwaling te beroepen.
  • Een partij kan de onderhandelingen wél afbreken zonder schadeplichtig te worden jegens zijn contractspartij (zie de uitspraak van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem in haar vonnis van 18 januari 2012 LJN: BV3020, sector kanton Rechtbank Haarlem, 526372/ CV EXPL 11-11817).
  • Wettelijk is niet voorgeschreven dat de duur van de huurovereenkomst bepaald dient te worden. Dit is bevestigd in alinea 2.3 door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda in haar vonnis van 22 februari 2012 (ECLI:NL:RBBRE:2012:BV7322) .
  • De rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, besliste in rechtsoverweging 3.8 van haar vonnis van 9 maart 2012 LJN: BV9049, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 327594\CV EXPL 10-7034 dat partijen met elkaar nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst.
  • Hoge Raad arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767, Hoge Raad, 10/04574 ). Geen redelijke beding van de verhuurder ten aanzien van in rekening gebrachte kosten bij aanvang huurovereenkomst.
  • Soms is er een mogelijkheid om naast de tevergeefs gemaakte kosten ook gederfde winst toe te kennen na het afbreken van onderhandelingen. Een dergelijke zaak werd behandeld door de Hoge Raad in haar arrest van 1 maart 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY6755).
  • De voorzieningenrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 1 mei 2013 ( LJN: CA0585, rechtbank Amsterdam, C/13/538653 / KG ZA 13-352 MW ): geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksovereenkomst.
  • Uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 10 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:170. Geen verplichte toewijzing woonruimte.
  • Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vernietigt in haar arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:144 ) de huurovereenkomst wegens afwijkende maatvoering van de lift.
  • Deze rechtbank besliste in haar vonnis van 15 januari 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:123 ) dat de verhuurder buiten rechte wegens dwaling een huurovereenkomst van woonruimte kon vernietigen. De huurder had verzwegen dat hij de vorige woning als hennepkwekerij had gebruikt. Volgens het vaste beleid van de verhuurder zou de huurder binnen drie jaar na ontdekken van de hennepkwekerij geen woning van de verhuurder kunnen huren.
  • De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:283 ) van mening dat het doorberekenen van courtage aan de huurder niet is toegestaan.
  • Uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 29 april 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:1666) wordt met name in alinea 3.2 bevestigd dat voor het bestaan van een huurovereenkomst niet het bestaan van een schriftelijk contract is vereist, doch dat slechts van belang is dat de overeenkomst de essentiële kenmerken bezit, die een huurovereenkomst hoort te hebben, namelijk het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervan door de huurder.
  • Bijgewerkt 19 juni 2016. Voorzieningen rechter van de rechtbank Noord-Holland van 21 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:2551). Een huurder per direct en zonder opgaaf van redenen van de kandidatenlijst van de vereniging te schrappen onvoldoende gebleken en onderbouwd is, kan als onrechtmatig worden aangeduid.
  • De kantonrechter van de rechtbank ‘s-Gravenhage besliste in haar uitspraak van 9 juli 2014 ( ECLI:NL:RBDHA:2014:14021 ) dat de huurovereenkomst met betrekking tot advocaten-werkkamer vernietigd kon worden wegens dwaling over gehorigheid.
  • De Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, vonnis in een voorlopige voorziening van 15 juli 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:9635 ). Concurrentie tussen de verhuurder en huurder was toegestaan.
  • Op 5 september 2014 (ECLI:NL:HR:2014:2627) vat de Hoge Raad samen in welke gevallen de bestuurder van een vennootschap, naast de vennootschap, aansprakelijk kan zijn voor schade die een schuldeiser van de vennootschap lijdt.
  • De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. Dat wordt ook bevestigd door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 november 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4659.
  • In een vonnis van de rechtbank Limburg, locatie Maastricht, van 22 juli 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:6229) kwam tot uitdrukking dat een corporatie in strijd met maatschappelijke zorgvuldigheid handelde door ten last van een woningzoekende een blokkering van een inschrijving op te werpen.
  • Arrest Hoge Raad van 16 oktober 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:3099). Er is sprake van het dienen van twee heren als door de bemiddelaar een woningaanbod is geplaatst waarop de huurder kan reageren, zonder dat de huurder rechtstreeks met de verhuurder hierover contact op kan worden genomen.
  • De kantonrechter te Rotterdam heeft in haar vonnis van 27 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:8720 ) beslist dat de bemiddelaar geen recht had op loon.
  • De kantonrechter te Rotterdam kwam in het in haar vonnis van 12 februari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1353 ) Op grond van Artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar geen recht op loon jegens de huurder.
  • De voorzieningenrechter te Rotterdam was in haar kortgedingvonnis van 4 april 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:2733 van oordeel dat de verhuurder terecht toewijzing een woning had geweigerd wegens de resulaten van een uitgevoerd antecedentenonderzoek.
  • Arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:5482). In de huurprijs zit een opslag voor investeringen die ten behoeve van de huurder zijn gedaan. Als niet uitdrukkelijk is overeengekomen dat alle investeringen, die ten behoeve van de huurder zijn gedaan terugbetaald moet worden dan kan de huurder de huurovereenkomst ook beëindigen zonder dat alle investeringen terug zijn betaald.
  • Een overeenkomst kan bijvoorbeeld worden vernietigd als deze onder invloed van bedrog plaats heeft gevonden. De rechtbank Limburg heeft in haar kortgedingvonnis van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:7516) vooruitlopend op een bodemprocedure de ontruiming van een huurder op vordering van de verhuurder toegewezen wegens vervalsing van loonspecificaties door de huurder om in aanmerking te kunnen komen voor de woning.
  • Vaak mislukt een beroep op dwaling, als de dwaling voor rekening voor de dwalende partij dient te blijven. Het is te rechtvaardigen dat niet iedere onjuistheid of een afwijking van de werkelijkheid tot een vernietiging kan leiden.  De rechtbank Limburg, afdeling kanton, in haar vonnis van 28 september 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:9277) besliste dit ook in het kader van overeengekomen werkzaamheden die tijdens een voorinspectie bij het einde van de huurovereenkomst waren overeengekomen.
  • Het vonnis van de kantonrechter van Amsterdam van 5 december 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:8001 ). De bemiddelaar maakte gebruik van verschillende gekoppelde websites. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht. Op grond van Artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar geen recht op loon jegens de huurder.
  • Naar het oordeel van de kantonrechter vallen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid. Zie het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:6936 ).
  • Mag de verhuurder de WOZ-waarde dan berekenen op basis van de totale waarde van het pand (€ 923.000)? Deze vraag werd in de hiernavolgende procedure door een verhuurder in een procedure aan de kantonrechter ter beoordeling voorgelegd. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 5 april 2017 ECLI:NL:RBMNE:2017:1805 van oordeel dat het in de bijlage genoemde (jaarlijks geïndexeerde) minimum bedrag in gevallen als het onderhavige wel als WOZ-waarde moet worden gehanteerd.
  • Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 20 december 2016 ( ECLI:NL:GHARL:2016:10352 ) was van oordeel dat de huurder geen beroep kon doen op teruggave van huurpenningen vanwege het feit dat het gehuurde circa 20 m² kleiner was dan de oppervlakte van circa 1.110 m² vloeroppervlak zoals die in het huurcontract stond vermeld.
  • In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank te Limburg van 15 februari 2017 ECLI:NL:RBLIM:2017:1251 werd bepaald dat er een overeenkomst tot stand was gekomen, omdat er vragen door de huurder vragen en/of opmerkingen zijn gemaakt die, voor zover er al sprake is van afwijkingen als bedoeld in artikel 6:225 BW, slechts ondergeschikte punten betreffen en geen nieuw aanbod betreft dat nooit is aanvaard door de verhuurder.
  • Uit het arrest ING/Bera volgt dat de rechter in zijn uitspraak mede feiten of omstandigheden dient vast te stellen die de onbevoegd vertegenwoordigde betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. Dit laatste is bepaald in het arrest van de Hoge van 3 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (Tamacht)).
  • In een kortgedingvonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 juni 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:7047) werd beslist dat een vordering van een huurder waarin nakoming door eigenaar van een huurpand van overeenkomst tot uitbreiding huurpand was ingesteld in kortgeding niet werd toegewezen op grond van een afweging van de belangen van partijen daarbij.
  • In het arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1355) is bepaald dat contractspartijen ook met belangen van derden rekening dienen te houden en dat het niet rekening houden met de belangen van derden onrechtmatig jegens deze derden kan zijn.
  • Een mooi voorbeeld van het verschil tussen de wil en de verklaring, die dit vernietiging van de huurovereenkomst kan leiden geeft het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 23 juli 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1933).
  • De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, was in haar vonnis van 12 mei 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:6934) van oordeel dat de kosten van een registratiesysteem en voorlichtingsmateriaal ten behoeve van brandveiligheid niet een onredelijk voordeel ex artikel 7:264 lid 2 BW opleverde.
  • Een verhuurder achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor schade aan het gehuurde nadat een woning middels een bemiddelingsovereenkomst was verhuurd en er in het gehuurde een hennepkwekerij was gevestigd. De kantonrechter had de vordering afgewezen. Het hof te Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 13 juni 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:4989 ) als volgt. Het hof vond de bemiddelaar aansprakelijk voor schade wegens onzorgvuldig handelen.
  • De Hoge Raad heeft in een arrest van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1131 ) beslist dat een lage maandelijkse bijdrage als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken.
  • De kantonrechter te Rotterdam was in haar vonnis van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4922) van oordeel dat de huurder een beroep op dwaling toekwam vanwege het feit dat een corporatie een huurder niet voldoende had geïnformeerd over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen.
  • In dezelfde zin luidde het vonnis van de rechtbank Overijssel van 8 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:3224). Ook hier werd het dienen van twee heren op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoorloofd geacht, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is volgens de rechter dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is.
  • De rechtbank te Amsterdam schijnt deze laatstgenoemde uitspraak over flexplekken in kortgeding in haar vonnis van 31 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBAMS:2017:6431 ) niet helder voor ogen te hebben gehad. De rechtbank twijfelde of hier sprake was van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a lid 1 BW.
  • In uitzonderlijke gevallen kan de huurder aan de bank vragen de bankgarantie vrij te geven. In de zaak die tot het vonnis van 11 oktober 2017 van de rechtbank Amsterdam ( ECLI:NL:RBAMS:2017:7338 ) heeft geleid heeft de huurder de bank verzocht om de garantie vrij te geven.
  • In het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 20 oktober 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:5206 ) werd door de rechter beslist dat hier niet sprake was van een huurovereenkomst, maar van een bruikleenovereenkomst.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 7 november 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:3103) dat partijen geen overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt voor de ander van essentieel belang is, kan van de totstandkoming van een overeenkomst geen sprake zijn, zolang partijen het over dat punt niet eens zijn geworden. De Hoge Raad vond in haar arrest van 21 december 2018 (ECLI:NL:HR:2018:2387) deze redenering van het hof niet in strijd met de wet.
  • De bemiddelaar kan bijvoorbeeld de zorgplicht schenden door de vermogens- en inkomenspositie van de huurder niet te controleren. Als de eigenaar vervolgens met een huurder wordt geconfronteerd die de huur niet kan betalen, dan kan het mogelijk zijn dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor de schade die het gevolg hiervan is (ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5436).
  • De rechtbank Gelderland heeft in haar vonnis van 16 mei 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:2157) geoordeeld dat er sprake was van een huurovereenkomst met betrekking tot een kantine.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 22 mei 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:2226) dat de huurder een beroep op dwaling toekwam wegens schending van de mededelingsplicht door de verhuurder.
  • De rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 1 juni 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3893) dat de huurovereenkomst partieel vernietigd kon worden wegens dwaling.
  • Het is soms lastig te beoordelen of er sprake is van een huurovereenkomst als de tussen partijen gesloten overeenkomst als de overeenkomst ook aan andere elementen voldoet. Een dergelijk geval deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Noord-Nederland in haar vonnis van 10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:2661) een oordeel heeft gegeven. Het ging hier om een niet-ontvankelijkheidsincident. Bij niet aanwezigheid van een huurovereenkomst zou de kantonrechter niet bevoegd zijn.
  • Volgens artikel 7:247 BW is artikel 7:264 BW van toepassing bij de verschillende huurregimes. Dit was ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 9 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:5753).  In deze uitspraak wordt door de kantonrechter het baatcriterium toegepast. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) echter beoordeeld dat er sprake is van een onredelijk voordeel als er geen sprake is van geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Dus prestatiecriterium.
  •  Het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 22 mei 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:4624) geeft een voorbeeld van een situatie waarbij dwaling wegens verkeersopvattingen voor rekening van de dwalende (huurder) diende te blijven.
  • In een zaak in hoger beroep van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7757) had de huurder kennelijk de regel van artikel 108 van de wet van het primaire onderwijs over het hoofd gezien. Deze ruime in een schoollokaal mag niet worden gebruikt ten behoeve van 7:290 BW-bedrijfsruimte en de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW is niet van toepassing.
  • In de zaak die door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7779) werd behandeld was er sprake van een natuurlijk persoon die in het huurcontract staat genoemd. Verder stond op het huurcontract het KvK-nummer vermeld van een vennootschap. De natuurlijke persoon werd als partij beschouwd.
  • Dat een woningcorporatie een beperktere vorm van contractsvrijheid heeft dan een particuliere verhuurder werd duidelijk gemaakt in een arrest van het hof  Arnhem-Leeuwarden van 4 december 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10510). Hier mocht een huurder worden geweigerd wegens huurachterstanden bij deze verhuurder.
  • De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, doet er dan niet toe (gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, arrest 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11021). Een vergoeding  van € 120 per maand werd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd in het arrest van 18 december 2018 niet als een symbolische vergoeding beschouwd.
  • Dat een verhuurder een gemeenschappelijk ruimte niet exclusief ten behoeve van één van zijn huurders mag gebruiken werd duidelijk uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9617).
  • De corporatie hoeft niet een huurder met een jaarinkomen rond de € 25.000 een woning met een huurprijs van € 710,68 toe te wijzen in het kader van passend toewijzen. Dit werd bevestigd door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:9).
  • Of er sprake is van een gesloten overeenkomst is afhankelijk van de vraag wat partijen bij het begin van onderhandelingen hebben gezegd of hebben gedaan. In de zaak die voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland op 30 januari 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:1006) heeft gediend was de rechter van oordeel dat er geen huurovereenkomst was ontstaan en dat er ook geen verplichting voor de huurder was om de onderhandelingen voort te zetten.
  • De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 5 februari  2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:844) beslist dat  de coöptatieregeling die de verhuurder had gesloten in stand mocht blijven.
  • De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490) dat een waarborgsom van vier maal de maandhuur een onredelijk beding opleverde.
  • De rechtbank Overijssel, kantonzaken, zittingsplaats Zwolle,  gaf in haar vonnis van 16 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1603) te kennen dat er sprake was van een zuivere eenzijdige bemiddelingsovereenkomst. De huurder was daarom loon verschuldigd.
  • Het gerechtshof Amsterdam van 23 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1469) kwam tot het oordeel dat een woonboot een roerende zaak betrof en dat de huurder geen beroep op huurbescherming ex artikel 7:233 BW toekwam.
  • In de noot bij de uitspraak van de Rechtbank Overijssel, kantonzaken, van 19 juli 2019,  (ECLI:NL:RBOVE:2019:2516, WR 2019/127)  merken mr. Z.H Duijnstee-van Imhoff en M.K. Tiemensma op dat de normen waaraan een woningcorporatie zich dient te houden vergelijkbaar zijn met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
  • Het hof was in haar arrest van 11 juni 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1954) de mening toegedaan dat er geen sprake was van ondernemingen in de zin van artikel 107 VWEU, waardoor dit artikel in deze situatie toepassing miste.
  • Zo kan er boven een huurcontract “huurovereenkomst woonruimte” staan, doch als het contract niet voldoet aan de vereisten van een huurovereenkomst (woonruimte), dan is het huurregime niet op deze situatie van toepassing. Een dergelijk situatie werd behandeld door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van  3 september 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3230).  In deze kwestie kwam het hof tot de conclusie dat er sprake was een een beheerovereenkomst en niet van een huurovereenkomst.
  • Dit alles was voor het hof reden om een beroep op dwaling af te wijzen. Een dergelijke motivatie werd ook door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 januari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:74) toegepast in een situatie waarbij de daadwerkelijk verhuurbare vloeroppervlakte van het gehuurde minder bedraagt dan tijdens de huuronderhandelingen is aangegeven door de verhuurder en is opgenomen in de huurovereenkomst.
  • Volgens een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1477) handelt de website Airbnb in strijd met de wet door bij zowel huurders als verhuurders bemiddelingskosten in rekening te brengen.
  • Rechtbank Midden-Nederland, vonnis van 13 november 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:6459). Dienen twee heren ex artikel 7:417 BW en onredelijk voordeel ex artikel 7:264 BW. Bestuurders  aansprakelijk ex artikel 6:193a lid 1 onder b BW 
Gebreken aan het gehuurde
  • De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 21 december 2005 ( ECLI:NL:RBROT:2005:AU8625) beslist dat een koudebrug moet worden gekwalificeerd als een technische tekortkoming van de constructie van het gehuurde.
  • Gebreken door verwaarlozing van het gehuurde voor rekening van de huurder. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 22 december 2006 LJN: AZ6559, gerechtshof ‘s-Gravenhage, C05/255 .
  • Vonnis van 8 november 2005 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle LJN: AU7237, sector kanton Rechtbank Zwolle, 263766 CV 05-5340 . Gehuurde kan niet conform de overeengekomen bestemming worden gebruikt. Verhuurder moet herstellen.
  • Arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 16 februari 2007 LJN: BA1581, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C05/770. Het ontbreken van een vergunning ten behoeve van de verhuurder om zelfstandige woonruimte te mogen omzetten naar onzelfstandige woonruimte levert een gebrek jegens de huurder van woonruimte op.
  • De Hoge Raad is in haar arrest van 1 februari 2008 LJN: BB8098, Hoge Raad, C06/233HR de mening toegedaan dat teleurstellende bezoekersaantallen voor rekening en risico van de huurder komt.
  • Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo van 19 augustus 2008 LJN: BE8653, sector kanton Rechtbank Almelo, 266286 . Energiebesparende maatregelen voor een deel van de huurders leidt tot ongelijke behandeling van de huurders.
  • Het gerechtshof Amsterdam arrest van 19 augustus 2008 LJN: BG1979, Gerechtshof Amsterdam, 104.003.517 Aanwezigheid van asbest levert een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, als het asbest vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid.
  • Het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 28 augustus 2008 ECLI:NL:GHSGR:2008:BF0055 besliste dat een rookkanaal behorend bij een door een vorige huurder aangelegde openhaard niet tot het gehuurde behoorde, waardoor de huurder zelf het onderhoud diende te verrichten. Uitspraak lijkt mij voor discussie vatbaar.
  • Hof Arnhem in haar arrest van 24 november 2009 ( LJN: BL8109, gerechtshof Arnhem, 200.012.097 ). Vervanging van de brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie komt voor rekening van verhuurder.
  • Hoge Raad arrest van 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ). De aanwezigheid van asbest is een gebrek aan het gehuurde als de vezels tijdens de huurperiode vrij kunnen komen.
  • Arrest van De Hoge Raad van 8 april 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ). Verhuurder van woonruimte kan niet van zijn onderhoudsverplichting afwijken.
  • Kantonrechter te Breda, sector kanton, Bergen op Zoom vonnis van 25 mei 2011 LJN: BQ6146, sector kanton Rechtbank Breda, 645017 cv 11-977 .De door de eerste huurder gestelde concurrentie van de zijde van de kapsalon van de dameskapper levert geen gebrek op als bedoeld in artikel 7:204 BW.
  • 14 juni 2011. De verhuurder van woonruimte kan niet afwijken van de onderhoudsverplichtingen ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 );
  • 16 juni 2011. Concurrentie is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De kantonrechter te Breda, sector kanton, Bergen op Zoom, vonnis van 25 mei 2011 LJN: BQ6146, sector kanton Rechtbank Breda, 645017 cv 11-977 ;
  • Arrest gerechtshof te ’s-Gravenhage van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01 ). De verhuurder van bedrijfsruimte kan zich niet exoneren voor schade door gebreken aan het gehuurde.
  • De huurder van  woonruimte mag verwachten dat een koelinstallatie de woning meer dan 1 à 2 graden verkoelt. Dat wordt niet anders als de koelinstallatie aan bepaalde normen voldoet. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 17 oktober 2011 (ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8386) dat hier sprake was van een gebrek omdat de huurder van deze relatief nieuwe woning in het duurdere segment een andere verwachting mocht hebben van deze woning.
  • Een huurder heeft nooit recht op planschadevergoeding.  Dit wordt bevestigd door de Raad van State in haar beslissing van 23 november 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BU5429).
  • Als is afgesproken dat een huurder van bedrijfsruimte zelf zorg draagt voor de koeling in het gehuurde en men laat – tegen het advies van de ingeschakelde adviseurs – na een aparte koelinstallatie aan te brengen, dan komt een gebrekkig binnenklimaat voor rekening van de huurder (rechtbank ’s-Gravenhage 12 januari 2012,  ECLI:NL:RBSGR:2012:BV9279)
  • Arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2012 ( LJN: BW5357, Hoge Raad, 11/01121 ). De rechter mag de semi-dwingendrechtelijke regeling , waarvan niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken, niet ambtshalve toepassen. Een verfijning van het objectieve begrip van een goed onderhouden zaak.
  • De rechtbank te Utrecht vonnis van 6 maart 2013 ( LJN: BZ4560, sector kanton rechtbank Utrecht, 819719 UC EXPL 12-9735 MJ(4221). Verhuurder die een appartement had verhuurd in een complex waarvan de daartoe behorende woonruimte alleen aan 55-plussers verhuurd zouden worden schoot jegens een huurder tekort door dit label in te trekken.
  • Toelichting van wat als gebrek aangemerkt wordt. Zie de Hoge Raad van 27 april 2012 (LJN: BV7337, Hoge Raad, 11/00236 ).
  • In het arrest van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 18 juni 2013 (ECLI:NL:GHSHE:2013:2632) oordeelde het hof op een door een huurder ingediende schadeclaim op basis van artikel 7:208 BW en artikel 6:174 BW dat de gebrekenregeling van artikel 7:204 e.v. BW de huurder met betrekking tot gebreken van de gehuurde zaak jegens de verhuurder verschillende ingangen tot een schadeclaim geeft.
  • De kantonrechter van de rechtbank Limburg achtte in haar vonnis van 28 oktober 2013 (ECLI:NL:RBLIM:2013:8277) een beroep op de exploitatieverplichting door de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
  • 24 november 2013. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 8 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3457 ) beslist dat van de huurder geen verdere onderzoeksplicht verwacht hoefde te worden.
  • Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 8 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3457 ) beslist dat de huurder die bij aanvang van de huurovereenkomst verzakkingen van de vloer had geconstateerd, desondanks de huurovereenkomst wegens deze verzakkingen die waren verergerd mocht ontbinden.
  • De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam is in haar vonnis van 5 februari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:5353 ) van mening dat het verzoek tot vervanging van een meer dan tien jaar oude cv-ketel voor een HR-combiketel slechts toewijsbaar is, indien de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de voorziening.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in het arrest van 11 maart 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:2004 ) dat deze verhuurder – ondanks herhaalde verzoeken van de huurders om zich uit te laten schrijven uit het gehuurde – een gebrek aan het gehuurde in stand hield. De verhuurders worden in een dergelijke situatie spookbewoners genoemd.
  • De huurder was van mening dat er sprake was van een gebrek, wegens verlies van uitzicht, onthouden van licht en geluids- en parkeeroverlast. De rechtbank Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:284 ) van mening dat er geen sprake was van een gebrek, omdat de huurder in een stedelijke omgeving nadelige gevolgen van veranderingen in de omgeving niet uit kan sluiten.
  • Het hof te Amsterdam is in haar arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:391 de mening toegedaan dat de medische indicatie uitsluitend erop ziet dat de huurder voor een benedenwoning of een woning op de eerste etage in aanmerking komt. De huurder moet zelf het gehuurde aanpassen aan zijn medische situatie.
  • De rechtbank van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, lijkt in haar vonnis van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2013:4001 ) te vergeten dat partijen in het kader van gehuurde bedrijfsruimte uit kunnen gaan van een subjectieve staat van onderhoud van het gehuurde.
  • De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam benoemde in haar beschikking van 4 september 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:7923ECLI:NL:RBAMS:2014:7923 ) van een deskundige om te kunnen beoordelen wat redelijke werkzaamheden en kosten zijn in het kader van een 7:243 BW-procedure.
  • Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bepaalt in haar arrest van 21 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:8054 ) dat een nabij het gehuurde gelegen parkeergelegenheid als onroerende aanhorigheid onderdeel van het gehuurde uitmaakt.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5084 moeten beslissen over de vraag of de kantonrechter een juiste beslissing had genomen door en huurverlaging en schadevergoeding toe te kennen nu de huurder door overheidsregels het gehuurde niet kon gebruiken voor feesten en partijen, welke gebruik van het gehuurde door de verhuurder was toegezegd.
  • Het hof te Amsterdam van in haar arrest van 13 januari 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:86 ) van mening dat de verhuurder niets te verwijten viel nu een verhuurde bedrijfsruimte dat door de huurder als wasserij gebruikt zou gaan worden niet beschikte over een gasaansluiting, die voor het gebruik als wasserij noodzakelijk was.
  • Arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 20 januari 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:136 ). Onderzoeksplicht huurder naar mogelijkheid tot verkrijging van een vergunning voor de door de huurder beoogde bestemming. Dat de gemeente deze bestemming niet honoreerde kan de verhuurder niet worden verweten. De ruimte was bovendien als bedrijfsruimte verhuurd.
  • In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 10 februari 2015 ( ECLI:NL:RBAMS:2015:2405) heeft de kantonrechter beslist dat er sprake is van een gebrek aan de gehuurde woonruimte, omdat de warmte in de woningen niet voldoende afgevoerd kon worden.
  • De rechtbank Midden-Nederland, kantonzaken, locatie Almere, heeft in haar vonnis van 19 augustus 2015 ECLI:NL:RBMNE:2015:6082 dat de verhuurder niet te kort was geschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst, ondanks dat de verhuurder er niet in was geslaagd alle units te verhuren vanaf opening van het winkelcomplex.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 27 november 2015 ECLI:NL:HR:2015:3424 beslist dat de mededelingsplicht van een professionele verhuurder over het ontbreken van horecabestemming van het van het gehuurde niet zonder meer aangenomen mag worden, maar is afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
  • Als de huurder zich in de BRP niet in kan schrijven op een adres omdat dit adres volgens de BAG niet bestaat, dan is dit een gebrek van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Een dergelijke situatie deed zich voor in een zaak die door de rechtbank Rotterdam op 10 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:3984) werd beslist.
  • Van de huurder kan ook worden verwacht van de aanwezig ventilatie gebruik te maken. Maakt de huurder van de aanwezige ventilatie geen gebruik en brengt hij zelf ook geen zonwering aan de binnenzijde van de woning aan, dan zal eerst duidelijkheid moeten worden gegeven of de woning na mogelijke maatregelen door de  huurder ook nog te warm wordt (Hof ’s-Hertogenbosch 21 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2483).
  • Bijgewerkt 7 mei 2019. Seniorenwoningen waarvan de temperatuur langdurig boven de 25° Celsius werd overschreden werden door de kantonrechter te Roermond van 8 februari 2017 (  ECLI:NL:RBLIM:2017:1053) als gebrekkig beschouwd.
  • In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 13 juni 2017 ECLI:NL:RBROT:2017:4559 kwam de vraag aan de orde of van een verhuurder verlangd kon worden dat er dubbel glas aangebracht kon worden, waarbij voor de woning reeds een maximale huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel werd berekend.
  • De subjectieve staat van het gehuurde en de vraag of schade die door de asbestbesmetting is ontstaan na een afgebrand dak van het gehuurde komt aan de orde in het vonnis van 29 maart 2017 van de rechtbank Overijssel, kantonzaken, vestiging Zwolle ( ECLI:NL:RBOVE:2017:1548 )
  • In alle algemene (ROZ) voorwaarden (zie bijvoorbeeld ROZ-voorwaarden 7:290 BW-bedrijfsruimte 2012 ) staat een uitgebreide weergave van herstelwerkzaamheden en/of onderhoudswerkzaamheden die voor rekening van de huurder komen. De rechtbank Oost-Brabant heeft in een vonnis van 14 september 2017 ( ECLI:NL:RBOBR:2017:4834) een oordeel moeten voor wiens rekening onderhoud een rookgaskanaal van een openhaard diende te komen.
  • Dat niet iedere stoornis in het huurgenot hoeft te duiden op een gebrek dat de verhuurder is te verwijten bleek ook uit het arrest van de Hoge Raad van 2 juni 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1352).  De Hoge Raad was van oordeel dat het hof een juist oordeel had gegeven en de klachten niet cassatie konden leiden. De advocaat-generaal kwam in zijn conclusie van 2 juni 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:486) tot een zelfde oordeel.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaf in haar arrest van 14 mei 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:4150) eenzelfde beslissing over spookbewoning door de eigenaar/verhuurder van verhuurde zelfstandige woonruimte als in laatstgenoemd arrest. De kernoverweging van het hof luidde dat de eigenaar/verhuurder die na verhuring van zelfstandige woning op adres ingeschreven blijft staan waardoor huurder huurtoeslag moet terugbetalen, tekortschiet jegens de huurder.
  • Als bij deze uitbreiding van onderhoudswerkzaamheden bepaalde werkzaamheden die meer omvatten dan klein onderhoud niet bij de huurder zijn neergelegd dan is de verhuurder voor herstel daarvan verantwoordelijk. Dit is ook de kern van het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 10 september 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:3320). Geen afwijkende afspraken. Herstel voor rekening verhuurder.
  • De rechtbank gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 10  maart 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:2131) ook een uitspraak moeten doen over de vraag of er sprake is van een gebrek als het gehuurde bij normaal gebruik de geluidsnormen overstijgt.
Herstel gebreken aan het gehuurde
  • Dat verzuim zonder ingebrekestelling bij duurovereenkomst in kan treden werd door de Hoge Raad in haar arrest van 11 januari 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD4925) ook beslist. Het ging hier om de vraag of de verhuurder de huurovereenkomst kon ontbinden zonder een ingebrekestelling te hebben verstuurd.
  • De procureur-generaal merkt in zijn conclusie van 8 maart 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AD7343) hierover het volgende op. “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt.
  • Vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, van 8 november 2005 LJN: AU7237, sector kanton Rechtbank Zwolle, 263766 CV 05-5340 .Gehuurde (discotheek) heeft een gebrek nu slechts het geluidsniveau van 83 dB mogelijk was, terwijl een onderwaarde volgens de SBR-brochure 90 dB is.
  • Kantonrechter te Breda van 5 maart 2008 ( LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243 ). Huurverlaging door de Huurcommissie wegens een gebrek.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 29 mei 2008 LJN: BD5483, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.005.058/01 . Verzuim treedt in als de verhuurder herstel van de voor zijn rekening komende gebreken nalaat.
  • Vonnis van 30 juli 2008 van de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem LJN: BD9368, sector kanton Rechtbank Haarlem, 382704/CV EXPL 08-5132. Opschorting van de huur wordt vaak als verweermiddel in een procedure tot vordering van achterstallige huur aan de orde gesteld. Dat is mogelijk.
  • Rechtbank te Almelo besliste op 17 september 2008 ( LJN: BG1111, Rechtbank Almelo, 96202 / KG ZA 08 ). Huurder dient rommel in zijn tuin op te ruimen onder verbeuring dwangsom.
  • De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht vonnis van 11 juni 2009 LJN: BI9332, sector kanton rechtbank Dordrecht, 220924 CV EXPL 08-6359 . Huurder heeft geen recht huur op te schorten nu de verhuurder van de gebreken niet op de hoogte was.
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, vonnis van 23 september 2009 LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 830983/CV EXPL 09-1199 . Schade door brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht, was geen gebrek die voor rekening van de huurder diende te komen.
  • Hof te Arnhem arrest van 26 januari 2010 ( LJN: BL0803, gerechtshof Arnhem, 200.023.506/01 ).Opschorting/verrekening van huur bedrijfsruimte in verband met gevolgschade als gevolg van gebrek kan in algemene voorwaarden worden uitgesloten.
  • Arrest van het hof te Leeuwarden van 30 november 2010 LJN: BP0792, gerechtshof Leeuwarden, 200.009.481/01. Als huurder met onderhoud in gebreke blijft kan dit door de verhuurder voor rekening van de huurder worden gedaan.
  • Het gerechtshof te Leeuwarden arrest van 22 februari 2011 ( LJN: BQ0173, gerechtshof Leeuwarden, 200.013.095/01 ). Huurprijsvermindering is niet bedoeld als prikkel om de verhuurder tot herstel te dwingen.
  • Het hof te ‘s-Gravenhage arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01 ). Huurders komt huurvermindering toe wegens gebreken aan het gehuurde. Exoneratie kan de huurders niet worden tegengeworpen.
  • Uitspraak over kleine herstellingen ten laste van de huurder. Arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 . Verrekening zonder mededeling door de huurder is mogelijk als huurder uit mededelingen door de verhuurder af moet leiden dat de verhuurder met herstel in gebreke blijft.
  • Uitspraak over kleine herstellingen ten laste van de huurder. Arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 . Verrekening zonder mededeling door de huurder is mogelijk als huurder uit mededelingen door de verhuurder af moet leiden dat de verhuurder met herstel in gebreke blijft.
  • Arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 26 maart 2013 ( LJN: BZ5712, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.092.689 ) waarin huurvermindering wegens waterschade werd afgewezen.
  • Volgens het gerechtshof te Leeuwarden is opschorting van de huur op grond van de overwegingen in haar arrest van 4 december 2013 ( LJN: BZ0498, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.354/01 ) toegestaan, omdat de algemene voorwaarden dit niet uitsloten.
  • In het arrest van 18 februari 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch ( ECLI:NL:GHSHE:2014:452 ) is beslist dat er geen sprake was van een gebrek dat diende te leiden tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 9 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ): herstel van een loshangend keukenkastje wordt niet zonder meer als kleine herstelling aangemerkt.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage vond in haar arrest van 22 juli 2015 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304 het onbetaald laten van de helft van de huur buitenproportie. Hier werd ook nog vastgesteld dat een ingebrekestelling voor opschorting van de huur niet noodzakelijk is. Wel is een kennisgeving noodzakelijk.
  • Het gerechtshof te Amsterdam heeft zich in haar arrest van 29 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:1178 in het kader van een buitengerechtelijke ontbinding door de huurder wegens het uitblijven van herstel van het gehuurde uit moeten spreken over de redelijke termijn van herstel. Het hof achtte de in de brief van 2 december 2013 gestelde termijn voor herstel van 4 weken mede in het licht van de hier aan voorafgaande berichten niet onredelijk kort. Dit gold eens te meer nu de verhuurder vrijwel niets had gedaan om het gehuurde te herstellen.
  • Dat de huurder (van bedrijfsruimte) niet zonder goede reden de huur negen maanden op kan schorten en de exploitatie van het gehuurde staken ondervond de huurder, die partij was in de kortgedingprocedure waarover het hof te Den Haag in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:977 arrest heeft gewezen. Ontruiming werd toegewezen.
  • Zelfs wanneer er een gebrek is geweest, zou het recht op opschorting komen te vervallen wanneer het gebrek niet langer aanwezig is (zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2019:2137).  In deze zaak had de huurder zelf zorggedragen voor herstel van het gebrek.
  • Het vervangen van een schutting is niet een verplichting die op basis van het Besluit kleine herstellingen van de huurder kan worden gevergd. Dit werd onder meer beslist in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 8 juli 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5048 )
  • Een uitspraak in dezelfde lijn werd gegeven door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 9 mei 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:3927 . In deze zaak kwam aan de orde dat de huurder door de Huurcommissie een aanzienlijke korting op de huurprijs had gekregen wegens gebreken aan het gehuurde. Daarboven had de huurder nog extra bedragen opgeschort, want de huurder had de gehele huurprijs opgeschort durende langere periode wegens gebreken aan het gehuurde. de opgelopen huurachterstand rechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst.
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583) beslist dat in de behoorlijke kennisgeving van het gebrek tevens besloten ligt dat een huurder de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verschaffen in het kader van het onderzoek naar de gebreken.
  • Het hof te Arnhem-Leeuwarden gaf in haar arrest van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9214) te kennen dat de huurder na huurbeëindiging geen recht meer had om de huur op te schorten.
  • Geen kleine herstelling. Zo werd in het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7856) ten aanzien van een gebroken ruit (een grote ruit op de eerste verdieping) beoordeeld dat dit geen kleine herstelling betrof, omdat er sprake van van kostbare herstelwerkzaamheden.
  • De rechtbank Rotterdam besliste in haar vonnis van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7810)  bij vertrek uit de woning nicotineaanslag uit de woning te verwijderen. Nicotineaanslag wordt als schade aan het gehuurde gezien en/of niet voldoende gepleegd onderhoud aan het gehuurde. De huurder die uit de woning vertrekt zonder  nicotineaanslag te verwijderen schiet daarom te kort.
  • Niet voldoende gebrek om huurverlaging te rechtvaardigen. Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335). In deze zaak zou de vloerverwarming onvoldoende werken, maar kon er toch nog een gemiddelde temperatuur van 20,5 graden Celsius worden bereikt.
  • Bij arrest van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278 (Aardbevingsschade Groningen), heeft de Hoge Raad over de vraag of ter zake gederfd woongenot toekenning van een vergoeding voor geleden immateriële schade mogelijk is een afweging gegeven op basis van artikel 6:106 BW.
  • Het hof te ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 1 oktober 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:3593) een oordeel moeten geven of de huurder naast vermindering van de huurprijs ook recht heeft op immateriële schadevergoeding. Het hof besliste dat hiervan in deze zaak geen sprake kon zijn.
Schadevergoeding na herstel gebreken
  • De de Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 juni 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AE0657 ) een beslissing moeten nemen over de vraag of een geldtransportbedrijf op grond van artikel 6:76 BW verantwoordelijk was voor een diestal door haar werknemer die op het moment van het vervoer van het geldtransport geen dienst had. Claim afgewezen.
  • De Hoge Raad sluit zich aan bij hetgeen mr. A.S. Hartkamp heeft gesteld in zijn conclusie van 14 juni 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AE0657) over de kring van personen waarvoor de opdrachtnemer gebruik maakt. In deze zaak was er geen aansprakelijkheid op grond van de inschakekelijking van hulppersonen.
  • Hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 1 juli 2008 ( LJN: BF0349, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.005.194. Het kapot gaan van een 18 jaar oude cv-installatie is geen voorzienbaar gebrek.
  • Arrest van de Hoge Raad van 19 december 2008 ( LJN: BG3827, Hoge Raad, C07/169HR ). Huurder van bedrijfsruimte moet aannemelijk maken, waarom de gevolgschade voor rekening van de verhuurder komt.
  • Huurder moet zijn gevolgschade voldoende onderbouwen. Aansprakelijkheid van de verhuurder voor herstel van het gebrek is niet voldoende om de claim van de huurder op grond van 7:208 BW te kunnen onderbouwen. Arrest van de Hoge Raad van 19 december 2008 ( LJN: BG3827, Hoge Raad, C07/169HR ).Tevens de onderdelen “Aansprakelijkheid verhuurder in verband met gevolgschade” en “Aansprakelijkheid van schade mogelijk zonder ingebrekestelling” uitgebreid voor wat betreft de verschillen tussen 6:74 BW e.v. en 6:208 BW.
  • De de Hoge Raad heeft in haar arrest van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL9596 ) een beslissing moeten nemen over de vraag over de aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikten.
  • Arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ). Beoordeling of aanwezigheid van astbest voorzien kon worden, waardoor verhuurder schadeplichtig zou zijn.
  • Het gerechtsghof te ‘s-Hertogenbosch was echter in haar arrest van 21 september 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BO0177) van oordeel dat een CV-ketel van 31 jaar bij aanvang van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert.
  • De rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, oordeelde in haar vonnis van 19 januari 2011 ( LJN: BP2595,Sector kanton Rechtbank Utrecht, 597767 UC EXPL 08-14989 AW/321 ) dat de kleine ondernemer beroep kan doen op de onredelijkheid van een bepaling in de algemene voorwaarden.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 30 november 2012 ( LJN: BX8442, Hoge Raad, 11/04183 ) een beslissing van het hof correct bevonden en cassatie afgewezen nu het hof op grond van de bepalingen in de algemene voorwaarden van een huurcontract de werking van een exoneratiebeding heeft uitgesloten.
  • Het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:217 )
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch was in hoger beroep in haar arrest van 9 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ) van mening dat herstel van een kapot raam dat bij dagvaarding in januari 2013 was gemeld en pas in oktober 2013 was hersteld, kon leiden tot een verplichting tot vergoeding van schade wegens extra stookkosten.
  • Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch stelde in haar arrest van 15 september 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3587 ) vast dat de verhuurder aansprakelijk was voor immateriële schade wegens aanwezigheid van asbesthoudende lijmresten van de vloerbedekking die door de vorige huurder in het gehuurde was aangebracht.
  • Als de verhuurder niets kan worden aangerekend ten aanzien van de zorg, ook betreffende de door haar ingeschakelde ondergeschikten of hulppersonen, dan is er geen reden voor schadeplichtigheid. Zie ook de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 22 maart 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:2184).
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 19 december 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:5799 ) een antwoord gegeven op de vraag of een verhuurder aansprakelijk is voor door de huurder gestelde schade op de voet van artikel 6:76 BW en/of artikel 6:171 BW.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 5 november 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:9486) van oordeel dat de verhuurder van een winkelpand is niet aansprakelijk voor waterschade bij de huurder was, omdat in de huurovereenkomst de aansprakelijkheid daarvoor was uitgesloten. 
Wijzigingen aan het gehuurde
  • Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 1 augustus 2007 LJN: BB2283, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 05/1463. Aanbrenging van schotelantenne door de huurder werd geweigerd wegens aanwezigheid van voldoende alternatieven.
  • De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, was in haar vonnis van 27 mei 2009 LJN: BJ2138, sector kanton rechtbank Maastricht, 287785 CV EXPL 08-2238 van mening dat het verweer van de verhuurder geen zwaarwichtige bezwaren opleverden. De huurder kan de wijzigingen dus uitvoeren.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 7 juni 2009 LJN: BK4431, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.004.913. Geen recht aanbrenging schotel. Voldoende alternatieven voor huurder en bestendig beleid verhuurder. De rechtbank te Haarlem, sector kanton, vonnis van 1 december 2010 ( LJN: BO8997, sector kanton rechtbank Haarlem, 450522/CV EXPL 10-125). Plaatsing schotel toegestaan onder verwijzing naar het Europese Hof voor de Rechten van de Mens in de zaak Curshid Mustafa en Tarzibachi versus Zweden (NJB 2009, 399, afl 8, p506 en 507).
  • De rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen heeft in haar vonnis van 23 februari 2011 LJN: BQ0695, sector kanton Rechtbank Groningen, 439336 CV EXPL 10-752 beslist dat een vloer in een bedrijfsruimte met toestemming van de verhuurder is gelegd.
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank te Middelburg had in haar vonnis van 19 april 2011 LJN: BR3916, voorzieningenrechter Rechtbank Middelburg, 77770 /KG ZA 2011-47 de huurder verplicht wijzigingen ongedaan te maken waarvoor geen machtiging bij de rechter was gevraagd nadat de verhuurder toestemming voor deze wijzigingen had gewijzigd.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 6 september 2011 ( LJN: BS8895, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.073.217/01). Contractueel verbod wijzigingen aan buitenzijde gehuurde versus grondrecht op vrije nieuwsgaring. Voldoende andere mogelijkheden van nieuwsgaring via andere media.
  • Arrest van het gerechtshof te Arnhem van 24 januari 2012 ( LJN: BV1874, gerechtshof Arnhem, 200.069.583). Huurder had belangen niet voldoende gemotiveerd. Afweging belangen ten gunste van verhuurder wegens aanbrengen schotelantenne door de huurder.
  • Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 18 december 2012 LJN: BZ0132, gerechtshof Amsterdam, 200.098.089/01van mening dat de verhuurder geen redelijk belang had om terugplaatsing van een rookkanaal te verlangen dat door de huurder zonder toestemming van de verhuurder was verwijderd.
  • Gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 5 februari 2013 ( LJN: BZ0906, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.108.981/01) De huurder het bijgebouw had gebouwd zonder toestemming van de verhuurder. Verder was de constructie gebrekkig. Afbraak voor rekening huurder.
  • De verhuurder dient zich er wel van bewust te zijn dat hij in de procedure zijn stellingen dient te richten op het niet aanwezig kunnen zijn van de voorzieningen, waarvan hij stelt dat deze zonder toestemming van de huurder zijn aangebracht. In het arrest van het hof te Amsterdam van 10 december 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4910 werd door het hof vastgesteld dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst uit twee verschillende huisnummers bestond. De stelling van de verhuurder dat de huurder zelf een scheidingsmuur had aangebracht werd niet logisch geacht gezien deze twee verschillende huisnummers.
  • Als er geen sprake is gewenste wijzigingen aan het gehuurde, doch aan zaken die niet tot het gehuurde behoren, behoeft de verhuurder geen wijzigingen te gedogen. In een dergelijk geval komt de materie van artikel 7:215 BW niet ter sprake. Dit kwam ook tot uitdrukking in een vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenahge van 24 december 2014 ECLI:NL:RBDHA:2014:16078
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch behandelde in haar arrest van 10 januari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:21 de vraag of door de huurder aangebrachte voorzieningen al dan niet met voorafgaande toestemming aangebracht diende te worden. Dit gold wel vooor aangebracht reclamedoek, maar niet voor aangebrachte stickers.
  • De verhuurder kan vorderen dat de huurder deze wijzigingen onder verbeuring van een dwangsom zelf ongedaan maakt. De verhuurder kan ook vorderen dat zij ex artikel 3:299 BW gemachtigd wordt deze wijzigingen zelf te verwijderen. Volgens een vonnis van 12 september 2017 van de rechtbank te Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2017:6556 houdt een machtiging ex artikel 3:299 BW ten behoeve van de verhuurder niet in dat de verhuurder daarmee een machtiging is gegeven om het gehuurde binnen te treden.
  • Het hof Amsterdam heeft in haar arrest van 8 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3210 , beslist dat een verhuurder op de voet van artikel 3:299 BW in verbinding met artikel 558 RV zichzelf de toegang te verschaffen om tot onderbreking en/of de-activering van de levering van nutsvoorzieningen te komen.
  • Het gerechtshof Amsterdam in haar arrest 4 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1107) oordeelde over een wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde als volgt. Deze huurder had ook zonder toestemming van de verhuurder  een schotelantenne aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde. De plaats van de schotelantenne voldeed  niet aan de door de verhuurder gestelde kwaliteitseisen en de schotelantenne diende daarom te worden verwijderd.
Ontbinding van de huurovereenkomst
  • Arrest van de Hoge Raad van 6 juni 1997 Van Bommel, Ruijgrok, NJ 1998/128 . Een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor verzuim is een ingebrekestelling niet nodig.
  • De Hoge Raad arrest van 11 januari 2002 LJN: AD4925, Hoge Raad, C00/112HR De rechtbank had geoordeeld dat er zonder ingebrekestelling geen verzuim was ingetreden nu de prestatie naar haar oordeel niet blijvend of tijdelijk onmogelijk was. Dit lag ander volgens de Hoge Raad voor duurovereenkomsten.
  • In het kort geding vonnis van de rechtbank Rotterdam van 7 februari 2002 ( ECLI:NL:RBROT:2002:AD8376) werd de maatstaf van de relatieve onmogelijkheid geïntroduceerd.
  • Uitspraak van 9 januari 2003 van de voorzieningenrechter in kort geding van de rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen (zie rechtsoverweging 2.4: LJN: AF3624, Rechtbank Groningen, 62262 KGZA 02-503). Hennepteelt rechtvaardigt ontbinding. Tekortkoming niet meer goed te maken.
  • De rechtbank in haar vonnis van 26 februari 2004 LJN: AQ9905, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 307591. Onvoldoende redenen om de overeenkomst te ontbinden wegens aanwezigheid van hennepplanten. Lijkt mij onjuiste beslissing.
  • Gerechtshof te Amsterdam van 26 augustus 2004 LJN: AQ7902, Gerechtshof Amsterdam, 454/04 SKG In hoger beroep beslist in rechtsoverweging 4.7 van dit arrest dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij ontruiming van de woning niet in de weg stond.
  • Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 28 september 2004 ( LJN: AR7499, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C0300979/HE ).Voor het toerekenbaar tekortschieten is het niet van belang is of de hennepkwekerij zich in de woning of in een schuur op het perceel van het gehuurde bevindt.
  • De verhuurder kan de buitengerechtelijke ontbinding niet inroepen na het moment dat het gehuurde op last van een dwangsom was gesloten. Als het gehuurde, na het moment waarop de gehuurde ruimte gesloten was, weer open mocht zijn, dan kan de huurovereenkomst niet meer buitengerechtelijk worden ontbonden. Dit bleek uit het het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 15 juli 2005 (ECLI:NL:GHSGR:2005:AU1875).
  • Arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR Toerekenbaarheid is voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 22 december 2006 in hoger beroep LJN: AZ6559, gerechtshof ‘s-Gravenhage , C05/255 dat de huurovereenkomst met de huurder in tegenstelling tot de lagere rechter (sector kanton) alsnog ontbonden mocht worden.
  • Vonnis van 28 december 2006 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: AZ5237, sector kanton rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 320445 CV EXPL 06-5214 . Huurovereenkomst ook ontbonden vanwege een aanwezige professionele hennepplantage in de woning. De huurder die stelde hiervan niets te wten werd toch verantwoordelijk geacht voor dit gebruik van de woning.
  • In dezelfde lijn (met name de rechtsoverweging 3.15 t/m 3.17) het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2008 LJN: BC5722, Hoge Raad, C06/338HR.
  • Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage volgt in haar arrest van 13 april 2007 LJN: BA6381, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C06/60 de lijn in bovengenoemde uitspraken en vernietigt de uitspraak van de rechtbank in eerste aanleg gewezen en wijst alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst toe.
  • Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 15 juni 2007 LJN: BB0948, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 06/624. Vordering van de verhuurder tot ontruiming van een woning toegewezen wegens herhaalde huurachterstand en wegens de opgelopen huurachterstand door de huurder.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 31 augustus 2007 LJN: BB4615, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 06/1456 besliste dat de huurder, die de woning als hennepkwekerij had gebruikt, ten onrechte een beroep op de vereiste van proportionaliteit deed om de gevorderde ontbinding van de overeenkomst te verhinderen.
  • De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage vonnis van 19 september 2007 LJN: BB7248,Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, rolnr. 660014/07-8529 . Ontbinding en ontruiming afgewezen wegens geringe huurachterstand.
  • De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft vonnis van 18 oktober 2007 LJN: BB7986,Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, rolnr. 677333 \ CV EXPL 07-5204 . De vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde werd afgewezen wegens geringe achterstand.
  • De rechtbank Breda besliste in haar vonnis in kort geding van 31 oktober 2007 (ECLI:NL:RBBRE:2007:BB6921) dat de huurder gehouden was de contractuele exploitatieverplichting na te komen.
  • Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 23 november 2007 LJN: BC1187, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C06/249 Vordering van de verhuurder tot ontruiming van een woning toegewezen wegens herhaalde huurachterstand.
  • Vonnis van 20 maart 2008 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: BC7543, Sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.:365767 CV EXPL 07-7242. Huurovereenkomst ontbonden vanwege de aanwezigheid van twintig hennepplanten in een slaapkamer van een appartement.
  • De rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch, besliste in haar vonnis van 8 april 2008 LJN: BI4152, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 596579 dat de huurder toerekenbaar tekort was geschoten wegens onvoldoende zorg ten aanzien van de woonruimte (huurder zat in detentie).
  • De rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch besliste in haar vonnis van 12 juni 2008 LJN: BD7667, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 518381 in rechtsoverweging 3.5.1 dat een huurovereenkomst met betrekking tot 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarbij de huurder de gehuurde ruimte in strijd met een contractueel verbod tot het in gebruik geven van de verhuurde ruimte toch had onderverhuurd, kon worden ontbonden wegens overtreding van dit beding.
  • Uitspraak van 26 juni 2008 van de voorzieningenrechter LJN: BD7398,Sector kanton Rechtbank Maastricht, 293258 CV EXPL 08-3881. Gebruiksvergoeding verschuldigd door huurder na het einde van de huurovereenkomst, die daarna het gebruik van het gehuurde heeft gehad. de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 16 juli 2008 LJN: BD8732, Rechtbank Rotterdam, 290444 / HA ZA 07-2091. Een verhuurder werd aansprakelijk gehouden voor gemanipuleer van de elektriciteitsmeter door de huurder.
  • De kantonrechter te Haarlem vonnis van 3 september 2008 (LJN: BF0403, sector kanton rechtbank Haarlem, 374587/CV EXPL 08-2290 ). Noch in het contract noch in de toepasselijke algemene voorwaarden is vastgelegd dat de huurder verplicht is de woning te gebruiken als hoofdverblijf. Geen ontbinding mogelijk wegens het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde.
  • De rechtbank te Dordrecht gaf in haar vonnis van 25 september 2008 LJN: BF2284, Voorzieningenrechter Rechtbank Dordrecht, 76750/KG ZA 08-172 aan dat het tekortschieting voldoende moet zijn om de ontbinding te rechtvaardigen (proportionaliteit van de vordering).
  • Het hof te Leeuwarden stelt in haar arrest van 14 oktober 2008 ECLI:NL:GHLEE:2008:BG3271 voorop dat uit de wet niet een verplichting blijkt dat het gehuurde bewoont dient te worden.
  • Vonnis van 31 maart 2009 van de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen LJN: BI3753, sector kanton Rechtbank Assen, 236815 Geen ontbinding huurovereenkomst ondanks de aanwezigheid van 18 hennepplanten in de slaapkamer. De rechter vond de tekortkoming niet ernstig genoeg was om ontbinding te rechtvaardigen. Rare beslissing mede in het licht van artikel 7:231 BW.
  • Arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 24 maart 2009 LJN: BI0878, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.640/01 ). Ontbinding niet mogelijk is dit tekortkoming niet rechtvaardigt (één maand huurachterstand).
  • Ontbinding en het al dan niet bewust zijn van de overtreding. (aldus met betrekking tot de huur van woonruimte: HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762, NJ 2009/319, rov. 3.7 (WonenBreburg/[B]) en HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952, NJ 2009/244, rov. 3.4.3-3.4.4 ([D]/De Alliantie))
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, besliste in haar vonnis van 2 juni 2009 LJN: BI5937, sector kanton Rechtbank Haarlem, 411272/CV EXPL 09-695 dat een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder niet kon ontbinden vanwege het niet continue bewonen van het gehuurde.
  • In het arrest van het gerechtshof  ‘s-Gravenhage van 8 december 2009 (ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116) is overwogen dat de verhuurder na sluiting van een pand door de burgemeester bevoegd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
  • hof Amsterdam 15 december 2009 ECLI:NL:GHAMS:2009:BL9258 . In dit arrest is bepaald dat er sprake is van een rechtsgeldig beding als in de huurovereenkomst en bepaling is opgenomen, waardoor de bewijslast ten aanzien van het exclusief hoofdverblijf houden in de woning bij de huurder ligt.
  • Een verhuurder moet immers het gehuurde regelmatig inspecteren op correct gebruik. Doet een verhuurder dat niet, dan kan deze worden verweten dat deze tekort is geschoten ter zake de informatieplicht ten aanzien van het gebruik van het gehuurde (Raad van Staten, uitspraak 7 april 2010 ECLI:NL:RVS:2010:BM0180)
  • De rechtbank Breda, sector kanton Bergen op Zoom maakt in haar vonnis van 12 mei 2010 LJN: BM5007, sector kanton Rechtbank Breda, 585988 cv 10-890 ten onrechte in het kader van een ontbindingsvordering door de verhuurder een afweging van belangen en komt in dit vonnis tot oordeel dat de belangen van de huurder dienen te prevaleren.
  • In huurcontracten waarin geen boetebeding in verband met het gebruik van het gehuurde ten behoeve van een hennepkwekerij is opgenomen, geeft artikel 6:104 BW een mogelijkheid om degene die in strijd met het huurcontract heeft gehandeld en daarbij winst heeft genoten, het genoten voordeel te ontnemen. Dit is ook bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 2010 ECLI:NL:HR:2010:BM0893 .
  • De rechtbank Amsterdam benadrukt in haar vonnis van 23 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:7771) dat een huurder van een woning in Amsterdam-Zuid hoeft niet mee te werken aan een onaangekondigde woninginspectie door de verhuurder.
  • Ontruimingsvonnis verliest kracht na gehele betaling van de huurachterstand LJN: BP8058, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 740186 ).
  • De rechtbank Haarlem besliste in haar vonnis van 25 januari 2011 (ECLI:NL:RBHAA:2011:BP2232) dat wegens de sluiting door de burgemeester de verhuurder niet aan hoeft te tonen  dat daadwerkelijk drugs in of vanuit de woning zijn verhandeld, noch dat (anderzins) sprake is van een tekortkoming aan de kant van de huurder.
  • Het gerechtshof Amsterdam arrest van 15 februari 2011 LJN: BR6437, gerechtshof Amsterdam, 200.045.299/01 . Ontruiming woning wegens onderverhuring in strijd met bepalingen huurcontract.
  • De kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch kwam vonnis van 16 maart 2011 ( LJN: BP8058, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 740186 ). Het ontruimingsvonnis kan haar kracht verliezen als de huurder na akkoord van de verhuurder de achterstand inloopt met handhaving van het gebruik van het gehuurde.
  • De rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 5 april 2011 (ECLI:NL:RBROT:2011:BQ0389) bevestigt dat alleen door sluiting van het gehuurde buitengerechtelijke ontbinding plaats kan vinden.
  • De rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, ontbinding overeenkomst wegens gebruik schuurtje door zoon huurder voor zaken in strijd met Opiumwet, vonnis van 20 april 2011 LJN: BQ3187,Sector kanton Rechtbank Roermond, 290244 \CV EXPL 10-4130
  • Rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond 12 april 2011 LJN: BQ1147,Sector kanton Rechtbank Roermond, 303092\CV EXPL 11-1750: verhuurder mag zonder de wil van de huurder niet de woning betreden op zoek naar strafbare feiten.
  • De rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, vonnis van 20 april 2011 LJN: BQ3187,Sector kanton Rechtbank Roermond, 290244 \CV EXPL 10-4130 . Huurder verantwoordelijk voor hennepteelt in schuurtje door zoon.
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 7 juni 2011 LJN: BQ9780, gerechtshof Amsterdam, 200.034.785/01 de huurovereenkomst niet beëindigd ondanks tijdelijke ingebruikgeving van het gehuurde aan derden.
  • Arrest gerechtshof te Leeuwarden van 16 augustus 2011 LJN: BR5135, gerechtshof Leeuwarden, 200.070.606/01. Bij een vordering op grond van artikel 277 BW kan niet de wettelijke handelsrente worden gevorderd, omdat artikel 119a BW is niet van toepassing. Wel kan de wettelijke rente van een schadevergoedingsactie op een dergelijke vordering op grond van artikel 119 BW worden toegewezen.
  • Het gerechtshof ‘s-Gravenhage arrest van 30 augustus 2011 LJN: BR6284, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.069.924/01. Ontbinding op grond van verbod onderverhuring in huurcontract.
  • Het gerechtshof Arnhem arrest van 11 oktober 2011 LJN: BT7633, Gerechtshof Arnhem, 200.079.888 . Het door de huurder jarenlang bezet houden van een sociale huurwoning zonder daarin te wonen werd als bijzondere omstandigheid gezien om een huurovereenkomst te kunnen beëindigen.
  • Het hof te ‘s-Gravenhage arrest van 27 december 2011 LJN: BV1677, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.096.025/01 : laten verlopen van de termijn ten behoeve van terme de grâce komt voor rekening en risico van huurder. Tevens wijziging van eerst ingenomen standpunt. Ik ga er nu van uit dat deze regeling ambtshalve door de rechter toegepast kan worden.
  • Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 24 januari 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717) overwogen  dat uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over dit artikel volgt dat de verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen.
  • De voorzieningenrechter te Dordrecht van 15 mei 2012 LJN: BW5790, voorzieningenrechter rechtbank Dordrecht, 97728/KG ZA 12-67: blowen in een woning in strijd met een verbod is onvoldoende om in een bodemprocedure ontbinding van de overeenkomst te verwachten.
  • Het hof te ’s-Gravenhage arrest van 1 mei 2012 LJN: BW4608, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.103.408/01 .In het kader van de behandeling in kort geding kan niet worden beslist dat van de huurder verlangd kan worden de exploitatie van het gehuurde ter hand te nemen.
  • De Hoge Raad van 13 juli 2012 (LJN: BW7480, Hoge Raad, 11/01987 ). Ontbinding overeenkomst wegens verplaatsing van hoofdverblijf uit het gehuurde.
  • Het gerechtshof te Leeuwarden besliste in haar arrest van 26 februari 2013 in hoger beroep LJN: BZ2350, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.803/01 dat de huurovereenkomst kon worden ontbonden wegens verwaarlozing van het gehuurde (woning was als een pakhuis volgepropt).
  • Volgens de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 22 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:378 is de huurder die de woning in strijd met wettelijke dan wel contractuele bepalingen heeft onderverhuurd zonder ingebrekestelling van rechtswege in verzuim.
  • Het gerechtshof te Amsterdam achtte deze wijziging van de bestemming van het gehuurde in haar arrest van 17 december 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4913 ) een gerechtvaardigde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:683 dat in hoger beroep is gewezen van mening dat de aanwezigheid van geringe hoeveelheden amfetamine en cocaïne in de woning een tekortkoming betreft die ontbinding niet rechtvaardigde.
  • Een voorbeeld van een zaak, waarin door de rechter wegens een onvoldoende formulering een exploitatieplicht niet werd aangenomen geeft het vonnis van 12 september 2012 van de rechtbank Midden-Nederland LJN: BY5238, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 805294 UC EXPL 12-5349 4091, locatie Utrecht.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 7 januari 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:10 . Geen mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding door de huurder op grond van artikel 7:210 BW nu het genot van het gehuurde onmogelijk werd gemaakt door een omstandigheid die is toe te rekenen aan de huurder.
  • Het hof te Leeuwarden arrest van 27 maart 2012 (ECLI:NL:GHLEE:2012:BW0024 ). In deze zaak was een woning door brand verwoest en de huurovereenkomst was door de verhuurder ontbonden op grond van artikel 7:210 BW. De oorzaak van de brand was niet te achterhalen.
  • Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 30 maart 2010 ( ECLI:NL:GHAMS:2010:BN1371 ). Het hof was van mening dat artikel 7:210 lid 1 BW zowel op gevallen van voorzien als onvoorzien overheidsoptreden betrekking heeft.
  • De rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden kende in haar vonnis van 5 augustus 2008 ECLI:NL:RBNNE:2014:3778 het kader van deze claim een schadevergoeding vanwege voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst toe een bedrag gelijk aan twee maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, doch niet meer dan de daadwerkelijk door de verhuurder te lijden schade ingeval van verhuur binnen twee maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden en voorts vergoeding van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode lopende vanaf twee maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, nader op te maken bij staat.
  • De rechtbank te Rotterdam sloot aan op het bovengenoemde standpunt van het hof te Amsterdam in haar arrest van 14 maart 2011 in haar vonnis van 28 februari 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:1434).Op basis van deze wetsgeschiedenis is de kantonrechter van oordeel dat de bewijsafspraak tussen partijen met betrekking tot het hoofdverblijf, zoals opgenomen in de algemene huurvoorwaarden, niet onredelijk bezwarend is, nu het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen. Een huurder moet immers geacht worden beter te weten wat zich afspeelt in de huurwoning dan de verhuurder.
  • Het arrest van het hof te Amsterdam van 15 juli 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:2753 sluit hier op aan. In dit arrest is een situatie besproken dat de huurder in strijd met de bepalingen in het huurcontract de woning aan verschillende personen waaronder een studerende dochter tijdelijk ter beschikking heeft gesteld.
  • De voorzieningenrechter te Amsterdam heeft in haar vonnis van 22 oktober 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:7231 een zaak moeten beoordelen over een short stay verhuring door de huurder van geliberaliseerde woonruimte. De huurder had in strijd met een overeengekomen beding dat het gehuurde niet aan derden in gebruik mag worden gegeven de woning desondanks voor short stay gebruikt. Ontruiming uitgesproken.
  • De rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 9 december 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:8277 dat de huurder die een substantieel deel van het jaar in Marokko te kort schiet in zijn verplichtingen als huurder, omdat deze door het langdurig verblijf elders niet voldoende toezicht kan houden ten aanzien van het gehuurde.
  • Het hof ‘s-Hertogenbosch arrest van 5 februari 2013 ( ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0899 ). Na verkregen ontruimingsvonnis kan er door de verhuurder een gebruiksovereenkomst worden gesloten, waardoor artikel 7:230 BW wordt geblokkeerd en de verhuurder bij niet nakoming van de overeengekomen bepalingen in de gebruiksovereenkomst het recht behoudt de woning te ontruimen op basis van het ontruimingsvonnis.
  • De huurster die haar geliberaliseerde woning via Airbnb vier maal had verhuurd kroop door het oog van de naald toen de verhuurder in kortgeding ontruiming van de woning vorderde. De vordering werd door de voorzieningenrechter te Amsterdam in haar vonnis van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:RBAMS:2015:3903 ) afgewezen.
  • De rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 30 mei 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:3568) eveneens dat de tekortkoming bestaande uit de verhuring van een sociale huurwoning via de site Airbnb door de huurder onvoldoende ernstig was om tot ontbinding van de tussen partijen bestaande overeenkomst over te gaan.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch achtte in haar arrest van 25 augustus 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:3314 het opslaan van 357 stekjes van hennepplanten in een berging onvoldoende voor ontbinding huurovereenkomst.
  • De rechtbank te Rotterdam was in haar vonnis van 6 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:7899 ) van mening dat de verhuring van gedeelte van de sociale woonruimte door een huurster geen reden was om de huurovereenkomst te ontbinden.
  • Uit het kortgedingvonnis van de rechtbank Rotterdam van 6 januari 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:1256) blijkt het volgende over verliesgevende exploitatie. In het algemeen moet een vordering tot nakoming afstuiten op de onmogelijkheid voor de schuldenaar om de verbintenis na te komen.
  • In een kort geding waarin uitspraak werd gedaan op 13 januari 2016 door de rechtbank Oost-Brabant ( ECLI:NL:RBOBR:2016:142 ) werd de ontbinding door de verhuurder erkend en was een vordering tot het beschikbaar stellen van het gehuurde afgewezen.
  • De huurder handelt niet in strijd met de woonbestemming als er op het gehuurde een eenmanszaak wordt ingeschreven zonder het gehuurde bedrijfsmatig te gebruiken. De rechtbank Midden Nederland was daarom in haar vonnis van 9 maart 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:5104 ) van oordeel dat de verhuurder moest dulden dat de huurder haar eenmanszaak op het adres van het gehuurde inschreef.
  • De huurder die een in het huurcontract opgenomen exploitatieverplichting niet nakomt, loopt het risico dat de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden. Hiervan was sprake in een zaak die heeft geleid tot het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 15 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:971
  • De rechtbank te Rotterdam was in haar vonnis van 25 maart 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:2339 geoordeeld dat de overtreding – gelet op de bijzondere aard en relatief geringe betekenis daarvan – niet voldoende ernstig was om ontbinding te rechtvaardigen.
  • De huurder kan zich in alle redelijkheid niet beroepen op verschuiving van het sluitingsmoment in het kader van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 6 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7167).
  • De rechtbank Rotterdam heeft in een kortgedingvonnis van 15 september 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:7093 ) beslist dat ontruiming van een woning was toegestaan, nadat de woning zes maanden op last van de gemeente was gesloten. De woning was opengebroken door de politie na een melding dat zich gewapende personen in de woning zouden bevinden.
  • In een vonnis van de rechtbank Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam, van 15 november 2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:7606 werd de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde afgewezen.
  • Dat de huurder gerede kans loopt om bij wijziging van de bestemming van het gehuurde in kortgeding te worden ontruimd uit het gehuurde vooruitlopend op een ontbindingsprocedure blijkt uit het arrest van het hof van 22 december 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:5522.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 10 januari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:28 moeten beslissen over een door een verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder. De kantonrechter had de vordering afgewezen. Het hof wees de vordering toe.
  • Het gerechtshof te ´s-Gravenhage was in haar arrest van 10 januari 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:5) van oordeel dat ontbinding van de overeenkomst na sluiting door de burgemeester naar redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar was. Het is de vraag of dit oordeel juist was. Hier hoeft de rechter immers niet zelf de afweging te maken of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De wet heeft dit immers al voor de rechter gedaan. In de praktijk blijkt dit gezien laatstgenoemde uitspraak niet een zekerheid tot ontbinding van de overeenkomst op te leveren.
  • Het gerechtshof te Amsterdam was in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden ontruiming toch was toegestaan. De huurder had door de woning onder te verhuren zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementseigenaars en strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren.
  • De Raad van State heeft een strenge uitleg heeft gegeven aan dezelfde bewoordingen in artikel 174a Gemeentewet, waarnaar artikel 7:231 BW lid 2 verwijst. Zie – in vervolg op eerdere uitspraken – Raad van State 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:923: ‘(…) 5.1. Artikel 174a, eerste lid, van de Gemeentewet luidt: “De burgemeester kan besluiten een woning, een niet voor publiek toegankelijk lokaal of een bij die woning of dat lokaal behorend erf te sluiten, indien door gedragingen in de woning of het lokaal of op het erf de openbare orde rond de woning, het lokaal of het erf wordt verstoord.”
  • In het vonnis van de rechtbank Limburg van 17 mei 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:4496 ) werd onder meer een vergoeding van schade besproken na een burgemeestersluiting na het ontdekken van 142 hennepplanten. De kantonrechter zag aanleiding om de vordering van eiseres te beperken tot een huurderving van 6 maanden huur.
  • De rechtbank te ‘s-Gravenhage betrok in haar vonnis van 21 juni 2017 ECLI:NL:RBDHA:2017:6996 ten onrechte een afweging van belangen in het voordeel van de huurder in het kader van en ontbindingsactie.
  • Uit het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 27 juli 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:5908) blijkt dat van de verhuurder niet gevergd te worden dat zij treedt in de overwegingen die de burgemeester aan zijn sluitingsbesluit ten grondslag heeft gelegd. Zij mag van de juistheid van een en ander uitgaan, tenzij (nader) blijkt van concrete feiten en omstandigheden die maken dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het besluit ondeugdelijk is.
  • In het vonnis van de rechtbank Overijssel van 10 oktober 2017 (ECLI:NL:RBOVE:2017:4433 ) onder meer moeten beslissen of er sprake was van overbewoning. Een dergelijke hoeveelheid van twaalf personen op de tweede verdieping was volgens de rechter weliswaar krap bemeten, maar kon, gelet op het aantal slaapplaatsen, niet tot een conclusie van overbewoning leiden.
  • Als de huurder dan had gezegd toch de huur te betalen tijdens de sluiting door de gemeente, dan zou dit aan de spoedeisendheid niets af hoeven te doen. Dit laatste werd besloten door de rechtbank Midden-Nederland van 9 november 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:5619). e rechtbank Midden-Nederland was in haar kortgedingvonnis van 9 mei 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:2074) van oordeel dat een sluiting van de woning door de burgemeester niet ontruiming van de woning rechtvaardigde.
  • In het verlengde van de situatie dat de huurder door de sluiting op last van de burgemeester geen gebruik van de woning heeft kunnen maken, kan de vraag worden gesteld of de huurder gedurende deze periode gehouden is de huur te voldoen. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord door de  rechtbank Limburg in haar vonnis van 2 mei 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2018:4099).
  • De Raad van State heeft in haar uitspraak van 20 december 2017 ( ECLI:NL:RVS:2017:3481) over een dergelijke kwestie als volgt beslist. Het voorgaande doet er echter niet aan af dat de toepassing door de burgemeester van artikel 13b van de Opiumwet een van de medewerking van de verhuurder te onderscheiden functie had ter voorkoming van verdere overtredingen in de betrokken woningen. Zichtbare sluiting van die woningen door de burgemeester is voor bij die woningen betrokken drugscriminelen en voor buurtbewoners immers een signaal dat de overheid optreedt tegen drugscriminaliteit in die woningen.
  • In het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 februari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:1353) werd beslist dat er geen geldige reden voor de huurder was om de exploitatie te mogen stoppen. De verhuurder heeft twijfels of de door de huurder voorgestelde andere winkelformule van een merk uit haar concern met de oppervlakte van slechts 300 m² wel een volledig assortiment kan aanbieden.
  • Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 6 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:809) dat de ontbinding van een sociale huurwoning toegestaan was.  Hier had de huurder door het verstrekken van mantelzorg aan een vriendin gedurende 21/2 jaar geen gebruik van het gehuurde gemaakt. De huurder gebruikte de woning ook niet als hoofdverblijf, wat wel contractueel was overeengekomen.
  • Dit hof was in haar arrest van 8 mei 2018 ( ECLI:NL:GHDHA:2018:1108) van oordeel dat de verhuurder de huurovereenkomst mocht ontbinden ex artikel 7:231 lid 2 BW.  De kantonrechter was ook in eerste aanleg tot dit oordeel gekomen. De huurder was van mening dat de kantonrechter de zaak die voor de bestuursrechter liep af had moeten wachten. Het was echter een andere mening toegedaan. Het hof was van oordeel dat de civiele rechter uit dient te gaan van de juistheid van de beslissing van het bestuursorgaan, ook al staan daar nog rechtsmiddelen tegen open.
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam besliste echter in haar vonnis van 29 mei 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:4169) dat de verhuurder de gevorderde ontruiming niet kon toewijzen. Een verplichte last tot staking van de exploitatie van de onderneming in het gehuurde betreft niet een sluiting van het gehuurde.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 12 juni 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:1349) dat de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk kan worden ontbonden.
  • Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3250) bepaald dat de huurder die tijdens zijn detentie de woning aan derden in gebruik had gegeven, zodanig tekort was geschoten, dat dit ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde.
  • Een ontruiming kan niet worden gebaseerd op basis van een dreigende ontruiming op basis van artikel 7:231 lid 2 BW Een dergelijk oordeel werd ook gegeven voor het hof Arnhem-Leeuwarden van 21 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:8529)
  • De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) moeten buigen over de vraag of er aan een ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning zwaardere eisen gesteld dienen te worden vanwege de schaarste van deze woning. In dit uiterst leerzame arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit.
  • Als er een deel van het gehuurde als hennepkwekerij wordt gebruikt, dan kan dit de huurder worden toegerekend wegens het onvoldoende toezicht houden tot het gehuurde. Van dit gebruik had de huurder zich bewust moeten zijn, althans dit gebruik kan de huurder worden toegerekend, wat kan leiden tot huurbeëindiging  (Rechtbank Oost-Brabant, locatie ‘s-Hertogenbosch, kort geding, vonnis 28 november 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:5908).
  • In een kort geding voor de rechtbank Amsterdam van 9 januari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:135) werd beslist dat de verhuurder de huurder niet kon houden aan de exploitatieverplichting tot het einde van de huurperiode.
  • Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 19 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2441) een beslissing moeten nemen over de vraag of de partner van een dochter die  zich weer in de huurwoning vestigt, evenals de kinderen van die dochter, onder de personen vallen die rechtsreeks tot het gezin van de huurder behoren.
  • In een arrest van het hof Amsterdam van 8 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) werd beoordeeld of de volgende bepaling in de algemene bepalingen ten laste van de huurder gebracht kon worden: “Gelegenheid tot verblijf voor iemand die elders woont is niet toegestaan.
  • Dat de verhuurder onrechtmatig gedag van de huurder zich niet hoeft te laten welgevallen en het gedag van de huurder ontbinding van de overeenkomst tot gevolg kan hebben blijkt uit het arrest van het hof te Amsterdam van 9 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1201).
  • De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 29 april 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4075) beslist dat het in artikel 8 EVRM opgenomen recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, zich in beginsel tegen het (vooraf) vragen van toestemming om in het gehuurde met een partner te mogen samenwonen verzet.
  • Het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 mei 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1814) geeft een voorbeeld van bijzondere omstandigheden, waardoor de huurder ondanks het feit dat hij meer dan vijf hennepplanten in zijn woning had, niet in strijd handelde met het goed huurderschap.
  • Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 9 juli 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2377) dat een in het gehuurde wonende stiefzoon in beginsel als onderdeel van het gezin in de woning mocht wonen, tenzij de huurder er zelf niet meer woonde.
  • De rechtbank Amsterdam wees in haar vonnis van 13 augustus 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:6004) in een voorlopige voorziening een vordering van de verhuurder af, die ontruiming van het gehuurde vorderde wegens het niet gebruiken van de huurder van zijn sociale huurwoning als hoofdverblijfplaats.
  • De huurder die vanuit zijn woning bedrijfsmatig lachgas had verkocht, had volgens een vonnis van de kantonrechter van 9 oktober 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:4658) van de rechtbank Midden-Nederland de bestemming van het gehuurde (gedeeltelijk) gewijzigd.
  • De rechtbank te Rotterdam heeft haar vonnis van 10 oktober 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:8000) in kort geding buitengerechtelijke ontbinding van een woning afgewezen. Er was geen koppeling gemaakt tussen artikel 13b Opiumwet en artikel 7:231 lid 2 BW. Verder was onvoldoende gesteld en bewezen dat er sprake was van een tekortkoming vanwege activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in haar kortgedingvonnis van 7 januari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:132) dat het niet duidelijk zou zijn dat de kantonrechter in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding zou bevestigen op basis van artikel 13b Opiumwet en de buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7:231 lid 2 BW.
  • Uit het vonnis van  de rechtbank Midden-Nederland van 12 februari 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:477) bleek dat buitengerechtelijke ontbinding toch plaats kon vinden op een ander moment dat het sluitingsmoment door de burgemeester was bepaald. Door handelingen van de huurder was het sluitingsmoment verplaatst, waardoor de buitengerechtelijke ontbinding eerder plaatsvond dan de feitelijke sluiting van de bedrijfsruimte.
Overlast
  • Hof te ‘s-Hertogenbosch in haar uitspraak van 12 september 2006 (zie LJN: AZ9622, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C200500108) van mening dat de verhuurder een einde aan de overlast (bedreigingen van huurder en bezit van vuurwapen
  • Voorzieningenrechter te Zwolle vonnis van 23 mei 2007 LJN: BA8654, Sector kanton Rechtbank Zwolle, 355651 VV 07-21 . Voldoende feiten om ontruiming te rechtvaardigen. Wel last herhuisvesting.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 22 juni 2007 ( ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). Is mishandeling van een huismeester door de zoon van een huurder voldoende ernstig is om de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen?
  • Voorzieningenrechter te Utrecht uitspraak van 5 juni 2008 LJN: BD3412, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 571995 UV EXPL 08-148 lh. Onvoldoende bewijs van overlast door kinderen van de huurder om ontruiming te kunnen rechtvaardigen.
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank te Almelo vonnis van 18 juni 2008 LJN: BD4807, rechtbank Almelo, 93808 / KG ZA 08-120. Ontruiming van een huurder toegestaan. Meerdere jaren klachten van omwonenden over het woongedrag van de huurder.
  • Vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht van 16 september 2008 (zie ECLI:NL:RBUTR:2008:BF0857) Strafrechtelijke gedraging door een huurder jegens een derde leidt niet zonder meer tot een tekortschieten van de verplichtingen van deze huurder uit de huurovereenkomst.
  • Voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht van 16 september 2008 (zie ECLI:NL:RBUTR:2008:BF0857).
  • De Hoge Raad heeft in het arrest van 28 april 1961 (ECLI:NL:HR:1961:139, Gorsselse Bomen, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) al beslist dat er niet met succes een beroep op het burenrecht kan worden gedaan als toepassing van de bepalingen onverenigbaar zijn met de bestemming van het erf ten behoeve van openbaar nut of met de voorzieningen die vereist om deze bestemming te kunnen verwezenlijken. De rechtspraak volgt nog steeds deze lijn gezien het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 10 februari 2009 (ECLI:NL:GHSHE:2009:BI4753)
  • Vonnis van 11 november 2009 Voorzieningenrechter te Arnhem LJN: BK4840, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 190846. Ook als de huurder nooit is geattendeerd op overlast dan doet dit niets af doet aan het recht om de overeenkomst te ontbinden.
  • Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, vonnis van 25 mei 2010 LJN: BM7386, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 915048 . Als is aangetoond dat er sprake is van een gebrek dat tot huurvermindering leidt, dan kan deze constatering vermindering van de huurprijs tot gevolg hebben.
  • Hof te ‘s-Hertogenbosch van 28 december 2010 ( zie LJN: BP0257, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.046.606). Het is niet eenvoudig bewijs voor het objectieve karakter van de overlast te leveren.
  • Voorzieningenrechter te Maastricht vonnis van 28 februari 2011 (ECLI:NL:RBMAA:2011:BP6835). Overlast is onrechtmatig tegen de kliniek nu hieruit schade is ontstaan en nog schade kan ontstaan.
  • Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, 1 maart 2011 LJN: BQ2944, sector kanton Rechtbank Zwolle, 521247 CV 10 – 6675 Verplichting aanbrengen geluidswerende vloer die voldoet aan de eisen in de algemene voorwaarden onder verbeuring van dwangsom.
  • De rechtbank te Utrecht kort geding op 18 maart 2011 ( LJN: BP8113, rechtbank Utrecht, 739801 UV EXPL 11-80 JES/4072). Huurder van de woning verantwoordelijk is voor de woonomgeving en voor de gedragingen van zijn kinderen. Overlast rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst.
  • Voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam vonnis van 5 april 2011( LJN: BQ0389, rechtbank Rotterdam, 374323 / KG ZA 11-202). Verhuurder mocht het gehuurde niet ontruimen, vooruitlopend op een bodemprocedure wegens aanwezigheid van 3 kilo hasj in de woning.
  • Overlast en normale leefgeluiden, Voorzieningenrechter te ‘s-Gravenhage van 7 april 2011 (LJN: BQ0516, rechtbank ‘s-Gravenhage, 388615 / KG ZA 11-253). Overlast tussen twee eigenaren in een appartementencomplex. Deze uitspraak kan ook op een huurrelatie worden toegepast.
  • Drugs in woning geplaatst door uitwonende zoon (zie LJN: BQ0389, rechtbank Rotterdam, 374323 / KG ZA 11-202).
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 6 september 2011 ( LJN: BT2200, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.061.960/01). Ontbinding huurovereenkomst nu een huurder zijn geluidsinstallatie had aangezet tussen 14.00 uur en 22.00 uur om huiselijke geluiden te produceren louter om de buren overlast te bezorgen.
  • Hof te ‘s-Gravenhage arrest van 2 augustus 2011 (zie ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6430 gerechtshof ‘s-Gravenhage, 02-08-2011, 200.089.151-01 ) Het hof schertst de kaders waarbinnen er van overlast sprake is.
  • Rechtbank Breda, sector kanton Breda, vonnis van 12 oktober 2011 ( LJN: BT8428, sector kanton Rechtbank Breda, 662210 cv 11-3427 ). Overlast in de vorm van allerlei geruzie door de huurder en vervuiling van het gehuurde door de huurder (in- en buiten de woning) rechtvaardigde ontbinding van de overeenkomst.
  • De kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, lijkt deze door de Hoge Raad aangebrachte beperking in de risicoaansprakelijkheid van de huurder voor inwonende kinderen in haar vonnis van 11 december 2012 ( ECLI:NL:RBASS:2012:BY6174 ) over het hoofd te hebben gezien.
  • Vonnis van de rechtbank Rotterdam van 5 december 2013 ECLI:NL:RBROT:2013:9665 . In dit vonnis is een straatverbod opgelegd met een dwangsom.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 4 februari 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:759) zich uit moeten laten over de vraag of schelden, pesten, discriminerende opmerkingen, vernielingen en bedreigingen door een andere huurder van de verhuurder als een gebrek is aan te merken. Het hof oordeelt dat de overlast zo ernstig is, dat wel degelijk sprake is van een gebrek. Door dit gebrek zou het aanbieden van alternatieve woonruimte een mogelijkheid zijn om het gebrek op te lossen.
  • Uit het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 25 februari 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:1390 komt duidelijk naar voren dat de huur weliswaar kan ontbonden door de verhuurder wegens veroorzaakte overlast door de huurder, doch dat hier een lang traject aan vooraf gaat.
  • Het hof te Amsterdam legt in haar arrest van 21 januari 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:319 een dwangsom op om een eigenaar te dwingen demping in een afzuiging aan te brengen.
  • Grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geëindigd; voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie is ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlast veroorzaker, aldus het gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 15 juli 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:2606 ) een eerder uitgesproken ontruiming door de rechtbank Amsterdam van woonruimte door overlastveroorzaker bekrachtigd. Deze ontruiming was in eerste aanleg toegewezen, ondanks de voornamelijk aanwezige anonieme verklaringen van de huurders die overlast ondervonden.
  • Een huurder van een socaile huurwoning die het gehuurde niet gebruikt handelt in strijd met artikel 7:213 BW wat ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Hof te Amsterdam arrest an 8 september 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:3717.
  • Bijgewerkt 1 oktober 2016. Het hof te Amsterdam ging er in haar arrest van 26 januari 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:236 ) in hoger beroep er verder vanuit dat het belang de bovenburen niet zodanig van minder gewicht is dat zij in redelijkheid niet tot uitoefening van hun bevoegdheid, om toegang tot hun woning te weigeren, kunnen komen. Dat medewerking aan het geluidsonderzoek volgens de onderburen ook in het voordeel van de bovenburen zou kunnen zijn, leidt niet tot een ander oordeel.
  • In de hoger beroep tegen een uitspraak van de kantonrechter werd in de kortgedingprocedure van de gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 april 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:3343 beoordeeld dat een gezin ontruimd mocht worden. Hier was onder meer een zaak aan de orde gesteld waarbij de ingeschakelde buurtbemiddeling tot de conclusie was gekomen dat – gezien de houding van partijen – de zaak teruggegeven diende te worden.
  • Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 14 februari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:518 dat de verhuurder door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap had gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat de huurder vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met de buurvrouw, waren van de verhuurder geen verdere acties te vergen.
  • Uit een arrest van 28 maart 2017 van het hof van 28 maart 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1534) blijkt dat huurders die geluidsoverlast ondervonden van een door de gemeente in een woonwijk geplaatste speelkooi daartegen konden optreden.
  • Uit het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 18 oktober 2017 ECLI:NL:RBNHO:2017:8819 blijkt dat er net zoals boven reeds gesteld een lange adem nodig is om een huurovereenkomst te ontbinden wegens overlast door de huurder.
  • Als zich geen sprake is van overlast, die als objectieve vorm van overlast gekwalificeerd kan worden,dan heeft de overlast ondervindende huurder geen actie richting de verhuurder. Dit kwam aan de orde in het arrest van het hof te Amsterdam van 17 juli 2018 ( ECLI:NL:GHAMS:2018:2535). Uit dit arrest blijkt dat er bij de verhuurder sprake is van een inspanningsverbintenis. Ik geef de overwegingen in dit arrest uitgebreid weer om het onderscheid duidelijk te laten zien tussen een feitelijke stoornis en een gebrek aan het gehuurde.
  • De rechtbank moest in haar vonnis van 12 februari 2020 (ECLI:NL:RBDHA:2020:1478) beoordelen of buitengerechtelijke ontbinding mogelijk was wegens sluiting door de burgermeester op grond van beschieting van het gehuurde mogelijk was. Volgens de rechter was buitengerechtelijke ontbinding niet mogelijk.
  • Een huurder kan niet verlangen dat geluiden die als normale woongeluiden worden aangemerkt dienen te stoppen ook als men enige hinder van deze geluiden ondervindt. De werd ook beslist door de rechtbank Rotterdam, kantonzaken, in haar vonnis van 1 mei 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:4085).
Schade aan het gehuurde
  • De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad, vonnis van 1 maart 2006 LJN: AV3078, Sector kanton Rechtbank Zwolle, 288815 CV 05-10831. Brandschade aan het gehuurde door brand in vuilcontainer voor rekening van de huurder (huurder handelde in strijd met algemene voorwaarden).
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 17 april 2007 LJN: BB1012, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200501222. Schade aan woonboot voor de helft voor rekening van de huurder en de helft voor rekening van de verhuurder. Beiden viel een verwijt te maken.
  • Het Hof te ‘s-Gravenhage arrest van 25 mei 2007 ( LJN: BA6751, gerechtshof ‘s-Gravenhage, C05/687). Indien het keukenblok door intensief gebruik eerder dan gebruikelijk vervangen of gerepareerd moet worden, en niet sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder. Bepaalde gestelde feiten zijn werden niet betwist. Als dit wel het geval was geweest, dan had de zaak anders kunnen aflopen.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 22 juni 2007 ( ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). Invulling risicoaansprakelijkheid.
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, vonnis van 23 september 2009 LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 830983/CV EXPL 09-1199 . Brand door een brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht kwam niet voor rekening van de huurder.
  • De rechtbank, sector kanton, locatie Amsterdam, in een kortgedingvonnis van 13 augustus 2009 ( LJN: BJ5575, rechtbank Amsterdam, 664KK09 ). Huurder aansprakelijk voor gedragingen van dochter en haar vriend.
  • De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam vonnis van 18 november 2009 LJN: BK6040, sector kanton rechtbank Rotterdam, 969305. Gestolen auto aan de huurder toe te rekenen.
  • Het hof te Amsterdam arrest in hoger beroep van 2 november 2010 ( LJN: BO5281, gerechtshof Amsterdam , 200.023.413/01 ). Bodemverontreiniging deels ontstaan door gebrek bedrijfsriool en deels door onvoorzichtigheid huurder. Gedeelde aansprakelijkheid.
  • De rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Den Helder, van 26 mei 2011 LJN: BQ8476, sector kanton Rechtbank Alkmaar, 326882 CV EXPL 10-928 . Huurder niet aansprakelijk voor de schade door asbest wegens brand aan een door de huurder aangebrachte voorziening vanwege het ontbreken van een causaal verband tussen de tekortkoming en de schade.
  • De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vonnis van 30 augustus 2011 LJN: BR6251, Rechtbank Almelo, 360.980 CV EXPL 10-15366 , schade door diefstal rolsteiger kan de huurder niet worden toegerekend.
  • Volgens een arrest van de Hoge Raad van 28 mei 1999 (ECLI:NL:HR:1999:ZC2912 (Losser/Kruidhof) zijn verloren vakantie uren als een vorm van vermogensschade aan te merken.  Nu ging dit arrest over onrechtmatig handelen. Daarvan is geen sprake in dit voorbeeld. dat bij toerekenbaar tekortschieten dergelijke posten voor vergoeding in aanmerking kunnen komen blijkt uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22 juni 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:5274).
  • De kantonrechter van rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, was in haar vonnis van 21 januari 2015 ECLI:NL:RBNHO:2015:1391 van mening dat schade aan de buitenzijde van de woning die is veroorzaakt door een politie-inval de huurder niet kon worden toegerekend.
  • Schade aan de woning door het vervoeren van een omvangrijke huurder over het balkon en het daartoe noodzakelijke slopen van een deel van de borstwering kwam naar het oordeel van de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 13 maart 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:1899 krachtens verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder.
  • De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 23 februari 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:787 van oordeel dat schade aan gehuurde licht- en geluidsapparatuur naar verkeersopvattingen voor rekening van de huurder diende te blijven.
  • Dat een schade aan een pand door brand als gevolg van gedrag van de huurder voor de verhuurder toch nog lastig is te bewijzen, ook als de aansprakelijkheid voor de hand lijkt te liggen, wordt aangetoond door het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2017 ECLI:NL:HR:2017:1353 . De Hoge Raad komt tot oordeel dat het hof haar arrest niet voldoende heeft gemotiveerd. Het hof was van oordeel dat er zoveel onzekerheid over het causaal verband was blijven bestaan dat dit verband niet kon worden aangenomen. Dat oordeel was volgens de Hoge Raad zonder nadere motivering onbegrijpelijk, nu uit die omstandigheden zonder meer kan volgen dat de brand is veroorzaakt doordat de vlam is geslagen in een pan met brandbaar materiaal en het hof niet in de motivering van zijn oordeel heeft betrokken hoe waarschijnlijk het is dat de brand door een andere oorzaak is ontstaan.
  • De vraag wie aansprakelijk is voor brandschade aan het gehuurde wegens een in brand gevlogen taxibusje was onderwerp van geschil in het arrest van het ‘s-Hertogenbosch van 1 oktober 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:3600).  de verhuurder had niet voldoende onderbouwd dat de schade voor rekening van de huurder diende te komen.
Renovatie
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest op 19 januari 2006 LJN: AV8247, gerechtshof Amsterdam, 1666/05 beslist dat de huurder niet mee hoefde mee te werken aan het renovatievoorstel, omdat de huurder niet correct was geïnformeerd over de bezwaartermijn waarbinnen de huurder bezwaar kon maken tegen het renovatievoorstel.
  • De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton locatie Zwolle, gaf in haar vonnis van 19 januari 2006 LJN: AZ6603,Sector kanton Rechtbank Zwolle, 342288 VV 06-86 de verhuurder gelijk en beval de huurder het pand binnen gestelde periode te verlaten en beval de verhuurder binnen een bepaalde termijn een bodemprocedure aanhangig te maken om het renovatievoorstel op redelijkheid te laten toetsen.
  • De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad van 12 juli 2006 LJN: AY8064, sector kanton Rechtbank Zwolle, 321501 VV 06-85. Deze zaak ging om renovatie van winkelbedrijfsruimte. Huurder was op grond van de renovatieclausule gehouden om zijn medewerking te verlenen
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar (hoger beroep) uitspraak van 15 april 2008 LJN: BD4790, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.004.534 bepaald dat geen sprake was van een redelijk voorstel van de verhuurder tot aanbrenging van een Warmte Terugwin Unit (WTU) nu niet 70 % van de huurders had ingestemd met het voorstel.
  • De voorzieningenrechter te Haarlem vonnis van 27 augustus 2008 ( LJN: BF0276, voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 146966/KG ZA 08-323 ). Een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn indien meer dan 70 % van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Dit was in deze casus niet het geval.
  • Het hof te Arnhem was in haar arrest van 24 februari 2009 ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552 van mening dat de verhuurder door het gehuurde op basis van bovenstaande renovatieclausule te laten ontruimen misbruikt had gemaakt van deze clausule om de huuroverenkomst.
  • De kantonrechter te Utrecht heeft in haar vonnis van 9 september 2009 ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ7387 bevestigd dat er sprake kan zijn van handhaving van de huurovereenkomst bij sloop met vervangende nieuwbouw, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven.
  • De rechtbank te Amsterdam (kantonrechter voorzieningenrechter) heeft in haar vonnis van 24 september 2009 ( LJN: BK2060, Rechtbank Amsterdam, 1080799 KK EXPL 09-903 ) bevestigd dat de verhuurder niet duidelijk heeft kunnen maken dat 70 % of meer van de huurders heeft ingestemd met het gewijzigde renovatievoorstel.
  • De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, heeft in haar vonnis van 27 oktober 2009 LJN: BK2816, sector kanton Rechtbank Almelo, 292551 De rechter was echter van mening dat een aantal posten ter onderbouwing van schadevergoeding niet voldoende waren onderbouwd.
  • Het hof te Amsterdam maakt in haar arrest van 20 april 2010 LJN: BN4093, gerechtshof Amsterdam, 200.001.396/01 duidelijk dat ook renovatiewerkzaamheden die de verhuurder afhankelijk heeft gemaakt van door haar huurders te maken keuzen als renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW zijn aan te merken.
  • Het hof te Amsterdam arrest van 8 maart 2011 LJN: BR6446, gerechtshof Amsterdam, 200.051.868/01 : ontbinding huurovereenkomst wegens niet meewerkten huurder aan een redelijk renovatievoorstel.
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage sector kanton, locatie Leiden, vonnis van 13 april 2011 ( ECLI:NL:RBSGR:2011:BT5855 ). Weigering medewerking aan het renovatievoorstel (met instandhouding van de huurovereenkomst) geen tekortkoming oplevert, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
  • De rechtbank Amsterdam overwoog in haar kortgedingvonnis van 17 maart 2011 ( LJN: BP8086, Rechtbank Amsterdam, 482883/KG ZA 11-256 P/TF). Verhuurder mag de door de huurder te lijden schade door deze (renovatie) werkzaamheden niet onnodig vergroten door op de steigers reclame voor anderen dan voor de huurder te maken.
  • De rechtbank vonnis van 13 april 2011 van rechtbank te ‘s-Gravenhage ( LJN: BT5855, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1005897/10-8532 ). Standaardbepaling, dat de huurder renovatie moet gedogen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs en op schadevergoeding, onredelijk bezwarend en vernietigbaar.
  • Het hof te Leeuwarden arrest van 21 februari 2012 LJN: BV8259, gerechtshof Leeuwarden, 200.074.462/01 Verhuurder schoot door uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden, waardoor de huurder enige tijd niet de vrije beschikking van het gehuurde heeft gehad niet tekort op grond van artikel 7:203 BW.
  • De rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam van 27 november 2012 ( LJN: BY7825, sector kanton rechtbank Amsterdam, CV12-9408). De beoogde renovatie kan niet plaats kon vinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst.
  • Het hof te ‘s-Gravenhage noemt in haar arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244 ) een aantal omstandigheden die er toe kunnen leiden dat van de huurder niet kan worden gevergd dat deze gedurende de overeengekomen werkzaamheden in de woning blijft wonen.
  • Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 maart 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:761) moeten besluiten over een redelijk voorstel dat via een arbitragebeding door een arbiter was toegewezen.
  • Marge aangeduid waarmee het gehuurde gewijzigd kan worden in het kader van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst. Deze marge werd door de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, in haar vonnis van 20 september 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8763 ) aanwezig geacht.
  • De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 22 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:657 ) artikel 7:220 lid 3 BW bij complexgewijze renovatie buiten beschouwing gelaten.
  • Het staat partijen vrij van deze renovatieregeling af te wijken. De regeling is van regelend recht,  afgezien van de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW. Deze leden zijn overgeheveld uit het Besluit Beheer Sociale Huursector naar het Burgerlijk Wetboek. Deze regeling bevatte voor woningcorporaties dwingend recht. De wetgever heeft niet de bedoeling gehad aan deze regeling het dwingende karakter te ontnemen (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726).
  • Volgens een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 16 april 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:2392) kan een dergelijke verplichting niet woeden afgedwongen bij afwezigheid van en cv-ketel in de woonruimte.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) zich uitgelaten over de vergoeding van verhuiskosten bij renovatie van een huurwoning als er sprake is van een combinatie van dringende werkzaamheden. Het ging hier om de relatie tot een woningcorporatie (toegelaten instelling ) en een huurder.
  • Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7). Dit gegeven kwam duidelijk tot uitdrukking in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Roermond van 14 december 2016 ( ECLI:NL:RBLIM:2016:10744 ).
  • Als de huurder aantoonbaar veel minder kosten heeft gemaakt, dan kan de verhuurder toch een lager bedrag zijn verschuldigd. Dit was ook de uitkomst van een beslissing die door de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 4 januari 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:359) was vermeld.
  • Vonnis in kortgeding rechter van de rechtbank te ‘s-Gravenhage van 27 juli 2017 ECLI:NL:RBDHA:2017:8432 . De kantonrechter had in kort geding geoordeeld dat voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden door de verhuurder wél een redelijk voorstel was gedaan en verder dat de verhuurder voor wat betreft de onderhoudswerkzaamheden voldoende aannemelijk had gemaakt dat de werkzaamheden op korte termijn noodzakelijk waren.
  • De verhuurder is niet standaard gehouden een schadevergoeding te verstrekken als de huurder en woning tijdelijk gedeeltelijk dient te ontruimen wegens herstel van een waterleiding. Dat de verhuurder in een dergelijk geval vaak geen schadevergoeding hoeft te betalen blijkt uit het vonnis van de rechter op 3 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:1509 .
  • De huurder zal dan wél recht kunnen hebben op een vergoeding artikel 7:220 lid 1 BW, maar dat is een vergoeding op grond van dringende werkzaamheden. Dit wordt ook bevestigd door het arrest van het gerechtshof van 28 maart 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:1354 ). Er waren in deze kwestie die tot deze zaak hebben geleid dringende werkzaamheden in een woning noodzakelijk gedurende ongeveer 3 weken.
  • Het hof ‘s-Gravenhage kwam in haar arrest van 1 mei 2018 ECLI:NL:GHDHA:2018:877) tot het oordeel dat de huurder die niet mee wenste te werken aan noodzakelijke herstelwerkzaamheden als genoemd in artikel 7:220 lid 1 BW ontruimd kon worden. Deze verplichting tot meewerken aan herstelwerkzaamheden was ook neergelegd in artikel 7 onder c van het huurcontract. In dit arrest stond de vraag centraal of de huurder had meegewerkt aan deze verplichting. Zowel de kantonrechter als het hof stelde dat dit niet het geval was.
  • ussenarrest hof op 19 juni 2018  (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039).  In dit tussenarrest kwam na tot uitdrukking dat door de huurder onrealistische vorderingen voor wat betreft de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten waren voorgesteld.
  • In de procedure voor de rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, die tot het vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:8918) heeft geleid, had de verhuurder niet aannemelijk gemaakt dat de plaats en de functie gewijzigd zou worden.
  • Als er herstelwerkzaamheden plaatsvinden, waarbij tevens renovatiewerkzaamheden plaatsvinden, waarbij gehuurde aanzienlijk wordt gewijzigd, dan is huurbeëindiging mogelijk. (Hof Amsterdam arrest van 20 november 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4260).
  • Dat het voor de forfaitaire vergoeding van belang is dat de renovatie het noodzakelijk maakte dat de huurder tijdelijk moest verhuizen blijkt ook uit het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10766).  Dat de huurder zelf weinig of geringe kosten heeft moeten maken en dat het tijdelijk verblijf slechts enkele weken duurde, deed dus niets af aan de verplichting om de forfaitaire vergoeding te voldoen.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geeft in haar arrest van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:288) aan dat de huurder ook recht heeft op de forfaitaire vergoeding ook als de huurder minder kosten heeft hoeven maken in verband met een noodzakelijke verhuizing.
  • In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 april 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:2543) werd bevestigd dat door een verhuurder onvoldoende zekerheid verschaft over de werkzaamheden in een complex die zouden moeten leiden tot verduurzaming van een complex woningen.
  • De rechtbank Rotterdam besloot in haar vonnis van 5 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:5520) dat de renovatiewerkzaamheden op zichzelf gesteld een verhuizing noodzakelijk dienen te maken om tot betaling van de vergoeding te kunnen leiden.
Oplevering
  • De Hoge Raadarrest van 7 oktober 2005 LJN: AT6831, Hoge Raad, C04/203HR. Geen doorberekening volledige herstelkosten na acceptatie overnameverklaring huurder. Verhuurder had huurder niet gewezen op aanzienlijke financiële risico’s die huurder op zich nam nu de huurder gehouden zou worden om de wijzigingen ongedaan te maken bij beëindiging van de overeenkomst.
  • De rechtbank Maastricht, sector kanton Maastricht vonnis van 21 maart 2007 LJN: BA1469,Sector kanton Rechtbank Maastricht , 229712 CV EXPL 06-2206. rechtsverwerking claim verhuurder.
  • De rechtbank Arnhem diende in een zaak die tot een vonnis van 11 mei 2007 ( ECLI:NL:RBARN:2007:BA5337 ) te beoordelen welke schade voor rekening van de huurder werd geacht te komen wegens allerlei beschadigingen aan het gehuurde. Een aantal herstelwerkzaamheden konden neit worden doorbelast.
  • De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer vonnis van 31 mei 2007 ( LJN: BA8780, Sector kanton Rechtbank Zwolle, 343450 CV 07-76). De vordering van ongerechtvaardigde verrijking ontstaat pas op het moment dat de huurovereenkomst niet alleen formeel, doch ook feitelijk is geëindigd.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 3 augustus 2007 LJN: BB4475, gerechtshof ‘s-Gravenhage , 06/302. Ongerechtvaardigde verrijking verhuurder.
  • Rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Zwolle, vonnis van 13 mei 2008 LJN: BD1644,Sector kanton Rechtbank Zwolle, 378392 CV 07-5795 Rechtsverwerking gehonoreerd (geen huurzaak).
  • Gerechtshof te ’s-Gravenhage van 28 augustus 2008 ( LJN: BF0055, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.005.626/01, Rolnummer oud: C06/1414) . Onderhoud van rookkanaal niet voor rekening van de verhuurder.
  • De rechtbank te Groningen vonnis van 18 november 2009 ( LJN: BK5682, sector kanton rechtbank Groningen, 376857 /08-12495). Huurder moest bij einde van de huurovereenkomst de muren rood schilderen.
  • Arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 16 maart 2010 LJN: BM1291, gerechtshof Amsterdam, 200.033.602/01 Beroep op rechtswerking gehonoreerd (geen huurzaak).
  • De rechtbank Haarlem, kort geding, vonnis van 19 augustus 2010 ( LJN: BN7352, rechtbank Haarlem, 170729/KG ZA 10-312 ). Onredelijk beding. Pand door huurder geschikt gemaakt als restaurant waardoor het pand in waarde was gestegen, zodat de conclusie geen andere kon zijn dan dat verhuurder ongerechtvaardigd was verrijkt bij einde van de huurovereenkomst.
  • Hof Amsterdam van 7 december 2010 ( LJN: BP0273, gerechtshof Amsterdam, 200.044.407/01 ). Geen plaats van ongerechtvaardigde verrijking, omdat de verhuurder niet is verrijkt. De gemeente heeft de verbouwing die door de huurder is gerealiseerd als illegaal aangemerkt.
  • Arrest het hof te Leeuwarden van 30 november 2010 LJN: BP0792, gerechtshof Leeuwarden, 200.009.481/01. Voorwaarden rechtsverwerking benoemd.
  • Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 15 februari 2011 ( LJN: BQ3974, gerechtshof Amsterdam, 200.005.394/01 ). Doorbelasting herstelkosten zonder voorinspectie niet mogelijk.
  • Gerechtshof te Leeuwarden arrest van 22 maart 2011 ( LJN: BP9789, gerechtshof Leeuwarden, 200.031.042/01). Overnameverklaring. Huurder was gehouden vloerbedekking bij het einde van de huurovereenkomst uit het gehuurde te verwijderen.
  • Geen rechtsverwerking boetebeding (zie het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 10 mei 2011, LJN: BQ4245, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.005.956/01 ).
  • Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 10 mei 2011, LJN: BQ4245, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.005.956/01 ). Voorwaarden rechtsverwerking benoemd. De rechtbank Utrecht, sector kanton Utrecht, vonnis van 20 juli 2011 ( LJN: BR5298, sector kanton Rechtbank Utrecht, 710773 UC EXPL 10-13872 DJ/4066 ) Een huurder die zijn ouders als huurder in 1991 had opgevolgd werd niet zonder meer aansprakelijk gehouden voor de door de verhuurder gestelde mutatieschade.
  • Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, in haar vonnis van 26 augustus 2011 ( LJN: BS7496,Sector kanton Rechtbank Arnhem, 733594 ), beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst is onvoldoende duidelijk om als opnamestaat te kunnen gelden.
  • Het hof te ‘s-Gravenhage arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.0745.104/01 ). Geen doorberekening volledige kosten herstel gehuurde door ontbreken van voorinspectie.
  • Rechtbank Groningen, vonnis van 22 december 2011 ( LJN: BU9750,sector kanton Rechtbank Groningen, 473857/10-16736 ). Onregelmatigheden die door de verhuurder eenzijdig een dag na de gezamenlijke eindoplevering waren aangetroffen, mochten leiden tot doorberekening van de kosten die de huurder zelf had moeten maken als hij de gebreken zelf verholpen zou hebben.
  • De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vonnis van 13 maart 2012 ( LJN: BV9032, Rechtbank Almelo, 385438 CV EXPL 11-9798 ). Vordering herstelkosten afgewezen. De verhuurder die de huurder na verkrijging van een ontruimingsvonnis geen gelegenheid gaf tot herstel van eventuele gebreken kon herstelkosten niet claimen.
  • Geen rente over de waarborgsom verschuldigd. Van deze regeling mogen partijen afwijken. Als dit echter niet is gebeurd, dan is de verhuurder dus geen rente verschuldigd over de waarborgsom, aldus de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 18 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:1339 )
  • Uit de situatie als beschreven in het arrest van het hof te Leeuwarden van 25 oktober 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889 ) blijkt de vertrekkende huurder een opstal met toestemming van de verhuurder mag verkopen aan de aspirant huurder. Uit de gegevens die in deze procedure werden aangeleverd bleek dat het recht van verkoop van het opstal niet zou eindigen bij het einde van de huurovereenkomst.
  • De rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht, van 7 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBLIM:2013:7438 ) oordeeelde dat zonder duidelijke onderbouwing van de gemakte kosten de herstelkosten niet volledig toegewezen konden worden.
  • In een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 november 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:8462 ) Vordering tot verkrijging van een opstalrecht ten aanzien van gehuurde grond afgewezen. Een beroep op verkrijgende verjaring wordt bij registergoederen immers uitsluitend aanvaard indien degene die daarop een beroep doet in de veronderstelling verkeerde dat hij gerechtigde was geworden, bijvoorbeeld krachtens een (verplicht notariële) akte van verkrijging.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:1900 ) dat de huurder het verfwerk niet diende te herstellen, omdat naar het oordeel van het hof een huurder bij de oplevering van de woning niet hoeft te herstellen hetgeen door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan.
  • Doorgaans gaat het bij de oplevering van gehuurde ruimte om de vraag of de huurder zijn wijzigingen dient te verwijderen bij het einde van de overeenkomst. De rechtbank te Rotterdam heeft in haar kortgedingvonnis van 24 december 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:9741 ) een oordeel gegeven over de vraag of een opvolgend huurder verplicht is om de wijzigingen die de vorige huurder heeft aangebracht te laten zitten.
  • Het gerechtshof Den Haag op 31 mei 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1508 ) besliste dat de huurder schadevergoeding diende te betalen wegens oplevering van het gehuurde. Er had geen voorinspectie plaats gevonden.
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 25 oktober 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:4268 ) beslist dat de verhuurder geen vergoeding hoeft te betalen op grond van ongerechtvaardigde verrijking bij het einde van de huurovereenkomst als de huurder de wijzigingen zonder toestemming van de verhuurder heeft aangebracht.
  • In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770 werd in het kader van bedrijfsmatige verhuring (artikel 7:230a BW) ten behoeve van Bed & Breakfast bij het einde van de overeenkomst bevestigd dat partijen de bedoeling hebben gehad het gehuurde telkens voor korte duur aan derden te verhuren. Enige mate van slijtage van de inboedel en ook (lichte) beschadigingen aan het gehuurde zijn daarbij onvermijdelijk. De door de verhuurder genoemde beschadigingen en slijtage achtte de kantonrechter niet zo bijzonder en afwijkend dat de kosten van herstel en vervanging voor rekening van de huurder behoren te komen.
  • Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:978 ) beslist dat een woningcorporatie gaskachels mocht vervangen door een (veilige) cv-installatie. De belangenafweging viel in het voordeel van de verhuurder uit.
  • De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 18 juli 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6025) dat een verhuurder een overeengekomen beëindigingsvergoeding niet hoefde te betalen. Een beroep op dwaling werd gegrond geacht.
  • Als de verhuurder geen inspectie heeft kunnen houden omdat de huurder niet mee wenst te werken aan een oplevering, dan heeft de verhuurder wel recht op schadevergoeding. In het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 12 september 2017 ( ECLI:NL:RBNNE:2017:3505 ) laat de rechter een begroting van de kosten zien die ten laste van de huurder gebracht kunnen worden. In artikel 2.1 van de algemene bepalingen was bepaald dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft aanvaard, zonder gebreken en goed onderhouden. Zonder vernietiging van deze bepaling is deze contractueel overeengekomen bepaling dus van toepassing.
  • Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 1 mei 2018  (ECLI:NL:GHSHE:2018:1832) zich moeten buigen over de vraag of een huurder die met toestemming van de verhuurder een garage aan zijn sociale huurwoning had gebouwd na 17 jaar en na het einde van de huurovereenkomst nog recht had op een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking.
  • De rechtbank Rotterdam besliste in haar vonnis van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7810)  bij vertrek uit de woning nicotineaanslag uit de woning te verwijderen. Nicotineaanslag wordt als schade aan het gehuurde gezien en/of niet voldoende gepleegd onderhoud aan het gehuurde. De huurder die uit de woning vertrekt zonder  nicotineaanslag te verwijderen schiet daarom te kort. De bewijslast van een goed onderhouden woning lag in dit geval bij de huurder, omdat de huurovereenkomst vóór 2003 was gesloten.
  • Het gerechtshof Amsterdam heeft in arrest van 20 november 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4257) moeten beslissen of een huurder nog gerechtigd was de door hem aangebrachte zaken in het gehuurde na het einde van de overeenkomst aan een opvolgend huurder te leveren.
  • Ik begrijp de ingewikkelde redenering van het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:66) niet zo. In deze zaak was de huurder na ontbinding van de huurovereenkomst in het gehuurde blijven woning met toestemming van de verhuurder. Naar het oordeel van het hof diende de grondslag voor een gebruiksvergoeding dan ook te worden gevonden in de onverschuldigd verrichte prestatie. Het hof had ook kunnen kiezen voor de mogelijkheid van  ex artikel 7:232 lid 2 BW.
  • Het hof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 26 februari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:320) een beslissing moeten nemen of de verhuurder door de wijzigingen die de huurder had aangebracht was verrijkt. Het hof was van oordeel dat dit niet het geval was. Het hof was van oordeel dat er van een verrijking ten behoeve van de verhuurder geen sprake was. Hier was sprake van een huurwoning waarvan de huurovereenkomst wegens sloop was beëindigd wegens dringende reden. Het hof leek de wettelijke regeling zoals die was vóór 2003 niet actief toe te passen. Vermoedelijk achtte het hof dit niet nodig, omdat zij uitging van ongeoorloofde wijzigingen aan het gehuurde. Ongeoorloofde wijzigingen moesten in beginsel worden verwijderd zowel ten aanzien van de regeling die vóór 2003 en die na 2003 gold.
  • Als in de voor- en de eindinspectie niet staat vermeld welke werkzaamheden uitgevoerd diende te worden, dan kan de verhuurder daar na het einde van de overeenkomst niet op terug komen. Tot dit oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam op 10 april 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:3116).
Koop breekt geen huur
  • Rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam van 16 augustus 2006 op ( LJN: AY6637, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 573322). Huurder huurt een appartement plus een halve zolder op de derde verdieping. Het gehuurde wordt diverse malen doorverkocht. De zolder wordt aan een ander (inmiddels eigenaar) in gebruik gegeven. huurrecht niet doorbroken.
  • Arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2007 LJN: BA1955, Hoge Raad C06/011HR is bepaald dat een koopoptie is uitgewerkt als het gehuurde door een nieuwe eigenaar is gekocht en de huurder van deze optie geen gebruik heeft gemaakt.
  • Uitspraak van 26 juni 2008 van de rechtbank te Maastricht LJN: BD7398, Sector kanton Rechtbank Maastricht, 293258 CV EXPL 08-3881.
  • Het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 24 maart 2009 LJN: BI0878, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.640/01 . De koper is eveneens gebonden aan huurovereenkomsten waarvan hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen kennis had en die tot stand zijn gekomen tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de overdracht.
  • Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 6 april 2009 LJN: BI4066, rechtbank Amsterdam, CV 08-4438 . De rechten en verplichtingen tot het verstrekken van een afrekening stookkosten en tot verrekening met betaalde voorschotten blijven bij de oude eigenaar tot eigendomsoverdracht. Na eigendomsoverdracht moet de nieuwe eigenaar voor afrekening zorgdragen.
  • Het gerechtshof te Leeuwarden arrest van 30 juni 2009 LJN: BJ1270, gerechtshof Leeuwarden, 200.032.014/01. De opvolgend eigenaar heeft een huurbedrag gevorderd inclusief ten onrechte een aantal maanden verschuldigde huur aan de voormalige eigenaar.
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, vonnis van 5 september 2011 ( LJN: BS7506, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 767549 VV Expl. 11-20084 ). Analoge toepassing van artikel 6:159 BW bij gesloten huurovereenkomst door economisch eigenaar.
  • Bijgewerkt 10 januari 2012. Rechtbank te Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011 (zie LJN: BV0184, sector kanton rechtbank Zwolle, 561027 CV 11-4086) Particuliere verhuurder gebonden aan afspraken van rechtsvoorganger met gemeente Zwolle.
  • Bijgewerkt 22 augustus 2014. Als de huurovereenkomst ouder is dan de hypotheekakte, kan de bank zich niet op dit beding beroepen ( zie de uitspraak van de rechtbank te Haarlem, Voorzieningenrechter van 30 januari 2012 ( ECLI:NL:RBHAA:2012:BV3141 ).
  • Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 18 februari 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:480) ook tot het oordeel dat het in ieder geval juist is dat een opvolgend eigenares zich kan beroepen op de door haar voorganger gedane huuropzegging.
  • Het hof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 25 februari 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014: 1379) tot het oordeel gekomen dat een nieuwe eigenaar geen rechten kan putten uit de opzegging van zijn rechtsvoorganger. Het ging hier ook om winkelbedrijfsruimte.
  • In een vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 2 februari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:690)  is beslist dat een verkeerde voorstelling van zaken ten aanzien van de hoogte van servicekosten niet als dwaling tussen de huurder en de rechtsopvolger van de verhuurder beschouwd kunnen worden. Gelet op deze bijzondere omstandigheden en hetgeen in de huurovereenkomsten – waarbij de huurders, rechtsopvolger en de rechtsvoorganger betrokken zijn geweest – is door al die partijen beoogd alle rechten en plichten van de rechtsvoorganger van de huidige eigenaar op de huidige eigenaar te doen overgaan. De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat de huidige verhuurder c.q. de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden.
  • In de zaak die door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039) werd behandeld was sprake van een opzegging door een verhuurder, die daarna het gehuurde overdroeg aan een nieuwe eigenaar. Opzegging is voor de opvolgend eigenaar ook geldig.
  • Volgens een arrest van het hof van 18 december 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4793) kon een overeenkomst wel worden ontbonden na eigendomsovergang wegens het onderverhuring van de woonruimte door de huurder. Het hof overwoog dat bij overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de verkrijger volgens het hof slecht gebonden is door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (artikel 7:226 lid 3 BW). De bevoegdheid tot onderverhuur valt daar volgens het hof niet onder. Aldus geldt volgens het hof de huurovereenkomst en het daarin opgenomen verbod tot onderverhuur onverkort tussen huurder en verhuurder.  Dit is volgens mij een onjuiste beslissing.
  • In het arrest van 23 juli 2019 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:6038) werd een volgende casus besproken die verband hield met de vraag of exoneraties in het huurcontract door overdracht van het gehuurde ook jegens de nieuwe eigenaar vernietigd kunnen worden ingevolge artikel 7:209 BW.  Het beroep van de verhuurder op exoneratie voor schade vanwege gebreken werd afgewezen vanwege strijdigheid van exoneratiebeding met artikel 7:209 BW.
  • De kantonrechter te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 19 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1753)  over terugbetaling van teveel betaalde huur wegens toetsing van de aanvangshuurprijs. Er is onverschuldigd huur betaald. Een verbintenis uit onverschuldigde betaling is een verbintenis uit de wet (artikel 6:203 BW). De verbintenis tot terugbetaling (de verplichting van in dit geval de verhuurder) vloeit niet voort uit de huurovereenkomst, maar uit de wet. Dit betekent dat het bepaalde in artikel 7:226 BW op dit geval niet van toepassing is. Uit artikel 6:203 BW volgt dat de onverschuldigd betaalde huur (het bedrag dat teveel aan huur is betaald) kan worden teruggevorderd van diegene aan wie dat bedrag is betaald.
  • In de zaak die tot een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 april 2019 (ECLI:NL:RBGEL:2019:1395) heeft geleid, werd beslist dat  een aandelentransactie niet valt onder de strekking van onder een overeengekomen voorkeursrecht, noch op grond van de tekst van het voorkeursrecht, noch op grond van de omstandigheden van het geval.
Huurovereenkomst van bepaalde duur
  • De Hoge Raad arrest van 3 juni 2005 LJN: AT3442, Hoge Raad, C04/125HR. Het hof te Amsterdam heeft terecht geoordeeld dat een verhuurder een huurder mocht ontruimen na opzegging tegen een datum waarop de vergunning in het kader van de Leegstandwet eindigde.
  • Kort geding voor de voorzieningenrechter van de rechtbank te ‘s-Hertogenbosch van 25 april 2007 158021 / KG ZA 07-246 . Een huurovereenkomst naar aard van korte duur.
  • Dat de geen belang-regel een rol kan spelen bij de beoordeling van en huursituatie blijkt ook uit een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank te Haarlem van 11 juli 2007 ( ECLI:NL:RBHAA:2007:BA9689 ).
  • Arrest van het hof te Arnhem van 10 juni 2008 LJN: BH2887, gerechtshof Arnhem, 200.001.256 .Gemeente moet bij opzegging van een standplaats ten behoeve van een caravan naast de redelijkheid en de billijkheid alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen.
  • Voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo van 7 juli 2008 LJN: BE8686, rechtbank Almelo, 94851 / KG ZA 08-164 . De koper van een woning kon zijn verplichtingen niet nakomen. Hij mocht in afwachting van het transport al in de woning wonen. Koper kon niet aantonen dat was overeengekomen dat hij permanent in de woning mocht wonen. Na ontbinding van de koopovereenkomst bewoonde koper zonder recht of titel de woning.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 10 juli 2008 LJN: BD7109, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.004.607/01. Sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde duur, die telkens van jaar tot jaar verlengd werd en daarom ook tegen het einde van de lopende huurperiode opgezegd kon worden.
  • Voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 15 september 2008 LJN: BF1822, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 173468 . Een overeenkomst van naar aard korte duur.
  • Hof te Leeuwarden van 17 januari 2009 ( LJN: BH3087, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.283/01 ). Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tussentijds niet opzegbaar door bepaaldetijdsclausule.
  • Vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 23 oktober 2009 LJN: BK3219, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 190286 . Overeenkomst naar aard van korte duur.
  • Arrest van het gerechtshof Arnhem van 15 december 2009 (LJN: BL8880, gerechtshof Arnhem, 200.022.890). Niet duidelijk te herleiden dat partijen een overeenkomst voor tijdelijke aard aan zijn aangegaan.
  • Kortgedingvonnis van de rechtbank te Breda van 19 maart 2010 ( LJN: BL8552, sector kanton rechtbank Breda, 586764 ). Verlengde overeenkomst voor bepaalde tijd wordt geacht voor onbepaalde tijd te zijn gecontinueerd.
  • De rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, vonnis van 26 april 2010 LJN: BV2950, sector kanton rechtbank Arnhem, 634742 CV Expl. 09-8350 en 634743 CV Expl. 09-8351 . Geen huurbescherming onderhuurder van een woning die op grond van de Leegstandwet aan de hoofdhuurder was verhuurd.
  • Voorzieningenrechter van de rechtbank te ‘s-Gravenhage vonnis van 15 februari 2011 ( LJN: BP8136, rechtbank ‘s-Gravenhage, 385723/KG ZA 11-78 ). Opzegging door de verhuurder tegen het einde van deze periode op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW.
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage vonnis van 15 februari 2011 (LJN: BP8136, rechtbank ‘s-Gravenhage, 385723/KG ZA 11-78) Huurbescherming huurder nadat de verhuurder eerst een overeenkomst van zes maanden en aansluitend daaraan een overeenkomst voor de periode van een jaar had gesloten.
  • Vonnis kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch van 17 februari 2011 LJN: BX5625, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 710661 ). Bij overeenkomst van naar aard korte duur is het noemen van een einddatum niet zonder meer van toepassing. Wel moet het partijen duidelijk zijn dat de overeenkomst binnen korte termijn beëindigd zou moeten worden.
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, vonnis van 17 maart 2011 ( LJN: BP8530, sector kanton Rechtbank Haarlem, 495231/ CV EXPL 11-428 ). Staat na verlenging van de overeenkomst van woonruimte toe dat de overeenkomst alsnog op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW jo lid 2 BW wordt opgezegd. Lijkt een onjuist standpunt.
  • De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 29 april 2011 ( LJN: BQ5697, rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20027 ). verwijzing naar huurbeëindiging in het kader van het doen van een redelijk voorstel (Campuscontract).
  • De rechtbank, sector kanton, locatie Haarlem van 13 oktober 2011 ( LJN: BU4226, sector kanton rechtbank Haarlem, 528145/VV EXPL 11-250 ). Geen overeenkomst van naar aard korte duur.
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, vonnis van 17 november 2011 (LJN: BV5570, sector kanton Rechtbank Haarlem,519748/CV EXPL 11-9411). Te weinig aanknopingspunten aanwezig om te spreken van een overeenkomst van korte duur.
  • Het hof te Arnhem arrest van 27 december 2011 LJN: BV0332, gerechtshof Arnhem, 200.072.096. Het beroep van een onderhuurder op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW is niet houdbaar.
  • De Hoge Raad arrest van 13 april 2012 LJN: BV2628, Hoge Raad, 10/04442 . Ook als op de overeenkomst de Leegstandwet van toepassing zou kunnen zijn en op deze overeenkomst de Leegstandwet niet van toepassing is verklaard, staat dit er niet aan in de weg om de overeenkomst naar aard van korte duur aan te merken.
  • Rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, vonnis van 5 juni 2012 (LJN: BX0197 sector kanton rechtbank Amsterdam, CV11-5911) Wél overeenkomst van naar aard korte duur.
  • Voorzieningenrechter te Rotterdam vonnis van 30 oktober 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8482 ) Geen overeenkomst die naar aard van korte duur gekwalificeerd kon worden.
  • Het gerechtshof te Amsterdam komt in haar arrest van 19 november 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4154 tot de conclusie dat er niet sprake was van een huurovereenkomst van naar aard korte duur.
  • Huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan tussentijds niet worden beëindigd. Dit wordt ook bevestigd door de rechtbank te Groningen in haar vonnis van 15 november 2012 ECLI:NL:RBGRO:2012:BY3643 . Artikel 7:271 lid 1 BW is immers ook op deze huurovereenkomsten van toepassing.
  • Huurbeeindiging op basis van de Leegstandwet is mogelijk ook als de grond voor het verstrekken van de verguuning is komen te vervallen. Dit is beslist door de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht in haar vonnis van 21 februari 2014 ECLI:NL:RBNME:2014:640
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 15 april 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:3195 beslist dat er sprake was van een overeenkomst van naar aard korte duur.
  • Ook als er (ten onrechte) een vergunning is verleend, dan voldoet de verhuring niet aan de eisen van de Leegstandwet en zal de huurder volgens een uitspraak van de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 23 juli 2014 (ECLI:NL:RBGEL:2014:4634 ) huurbescherming genieten.
  • Volgens het arrest van 2 september 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch ( ECLI:NL:GHSHE:2014:3354) is dit ook van toepassing als de overeengekomen duur van de huurperiode en de duur waarvoor een vergunning is afgegeven van elkaar verschillen.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in hoger beroep van een kort geding in haar arrest van 22 december 2015 ( ECLI:NL:GHARL:2015:9777 ) in de zaak betreffende V&D beslist dat een verhuurder misbruik van bevoegdheid maakt, omdat er tussen V&D en (vrijwel) alle andere verhuurders, ter voorkoming vaan een faillissement, een betalingsregeling was gesloten en de verhuurder waarmee geen betalingsregeling was getroffen volledige betaling eiste van de huur.
  • Een voorbeeld van de stringente toepassing van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW komt tot uitdrukking in het kortgedingvonnis van de rechtbank Noord-Holland 26 september 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:11254). De huurder genoot huurbescherming.
  • De rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 8 februari 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:1081) een ordeel moeten geven of een huurder terecht zich had beroep op huurbescherming, waardoor het gehuurde tussentijds niet ontruimd zou hoeven worden. De huurder kwam in deze kwestie geen huurbescherming toe.
  • Dat partijen tussentijds niet van de overeenkomst af kunnen wordt ook bevestigd in het arrest van het hof ‘s-Hertogenbosch van 7 maart 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:934 ). De caus die in deze uitspraak was behandeld luidde als volgt: er was tussen partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van minimaal 12 maanden. De huur werd door de huurder opgezegd. De opzegging gold gezien het vorenstaande tegen het einde van de periode van 12 maanden.
  • Dat de opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW in de opzegging niet genoemd hoeven te worden scheen en huurder te vergeten, waarvan de huur werd opgezegd wegens woonfraude. Deze opzegging werd door de huurder aangevochten. De huurder was ven oordeel dat er sprake was van misbruik van recht omdat de huurovereenkomst uitsluitend is opgezegd vanwege een onjuist vermoeden van woonfraude en er geen enkel bezwaar bestaat tegen voortzetting van de huurovereenkomst tot de einddatum van de vergunning op grond waarvan tijdelijk mag worden verhuurd. Het hof te Amsterdam stelde in haar arrest van 28 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:1061) de verhuurder in het gelijk.
  • Naar het oordeel van de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 16 mei 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 ) diende de verhuurder de kennisgeving daarom uiterlijk op 31 januari 2017 aan de huurder te sturen. Door de kennisgeving op 1 februari 2017 te sturen was zij daarom te laat. Om die reden mocht de huurder er volgens de rechter op vertrouwen dat de verhuurder de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen op de overeengekomen datum.
  • Ook het gebruik van een appartement in een hotel mag volgens een vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 14 augustus 2017 ECLI:NL:RBOBR:2017:4427 op basis van de aard van het gehuurde zelf in beginsel verwacht worden dat het een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
  • Deze mogelijkheid van tussentijdse opzegging is bevestigd in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 29 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBNNE:2017:3261 ).
  • In het vonnis in kortgeding van de rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 ) wordt de mededeling ex artikel 7:271 BW per e-mail niet geacht de huurder te hebben bereikt nu ontvangst door de huurder is betwist (de mail zou in de spambox kunnen zijn gekomen en automatisch gedeletd) en de huurder in het kader van het kortgeding niet aan kon tonen dat deze mededeling de huurder had bereikt.
  • De rechter van de rechtbank Limburg in haar vonnis van 21 november 2017 ( ECLI:NL:RBLIM:2017:11286 ). was van oordeel dat – gelet op de per 1 juli 2016 in het leven geroepen mogelijkheid tot het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd – niet anders worden geconcludeerd dan dat er sprake was van zo een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals in artikel 7:271 BW wordt bedoeld.
  • Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur niet in strijd met het semi-dwingend rechtelijke huurrecht. Zie het vonnis van de  rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2017 (ECLI:NL:RBNNE:2017:4921)
  • Een te vroeg of een te late mededeling laat dan een overeenkomst  van onbepaalde tijd ontstaan. De kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, oordeel in een kortgedingvonnis van 10 januari 2018 (ECLI:NL:RBZWB:2018:332) dat  de redelijkheid als vervat in artikel 6:2 BW de verhuurder ook niet kon helpen om deze fout goed te breien.
  • In de zaak die werd behandeld door de rechtbank Overijssel van 28 maart 2018 (ECLI:NL:RBOVE:2018:1628) wordt duidelijk dat de verhuurder die te vroeg of te laat de mededeling doet in het kader van een overeenkomst voor bepaalde tijd in verband met artikel 7:271 lid 1 BW, in beginsel is gebonden aan een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
  • Het hof te ’s-Gravenhage van 10 april 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:652) komt in dit arrest hier tot de conclusie dat er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Het hof verwijst voor overeengekomen duur naar een bepaling in het huurcontract, waarin het volgende staat vermeld: ” er is sprake van een overeenkomst voor de bepaalde tijd van vier jaar en 29 dagen”. Het hof schijnt hierbij uit het oog te verliezen dat de huurperiode die partijen zijn overeengekomen niet zegt of er sprake is van een overeenkomst van bepaalde tijd. De overeenkomst moet immers in het wettelijke systeem passen.
  • Hotelkamer geniet geen huurbescherming. In dezelfde zin besliste de Huurcommissie op 2 oktober 2018 (zaaknummer 1529, WR. 2019/84). Hier was ook en kamer voor tien maanden in een hotel gehuurd. De kamer en de entourage voldeden aan de eigenschappen van een hotelkamer. De Huurcommissie kwam daarom tot een niet-ontvankelijk verklaring van de huurder in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs, omdat deze huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW zou vallen en niet onder de regeling van artikel 7:233 BW.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:89) beoordeeld dat verlenging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte voor bepaalde tijd mogelijk was. Hier was sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte waarvan partijen eerst een huurperiode van 1 juni 2013 tot 31 mei 2015 waren overeengekomen en nog binnen deze periode een aanvullende en aansluitende periode van 2 jaar waren overeengekomen.
  • De rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar heeft in haar vonnis in kort geding van 14 februari 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:973) een onjuiste uitspraak gegeven. Ten onrechte werd een overeenkomst, waarbij de mogelijkheid van tussentijdse opzegging was uitgesloten, als een overeenkomst voor korte duur aangemerkt.
  • De rechtbank Amsterdam kon in haar kortgedingvonnis van 25 februari 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1195) de ontruiming niet toewijzen, omdat de verhuurder niet aan kon tonen dat een digitaal verstuurde aanzegging de huurder tijdig had bereikt.
  • Als er een vergunning is verleend op grond van verkoop van de woning en de eigenaar besluit gedurende de periode waarvoor een vergunning is verleend de woning uit de verkoop te halen, dan blijft er sprake van een rechtsgeldige vergunning op basis van de Leegstandwet. Dit blijkt ook uit een vonnis van de voorzieningenrechter van 27 februari 2020 van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem (ECLI:NL:RBGEL:2020:1615).
  • Uit het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 8 mei 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:3429) wordt duidelijk dat de reden bij het afgifte van de vergunning bepalend is voor de verhuring op grond van de Leegstandwet.
Faillissement en huur
  • In het arrest van de Hoge Raad van 22 december 1989 (ECLI:NL:HR:1989:AD0995) werd de vraag behandeld of een huurder die schuldeiser van de failliete verhuurder was uit hoofde van een kredietovereenkomst, deze vordering mocht verrekenen met de vervallen huurpenningen vanaf datum faillissement. De huurder was in deze zaak dus tevens de kredietverstrekker van de verhuurder.
  • De Hoge Raad arrest van 18 juni 2004 ( LJN AN8170, NJ 2004/617 (Circle Plastics) ) Toedoenbeginsel. Verplichtingen tot herstel van schade aan het gehuurde die bij het einde van de huurovereenkomst ontstaat of opeisbaar wordt ook als boedelschuld had te gelden, waaronder ook dienen te vallen de voor de faillietverklaring bestaande rechtsverhoudingen (De Hoge Raad is in haar arrest 19 april 2013 teruggekomen op dit standpunt).
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 november 2006 (LJN: AX8838, Hoge Raad, C05/165 (Nebula-arrest)) in het kader van duurovereenkomsten, waartoe huurovereenkomsten behoren, een opening gegeven om het gehuurde te laten ontruimen als door voortgezet gebruik het beginsel van gelijkheid van schuldeisers op onaanvaardbare wijze wordt doorbroken.
  • De rechtbank te ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven vonnis van 17 december 2009 ( LJN: BK8221, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 631668 ). Huurovereenkomst is door de verhuurder rechtsgeldig opgezegd. De opzegging kan door de beginselen van de redelijkheid en billijkheid niet worden aangetast.
  • HR 14 januari 2011 ( LJN: BO3534, Hoge Raad, 09/02823. ): na opzegging op grond van 39 FW door de curator van de huurder heeft de verhuurder geen recht op schadevergoeding in de vorm van gederfde huur tot het einde van de huurperiode.
  • In de conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 14 januari 2011 (ECLI:NL:PHR:2011:BO3534)  heeft mr. E.B. Rank Berenschot verwoord dat een contractueel beding in de huurovereenkomst dat, in aanvulling op de wettelijke regeling  de verhuurder de bevoegdheid geeft om in geval van surséance van betaling de huurovereenkomst te ontbinden niet als een ontoelaatbare inbreuk op het wettelijke stelsel inzake de surséance van betaling kan worden beschouwd.
  • De rechtbank Amsterdam, kantonzaken, 21 mei 2012 LJN: BW6598, sector kanton rechtbank Amsterdam, EA11-1811). De ontruimingsbescherming van 7:230a BW wordt in tact gelaten (HR 22 juli 1991, NJ 1991,748).
  • Hoge Raad arrest van 19 april 2013 ( LJN: BY6108, Hoge Raad, 12/00081 ).De ontruimingskosten is boedelschuld na opzegging van de huurovereenkomst door de curator van de failliete huurder. mocht het gehuurde gedurende de huurperiode zijn beschadigd, dan komen deze kosten dus niet ten laste van de boedel.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 15 november 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:1244 ) beslist dat een schadevergoedingsverplichting wel kon worden ingeroepen door de verhuurder van een failliete huurder tegen een derde die zich garant had gesteld voor de verplichtingen uit de overeenkomst.
  • De Hoge Raad was in haar arrest van 9 januari 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:42 ) de mening toegedaan dat de tekst van artikel 39 lid 1 Fw spreekt van ‘huur’, zonder onderscheid te maken tussen huur van onroerende zaken en huur van roerende zaken.
  • De Hoge Raad is in haar arrest van 6 februari 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:251 ) teruggekomen op het standpunt dat het faillissement van een vennootschap onder firma steeds en noodzakelijkerwijs het faillissement van de vennoten ten gevolge heeft.
  • Volgens de procureur-generaal bij de Hoge Raad in zijn conclusie van 31 oktober 2014 ( ECLI:NL:PHR:2014:2114 ) kan het van toepassing verklaren van de schuldsaneringsregeling ook van toepassing zijn als de vennootschap waarvan de natuurlijke persoon vennoot is, staat van faillissement wordt verklaard. Volgens de procureur-generaal lijkt het immers juist de bedoeling van de wetgever te zijn geweest om ook een dergelijke vennoot de kans te geven weer met een schone lei te beginnen.
  • De rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, oordeelde in haar vonnis van 25 november 2015 ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11663 ). Vervallen contractuele boetes na beëindiging van een huurovereenkomst kunnen niet ten laste van de boedel komen.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in hoger beroep van een kort geding in haar arrest van 22 december 2015 ( ECLI:NL:GHARL:2015:9777 ) in de zaak betreffende V&D beslist dat een verhuurder misbruik van bevoegdheid maakt, omdat er tussen V&D en (vrijwel) alle andere verhuurders, ter voorkoming vaan een faillissement, een betalingsregeling was gesloten en de verhuurder waarmee geen betalingsregeling was getroffen volledige betaling eiste van de huur.
  • De rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Alkmaar, was in haar vonnis van 3 augustus 2016 ( ECLI:NL:RBNHO:2016:5851) van oordeel dat bij een faillissement de bestuurder van gehuurde bedrijfsruimte geen mededeling van het faillissement hoeft te doen aan de verhuurder.
  • In een zaak waarover de Hoge Raad zich in haar arrest van 17 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:278)  moest buigen had de verhuurder na faillissement van de failliete huurder en na opzegging van de huurovereenkomst krachtens artikel 39 FW een bankgarantie afgeroepen. Een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, is dan ook niet nietig jegens de gefailleerde huurder zelf. Ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van het artikel, heeft dit beding alleen geen effect jegens de boedel.
  • In het arrest van 31 maart 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:563 ) werd (in een niet aan huur gerelateerde zaak) door de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.5 als volgt geoordeeld: “Indien de wederpartij van de failliet, zoals in het onderhavige geval, geen eigenaar is van het gebouw waarin of van het terrein waarop zich na ontbinding van de overeenkomst nog tot de boedel behorende zaken bevinden, maar zij daarvan wel een exclusief gebruiksrecht heeft, ontleent zij aan dat gebruiksrecht in beginsel evenzeer het recht om van de curator verwijdering van die zaken te verlangen. Een exclusief gebruiksrecht omvat immers doorgaans mede de bevoegdheid zich te verzetten tegen een storing in het genot van de zaak waarop het gebruiksrecht betrekking heeft (zie Parl. Gesch. Boek 5, p. 65; vgl. HR 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0480, NJ 1992/280)”. De verhuurder kan op grond van deze uitspraak de curator verplichten zaken van de failliete huurder ten laste van de boedel te verwijderen.
  • De bankgarantie kan door deze bepaling ook door de rechtsopvolgers van de oorspronkelijke verhuurder worden opgevraagd. Deze kwestie deed zich voor in de zaak die tot het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 16 mei 2017 heeft geleid ( ECLI:NL:GHAMS:2017:1870 ). In de casus die tot deze zaak heeft geleid werd een huurder in staat van faillissement verklaard.
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in een vonnis van 5 december 2018 (ECLI:NL:RBDHA:2018:14308) beoordeeld dat het voorzetten van het gebruik van het gehuurde na opzegging door de huurder en na faillissement geen boedelschuld liet ontstaan over de periode dat het gebruik van het gehuurde na beëindiging met toestemming van de verhuurder is voortgezet.
Huur en mededinging
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank te Breda heeft in haar vonnis van 12 november 2004 (ECLI:NL:RBBRE:2004:AR5582 ) beslist dat een verhuurder de Mededingingswet niet overtrad door slechts één aanbieder van zorg aan haar huurders aan te bieden in een zorgcomplex.
  • De Hoge Raad arrest van 17 december 2004 ( LJN: AR2768, Hoge Raad, C03/224HR ). Concurrentiebeperkende bepaling was toegestaan in het kader van een winkel in winkel verhuring, omdat deze bepaling niet de strekking had de mededinging te beperken.
  • Conclusie bij het arrest De Hoge Raad arrest van 17 december 2004 ( ECLI:NL:PHR:2004:AR2768 ). Volgens Huydecoper is een non-concurrentiebeding een essentiële voorwaarde om succesvol te (kunnen) opereren. Dat wil zeggen dat de huurder we belang bij heeft dat “zijn” aanbod van producten en diensten niet geheel of grotendeels óók door de exploitant van de winkel waar hij een deel van huurt, wordt aangeboden.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in hoger beroep het vonnis van de rechtbank Breda vernietigd in haar arrest van 14 februari 2006 (ECLI:NL:GHSHE:2006:AV2394 ). het hof was integenstelling tot de rechtbank Breda van mening dat het in zee gaan met één zorgaanbieder niet in strijd was met het mededingingsrecht.
  • In een zaak die speelde voor de voorzieningenrechter van rechtbank Limburg, locatie Maastricht, werd in het vonnis van 14 februari 2006 ( ECLI:NL:RBMAA:2006:AV4718) een oordeel gegeven of de franchisegever naast de franchiseovereenkomst overeengekomen leveranties en overige overeengekomen diensten mocht weigeren wegens overtreding door de franchisenemer van de overeengekomen bepalingen. Nu vast staat dat een deel van het vlees door de franchisegever geselecteerde leverancier wordt geleverd onder private label, handelt de franchisegever niet in strijd met de mededinging door de franchisenemer te verplichten het vlees uitsluitend bij deze geselecteerde leverancier te betrekken. Ook staat vast dat het vlees bij de door de franchisegever geselecteerde leverancier op een bepaalde wijze gemarineerd/bewerkt wordt, althans dat er een bijzondere receptuur voor geldt.
  • De rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, behandelde in haar vonnis van 7 mei 2007 ( ECLI:NL:RBUTR:2007:BA5375 ) de vraag of een afnameverplichting van benzine in het kader van de exploitatie van een tankstation nietig was. e uitzondering van artikel 12 lid 2 Vo 1984/83 en artikel 5 Vo 2790/1999 niet aan de orde is. De rechtbank vond gezien het bovenstaande dat niet de hele overeenkomst nietig is, maar alleen de bepalingen voor wat betreft de exclusieve afname verplichting. Ook hier zou dus een overschrijding van de gemaakte afspraken niet kunnen leiden tot huurbeëindiging.
  • Vonnis van de rechter te Breda, kantonzaken, Bergen op Zoom, van 25 mei 2011 LJN: BQ6146, sector kanton Rechtbank Breda, 645017 cv 11-977 . De kapper heeft geen monopoliepositie binnen zijn branche. Daarnaast merkt de rechter op dat als er een branchebeschermingsafspraak zou zijn gemaakt, deze volgens artikel 6 van de Mededingingswet nietig zou kunnen zijn.
  • De rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, behandelde in haar kortgedingvonnis van 23 december 2011 ECLI:NL:RBUTR:2011:BV3058. Door de rechtbank werd in aanmerking genomen dat in de huurovereenkomst niet was bepaald dat deze zou eindigen op het moment dat de samenwerkingsovereenkomst zou eindigen. De huurder betaalde bovendien de huurpenningen conform de overeengekomen afspraken en gebruikt het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen bestemming, te weten als supermarkt. Voorts is de rechtbank van mening dat de bodemrechter onder de geschetste omstandigheden eveneens onvoldoende aannemelijk zal achten dat Super de Boer zich jegens de huurder zou kunnen beroepen op het non-concurrentiebeding in de samenwerkingsovereenkomst.
  • Het gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft in haar arrest van 17 januari 2012 ECLI:NL:GHSGR:2012:BV1682 in hoger beroep moeten oordelen over de vraag of een beding in het huurcontract ook in het kader van het Mededingingsrecht was toegestaan, waarin stond vermeld dat de verhuurder zich had verplicht gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geen huurovereenkomst te sluiten met een partij die in dezelfde branche (Grieks restaurant) werkzaam is, dan wel een “shoarmazaak” in de ruimste zin des woord. Ook hier stond de vraag centraal of er sprake was van een “merkbare beperking van de mededinging” en welk effect dit voor artikel 6 mededingingswet heeft.
  • De rechtbank Zwolle-Lelystad, kantonzaken, locatie Zwolle heeft in haar vonnis van 22 maart 2012 LJN: BW0582, sector kanton Rechtbank Zwolle, 595732 VV 12-21 beslist dat een exclusiviteitsbeding inhoudende dat in het winkelcentrum slechts plaats zou zijn voor één dames- en herenkapper/kapsalon geldig was, terwijl dit beding volgens de rechter niet slechts van toepassing is gedurende de herontwikkeling van een winkelcentrum, maar blijvende waarde had.
  • Het gerechtshof te ’s-Gravenhage had in haar arrest van 16 juli 2013 ( ECLI:NL:GHDHA:2013:3720 ) te oordelen over een soortgelijke casus, waarbij de door de onderverhuurder opgezegde franchiseovereenkomst, naar de mening van de onderverhuurder tevens een einde maakte aan de huurovereenkomst. Volgens het hof werd de overeenkomst door de opzegging inderdaad beëindigd.
  • Arrest Hoge Raad van 25 oktober 2013 ECLI:NL:HR:2013:CA3745 . Wat wordt onder de markt verstaan en kan deze markt worden beperkt kan worden tot de lokale markt?
  • De rechtbank Overijssel heeft in haar kortgedingvonnis van 19 november 2013 (ECLI:NL:RBOVE:2013:2780 ) moeten beslissen over de vraag of een bierbrouwer gehouden is tot aanpassing van de bierprijs (in de zin van korting op de hectoliterprijs) over te gaan omdat deze niet langer marktconform is, alsmede over de vraag of het tussen partijen overeengekomen exclusieve drankafnamebeding nietig is. De voorzieningenrechter is van oordeel dat, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Grolsch, in het beperkte kader van dit kortgeding onvoldoende is komen vast te staan dat er sprake is van een merkbare verstoring van de mededinging in de desbetreffende markt.
  • Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 17 december 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4913 ) dat de huurder die het gehuurde in afwijking van de franchiseformule gebruikte in strijd met de huurovereenkomst handelde, waardoor de huurovereenkomst kon worden ontbonden. In de overeenkomst was bepaald dat het gehuurde was bestemd om te worden gebruikt voor horeca volgens een bepaalde (franchise)formule. Onder die voorwaarde was ook toestemming voor onderverhuur gegeven. Na enige tijd bleek het karakter van de door de onderhuurder gedreven lunchroom wezenlijk gewijzigd. Het hof was van oordeel dat dit gegeven voldoende aanleiding gaf om de overeenkomst te ontbinden.
  • De Hoge Raad heeft op 20 december 2013 ECLI:NL:HR:2013:2123 uitspraak gedaan over een exclusief afnamebeding voor brandstoffen tussen BP en een exploitant van een benzinestation te Woerden. Het beding was in strijd met artikel 6 lid 1 Mededingingswet. De Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, vonnis in een voorlopige voorziening van 15 juli 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:9635 ). Concurrentie tussen de verhuurder en huurder was toegestaan. Geen winkel in winkel situatie.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch besliste in hoger beroep in haar arrest van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:2509) dat de verhuurder een gemengde overeenkomst niet kon beëindigen zonder te voldoen aan de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor de opzegging van een huurovereenkomst. Verhuring gebouw plus installatie (wasstraat in het gehuurde). het hof vond het huurelement het meest bepalende element in deze speciale zaak
  • De rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats te Zwolle, heeft in haar kortgedingvonnis van 13 november 2015 ( ECLI:NL:RBOVE:2015:5020 ) beslist dat de onderhuurder die tekort schoot in zijn verplichtingen uit de franchiseovereenkomst het gehuurde diende te verlaten na beëindiging van de franchiseovereenkomst.
  • De rechtbank Amsterdam kwam in haar kortgedingvonnis van 19 mei 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:3070 ) tot het oordeel dat concurrentie door de verhuurder naar de huurder die in hetzelfde pand als de huurder haar bedrijf voerde niet mogelijk was.
  • Ik vind het merkwaardig dat de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 19 juni 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:4251) het mededingingsrecht in haar beoordeling geheel buiten beschouwing heeft gelaten. De rechter dient het oordeel immers ambtshalve te toetsen aan het mededigingsrecht. Het ging hier kort gezegd om de vraag of New York Pizza in het gehuurde hamburgers mocht verkopen.
  • Het hof oordeelde in haar arrest van 25 september 2018  (ECLI:NL:GHDHA:2018:2413) dat van de verhuurder in redelijkheid niet verwacht hoefde te worden dat de bewuste bepaling in het huurcontract met de slijterij betrekking had op een indeplaatsstelling van een eerdere huurder met een latere gebruiker van het pand. Het hof is verder van oordeel dat deze bepaling specifiek betrekking had op de reeds aanwezige supermarkten, maar niet op de later in het winkelcentrum gevestigde supermarkt.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2914) moeten buigen of de verhuurder zich onrechtmatig jegens de huurder had gedragen door de huurder concurrentie aan te doen in de verhuurde ruimte.
Coronacrisis en huurovereenkomsten
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 2 juli 2013 (ECLI:NL:GHSHE:2013:2740) dat de huurder van zijn verplichtingen tot betaling van de huur werd ontheven was, omdat het gebruik van het gehuurde werd belemmerd.
  • Als de huurder het voldoende bont maakt zal de ontruiming ondanks de coronacrisis worden ontbonden. De rechtbank Overijssel besliste in haar kortgedingvonnis van 7 april 2020 ( ECLI:NL:RBOVE:2020:1482) dat de gehuurde woning ontruimd kon worden.
  • In de zaak die op 7 april 2020 werd behandeld door de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2020:1506) was geconstateerd door de rechter dat de huurachterstand de ontbinding rechtvaardigde. Overeenkomstig landelijke richtlijn hield de kantonrechter beslissing over ontbinding huurovereenkomst en ontruiming aan tot na 1 juni 2020.
  • De kantonrechter van de rechtbank Overijssel besliste in haar vonnis van 7 april 2020 (ECLI:NL:RBOVE:2020:1504) dat een opgelopen huurachterstand van drie naar zeven maanden ontbinding van de overeenkomst huurovereenkomst en ontruiming tijdens corona-crisis rechtvaardigde. De rechter gaf wel als instructie dat tenuitvoerlegging pas plaats kan vinden als dat volgens de Koninklijke Beroepsgroep van Gerechtsdeurwaarders in verband met de door de overheid uitgevaardigde Corona-maatregelen weer mogelijk en verantwoord is.
  • In het kortgedingvonnis van de rechtbank te Noord-Nederland van 9 april 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:2743) werd beslist dat een ontruimingsvonnis tijdelijk niet ten uitvoer gelegd kon worden. In deze zaak had de huurder geweigerd een woning te verlaten na verstrijken van de termijn die volgens de Leegstandwet was overeengekomen. De huurperiode was al in februari 2018 verstreken. De huurder werd veroordeeld de woning uiterlijk 1 april 2020 te verlaten.
  • De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 29 april 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2414) dat een huurder zijn woning moest ontruimen ondanks de geldende coronamaatregelen, omdat hij daar een hennepplantage had met 80 planten.
  • De rechtbank Gelderland heeft in haar vonnis van 6 mei 2020 ( ECLI:NL:RBGEL:2020:2482) beslist dat de echtgenoot van een huurder het hoofdverblijf niet in het gehuurde had en om deze reden niet als medehuurder beschouwd kon worden. De rechter wees de ontruiming toe, zij het met inachtneming van het landelijk beleid van woningcorporaties en de maatregelen die zijn getroffen vanwege de coronacrisis. In verband hiermee werd de ontruimingstermijn bepaald op 1 augustus 2020.
  • De rechtbank Overijssel heeft in haar vonnis van 19 maart 2020 ( ECLI:NL:RBOVE:2020:1233) in kortgeding inzake een overlastkwestie ontruiming toegewezen. De kantonrechter was van oordeel dat een ontruiming op korte termijn in dit geval geboden is.
  • De rechtbank Noord-Nederland heeft in haar kortgedingvonnis van 27 mei 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) een beslissing moeten geven over een vordering tot huurverlaging die door een huurder was ingesteld. Huurverlaging wegens een gebrek aan het gehuurde werd toegewezen.
  • De rechtbank Gelderland heeft in haar kortgedingvonnis van 29 mei 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768) moeten buigen over de door de huurder gestelde vraag of het op basis van gewijzigde omstandigheden redelijk was om de huurder aan het huurcontract te houden. Wegens onvoldoende onderbouwing afgewezen.
  • De kantonrechter van de rechtbank Limburg stemde als voorzieningenrechter in haar vonnis van 25 mei 2020 ( ECLI:NL:RBLIM:2020:3843) in met een ontruiming van de huurder.  De coronacrisis bracht hier geen verandering in.
  • De rechtbank Overijssel kwam in haar kort geding vonnis van 3 juni 2020 (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906) tot oordeel dat de coronacrisis geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW zou zijn.
  • De rechtbank Rotterdam besliste in haar kortgeding vonnis van 18 juni 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:5585) dat verplichte sluiting wegens het coronavirus een gebrek aan het gehuurde opleverde. In kortgeding werd noch de gevorderde huur toegewezen (geen spoedeisend belang) en werd de in reconventie gevorderde huurmindering afgewezen (zou niet in kort geding passen, omdat dit dan geen ordemaatregel is).
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage gaf als voorzieningenrechter in haar kortgedingvonnis van 19 juni 2020 (ECLI:NL:RBDHA:2020:5661) aan dat de huurder van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte geen beroep op onvoorziene omstandigheden toekwam.
  • De rechtbank Amsterdam geeft in haar kortgedingvonnis van 28 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4280) een oordeel dat de pandemie in verband met de coronacrisis een omstandigheid is die partijen niet hebben voorzien bij aanvang van de overeenkomst.
  • De rechtbank Amsterdam oordeelde in kort geding in haar vonnis van 1 september 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4752) dat de huurachterstand bij een zalencentrum wegens de sluitingsperiode in verband met de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW is.
  • In een kortgedingvonnis van 7 oktober 2020 van de de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:4904) is besloten dat vanwege de verscherpte coronamaatregelen de huurder van een nachtcafé in Amsterdam vanaf oktober 2020 maar 50 procent van de huur hoeft te betalen.
De opzegging van kantoren en opslagruimte
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 11 april 2003 11 april 2003, rolnr 02/787 KA. Mondelinge opzegging ook rechtsgeldig. De opzegging werd in de procedure niet weersproken.
  • Uitspraak van 30 mei 2005 bij de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn LJN: AT8259, sector kanton Rechtbank Alkmaar, 167838 CV EXPL 04-2080. Door te late opzegging (12 dagen te laat!) werd een nieuwe contractueel overeengekomen huurtermijn van vijf jaar gestart.
  • Uitspraak rechtbank Leeuwarden, sector kanton van 28 februari 2006 LJN: AV3023, sector kanton rechtbank Leeuwarden, 184481 /CV EXPL 05-938. Een verzoek de vordering primiar niet ontvankelijk te verklaren om de rechter uitspraak te laten doen over het huurregime is geldig.
  • De Rechtbank Leeuwarden, sector kanton locatie Sneek, vonnis van 16 oktober 2006 (zie LJN: AZ0212, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 204392\CV EXPL 06-1234. Geen ontruiming mogelijk tijdens de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden.
  • Uitspraak van de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, Rotterdam LJN BC1748, Rechtbank Rotterdam, 771944. Partijen kunnen in afwijking van de eerder gesloten overeenkomst afspreken dat de huurder het recht heeft om bij verlenging van de overeenkomst de overeenkomst op elk moment op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 kalendermaanden.
  • Uitspraak rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam 14 februari 2008 LJN: BD2812, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 855873. Geen ontruimingsbescherming bij onbebouwde grond.
  • In de uitspraak van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 12 maart 2008 (ECLI:NL:RBSHE:2008:BC8449) werd beslist dat de belangen van de huurder door de ontruiming niet langer ernstiger geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. De verlenging van de ontruiming werd afgewezen wegens. De huurder had onvoldoende inspanningen verricht om vervangen bedrijfsruimte te verkrijgen.
  • De Hoge Raad arrest van 13 februari 2009 LJN: BF8925, Hoge Raad, 07/13290 . Een beroep op ontruimingsbescherming komt de huurder ook toe, die het gehuurde heeft ontruimd.
  • Het hof te ‘s-Gravenhage arrest van 7 april 2009 LJN: BI8208, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.023.613/01. Beroep op doorbreking van dit appèlverbod in een zaak waarbij het primaire verzoek (de niet-ontvankelijkverklaring van de huurder) was afgewezen.
  • De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 14 januari 2010, LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516). Partijen kunnen de regeling van 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing verklaren. Primaire vordering niet-ontvankelijk verklaring verzoek.
  • Arrest Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 9 november 2010 (ECLI:NL:GHSGR:2010:BO6553). De huurder doet er dan goed aan alsnog een voorwaardelijk verlengingsverzoek in te dienen. Zie rechtsoverweging 27.
  • Gerechtshof te Amsterdam van 7 december 2010 ( LJN: BP0591, gerechtshof Amsterdam, 200.026.118/01) Een huurovereenkomst werd geacht te zijn verlengd onder dezelfde voorwaarden.
  • De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, was in haar vonnis van 27 april 2011 ( LJN: BS8931, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1043609\EJ VERZ 11-80610 ) van mening dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn met een termijn van 8 maanden na het einde van de huurovereenkomst verlengd zou worden.
  • Uitspraak van de Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom van 17 augustus 2011 ( LJN: BR5331, sector kanton Rechtbank Breda, 646099 cv 11-1161 ). Alleen middels contractovername (artikel 6:159 BW) overdracht gebruik gehuurde ruimte mogelijk. Hiervoor is toestemming van alle partijen nodig.
  • De kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad, vonnis van 20 december 2011( ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203 ) Bij 7:290 BW-bedrijfsruimte beroep op de redelijkheid en billijkheid succesvol bij te laten opzegging van 8 dagen. Alsnog beëindiging tegen de officiële datum. Vergelijk met Uitspraak van 30 mei 2005 bij de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn. Laatstgenoemde rechtbank kwam tot een ander oordeel.
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, vonnis van 15 februari 2012 ( LJN: BV6242, sector kanton Rechtbank Haarlem, 536684\EJ VERZ 11-165). Bij verlenging voor bepaalde duur hoeft de overeenkomst niet te worden opgezegd als dit niet contractueel is overeengekomen.
  • Geen doorbreking ontruimingsbescherming(zie uitspraak rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 11 januari 2013 LJN: BZ0035, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-1852 ).
  • De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam heeft zich in haar vonnis van 17 januari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:2346 moeten buigen over de vraag of verhoging van de huurprijs buiten de overeengekomen contractuele bedingen mogelijk was.
  • De rechtbank Oost-Brabant, kantongerecht ‘s-Hertogenbosch, had een zaak te beoordelen waarin door een consument een huurovereenkomst met betrekking tot een garagebox was opgezegd door een e-mail. In haar vonnis van 27 februari 2014 ECLI:NL:RBOBR:2014:1396 heeft de rechter een opzegging door de huurder per e-mail geaccepteerd als een rechtsgeldige opzegging en de in de algemene voorwaarden genoemde wijze van opzegging nietig verklaard.
  • Volgens een arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:899 ) was de argumentatie van het hof juist. Het hof beschouwde een landingsbaan niet als onroerende bebouwde zaak.
  • De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven, is in haar vonnis van 17 april 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:1769 ) van mening dat van een conversie geen sprake kon zijn.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 2 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5097 ). Het hof achtte het niet voldoen aan de formele wijze van opzegging van onvoldoende belang nu de verhuurder wel voldoende kennis had genomen van de wil van de huurder om de huurperiode te beëindigen tegen het einde van de overengekomen duur.
  • Een voorvraag over het huurregime is voor hoger beroep vatbaar. Dit wordt in de jurisprudentie bevestigd. Het hof te ‘s-Gravenhage heeft dit in haar arrest van ( ECLI:NL:GHDHA:2015:2889).
  • De rechtbank Amsterdam heeft in haar uitspraak van 6 maart 2015 beslist ( ECLI:NL:RBAMS:2015:1223 ) dat twee velden met lichtinstallatie niet als gebouw aangemerkt kunnen worden aangemerkt. De huurder kon daarom geen aanspraak maken op ontruimingsbescherming.
  • Een voorbeeld van een huurovereenkomst die zonder opzegging eindigt geeft het vonnis van de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4826). Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch kwam in haar arrest van 2 januari 2018 ( ECLI:NL:GHSHE:2018:41 ) in een soortgelijk geval tot eenzelfde oordeel dat de huurovereenkomst door een te late opzegging toch kon worden beëindigd. Ook hier was er sprake van een te late opzegging. Het hof ging door tegenstrijdige verklaringen vanuit dat de opzegging minimaal 2 dagen en maximaal 10 dagen te laat was overhandigd. Bijkomende omstandigheden (beëindiging van een samenwerkingsovereenkomst en het rekneign houden met een opzegging rechtvaardigde dit oordeel volgens het hof).
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7930) van oordeel dat de verhuurder zich alleen dan  er niet op kan beroepen dat de huur niet tijdig overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst is opgezegd, indien de huurovereenkomst inderdaad al eerder en op ondubbelzinnige wijze (mondeling) was opgezegd
  • Bedrijfsmatig buitenschoolse opvang aan (ouders van) kinderen van 4 tot 13 jaar aan, voor en na schooltijd en in de schoolvakanties is geen 7:290 BW-activiteit. Zie het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7757).
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1812) in een arbeidszaak beslist dat de rechter niet een voorwaardelijke beslissing mag geven als door een partij om een onvoorwaardelijke beslissing is verzocht.
  • Is het verzoek te laat ingediend, dan is de verzoeker niet ontvankelijk. Dit overkwam een huurder, die te laat een verlengingsverzoek had ingediend. De rechtbank Overijssel, locatie Almelo, achtte in haar beschikking van 18 maart 2019 ( ECLI:NL:RBOVE:2019:915) de huurder niet ontvankelijk in haar verlengingsverzoek.
  • In de beschikking van de rechtbank Amsterdam van 25 juni 2019 ( ECLI:NL:RBAMS:2019:4894) werd een huuropzegging ten laste van 1 contractuele medehuurder niet geacht de huurovereenkomst te beëindigen.
  • Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1538) beslist dat een huurovereenkomst toch kon worden beëindigd door de huurder ondanks het feit dat de huurder geen tijdige schriftelijke opzegging kon overleggen. Het had de verhuurder op grond van de feiten en omstandigheden zonder meer duidelijk moeten zijn dat de huurder de huurovereenkomst niet voor een nieuwe periode van vijf jaar wilde verlengen, maar zelf al eerder dan de einddatum uit het gehuurde had willen vertrekken. 
Servicekosten woonruimte
  • De rechtbank Dordrecht, sector kanton Dordrecht, vonnis van 26 september 2005 LJN: AU3641, Sector kanton Rechtbank Dordrecht, 159650 CV EXPL 05/713. Geen rechtsverwering vordering.
  • Arrest Hoge Raad van 7 oktober 2005 LJN: AT6832, Hoge Raad , C04/205HR . Kosten van onderhoud van groenvoorziening met een openbaar karakter kunnen niet worden doorbelast naar de huurder.
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage sector kanton ‘s-Gravenhage, vonnis van 9 mei 2007 LJN: BB8814, Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 637491\RL EXPL 07-774 Rechtsverwerking vordering.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 21 maart 2008 ( LJN: BC7666, gerechtshof ‘s-Gravenhage , C06/1546). Bepaling uitschakeling 70%-regel bij wijziging van servicepakket is in strijd met het dwingendrechtelijke karakter van artikel 7:261 BW.
  • De rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen had in haar uitspraak van 7 mei 2008 LJN BD2039, Rechtbank Groningen, 338255 / 07-10785. Rechtbank zoekt middels andere jaarafrekeningen zo veel mogelijk aansluiting bij het werkelijk verbruik van de huurder (door misbruik van de aansluiting door hennepteelt was geregistreerd verbruik niet te gebruiken).
  • Mr C.W.M. van Ballegooijen concludeert op 4 juni 2008 ( ECLI:NL:PHR:2009:BD5473) bij het arrest van de Hoge Raad van 15 mei 2009 (Zaaknummer 07/13183 (niet gepubliceerd) bij de zaak van de gemeente Nijmegen dat uit de parlementaire behandeling bij de Wet wijziging materiële belastingbepalingen en bij de wijziging van de Gemeentewet per 1 januari 2008 en uit BNB 1994/84 afgeleid kan worden dat alle kosten ter zake van de gemeentelijke riolering aan alleen de eigenaren in rekening mogen worden gebracht zonder dat van strijd met de wet of enig rechtsbeginsel sprake is.
  • Rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, vonnis van 12 januari 2009 (LJN: BK3750, sector kanton Rechtbank Middelburg, 185632 ) Onderhoud/reparatie van een cv-installatie, geen kleine herstelling.
  • De rechtbank Alkmaar, sector kanton Alkmaar, vonnis van 5 oktober 2009. LJN: BK1165, sector kanton Rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443 ). Alsnog in rekening brengen servicekosten in strijd met redelijkheid en billijkheid.
  • De kantonrechter te Groningen vonnis van 28 april 2010 LJN: BM5234, sector kanton Rechtbank Groningen, 430537 CV EXPL 09-18447 . Schatting van verbruikskosten via de gegevens van het NIBUD.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 2010 ( ECLI:NL:HR:2010:BM9232 ) de wetgever zich rekenschap heeft gegeven van voor- en nadelen van het heffen van rioolrechten bij gebruikers van en zakelijk gerechtigden tot woningen, en ervoor heeft gekozen – en aldus expliciet de bedoeling heeft gehad – gemeenten de keuze te laten van welke van beide groepen betrokkenen het rioolrecht wordt geheven.
  • Bijgewerkt 28 juli 2011: rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem, vonnis van 14 juli 2011 LJN: BR2961, sector kanton Rechtbank Haarlem, 489241\CV EXPL 10-15068. Verval vorderingsrecht servicekosten.
  • De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht vonnis van 24 augustus 2011 LJN: BW8374, sector kanton Rechtbank Maastricht, 404041 CV EXPL 10-5700 . De kosten van huur van een HR-ketel voor rekening van de huurder. Dit is een onjuist oordeel.
  • Het hof te Amsterdam arrest van 3 april 2012 ( LJN: BW1998, gerechtshof Amsterdam, 200.080.843/01 ) De kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheidsprobleem op te lossen komen voor rekening van de verhuurder.
  • Arrest hof te ‘s-Hertogenbosch van 3 juli 2012 LJN: BX0425, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.091.929 . Schatting verbruikskosten wegens onbemeterd verbruik en ongelijkwaardige huurders (bedrijfsruimte en woonruimte).
  • Het gerechthof te Amsterdam acht in haar arrest van 9 juli 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:2093 het kijkgenot van een niet toegankelijke tuin onderdeel van het gehuurde. De vergoeding daarvoor moet geacht worden in de huurprijs te zijn begrepen. Voor het onderhoud van de tuin kunnen daarom geen servicekosten in rekening worden gebracht.
  • De kantonrechter te Rotterdam kwam in haar vonnis van 14 februari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:1081 in alinea 4.3 van dit vonnis tot oordeel dat zonder een uitspraak van de Huurcommissie en/of de kantonrechter geen bedragen kunnen worden gevorderd die opeisbaar zijn geworden buiten de termijn van 24 maanden als genoemd in artikel 7:260 lid 2 BW.
  • Een zonnescherm is een roerende zaak aldus de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch van 15 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:167 .
  • De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 6 maart 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:2010 dat een zonnescherm aan de woning niet duurzaam met woning verenigd was en naar aard en inrichting niet bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven. De huurder was dus servicekosten verschuldigd.
  • De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 februari 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:740 bepaald dat niet de werkelijke kosten in rekening gebracht konden worden, maar geschatte kosten omdat de professionele verhuurder de voorschotbedragen onjuist had ingeschat.
  • De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 7 augustus 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:5654 ). “Derving servicekosten door leegstand” mogen niet worden doorberekend.
  • Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 25 oktober 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:5687 ) mede door de beperkende werking van artikel 6:248 BW tot het oordeel dat de kosten die normaliter voor het gebruik van meubilair in rekening gebracht kan worden nu niet berekend kan worden.
  • De kantonrechter van de rechtbank te Noord-Holland, kantonzaken, locatie Zaanstad, nam in haar vonnis van 11 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:202) een standpunt in over de bevoegdheid van de Huurcommissie over zaken, waarbij de Warmtewet was betrokken. De kantonrechter overweegt als volgt: “In de wet van 17 juni 2013, houdende regels omtrent de levering van warmte aan verbruikers (Warmtewet) zijn geen bepalingen opgenomen, waaruit volgt dat de huurcommissie niet langer bevoegd is om te oordelen over een verzoek, zoals dat door [gedaagde] is gedaan. Ook de Memorie van Toelichting (MvT) bij de Warmtewet bevat geen aanwijzingen in die richting. Nu uit de MvT tevens blijkt dat het doel van de Warmtewet is om te beschermen tegen te hoge tarieven, valt niet in te zien waarom deze wet, zonder expliciete bepalingen in die richting tot onbevoegdheid van de huurcommissies zou hebben geleid”.
  • De rechtbank Zeeland-West-Brabant was in haar vonnis van 8 maart 2017 ( ECLI:NL:RBZWB:2017:1296) was terecht van oordeel dat zuiveringsheffing niet als servicekosten is te beschouwen. De Huurcommissie mag hierover dus geen oordeel geven.
  • Het gerechtshof Amsterdam gaat in haar arrest van 9 mei 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:1761) op basis van 7:259 lid 1 BW uit van een redelijk bedrag voor servicekosten die partijen kunnen overeengekomen. Dit bedrag zal redelijk moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden.
  • Beheer- en administratiekosten van de woonruimte in VvE verband zijn niet voor rekneing van de huurder. (beheer- en administratiekosten van leveringen en diensten echter weer wel). De rechtbank te Limburg wees in haar vonnis van 20 september 2017 ( ECLI:NL:RBLIM:2017:9162 ) een post bestuurskosten ten behoeve van de VvE niet toe omdat onduidelijk was hoe het gevorderde bedrag tot stand was gekomen. Ik ga ervan uit dat de post wel (deels) toegewezen had kunnen worden als het door de verhuurder duidelijk had gemaakt dat dit kosten waren die met de administratiekosten van geleverde diensten verband hielden.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 3 april 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:3114) van oordeel dat het opbouwen van een reserve voor de kosten van binnenschilderwerk door de verhuurder gevormd mocht worden.
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest 26 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2113) beslist dat zonnepanelen en -boiler bestanddelen van de woning in de zin van artikel 3:4 BW waren, waardoor de verhuurder het gebruik van deze zaken niet in de servicekosten mocht verwerken.
  •  Het hof te Arnhem-Leeuwarden komt in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:69) tot oordeel dat in een concrete situatie het gebouw en zonweringsinstallatie in constructief opzicht op elkaar afgestemd. Geen roerende zaak.
  • Het hof Amsterdam is in haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) echter teruggekomen op haar redenering  in haar arrest van 9 mei 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:1761). In haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) gaat het hof niet langer uit van een redelijke vergoeding op basis waarvan de servicekosten ten behoeve van geliberaliseerde berekend moeten worden, maar wordt de contractsvrijheid tot uitgangspunt genomen.
  • Als het zonnescherm is geïntegreerd in de pui en past bij de andere bestanddelen van de pui, dan zou het verwijderen van het zonnescherm een gat slaan in de vormgeving van de pui. Dit leidt dan tot schade. Het hof te Arnhem-Leeuwarden komt in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:69) tot oordeel dat in een concrete situatie het gebouw en zonweringsinstallatie in constructief opzicht op elkaar afgestemd.
  • De rechtbank Midden-Nederland besliste in haar vonnis van 17 april 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:2144) dat nieuw berekende servicekosten in de eindafrekening niet ten laste van de huurder doorbelast kan worden.
  • De rechtbank ’s-Gravenhage, kantonzaken, locatie ’s-Gravenhage oordeelde in haar vonnis van 4 juli 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2019:6243) dat de verhuurder haar kosten gemoeid met het verzoeken om vermindering dan wel teruggave van energiebelasting niet in mindering kan brengen op de aan huurder te betalen teruggave.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808) het Amsterdamse hof teruggefloten. Het arrest van het hof Amsterdam  van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) bleek zoals boven reeds opgemerkt het recht niet goed uit te leggen. Het arrest van de Hoge Raad geeft uitsluitsel over de vraag hoever de contractsvrijheid reikt van partijen die bij het sluiten van een huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte. Artikel 7:259 BW geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde woonruimte, en is blijkens artikel 7:265 BW van dwingend recht.
  • De conclusie van mr. Wissink van 20 december 2019 (ECLI:NL:PHR:2019:1396) die naar aanleiding van deze casus is geformuleerd geeft een prachtige weergave van wat onder servicekosten verstaan moet worden en geeft tevens weer dat de geliberaliseerde huurder ook aanspraak kan maken op herberekening van deze kosten, ook als er vaste kosten zijn overeengekomen over deze geleverde diensten.
  • Alleen als de ramen door de huurder zelf bereikbaar zijn, dan kunnen de schoonmaakkosten wel worden doorblast als dit is overeengekomen. Zie vonnis van de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 9 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1359).
De Warmtewet en de afrekening van warmte
  • De rechter van de rechtbank Oost-Brabant oordeelde in haar vonnis van 28 augustus 2014 ECLI:NL:RBOBR:2014:5228 oordeelt dat de leverancier de in rekening gebrachte aansluitkosten inzichtelijk moet maken.
  • De Huurcommissie gaat in het voordeel van de huurder uit van de werkelijke kosten als deze werkelijke kosten aantoonbaar onder de bedragen uitkomen als het verbruik wordt berekend op basis van de maximum bedragen. Dit blijkt ook uit de uitspraak van de Huurcommissie van 21 maart 2016 (ZKN-2015-009327).
  • De Huurcommissie zegt in haar uitspraak van 26 mei 2016 (ZKN-2016-000041) het volgende over de vaste en de variabele kosten. De Warmtewetkosten bestaan uit vaste en variabele kosten. De variabele kosten bestaan kort gezegd uit het verbruik, en de vaste kosten bestaan uit kosten van transport en levering. Onder de vaste kosten vallen dus naar het oordeel van de commissie niet de onderhoudskosten.
  • Sommige verhuurders zijn van mening dat zij door de regeling van de Warmtewet niet langer gehouden zijn een specificatie van het gebruiksonafhankelijke gedeelte van de warmtekosten te specificeren. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 18 november 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:8645 dat het doel van de Warmtewet consumentenbescherming betreft. De Warmtewet heeft onder andere tot doel individuele gebruikers te beschermen tegen te hoge tarieven. Deze beschermingsgedachte verdraagt zich niet met een verhuurder die naar eigen inzicht, en zonder daar verantwoording over af te hoeven leggen, gebruiksonafhankelijke kosten in rekening brengt.
  • In het vonnis van kantonrechter van 11 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:202) werd beslist dat de  maximumprijs niet kan worden doorberekend als de redelijke prijs (de werkelijke kosten) lager zouden zijn dan de maximum bedragen.
  • Het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 4 april 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1424) dat de leverancier naast de eenmalige aansluitbijdrage niet jaarlijks een aansluitbijdrage in rekening mocht brengen aan de bewoners.
  • De Huurcommissie past – vóór invoering van de voorgestelde regeling – in de zaken waarbij alleen de Warmtewet van toepassing is ook het beleid toe dat is gebaseerd op artikel 7:258 BW e.v. Dit blijkt wel uit de uitspraak van de Huurcommissie van  9 augustus 2017 (ZKN-2017-000799).
  • In de uitspraak van de Huurcommissie van 25 september 2017 (ZKN-2017-000160 en ZKN-2017-000203) is eveneens gesteld dat een WKO-installatie aard- en nagelvast is verbonden met het gebouw waarin deze is aangebracht. Er is aldus sprake van een onroerende zaak. Dat betekent dat de kosten van deze installatie geacht worden te zijn opgenomen in de (kale) huurprijs van de woning
  • De Huurcommissie past – vóór invoering van de voorgestelde regeling – in de zaken waarbij alleen de Warmtewet van toepassing is ook het beleid toe dat is gebaseerd op artikel 7:258 BW e.v. Dit blijkt wel uit de uitspraak van de Huurcommissie van 11 oktober 2017 (ZKN-2017-001406).
  • De Huurcommissie gaat bovendien voor de berekening van de kosten uit van de werkelijke kosten: dus niet op corporatieniveau, maar op complexniveau. Dit wordt uitdrukkelijk vermeld in de uitspraak van de Huurcommissie van 11 oktober 2017 (ZKN-2016-007957).
  • In de uitspraak van de Huurcommissie van 25 oktober 2017 (ZKN-2015-004612)  begrootte de Huurcommissie het aandeel van de vaste kosten op 40% vanwege het feit “dat in het complex het transport van het warme water voor zowel de verwarming als de warmwatervoorziening over grote afstanden plaats vindt via slecht geïsoleerde vlieringen”.
  • De Huurcommissie was in haar uitspraak van 25 oktober 2017 uitgegaan van het door de verhuurder gekozen rendement van 60%. De 40% werden dus als vaste kosten aangemerkt, die gelijkelijk over de huurders verdeeld naar rato van het oppervlakte van het gehuurde. Zie hierover ook de uitspraak van de Huurcommissie in een soortgelijke zaak, waarbij eveneens op 25 oktober 2017 (ZKN-2015-004568) uitspraak is gewezen.
  • De Huurcommissie komt in haar uitspraak van 3 november 2017 (ZKN-2016-007016) uit op een bedrag aan verbruikskosten dat is berekend op basis van de Kwalitatieve Woningregistratie.
  • In de uitspraak van de Huurcommissie van 6 december 2017 (ZKN-2017-003282)  stelt de Huurcommissie vast dat de totale stookkosten voor het complex hoog zijn. De Huurcommissie overweegt vervolgens dat: “De oorzaak hiervan dient waarschijnlijk gevonden te worden in het feit dat sprake is van blokverwarming en de leidingen, daken en bergingen naar de huidige maatstaven onvoldoende zijn geïsoleerd”. Het is mij niet duidelijk waarom hier geen reductie is toegepast.
  • Kosten van leegstand mogen ook niet worden doorberekend (uitspraak Huurcommissie 13 december 2017, ZKN-2017-002818).
  • Het is niet redelijk om dit leidingverlies uitsluitend toe te rekenen aan de bewoners, die welk aantoonbaar warmte hebben verbruikt, aldus de Huurcommissie in haar uitspraak van 5 april 2018 (ZKN-2018-000049)
  • De Warmtewet geeft door de maximum bedragen in ieder geval een plafond voor de kosten die bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht. Dit wordt door de Huurcommissie ook bevestigd in haar uitspraak van 11 april 2018 (ZKN-2018-000423). De Huurcommissie gaat in het voordeel van de huurder uit van de werkelijke kosten als deze werkelijke kosten aantoonbaar onder de bedragen uitkomen als het verbruik wordt berekend op basis van de maximum bedragen.
  •  De rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, was in haar vonnis van  10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:3499) de mening toegedaan dat de verhuurder op grond van de Warmtewet de kosten van onderhoud van de cv-ketel en toebehoren via de servicekosten bij huurder in rekening te brengen.
  • In de zaak die diende voor de rechtbank te Amsterdam van 15 januari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:168) had de huurder wel een GJ-verbruiksmeter, maar die was begin 2016 vervangen door een andere meter omdat zij per 2016 voor de warmtemeting niet langer gebruik bleef maken van de diensten van een oorspronkelijke meteropnemer.
  • De rechtbank Overijssel komt in haar vonnis van 19 februari 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:593) tot het volgende oordeel over de doorbelasting van kosten van onderhoudscontracten en storingscompensatie ten aanzien van warmte-installatie. De kantonrechter bevestigt het oordeel van de Huurcommissie. Een warmte-installatie valt onder het begrip “onroerende aanhorigheden” behorend bij woonruimte ex artikel 7:233 BW. De kosten die daarmee gemoeid zijn dienen te worden bestreden uit de huurprijs en kunnen niet extra in rekening worden gebracht als servicekosten.
  • Het hof Arnhem-Leeuwarden ging in haar arrest van 9 juli 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:5624) er ook vanuit dat een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid betreft, waarvan de kosten niet afzonderlijk doorbelast mogen worden.
All-in huurprijzen
  • Vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 23 december 2011 ( LJN: BW2445, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1229748). Geen all-in huurprijs overeengekomen.
  • In een vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 7 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7443) was beslist dat de gesplitste huurprijs vaststond nu de verhuurder niet binnen de artikel 7:262 BW gestelde termijn beroep tegen deze uitspraak had vastgesteld. De door de verhuurder geuite stelling dat de gebreken waren verholpen, waardoor de huurprijs korting wegens gebreken was komen te vervallen, werd door de rechter gehonoreerd nu door de huurder hiertegen geen verweer was gevoerd.
  • De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 30 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9147)  een geoordeeld dat er geen aanvangshuurprijs, maar alleen een all-in prijs is tot stand gekomen, zodat de rechter de huurprijs vast kon stellen op een bedrag van € 1.248,50 per maand .
  • In vervolg op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 30 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9147) heeft het hof Amsterdam in haar arrest van 26 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4211) beslist dat er geen doorbreking van het appelverbod toegepast kon worden omdat de wet juist was toegepast. 
Huurprijzen woonruimte (aanvang huurprijs)
  • Het arrest van het hof te Amsterdam van 27 juli 2006 LJN: AY5960, Gerechtshof Amsterdam, C05/190 Bimiddelaar handelt in strijd met verordening door woonruimte boven maximum redelijke huurprijs aan te bieden. Schadeplichtig ten aanzien van huurders, die te hoge huurprijs hebben betaald.
  • De Hoge Raad arrest van 18 april 2008 ( LJN: BC4493, Hoge Raad, C06/339HR ) Het hof had haar arrest van 27 juni 2006 naar de mening van de Hoge Raad onbegrijpelijk gemotiveerd door in rechtsoverweging 4.17 van dat arrest aan te nemen dat de verhuurder de woning ook voor de maximale huurprijs aan had willen bieden als zij van de verordening van de gemeente Amsterdam op de hoogte zou zijn geweest.
  • Rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton Leiden, in haar vonnis van 2 maart 2011 LJN: BT8221, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1002383/10-8074 . Als een huurder eerst onzelfstandige woonruimte huur en na vertrek van huurders hij met de verhuurder een contract sluit met betrekking tot zelfstandige woonruimte, dan kan de toetsing aanvang huurprijs worden gevraagd.
  • Rechtbank ‘s-Gravenhage vonnis LJN: BT8720, Rechtbank ‘s-Gravenhage, 403861 / KG ZA 11-1132 . Procedure tegen invoering schaarstegebieden. Is op niets uitgelopen.
  • De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam vonnis 17 december 2012 LJN: BY6354, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1326918 Een beding in de huurovereenkomst met betrekking tot een aanvangshuurprijs goedgekeurd. Ik ben echter voor een andere huurder een procedure gestart, waarin dit vonnis wordt bestreden.Ik hoop de afloop van deze zaak binnenkort (het is nu 30 januari 2014) te publiceren.
  • De kantonrechter van de rechtbank te ‘s-Gravenhage oordeelde in haar vonnis van 19 februari 2014 ECLI:NL:RBDHA:2014:1946 dat het Nederlandse woningwaarderingsstelsel niet in strijd is met het EVRM.
  • Als bij aanvang van de huurovereenkomst geen energielabel aanwezig was en op een later moment gedurende de huurperiode wel, dan wordt de huurprijs bepaald op basis van bouwjaar. Dit werd ook zo beslist door de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 4 maart 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:2281
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 24 februari 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:523 beslist dat partijen (zowel huurder als verhuurder) die beiden de Engelse nationaliteit hebben het Engelse recht op een huurovereenkomst van toepassing kunnen verklaren, waardoor de regels van het Nederlandse huurrecht buitenspel geplaatst kan worden.
  • Het in de bijlage van Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte genoemde (jaarlijks geïndexeerde) minimum bedrag in gevallen als het onderhavige wel als WOZ-waarde moet worden gehanteerd volgens de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 10 november 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:8330.
  • De rechtbank te Limburg van 3 januari 2018 ( ECLI:NL:RBLIM:2018:17 ) stelde vast dat de Huurcommissie terecht geen rekening heeft gehouden met extra punten voor het energielabel omdat dit label immers niet beschikbaar was bij aanvang van de huurovereenkomst. De kantonrechter stelde vast dat de Huurcommissie de aanvangshuur had vastgesteld zonder extra verkregen punten wegens verkrijging van het energielabel. De kantonrechter nam daarom de uitspraak van de Huurcommissie over.
  • De rechtbank Midden-Nederland oordeelde in haar vonnis van 26 september 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5074) dat de WOZ-punten niet konden worden afgeleid uit een groter geheel waarvan het gehuurde het gehuurde (zelfstandige woonruimte) onderdeel uitmaakte.
  • De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam was in haar vonnis van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:10066) van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid geen verandering van dit standpunt kon brengen. Hoewel artikel 5 lid 2 van Het Besluit huurprijzen woonruimte de mogelijkheid geeft om van het woningwaarderingsstelsel af te wijken zag de rechter hier geen reden toe.
  • De rechtbank Midden-Nederland zag in haar vonnis van 21 november 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5767) geen reden om in het kader van de waardering van de WOZ-waarde van artikel 5 lid 2 Bhw af te wijken.
  • De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 18 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:10116) ook de WOZ-waarde bepaald aan de hand van de redelijkheid.  Hier waren woningen samengevoegd.
  • Een voorbeeld aanpassing van de WOZ-waarde op grond van de  redelijkheid en billijkheid geeft het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 9 april 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:5698).
Periodieke huurverhoging
  • Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat de vraag of een bepaalde wettelijke regeling in strijd is met artikel 1 EP niet alleen kan – en desgevorderd moet – worden beoordeeld op het niveau van de individuele burger (waarbij het er om gaat of sprake is van een individual and excessive burden) Zie onder meer HR 16 november 2001, NJ 2002, 469 (onder 7.3) en ( ECLI:NL:HR:2016:124 onder 2.8)). Het hof is van oordeel dat de belangen van de verhuurders die in deze zaak in het geding zijn zich voor bundeling lenen waar het gaat om de vraag of de huur(prijs)regulering op regelgevingsniveau in strijd is met artikel 1 EP.
  • Arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 2009 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01. Contractuele indexering kan voor zowel sociale woonruimte als geliberaliseerde woonruimte worden overeengekomen.
  • De rechter te Breda was in haar vonnis van 6 januari 2010 (ECLI:NL:RBBRE:2010:BK8577). Er is geen sprake van wijziging van beleid, maar van vaststelling van beleid. (het ging niet over de inkomensafhankelijke verhoging, maar een contractuele verhoging).
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 21 december 2010 ( LJN: BP0227, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.051.237). Bij een redelijkheid aanbod huurverhoging bij geliberaliseerde woonruimte wordt niet uitsluitend gekeken of de voorgestelde nieuwe huurprijs daadwerkelijk marktconform is, maar dat ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod.
  • hof te Leeuwarden van 22 maart 2011 ( LJN: BP9801, gerechtshof Leeuwarden, 200.034.771/01).Rechtsverwerking terugvordering huur door huurder;
  • Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 3 mei 2011 ( LJN: BQ5813, gerechtshof Amsterdam, 200.066.104/01). Het hof geeft een nadere invulling van wat als een redelijk voorstel aangemerkt dient te worden.
  • Rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 3 mei 2012 LJN: BW 5006, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 788640 vergeten indexering gematigd wegens redelijkheid en billijkheid.
  • Kantonrechter Limburg vonnis van 28 juni 2013 (ECLI:NL:RBLIM:2013:4893 ). Artikel 3 lid 2 Wohv is op de periodieke huurverhoging van toepassing. Volgens de rechter staat het de verhuurder vrij de inkomensafhankelijke huurverhoging al of niet toe te passen, waardoor een besluit van de verhuurder om per of ná 1 juli 2013 de huurprijs extra te verhogen ter stimulering van de doorstroming voor hogere inkomens, gekwalificeerd moet worden als een wijziging van beleid inzake de huurprijzen als bedoeld in artikel 3 lid 2 sub e van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv).
  • Ook andere omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen bij de vraag of een huurverhoging bij geliberaliseerde woonruimte redelijk is. (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:BZ3775).
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen. In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging.
  • De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maken in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder.
  • De rechtbank Zeeland-West-Brabant geeft in haar vonnis van 3 september 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7356 ) weer dat voor een antwoord op de vraag of de huurprijsverhoging redelijk is, gekeken moet worden naar de specifieke omstandigheden van iedere huurder op zich. Daaronder valt onder andere de financiële draagkracht van de betrokken huurder.
  • De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, was in haar vonnis van 2 februari 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:1126) eveneens uitgegaan dat de huur met betrekking tot geliberaliseerde kon worden verhoogd met een destijds maximaal geldend percentage van 6,5% overeenkomstig de inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale woonruimte.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:642 ) Uitgangspunt is dat over deze verhoging met de huurder overeenstemming moet worden bereikt als er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
  • Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van Staten beslist Uitspraak 201506945/1/A3 dat de belastingdienst op basis van de huidige wettelijke regeling geen inkomensgegevens aan de verhuurder mag verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
  • De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar ging in zijn vonnis van vonnis van 23 december 2015 ECLI:NL:RBNHO:2015:11213 week naar mijn mening ten onrechte af van het systeem van bezwaar tegen huurverhoging. De huurder had bezwaar gemaakt tegen een periodieke verhoging en de rechter beschouwde dit bezwaar als een verzoek tot huurverlaging. Naar mijn idee ten onrechte!
  • In het arrest van het gerechtshof ‘s-Gravenhage van 5 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1951 ) wordt door eisers betoogd dat het Nederlandse huurprijzenstelsel betreffende de gereguleerde huurprijsverhoging voor sociale huurwoningen in strijd met het EVRM zou zijn. Het hof oordeelde dat de Nederlandse wettelijke regeling ten aanzien van de wijziging van huurprijzen niet in strijd is met het EVRM.
  • Dat de Belastingdienst op basis van onvolledige regels informatie aan de verhuurder heeft verstrekt, kan de verhuurder niet worden verweten. De rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 2 november 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:5968 van oordeel dat omstandigheid dat de informatieverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig was, niet in de weg staat aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder.
  • Bijgewerkt 10 januari 2018. De Woonbond heeft een poging gewaagd om de Belastingdienst (De Staat) aansprakelijk te stellen voor de schade die de huurders hebben geleden door de volgens de Woonbond gestelde onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft op 10 januari 2018 ( ECLI:NL:RBDHA:2018:172 ) beslist dat afgifte en gebruik van de ná 1 april 2016 afgegeven inkomensverklaringen door de belastingdienst niet onrechtmatig is. De ingestelde schadeclaims werden deels niet-ontvankelijk verklaard, deels afgewezen.
  • De Hoge Raad heeft op 26 januari 2018 ( ECLI:NL:HR:2018:109) opnieuw zich gebogen over de de vraag of de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van verhuur van woningen in de sociale sector (huurprijsbeheersing, huurbescherming, Huisvestingswet, fictieve rendementsheffing, Wet verhuurderheffing en lokale heffingen en belastingen) in strijd is met art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: art. 1 EP), althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen decent profit ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt.
  • Deze nuance (de huurgewenningsperiode) bracht het gerechtshof te Amsterdam niet aan in haar arrest van 11 juli 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2733). Het hof achtte achterstallig onderhoud de redelijkheid van het voorstel niet in de weg staan.  Aangezien er gedurende de procedure enige tijd was verstreken achtte het hof de gevorderde ingangsdatum van de huurprijs niet redelijk, omdat er met handhaving van deze datum al een aanzienlijke huurachterstand zou zijn ontstaan. Het hof stelde de ingangsdatum daarom op de datum van indiening van de dagvaarding. Ik vind het wel merkwaardig dat het hof, gezien deze aanzienlijke huurverhoging, een huurgewenningsperiode niet in het kader van een redelijk voorstel noodzakelijk achtte.
  • De rechtbank Den Haag, afdeling bestuursrecht,  meervoudige kamer, komt in haar uitspraak van 31 mei 2018 (zaaknummer DGR 17/6621)  tot een schadevergoeding ten gunste van de huurder wegens het verstrekken van informatie door de Minister van Financiën (belastingdienst) aan de verhuurder over de periode 2013 tot 2016.
  • De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8608) een beslissing gegeven over de rechtsgeldigheid van inkomensafhankelijke huurverhoging (met betrekking tot sociale woonruimte) na opgave van het inkomen van de huurder door de belastingdienst aan verhuurder over de periode dat het “gat” in artikel 7:252a BW nog niet was gedacht.  De was van mening dat de huurverhoging gedurende de periode 2013 -2015 als onverschuldigd betaald terug kon vorderen.  De rechtbank ging hier niet in mee.
  • Vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 januari 2018 (ECLI:NL:RBDHA:2018:171). In dit vonnis werd overwogen  (rechtsoverweging 4.40 en 4.41) dat het wettelijk systeem van artikel 7:253 BW en artikel 7:262 BW, op grond waarvan een voorstel tot verhoging van de huurprijs door de Huurcommissie en door de kantonrechter kan worden getoetst, er aan in de weg staat dat alsnog in een ander geding, zoals het onderhavige, wordt beoordeeld of een voorstel tot inkomensafhankelijke huurverhoging nietig of vernietigbaar is.
  • Dat de huur naar een markthuurprijs kan worden verhoogd in het kader van een redelijk voorstel, wordt onder meer bevestigd door de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, in haar vonnis van 28 augustus 2019 (ECLI:NL:RBNHO:2019:7133).
  • Dat aan een forse verhoging van de huur een gewenningsperiode (ingroeiperiode) verbonden dient te zijn om het voorstel te laten voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 1 sub d BW blijkt uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 10 oktober 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:7647).
  • Inmiddels heeft de Raad van State op 10 juni 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1375) uitspraak gedaan of de bestuursrechter bevoegd was in dit verband over schadevergoeding te oordelen.  De Raad van State oordeelde dat de bestuursrechter in dit verband geen uitspraak over schadevergoeding mag doen. Het besluit werd op deze grond vernietigd.  
Huurprijzen en gebreken
  • Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 5 maart 2008 LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243 . Uitspraak geeft inzicht in vaststelling van de verlaagde huurprijs vanwege een gebrek aan het gehuurde.
  • Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 17 augustus 2011 LJN: BR5338, sector kanton Rechtbank Breda, 640412 cv 11-313 . Aanpassing percentage huurverlaging en ingangsdatum huurverlaging.
  • Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 19 februari 2013 LJN: BZ3483, sector kanton rechtbank Amsterdam, CV11-28465 . Huurverlaging vanaf aanvang van de huurovereenkomst.
  • Naast de mededeling die moet worden gedaan door de huurder van het gebrek, dient de huurder de verhuurder ook toe te laten in de woning om het gebrek te onderzoeken. Laat de huurder de verhuurder niet toe in het gehuurde, maar klaagt men wel over gebreken, bijvoorbeeld vochtproblemen, dan kan er ook geen aanspraak op huurvermindering worden gemaakt. Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583)  tot dit oordeel.
Huurprijsverhoging en renovatie

Rechtbank te Amsterdam van 5 februari 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ2395). De kantonrechter was van oordeel dat het wettelijk stelsel eraan in de weg staat dat de verhuurder (geruime tijd) na ommekomst van de in artikel 7:255 BW genoemde drie maandentermijn zich rechtstreeks tot de kantonrechter went om alsnog via een verklaring voor recht de hogere huurprijs af te dwingen.

De procedure bij de Huurcommissie
  • Het gerechthof te Amsterdam arrest van 15 november 2011 LJN: BV0058, gerechtshof Amsterdam , 200.082.568/01 Doorbreking van het appèlverbod terecht voorgesteld. De kantonrechter had zich in een procedure over de datum waarop het gebrek was herstel tevens ten onrechte uitgelaten over de hoogte van de door de huurcommissie berekende huurkorting.
  • De Hoge Raad op 14 juni 2013 LJN: BZ5666, Hoge Raad, 12/04163 . Recht juist toegepast. Procudure waarin doorbreking van het appèlverbod aan de orde is gesteld.
  • Het is niet juist om bij de kantonrechter vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie te vorderen, nu er niets valt te vernietigen. Dit wordt bevestigd door de rechtbank Limburg, locatie Roermond, in haar vonnis van 23 juli 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:6535).
  • De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 12 maart 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:954) geoordeeld dat zij naast een beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie ook bevoegd is een oordeel te geven over een zaak die voor het eerst aan de kantonrechter werd voorgelegd.
  • Volgens een arrest van de Hoge Raad van 9 januari 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:39) over een geschil betreffende een arbeidsovereenkomst, waarbij partijen hadden getracht het geschil middels een overeenkomst te eindigen werd beslist dat een juiste uitleg van artikel 7:902 BW mee brengt dat de vaststelling alleen dan in strijd mag komen met dwingend recht indien deze strekt ter beëindiging van een – reeds bestaand – geschil (en dus niet strekt ter voorkoming daarvan).
  • Het gerechtshof te Amsterdam bevestigt in haar arrest van 15 september 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:3849) dat tegen een uitspraak van de Huurcommissie op grond van artikel 7:262 BW binnen acht weken beroep ingesteld kan worden en dat een vaststellingsovereenkomst niet in strijd met dwingendrechtelijke regels kan worden gesloten ter voorkoming van toekomstige geschillen.
  • De kantonrechter te Rotterdam besliste in een vonnis van 22 januari 2016 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:6535) dat na intrekking van een vordering bij de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie herleeft.
  • Hof ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 9 februari 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:395) ingestemd met doorbreking van het appèlverbod. In deze procedure ging het niet over kosten die onder het begrip servicekosten vallen, omdat deze kosten niet zagen op kosten voor geleverde zaken of diensten in verband met de bewoning van de woonruimte , één en ander als opgenomen in het Besluit Servicekosten.
  • De kantonrechter te Rotterdam oordeelde in het bovengemelde vonnis van 24 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5118) dat de procedure tot huurverlaging als doel heeft om een uitspraak over de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel van de Huurcommissie te verkrijgen en niet om de juiste huurprijs vast te stellen.
  • Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 23 april 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:3557) een beslissing moeten nemen over de vraag of de Huurcommissie een beschrijving in haar beslissing nog mocht corrigeren. Het hof was van oordeel dat dit wel het geval was.
Huurverlaging
  • Het hof te ’s-Hertogenbosch arrest van 26 augustus 2008 ( LJN: BF0454, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.004.627). Toetsing van een aanvangshuurprijs van een woning die onder de monumentenzorg valt moet naar redelijkheid vastgesteld te worden. Artikel 5 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte mist toepassing.
  • Rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton Leiden van 16 februari 2011 BQ3486, sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 891509\CV EXPL 09-7112 . Termijn van zes maanden in het kader van de toestsing van de aanvangshuurprijs kan niet worden gestuit.
  • Voor een beroep op huurverlaging wegens overschrijding van de maximum huurprijs dient de huurder van sociale woonruimte goed op de hoogte te zijn van het onderscheid tussen de maximum huurprijs en de betaalde huurprijs. Dit onderscheid was de huurders die als gedaagden waren betrokken in de procedure voor de rechtbank Oost-Brabant, locatie ‘s-Hertogenbosch, die tot een vonnis op 14 december 2017 ECLI:NL:RBOBR:2017:6499 niet goed duidelijk.
Positie van de onderhuurder
    • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam in het uitspraak van 8 mei 2008 zaak/rolnr.: 377838 / VV EXPL 08-39 De huurder die tekortschiet wegens onderverhuring kan het tekortschieten niet zuiveren.
    • Het Gerechtshof Amsterdam arrest van 9 september 2008 LJN: BF1347, Gerechtshof Amsterdam, 106.007.209/01 KG. Het Hof was anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is (dus winst in het kader van onderverhuuring kon op grond van dit artikel worden afgedragen.
    • Rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 27 mei 2009 ( LJN: BJ2157, sector kanton Rechtbank Haarlem, 373193/CV EXPL 08-1713 ). Sprake van hoofdverblijf?
    • Uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 9 juli 2009 LJN: BJ2535, sector kanton rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 417686 CV EXPL 09-1784 Tekortkoming wegens onderverhuring kan door de verhuurder niet kan worden gezuiverd.
    • Het hof te Amsterdam arrest van 15 december 2009 ( LJN: BL9258, Gerechtshof Amsterdam , 200.022.643/01) De verhuurder draagt de bewijslast van de stelling dat huurster zelf het gehuurde niet meer als woning gebruikt, ondanks de beslotenheid van het huiselijk leven.
    • Rechtbank Amsterdam van 21 december 2010 LJN: BP0275, gerechtshof Amsterdam, 200.015.259 . Onderhuurder van bedrijfsruimte (onderhuurder huurt wel woonruimte) geniet toch geen huurbescherming (zie rechtsoverweging 3.15).
    • Het hof te Amsterdam arrest van 14 maart 2011 ( LJN: BP7563, gerechtshof Amsterdam, 200.074.905/01 ) Bewijslast van het houden van de hoofdverblijfplaats bij de huurder als dit contractueel is overeengekomen.
    • De rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van kort geding van 5 juli 2011 (zaaknummer/rolnummer 491125/KG ZA 11-822 HJ/TF) de huuroverenkomst ontbonden wegens poging tot onderverhuring, waarbij het gehuurde niet langer als hoofdverblijf werd gebruikt;
    • Bijgewerkt 1 augustus 2011, De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam besliste in haar vonnis van 8 juli 2011 ( LJN: BR3088, Rechtbank Amsterdam, 491112 / KG ZA 11-819 ) dat een in een algemene huurvoorwaarden opgenomen beding dat huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft onredelijk bezwarend is.
    • Arrest van het hof te Amsterdam van 12 juli 2011 LJN: BT8699, gerechtshof Amsterdam, 200.078.051/01 . Huurder van een onzelfstandige woning geniet geen huurbescherming.
    • Rechtbank Amsterdam vonnis van 5 december 2012 ( LJN: BY8854, rechtbank Amsterdam, 529759/KG ZA 12-1542 MW/KR, onderzoekskosten onrechtmatige verhuring kan worden verhaald ten laste van de huurders.
    • De rechtbank te Amsterdam heeft kort geding van 12 december 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:8403 ) ontruiming toegestaan ten aanzien van een poging tot onderverhuring, waarbij de wil tot onderverhuring daadwerkelijk niet aanwezig was.
    • De rechtbank Gelderland van 8 januari 2014 ( ECLI:NL:RBGEL:2014:55) besliste dat onderverhuring van onzelfstandige woonruimte was toegestaan.
    • Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 17 december 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4917 tot het oordeel dat de onderhuurder het hoofdverblijf in het gehuurde had, ook al werd het gehuurde niet doorlopend bewoond.
    • Het hof te Amsterdam lijkt in haar arrest van 1 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3291) uit het oog te verliezen dat er bij gedeeltelijke ingebruikgeving van het gehuurde een wettelijke verplichting bestaat het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.
    • De rechtbank te Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 17 april 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:4269 ) was van oordeel dat één overeenkomst met betrekking tot drie appartementen geen ondeelbare overeenkomst betrof.
    • Het gerechtshof Amsterdam besliste in haar arrest van 19 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1543) dat het beding dat de huurder verplicht alle winst in het kader van de onderverhuring af te dragen niet als een onredelijk beding in de zin van deze richtlijn is aan te merken.
    • In de zaak die voor de rechtbank Midden-Nederland speelde werd in het kader van het belang van de huurder in het vonnis van deze rechtbank van 10 augustus 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:4511 juist gekozen voor het huurregime van artikel 7:230a BW. De rechter is van oordeel dat nu niet is gebleken dat de Hoge Raad met toepassing van het Zonshofje arrest mede het oog heeft gehad op de situatie dat toepasselijkheid van het woonruimteregime leidt tot een verbetering van de positie van de verhuurder en een afname van de bescherming van de huurder en onderhuurders, kan uitleg van dit arrest niet leiden tot toepassing van de regels van het woonrecht op de hoofdhuurovereenkomst.
    • De onderhuurder die zich de positie van de huurder probeert te verschaffen geniet geen huurbescherming. Een dergelijke casus speelde zich af in een zaak die tot een arrest van het hof te Amsterdam had geleid van 20 juni 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:2415).
    • Volgens de Hoge Raad in aan arrest van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1185) zal de huurder die zich op een recht van bewoning beroept op basis van een huurovereenkomst, de stelplicht en bewijslast hebben met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt.
    • Deze gecombineerde vordering tegen de hoofdhuurder (ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het te kort schieten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst) wegens verboden onderverhuring van de woning en een voorwaardelijke vordering tegen de onderhuurder (op grond van huurbeëindiging op grond van het niet voldoen aan de voorwaarden van onderhuur) is dus mogelijk. Dit had de advocaat die de hoofdverhuurder bijstond over het hoofd gezien in de zaak die voor de de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam diende. De rechtbank moest in haar vonnis van 14 juli 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:5267 de vordering tot onvoorwaardelijk ontruiming dus afwijzen.
    • Het hof te Amsterdam besliste in het arrest van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:287) dat er geen sprake was van onrechtmatige inbreuk van het huisrecht, wegens de huisbezoeken door medewerkers van verhuurder, die ter plekke constateerde dat de huurder zelf de woning niet bewoonde.
    • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 28 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1443) van oordeel dat in het kader van de problematiek van ingebruikgeving van woonruimte aan derden, dan wel het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde, de bewijslast naar de huurder verschoven kon worden.
De opzegging van de woonruimte (alle onderdelen)
  • Het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch arrest van 13 september 2005 LJN: AU4887, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0500199/BR . Een afweging van belangen staat niet aan een uitvoerbaar verklaring bij voorraad in de weg. Er hoeft niet te worden voldaan aan het misbruikcriterium om tot een uitvoerbaar verklaring te komen.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 23 september 2005 LJN: AT9089, Hoge Raad, C04/133HR beslist dat een opzegging in het kader van dringend eigen gebruik niet door de beugel kan als het doel van het dringend eigen gebruik het vervreemden van de woning betreft.
  • Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 11 november 2005 LJN: AU8523, gerechtshof ‘s-Gravenhage , 04/710. Een op verzoek van de verhuurder en door de huurder getekende opzegging is nietig.
  • De rechtbank te Rotterdam heeft in haar uitspraak van 24 mei 2006 (ECLI:NL:RBROT:2006:AX3743, Noot 77a ) bepaald dat de verhuurder de huurovereenkomst mocht opzeggen op grond van artikel 7:274 BW. De rechter ging ervan uit dat bij grootschalige reconstructie van een wijk ook grote delen in de herconstructie betrokken konden worden.
  • De rechtbank Rotterdam, sector kanton,vonnis van 21 november 2008 LJN: BG5006, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 904411. Renovatie van het gehuurde was niet mogelijk met behoud van de bestaande huurovereenkomst.
  • Gerechtshof te Arnhem arrest van 22 september 2009 (LJN: BL3627, gerechtshof Arnhem, 200.003.556 ). Een opzegging kan ongeldig worden verklaard als deze door de huurder op initiatief van de verhuurder is verricht.
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, vonnis van 3 juni 2010 LJN: BM6419, sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 458695/CV EXPL 10-2110. Een flat of een eengezinswoning in de stad in plaats van de thans gehuurde woonruimte in een twee-onder-een-kap-woning in een landelijke omgeving voor de huurder als passend aangemerkt.
  • Vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, van 2010 LJN: BN0214, sector kanton Rechtbank Zwolle, 503163 VV 10-46 bleek dat de huurders hun vordering niet voldoende konden onderbouwen.
  • De Hoge Raad arrest van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 , Het Herenhuisarrest). Volgens de Hoge Raad is er wél huurbeëindiging mogelijk wegens financiële redenen als er een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat.
  • De rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, vonnis van 20 mei 2010 LJN: BO1207, rechtbank Amsterdam, CV 09-16111 . Een huuropzegging wegens benodigde ruimte ten behoeve van de verzorging van de verhuurder door zijn dochter niet als dringende reden was aan te merken. De rechter concludeerde dat zij elkaar weliswaar bijstonden bij uiteenlopende activiteiten, maar dat van een wezenlijke verzorgingsbehoefte of afhankelijkheid van verhuurder nog geen sprake was.
  • Gerechtshof te Amsterdam 14 december 2010 LJN: gerechtshof Amsterdam, 200.042.621/01 huurbeëindiging mogelijk wegens wanverhouding opbrengst en baten.
  • Hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 21 december 2010 ( LJN: BP0227, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.051.237). Criteria waaraan een redelijk voorstel moet voldoen.
  • Het hof te Arnhem arrest van 1 februari 2011 LJN: BP3832, gerechtshof Arnhem , 200.026.275 . Vordering verhuurder afgewezen. Uit de stellingen van de verhuurder was niet duidelijk geworden dat het beoogde eigen gebruik voldoende dringend was.
  • Het hof te Leeuwaarden geeft in haar arrest van 8 februari 2011 aan onder welke omstandigheden sprake kan zijn van en terechte uitvoerbaar bij voorraad verklaring ( ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872 ).
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011 ( LJN: BP8240, sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 967950\CV EXPL 10-5769). Huurbeëindiging van overeenkomst, die in 2006 voor onbepaalde tijd met een student ten aanzien van een studentenwoning was gesloten op grond van het doen van een redelijk aanbod tot aanbieding van een campuscontract.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 15 april 2011 LJN: BP5612, Hoge Raad 09/04354 bevestigd dat een onjuiste opzegtermijn kan worden omgezet in een juiste termijn (conversieregel); de invulling van de opzeggingsgrond gedurende de procedure kan wijzigen en de opzegging van woonruimte ook dringend kan zijn als er sprake is van een bedrijfsbestemming.
  • Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 26 april 2011 LJN: BQ4838, gerechtshof Amsterdam, 200.061.928/01 . Het belang van de verhuurder, die door een scheiding het verhuurde appartement dringend nodig had voor eigen gebruik, gaf de doorslag. De huurders dienden aldus de woning te ontruimen.
  • De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 29 april 2011 ( LJN: BQ5697, rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20027 ). Huurbeëindiging in het kader van het doen van een redelijk voorstel (Campuscontract).
  • Exploitatieverlies geen reden voor huurbeëindiging, gerechtshof te Amsterdam, arrest van 24 mei 2011 LJN: BQ9719, gerechtshof Amsterdam, 200.076.362/01 .
  • Gerechtshof te Leeuwarden arrest van 21 juni 2011 (LJN: BQ8696, gerechtshof Leeuwarden, 200.018.156/01 ). In deze zaak kon de huurder aantonen (middels bewijzen van verzenden bericht aanbieden brief en retourzending brief door TNT) dat de opzegging tijdig was aangeboden.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest 19 juli 2011 LJN: BT2447, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.030.706/01 . Deze belangen afwegend tegen de belangen van de huurder, is het hof van oordeel dat aan de vereiste van dringendheid van het gebruik was voldaan zodat de voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder kon worden gevergd.
  • De rechtbank Amsterdam vonnis van 20 oktober 2011 (CV 10-38815, WR 2012/5), huurbeëindiging dringend eigen gebruik.
  • Kortgedingvonnis van de rechtbank Breda, sector kanton Breda van 21 december 2011 LJN: BU9934, sector kanton Rechtbank Breda, 692788 vv 11-132 . Een opzegging onder druk door de verhuurder heeft geen effect als de huurder stelt en aannemelijk maakt dat er sprake was van een wilsgebrek.
  • Het gerechthof Amsterdam heeft in haar arrest van 13 december 2011 LJN: BU8845, gerechtshof Amsterdam, 200.081.386/01. Het uitgangspunt met betrekking tot het verstrekken van een vergoeding is dat de gefixeerde vergoeding alleen bij renovatie en sloop wordt verstrekt.
  • In het arrest van 21 februari 2012 van het gerechtshof te Amsterdam LJN: BW1466, gerechtshof Amsterdam, 200.083.811/01 . Huurbeëindiging wegens een dringende reden mogelijk. De verhuurder heeft aangevoerd dat hij zelf – met behulp van derden – zijn twintig jarige zoon wil zorgen en dat daartoe noodzakelijk is dat hij meer ruimte krijgt. Hij wil op de etage die thans door huurder wordt bewoond twee kamers voor zijn zoons creëren.
  • De rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, vonnis van 29 februari 2012 (LJN: BV7488, sector kanton Rechtbank Utrecht,748247 UC EXPL 11-5975 ). Overeenkomst die oorspronkelijk voor onbepaalde tijd was aangegaan kon worden omgezet in een overeenkomst voor bepaalde tijd (Studentenwoning).
  • De Hoge Raad heeft het cassatieverzoek van de huurder tegen de uitspraak van het hof in haar arrest van 13 juli 2012 ( LJN: BW6754, Hoge Raad, 11/02497 ) afgewezen wegens het feit dat de klachten niet tot cassatie kunnen leiden. Het arrest van het hof was voldoende gemotiveerd door een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten als dringende reden van opzegging aan te merken (alinea 2.5). Bij deze berekening dienen ook de kosten van renovatie betrokken worden.
  • De rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, vonnis van 24 juli 2012 ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5061 . Geen huurbeëindiging mogelijk. Een door de verhuurder gestelde ontstane structurele wanverhouding tussen huurprijs en de kosten van exploitatie van het gehuurde kon niet tot huurbeëindiging kan leiden.
  • De uitspraak van de Rechtbank Almelo, locatie Enschede, van 28 augustus 2012 LJN: BX8336, Rechtbank Almelo, 396325 CV EXPL 12-335
    Opzegging onvoldoende in de opzeggingsbrief beschreven?
  • Arrest van 18 september 2012 van het gerechtshof te Amsterdam LJN: BY1668, Gerechtshof Amsterdam, 200.095.977/01 . De verhuurder kan zelf invulling geven aan het door hem noodzakelijk gebruik van het gehuurde. De rechter hoort dan te beoordelen in wiens voordeel het gebruik van het gehuurde uitpakt nadat hij heeft geconcludeerd dat er daadwerkelijk sprake is van gebruik door de verhuurder dat als dringend aangemerkt kan worden. Deze afweging van belangen heeft het hof in rechtsoverweging 5.8 weergegeven. Het gaar hier dan dus duidelijk om een beslissing, die zeer afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
  • Bijgewerkt 24 maart 2013. De uitspraak van de Rechtbank Almelo, locatie Enschde, van 28 augustus 2012 LJN: BX8336, Rechtbank Almelo, 396325 CV EXPL 12-335 . Opzegging onvoldoende in de opzeggingsbrief beschreven?
  • De rechtbank te ‘s-Gravenhage vonnis van 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:16373 ). Kern van het geschil was gelegen in de rechtsvraag of de Nederlandse huurwet- en huurregelgeving in het kader van het beleid betreffende de mogelijkheid van gereguleerde verhoging en de verhuurdersheffing als onrechtmatig tegenover particuliere verhuurders van sociale huurwoningen aangemerkt dient te worden. Interessant is hierbij ook de overweging dat de verhuurder geen recht heeft op een redelijk rendement betreffende het verhuurde object.
  • Aanvulling uitvoerbaar bij voorraad verklaring ( ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872 )
  • Deze afweging van belangen tussen partijen speelde ook een belangrijke rol in een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 10 maart 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:2208 .
  • De huurster die in een hoekwoning woonde die gesloopt werd ging er ten onrechte van uit dat zij recht had op een vervangende hoekwoning in het kader van het begrip passende vervangende woonruimte. Deze kwestie werd in hoger beroep behandeld door het hof te Amsterdam in haar arrest van 13 mei 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:1871. De huurster had haar woning moeten verlaten in het kader van het slopen van haar woning. Zij had een wisselwoning aangeboden gekregen in afwachting van de nieuwbouwwoning. De huurster had te kennen gegeven dat haar voorkeur voor een wisselwoning uitgaat naar een op een hoek gelegen eengezinswoning.
  • De rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 15 december 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:8624 ) dat de huurovereenkomst die is aangegaan vóór inwerkingtreding van artikel 7:274 lid 4 BW met een voormalige student in een studentencomplex kon worden beëindigd.
  • Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 23 juni 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:2555 . Het hof bevestigde in haar arrest dat voor een vordering tot ontruiming in kortgeding, zeer goede gronden ten aanzien van het spoedeisend belang bij die voorziening moeten worden aangevoerd. Zonder deze grondige onderbouwing wordt uitvoerbaar bij voorraad niet toegewezen.
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:2851 ) beslist dat de moeizame financiële financiële relatie van de verhuurder niet leidde tot het oordeel dat zijn belangen zwaarder wogen die die van de huurder.
  • In de conclusie die mr. G.R.B. van Peusem naar aanleiding van deze casus opstelde ( ECLI:NL:PHR:2016:1265 ) werd gesproken dat de dringendheid doorgaans een drempeltoets vormt of er sprake is van een dringende reden en dat vervolgens een afweging van de wederzijdse belangen tussen verhuurder en huurder plaatsvindt.
  • De huurder hoeft dus geen vordering in reconventie in te dienen om voor kosten vergoed te krijgen. Het gerechtshof te Amsterdam kwam in haar arrest van 30 augustus 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:3572 tot deze beslissing in het kader van de vraag of een partij voor het eerst in hoger beroep in reconventie een vergoeding ten behoeve van verhuis- en inrichtingskosten vergoeding mocht vorderen.
  • Dit gold ook in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 16 november 2016 ECLI:NL:RBDHA:2016:14105 . Huurbeëindiging wegens beëindiging studie.
  • De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 15 september 2016 ECLI:NL:RBAMS:6093 op een overeenkomst de regeling van het huidige van het huidige artikel 7:274c BW van toepassing verklaard. De kantonrechter bepaalde dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 13 november 2017 en veroordeelt de huurder tot ontruiming van het gehuurde tegen dat tijdstip.
  • Het gerechtshof Amsterdam komt in haar arrest van 6 december 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:5237 ) ook tot een belangenafweging in het voordeel van de huurder die al meer dan veertig jaar het souterrain huurt, in de buurt is geworteld en daar inmiddels een aanzienlijk sociaal netwerk heeft opgebouwd, een hoge leeftijd heeft en in een kwetsbare lichamelijke toestand verkeert.
  • De huurder kan de toegekende vergoeding in het kader van een dingende reden pas opeisen als de huurovereenkomst onherroepelijk is geëindigd. Arrest van het gerechtshof ‘s-hertogenbosch van 20 december 2016 ECLI:NL:GHSHE:2016:5614
  • In een zaak waarin in hoger beroep bij wege van incident schorsing van de ontruiming werd gevorderd ex artikel 351 Rv komt het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 20 december 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:10347 tot oordeel dat de belangen van de huurder om (met drie schoolgaande kinderen) in de woning te kunnen blijven totdat het hof eindarrest heeft gewezen, zwaarder wegen in dit geval dan de belangen van de verhuurder.
  • In het arrest van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:5644 ) wordt onder meer gekeken naar de vraag of er sprake was van een huurovereenkomst. Het hof las in de stellingen van de verhuurder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij wordt gehouden aan een huur van € 136,13, die niet eens voldoende is om de onroerendezaaksbelasting en de premie voor de opstalverzekering te betalen en dat de huur moet worden verhoogd tot een niveau dat hem in staat stelt de vaste lasten en het voor zijn rekening komende onderhoud te betalen.
  • Door desondanks de beschikking van de woning onder zich te houden levert de huurder inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder, zodat de huurder een gebruiksvergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW aan de verhuurder verschuldigd is. Tot dit oordeel kwam de rechtbank Limburg, kantonzaken, in haar vonnis van 20 september 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:9204 ).
  • Het inleveren van de sleutels van het gehuurde levert geen overeenstemming tot huurbeëindiging op. In het vonnis van de rechtbank Limburg van 15 november 2017 ECLI:NL:RBLIM:2017:11053 stond een vraag centraal of de huurovereenkomst nog voortduurde of dat deze door het verlaten van de woning en het inleveren van de sleutels door huurder was beëindigd.
  • Huydecoper heeft bij in zijn conclusie van 17 november 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:1320) ten behoeve van dit arrest beoordeeld dat uit de rechtspraak van het EHRM nog geen individual and excessive burden volg als de huur de volledige kosten niet dekt, aangezien deze verhuurder zich bewust moet zijn geweest van de beperkingen die verbonden waren aan de hoogte van de huurprijs toen hij besloot tot verhuur over te gaan.
  • Als de rechter goede gronden heeft gehad om het vonnis uitvoerbaarvoorraad te verklaren en daarvan in haar vonnis ook een afdoende motivatie heeft gegeven, dan zal een executiegeschil om de ontruiming tegen te houden lang niet altijd het gewenste effect voor de huurder hebben. De rechtbank Oost-Brabant wees in haar vonnis van 11 december 2017 (ECLI:NL:RBOBR:2017:6380 ) een vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter dan ook af.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:110) een antwoord op de vraag gegeven of de Staat artikel 1 Eerste Protocol EVRM schendt doordat verhuurders van (niet geliberaliseerde) woonruimte op grond van regelgeving geen ‘decent profit’ dan wel ‘minimal profit’ kunnen behalen (‘fair balance’ op regelgevingsniveau). De Hoge Raad wijst de klacht af op grond van formele gronden.
  • Als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, dan kan het ontbreken van passende vervangende woonruimte er toch voor zorgen dat de huurovereenkomst met de huurder niet beëindigd kan worden. Een dergelijke situatie deed zich voor in een situatie waarin het hof Amsterdam in haar arrest van 6 februari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:400) een oordeel diende te geven.
  • Huurbeëindiging wegens wijziging van de bestemming deed zich voor in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 februari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:1180). De gemeente Zwolle was eigenaar van een woning geworden. De gemeenteraad van Zwolle heeft op 29 oktober 2012 het bestemmingsplan “Hessenpoort” vastgesteld, welk bestemmingsplan op 22 mei 2013 in rechte onaantastbaar is geworden.
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 6 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:812) of een opzegging werd geacht de huurder te hebben bereikt. In deze kwestie hadden partijen het gehuurde als correspondentieadres aangewezen.
  •  Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. Het gerechtshof te Amsterdam acht in haar  arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3246)  onder exploitatiekosten niet vallen het slechter renderen van eigen vermogen dat de verhuurder in de woning heeft gestoken.
  • De rechtbank Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam, oordeelde in haar vonnis van 12 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1025) dan ook dat de huurder geen beroep kon doen op afwezigheid van passende vervangende woonruimte.  De huurder zocht niet actief en had zich niet als woningzoekende ingeschreven.
  • Het hof Arnhem-Leeuwarden ging in haar arrest van 5 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2001) minder uit van de marginale toetsing van de huuropzegging wegens dringende redenen. Aangezien het gehuurde grotendeels in stand kon blijven besliste het hof dat er geen sprake van een dringende reden om de huurovereenkomst te beëindigen.
  • Een eerste groep gedaagden kreeg 6 september 2019 van kantonrechter te Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2019:7129) te horen dat de verhuurder in zijn recht stond om de huurcontracten te beëindigen. Zij moesten hun woning op 1 januari 2020 verlaten.
  • Een huurder die zelf een grote woning op een erf bewoonde en een huurovereenkomst had gesloten ten behoeve van woonruimte wenste deze overeenkomst te beëindigen wegens dringende redenen. De verhuurder kon de dringendheid niet aantonen, waardoor de vordering door de kantonrechter van de Rechtbank Gelderland,  locatie  Apeldoorn (ECLI:NL:RBGEL:2019:5318) werd afgewezen.
  • In het vonnis van de rechtbank Gelderland van 20 december 2019  (ECLI:NL:RBGEL:2019:5480) werd bevestigd dat een huurovereenkomst die was gesloten tussen een verhuurder (van studenten woonruimte) en een huurder beëindigd kon worden door opzegging nadat de huurder zijn studie had beëindigd.
  • De rechtbank te Rotterdam, locatie Rotterdam, kantonzaken, heeft in haar vonnis van 10 januari 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:125) heeft bepaald dat enkel een stedenbouwkundig motief zonder bijkomende omstandigheden op zich zelf geen grond voor dringend eigen gebruik.
  • Uit het arrest van het hof te Amsterdam van 17 december 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4511) blijkt dat voor de dringendheid niet is vereist dat de gemeente tot handhaving over dient te gaan als de verhuurder tijdelijk op en bungelowpark woont.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch kwam in haar arrest van 9 juni 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1738) tot oordeel dat zij de huurperiode ook niet voor onbepaalde tijd verlengd zou hebben. Het ging hier om een afwijzing van een ingestelde huurbeëindiging wegens dringende reden.
Medehuurderschap (alle onderdelen)
  • Het gerechtshof ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 23 mei 2003 ( ECLI:NL:GHSGR:2003:AI0510 ) moeten beslissen of een coöptatiebeding ten aanzien van een studentenhuis opzegbaar was. Het oordeel van de voorzieningenrechter in eerste aanlag, waarin de vordering tot nakoming van de groepsbewoningsovereenkomst toegewezen werd en die tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden was afgewezen, blef dus in hoger beroep gehandhaafd.
  • Uitspraak rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht van 22 september 2005 LJN: AU3101, sector kanton Rechtbank Dordrecht, 158094 CV EXPL 05-2116 . Als de huurder het hoofdverblijf niet meer in de woning heeft dan kan het medehuurderschap ex artikel 7:267 BW niet meer worden aangevraagd.
  • De Hoge Raad arrest van 10 maart 2006 LJN: AU6932, Hoge Raad, C04/338HR. Geen verzwaarde stelplicht met betrekking tot de gestelde duurzame huishouding; het is daarom onbegrijpelijk dat de rechtbank de huurder en de aspirant (mede) huurder niet heeft toegelaten in het aangeboden bewijs.
  • De rechtbank, sector kanton, locatie Tiel, vonnis van 21 juni 2006 (LJN: AY3829, sector kanton rechtbank Arnhem, 408050\CV EXPL 05-3144 ). De conflictenregeling van artikel 7A:1623h lid 7 BW, dat wat de tekst betreft gelijk is aan het huidige 7:267 lid 7 BW, kan analoog kon worden toegepast bij contractuele medehuur. Is onjuiste beslissing.
  • Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 15 augustus 2006 LJN: AZ0117, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200500226 Geen toewijzing medehuurderschap ex artikel 7:267 BW. Samenleving geen duurzaam karakter.
  • Medehuurder hoofdelijk aansprakelijk (HR 9 december 2005, NJ 2006, 153) (zie LJN: BK4850, rechtbank Almelo, 106382/KG ZA 09-347 ). Medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen zoals die voortvloeien uit de huurovereenkomst en het daarop van toepassing zijnde huurreglement.
  • De rechtbank Arnhem wees in een vonnis van 18 oktober 2006 ( LJN: AZ4035, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 145414 ). Door de echtscheiding is de huurovereenkomst tussen huurster en verhuurder feitelijk nog niet beëindigd. Medehuurder gebruikt de woning niet zonder recht of titel. De rechter kan later nog beslissien wie aanspraak maakt op de woning.
  • De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg van 6 december 2006 LJN: AZ4070, sector kanton Rechtbank Breda, 403052 CV 06-4318 . Een vonnis tegen alleen de huurder heeft geen effect tegen de echtgenoot, die medehuurder was en die door ontruiming van de huurder was gepromoveerd tot hoofdhuurder.
  • In het arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2007 LJN: BA1955, Hoge Raad, C06/011HR is bepaald dat een koopoptie ten behoeve van de huurder is uitgewerkt als het gehuurde door een nieuwe eigenaar is gekocht en de huurder van deze optie dus geen gebruik heeft gemaakt.
  • De Hoge Raad van 14 december 2007 ( ECLI:NL:HR:2007:BA4202 ) kwam eveneens tot een analoge toepassing van artikel 7:266 lid 5 BW in het kader van toewijzing van een woning bij contractueel medehuurderschap.
  • De rechtbank ‘s-Hertogenbosch, vonnis van 11 april 2008 ( Zaaknummer: 166338 / FA RK 07-4465 ). De huurder kan huurrechten claimen ondanks vertrek uit het gehuurde. Dit ging om een huurder die na jarenlange detentie aanspraak op zijn huurrechten deed gedurende een procedure omtrent gebruik van de woning in het kader van een echtscheiding. Huurder behoudt rechten ten aanzien van het gehuurde.
  • Uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 26 juni 2008 LJN: BD5582, rechtbank ‘s-Gravenhage, FA RK 08-4313 . Voorlopig oordeel dat huurder in het kader van een echtscheiding van de woning gebruik mag maken. De medehuurder blijft nog aansprakelijk voor de huur.
  • Dat een recht op coöptatie na eigendomsoverdracht nog geldig is blijkt ook uit een vonnis van rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 4 december 2008 ( ECLI:NL:RBSHE:2008:BG6063).
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 17 februari 2009 LJN: BH9323, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.006.091/01, C07/226. Verhuurder mag niet zelf een gebruiker als medehuurder ex artikel 7:267 BW aanmerken in het kader van incasso van een vordering.
  • Arrest van de Hoge Raad arrest van 20 maart 2009 ( LJN: BH0393, Hoge Raad, 07/10669). De relatie tussen ouders en kinderen kan in sommige situaties wel als duurzaam worden aangemerkt (zie de conclusie van mr. Huydecoper bij het arrest). Met het stellen van de eis van een bijzondere lotsverbondenheid is het hof uitgegaan van een te beperkte opvatting van het begrip “duurzame gemeenschappelijke huishouding”.
  • De Hoge Raad arrest van 3 april 2009 LJN: BH0762, Hoge Raad, 07/11260 . Ontbinding van de overeenkomst kan ook tegen de medehuurder worden ingeroepen, die zelf de tekortkoming niet heeft bewerkstelligd. Dit alles betekent dat artikel 7:266 lid 3 BW in een geval als het onderhavige aldus moet worden uitgelegd, dat de beëindiging van de huurovereenkomst die het gevolg is van de ontbinding daarvan wegens een voldoende zwaarwegende tekortkoming van de huurder, in beginsel ten gevolge heeft dat ook degene die na de tekortkoming van de huurder maar voor de ontbinding medehuurder is geworden, zijn positie als zodanig verliest;
  • Gerechtshof te Leeuwarden arrest van 5 oktober 2010 ( LJN: BO1465, gerechtshof Leeuwarden, 200.071.979). In het kader van echtscheiding werd de woning aan de vrouw en jon meerderjarige toegewezen. Afweging van belangen.
  • Bijgewerkt 10 april 2011 vordering huurderschap na overlijden (De voorzieningenrechter te Amsterdam is in haar vonnis van 15 maart 2011 LJN: BP9460, rechtbank Amsterdam, 481501/KG ZA 11-137 SR/LO );
  • Bijgewerkt 14 april 2011 Meerdere verhuurders en het vorderingsrecht naar de huurder, gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch, arrest van 11 januari 2011 LJN: BP9084, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.058.755
  • Bijgewerkt 17 juni 2011, invulling begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding in het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, LJN: BQ3290,Sector kanton Rechtbank Zwolle, 537185 CV 11-515 ).
  • Bijgewerkt 10 april 2011 vordering huurderschap na overlijden (De voorzieningenrechter te Amsterdam is in haar vonnis van 15 maart 2011 LJN: BP9460, rechtbank Amsterdam, 481501/KG ZA 11-137 SR/LO ).
  • De voorzieningenrechter te Amsterdam vonnis van 15 maart 2011 ( LJN: BP9460, rechtbank Amsterdam, 481501/KG ZA 11-137 SR/LO ). Een zoon die stelde zijn vader verzorgd te hebben kwam geen huurrechten toe. Geen duurzame gemeenschappelijke huishouding.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 11 januari 2011 LJN: BP9084, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.058.755 . Eén mede-eigenaar verhuurder kan buiten toestemming van de andere medeverhuurder, een zelfstandige vordering kan instellen tot betaling van de achterstallige huur en tot ontbinding van de huurovereenkomst jegens de huurder.
  • Vonnis van 3 mei 2011 van de kantonrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, LJN: BQ3290,Sector kanton Rechtbank Zwolle, 537185 CV 11-515 ). Duurzame huishouding geeft ook een verwachting voor de toekomst.
  • Bijgewerkt 17 juni 2011, invulling begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding in het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, LJN: BQ3290,Sector kanton Rechtbank Zwolle, 537185 CV 11-515 ).
  • Het uitgangspunt is dat een samenhuurder niet de mogelijkheid heeft zich door opzegging van zijn aansprakelijkheid uit de huurovereenkomst te bevrijden (vergelijk wederom HR 6 oktober 1989 maar ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2011, ( ECLI:NL:GHARN:2011:BR2336).
  • De rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek, vonnis van 4 januari 2012 (LJN: BV0788, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 356633\CV EXPL 11-974 ). Huurovereenkomst met huurder B mocht kon worden ontbonden vanwege de tekortkoming van huurder A.
  • Het hof oordeelde in haar arrest van 5 juni 2012 ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9643 dat de zoon van de huurder na overlijden van de huurder geen recht had op het huuderschap.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 4 december 2012 ( LJN BY5199, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.103.410 Datum uitspraak: 04-12-2012 ). De samenwoner, die zonder de huurder hoger beroep aantekende tegen een uitspraak in eerste aanleg werd niet-ontvankelijk verklaard
  • De bedoeling is aldus om het aantal huurders in stand te houden. Het gevolg van het coöptatierecht is dat de nieuwe huurder tezamen met de overige huurders hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de nakoming van de huurovereenkomst. Dit wordt ook bevestigd in en vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 18 december 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7974).
  • Gerechtshof te Amsterdam van 5 november 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:3840). Dat er bij een gemeenschappelijke eigendom van een huurwoning sprake is van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW.
  • Een voorbeeld van een zaak waarbij sprake is van het aanvragen van het medehuurderschap na verbreking van een relatie geeft de rechtbank, kantonzaken te Amsterdam heeft in haar vonnis van 13 september 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:9533 ).
  • M.H. Wissink heeft in zijn conclusie van 18 oktober 2013 ECLI:NL:PHR:2013:2395 gemeend dat het na een bepaalde leeftijd van kinderen minder noodzakelijk is contra indicaties toe te passen. De Hoge raad gaat in haar arrest van 17 januari 2014 ECLI:NL:PHR:2013:1648 contrair tegen deze conclusie.
  • De Hoge Raad genoemde uitzondering aan de orde kan zijn in dier voege of er bijzondere omstandigheden zijn die in dit geval, wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding aanleiding geven (De Hoge Raad arrest van 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93)
  • Het hof te gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2015 van mening dat een zoon die vanaf 2007 zijn moeder dag en nacht verzorgde geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder had.
  • Dat het lastig is een duurzamene gemeenschappelijke tussen ouders en een kind aan te nemen wordt ook geïllustreerd door het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2014 ECLI:NL:PHR:2013:1648 . Huurderschap werd afgewezen.
  • Het hof te gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 4 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2015 terecht van mening dat er geen sprake was een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
  • Een voorbeeld van een zaak waarbij sprake is van het aanvragen van het medehuurderschap na verbreking van een relatie geeft de rechtbank, kantonzaken te Amsterdam heeft in haar vonnis van 13 september 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:9533 ).
  • De rechtbank Limburg besliste op 5 december 2014 ECLI:NL:RBLIM:2014:10549 in kort geding dat een gebruiker van woonruimte wegens ontbreken van recht of titel de woning moest verlaten.
  • De huurder en de aspirant-huurder die aanspraak wensen te maken op het medehuurderschap dienen niet alleen de juiste argumenten aan te voeren bij het aanvragen van het medehuurderschap, doch dienen ook voldoende bewijzen aan te leveren ter onderbouwing van het verzoek. Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 25 november 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:5099 dat de aangedragen omstandigheden die zouden moeten leiden tot de verkrijging van het medehuurderschap niet voldoende waren bewezen.
  • Soms komt de rechter niet toe aan de vraag of er sprake is van duurzame gemeenschappelijke huidhouding. Dit was het geval in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:1801 ).
  • De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam heeft in een kort geding van 16 mei 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:3134) ontruiming tijdens een moratorium ook mogelijk geacht jegens de partner die tijdens het moratorium was gehuwd en aanspraak op wettelijk medehuurderschap had gemaakt.
  • Het gerechtshof te Amsterdam kwam in haar arrest van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:2861 ) eveneens tot een analoge toepassing van artikel 7:266 lid 5 BW.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 augustus 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:2193 ) bepaald dat ook na beëindiging van samenwoning het medehuurderschap aangevraagd kan worden.
  • De ex-echtgenoten zijn gebonden aan de door de echtscheidingsrechter ter zake genomen beslissing en kunnen niet in onderling overleg een afwijkende regeling treffen. Dit is zo ook beslist in het arrest van het hof te Amsterdam van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:2861 )
  • Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:759 eveneens beslist dat een door de verhuurder gesteld exploitatietekort niet kon leiden tot huurbeëindiging.
  • De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam was in haar vonnis van 3 februari 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:875 ) wees in haar vonnis een vordering tot verkrijging van het medehuurderschap van de huurder toe aan een dochter van de huurder die vanaf haar negende jaar in het gehuurde ingeschreven staat. Resumerend is er sprake van een zeer langdurig samenwonen van de huurder en haar dochter, waarbij zij in gezamenlijkheid één huishouden bestieren, en waarbij er sprake is van een wederzijdse afhankelijkheid die verder gaat dan te doen gebruikelijk in een ouder-kind relatie en waardoor zij altijd bij elkaar zijn blijven wonen. Deze redenen tezamen genomen leidt tot de conclusie dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen hen beiden. Uit deze uitspraak blijkt toch weer dat het voor een kind niet eenvoudig is om het medehuurderschap te verkrijgen.
  • Dat deze wijze van samenwoning toch een risico oplevert blijkt wel uit het arrest van de rechtbank Overijssel van 14 februari 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:514). Het ging hier om een huurcontract waarop twee huurders als partij stonden vermeld. In deze zaak werd de vertrekkende huurder niet ontslagen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
  • Het hof te Arnhem-Leeuwarden komt in haar arrest van 7 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:1891 ) tot een oordeel dat er sprake was van omstandigheden die het medehuurderschap rechtvaardigen.
  • De rechtbank Oost-Brabant, kantonzaken, locatie ‘s-Hertogenbosch beoordeelde in haar vonnis van 26 oktober 2017 (ECLI:NL:RBOBR:2017:5601) dat  een zoon die de zijn eigen huurovereenkomst had opgezegd een duurzame duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader voerde.
  • Wederkerigheid in het kader van een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan volgens de rechter ook bestaan in een situatie als de onderhavige waarbij eisers ieder belang hebben bij de samenleving van hen (over en weer) op zijn eigen wijze een bijdrage leveren aan de gemeenschappelijke huishouding. Rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad,  vonnis van 14 december 2017 (ECLI:NL:RBNHO:2017:11556).
  • Hier staat de verhuurder dus buiten. Dit artikel  (artikel 7:267 lid 7 BW) kan dus geen basis vormen om de huurovereenkomst tussen contractuele huurders en de verhuurder te beëindigen. Dit zag het hof te Amsterdam in haar arrest van 1 mei 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1521) kennelijk over het hoofd. In dit arrest werd bepaald dat één van de huurders met uitsluitend gebruik van de andere huurder het gehuurde verder mocht gebruiken.[
  • De ex-partner is aldus niet gehuwd met de huurder en heeft geen geregistreerd partnerschap met de huurder. Het hof te ‘s-Hertogenbosch oordeelt daarom in haar arrest van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:3632) terecht dat de achterblijvende samenwonen naar het overlijden van de huurder geen aanspraak kon maken op de regeling van artikel 7:266 BW.
  • De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis van 4 oktober 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:7055), dat  dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking van de man aan het (gezamenlijk) opzeggen van de huurwoning.
  • De rechtbank Rotterdam wees in haar kortgedingvonnis van 6 februari 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:867),  een vordering tot ontruiming van een contractuele medehuurder door de andere medehuurder toe.
  • De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:844) in het kader van contractueel medehuurderschap en coöptatie geen reden gezien om de overeenkomst te ontbinden wegens het niet aanwezig zijn van een onttrekkingsvergunning van een zelfstandige woonruimte. Verder achtte de rechter het mogelijk de huur te verminderen met een evenredig deel van verminderd aantal gebruikers (de verhuurder wilde geen nieuwe kamerhuurders accepteren).
  • Het gerechtshof Amsterdam heeft in haar arrest van 10 december 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4413) moet beslissen over de vraag of er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen moeder en zoon. De moeder was inmiddels overleden. Het hof besloot dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen moeder en zoon.  
Wet op het overleg huurders verhuurder
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank te ‘s-Hertogenbosch was in haar uitspraak van 26 maart 2010 van mening ( LJN: BL9272, voorzieningenrechter rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 209313/KG ZA 10-177) dat een huurdersorganisatie of een bewonerscommissie op grond van artikel 8 WOHV bevoegd was geschilpunten ingeval van spoedeisend belang aan de voorzieningenrechter voor te leggen.
  • De rechter te Breda was in haar vonnis van 6 januari 2010 (ECLI:NL:RBBRE:2010:BK8577) (het ging niet over de inkomensafhankelijke verhoging, maar een contractuele verhoging) van mening dat de verhuurder niet te kort was geschoten aangezien er niet sprake was geweest van wijziging van beleid, maar vaststelling van beleid.
  • De kantonrechter Limburg in vonnis van 28 juni 2013 (ECLI:NL:RBLIM:2013:4893 ). Een besluit van de verhuurder om per of ná 1 juli 2013 de huurprijs extra te verhogen ter stimulering van de doorstroming voor hogere inkomens, gekwalificeerd moet worden als een wijziging van beleid inzake de huurprijzen als bedoeld in artikel 3 lid 2 sub e van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv).
  • Niet ontvankelijk verklaring van een huurdersorganisatie door de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 21 november 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:5363) waarin een  belangenvereniging niet-ontvankelijk werd verklaard, omdat de belangenvereniging de belangen van huurders van verschillende verhuurders vertegenwoordigde en de verhuurder overleg moest voeren met andere huurders dan zijn eigen huurders
VVE en verhuring
  • De rechtbank Groningen, sector civiel recht, gaf in alinea 5.3.1 van haar vonnis van 9 juni 2010 LJN: BM7306, rechtbank Groningen, 114360 aan dat verhuring van appartementen beperkt kan worden.
  • Rechtbank Rotterdam vonnis van 7 september 2011 LJN: BR7083, Rechtbank Rotterdam, 302077/HA ZA 08-562 . De eigenaar van een appartement, die dat het appartement in strijd met het splitsingsreglement als kamerverhuurbedrijf gebruikt, dient dit gebruikt te beëindigen.
  • Vonnis 28 november 2012 door de kantonrechter te Breda, locatie Berg op Zoom LJN: BY4484,sector kanton Rechtbank Breda, 720829 ov 12-2218 . Geen beroep op een afwijkend “gedoogbeleid” van de VVE door één van de appartementsgerechtigden.
  • Dat de huurder het appartement door deze via de website AirBnB te verhuren in strijd kan komen met de splitsingsakte of met het besluit van vergadering van de VVE wordt bevestigd in een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem, van 31 januari 2013 ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659.
  • Het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 10 februari 2015 ECLI:NL:GHARL:2015:849. Het hof oordeelde dat de koper zich in de akte van levering heeft verbonden aan de aldaar opgenomen verplichting om zich te onthouden van verhuur en ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van het bestuur van de Vereniging. Deze verplichting is zowel bij wege van kwalitatieve verplichting, als bij wege van een kettingbeding aan de koper opgelegd. Het hof was van mening dat dit beding niet instrijd was met het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (het recht op “family life” ).
  • Als in de akte van splitsing van een VvE is opgenomen dat een eigenaar zijn appartementsrecht “slechts in zijn geheel in gebruik kan geven” , dan mag deze eigenaar niet zonder meer zijn appartement in onzelfstandige delen verhuren. Een zaak waarin deze casus is besproken is in hoger beroep behandeld door het gerechtshof ‘s-Gravenhage in haar arrest van 19 januari 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:83
  • Bijgewerkt 22 oktober 2016. Een huidige eigenaar van een appartement vordert ten laste van de VvE plaatsing van scootmobiel in de gemeenschappelijke hal. Deze vordering wordt door de rechtbank Gelderland in haar kortgedingvonnis van 24 november 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:7270. afgewezen.
  • De vrijheid die de VvE bij die beslissing toekomt wordt begrensd door de regeling (in het bijzonder artikel 6b onder d) van de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte. Die regeling brengt in de onderhavige zaak mee dat de VvE de toestemming niet mag weigeren indien de eigenaar geen alternatieve stallingsmogelijkheden heeft voor haar scootmobiel die zij – naar de VvE onvoldoende heeft bestreden – nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen. Een dergelijke situatie deed zich in een zaak die heeft geleid tot een arrest van 17 juni 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ECLI:NL:GHARL:2016:4889
  • Het gerechtshof te Amsterdam was in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden omtruiming toch was toegestaan. De huurder had door de woning onder te verhuren zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementeigenaars en strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren.
  • De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven.
  • De rechtbank Overijssel komt in haar vonnis van 14 maart 2018 (ECLI:NL:RBOVE:2018:834) in een kort geding tot oordeel dat een verhuurder  van een appartement op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, jegens omwonenden een verplichting kan hebben alles te doen wat in zijn vermogen ligt om overlast de beëindigen.
  • De rechtbank te Amsterdam heeft op 4 juli 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:4666) beslist dat de verhuurder van een appartement aansprakelijk is voor de ernstige geluidsoverlast die vier studenten die daar wonen, veroorzaken voor hun onderbuurvrouw.
  • Zo kan de VvE bijvoorbeeld de onderhoudskosten aan de lift niet aan de eigenaar doorberekenen als bij het appartementsrecht uitsluitend het gebruik van woning met tuin en berging op de begane grond met toebehoren  behoort.  De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:9520) dat er voor doorbelasting van kosten van gemeenschappelijke delen sprake moet zijn van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars die tot die groep behoren.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft op 16 april 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:752) arrest gewezen over wijziging van de buitenzijde van het gehuurde. De verhuurder had ten onrechte niet toestemming voor een wijziging aan de VvE gevraagd. De wijziging hoefde wegens de redelijkheid niet ongedaan gemaakt te worden (ex artikel 6:2 BW).
  • In een arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 9 mei 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722 ) is bepaald dat het algeheel verbod op het houden van honden en katten in privégedeelten in appartementen  geen regel van orde is, maar een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Een dergelijk verbod kan uitsluitend in het splitsingsreglement worden opgenomen en niet in het huishoudelijk reglement. Het verbod is nietig op de voet van artikel 5:129 BW jo art. 2:14 lid 1 BW.
  • Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1365) over het gebruik van het appartement door een zoon van een appartementseigenaar en drie studievrienden. Geen sprake van strijdigheid met splitsingsakte.
  • Het gerechtshof Amsterdam behandelde in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1357) een zaak die veel op de vorige situatie leek. Het hof besliste dat door verhuur op grond van één huurovereenkomst met een woongroep, bestaande uit vier of vijf studenten als gezamenlijk huurder, het appartement feitelijk kamergewijs aan de man wordt gebracht en geëxploiteerd. Dat is in strijd met de bedoeling van de desbetreffende bepaling.
Woningruil
  • Het hof te Amsterdam heeft op 16 december 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:5516 ) in hoger beroep een beslissing moeten nemen of een ruilpartner zich nog terug kon trekken. Dat was niet mogelijk omdat partijen het over de essentialia van de overeenkomst eens waren geweest. Een partij kon zich na het bereiken van overeenstemming over de woningruil dus niet eenzijdig terugtrekken. Dit volgt uit een oud uitgangspunt in het verbintenissenrecht, dat kernachtig verwoord kan worden door het adagium “Pacta sunt servanda”.
  • Een voorbeeld van een belangenafweging wordt gegeven in het vonnis van de rechtbank van 7 juli 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:6879 ). In deze zaak werd door de rechter beoordeeld dat een hoger huurbedrag voor één van de ruilkandidaten wel mogelijk is omdat er ook een hogere huurtoeslag zal worden gegeven.
  • Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2903) dat een jongerenwoning die in het huurcontract nog niet als zodanig was gelabeld, maar bij volgende verhuringen wel voor jongeren was bedoeld  niet voor woningruil in aanmerking kon komen ten behoeve van een persoon die niet meer tot deze doelgroep behoorde.
Het begrip bedrijfsruimte
  • Arrest van de Hoge Raad van 17 december 2004 ( LJN: AR2768, Hoge Raad, C03/224HR ). Gaat over mededinging.
  • Arrest Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT4548, Hoge Raad , R04/101HR . Kiosk in een zwembad met horecavoorziening en duikerbenodigdheden is dienstig en ondergeschikt aan dat verhuurde complex en wordt in overwegende mate gebruikt voor een ander doel dan de uitoefening van een bedrijf in de zin van 7:290 BW.
  • Zwembad valt niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte (Arrest Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT4548, Hoge Raad, R04/101HR.
  • Museum is 7:230a BW bedrijfsruimte. De kernactiviteit betreft “het zijn van een museum”. Het exploiteren van een museumwinkel is ondergeschikt en hoogstens ondersteunend aan die kernactiviteit ( LJN: BW1534, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1271549 ).
  • Haven en oever geen 7:290 BW-bedrijfsruimte. LJN: BO8982, voorzieningenrechter rechtbank Groningen, 122466/KG ZA 10-426 ).
  • Uitspraak rechtbank Leeuwarden, sector kanton van 28 februari 2006 LJN: AV3023, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 184481 /CV EXPL 05-938). Hersteller van autoruiten kan worden beschouwd als schade en/of schadeherstelbedrijf. 7:290 BW-bedrijfsruimte.
  • Het hof te Leeuwarden was in haar arrest van 25 oktober 2006 (ECLI:NL:GHLEE:2006:AZ0940) van oordeel dat een asielzoekerscentrum in een bungalowpark niet als 7:290 BW-bedrijfsruimte aangemerkt kon worden omdat het bedrijfsmatige element bij het gebruik van een bungalowpark als asielzoekerscentrum zou ontbreken, aangezien het winstoogmerk zou ontbreken.
  • De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 6 november 2009 ( LJN: BK3767, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1004250 . Schoonheidssalon valt onder het regime van artikel 7: 290 BW.
  • Drukkerij is ambachtsbedrijf en daarom 7:290 BW-bedrijfsruimte nu er ook voldoende mogelijkheden voor het publiek zijn om drukwerk te kopen LJN: BD7667, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 518381
  • Kunstexpositieruimte is bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 290 BW. Deze ruimte is voor het publiek toegankelijk en er vindt verkoop plaats LJN: BG1574, Sector kanton Rechtbank Almelo, 282557 .
  • Gerechtshof te Amsterdam arrest van 17 oktober 2007 LJN BC1293, Gerechtshof Amsterdam, 1905/06 Het opschrift van de huurovereenkomst is niet van belang. Het gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan is bepalend voor het huurregime waaronder de overeenkomst valt. De rechtbank Zwolle-Lelystad vonnis van 1 april 2008 LJN BC7444, Rechtbank Zwolle, 305697 CV 06-631 Met het begrip detailhandel duidelijk wordt bedoeld de levering van zaken aan particulieren.
  • Het Hof te Amsterdam van 24 april 2008 LJN: BD7064, Gerechtshof Amsterdam , 200.000.811/01. Autowasserette is een ambachtsbedrijf en daarom artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte.
  • De rechtbank te Amsterdam van 28 augustus 2008. ( LJN: BF0728, Rechtbank Amsterdam, 403852/KG ZA 08-1458 AB/RV ). Bedrijfsruimten die normaliter onder het huurregime van artikel 7:230a BW vallen kunnen door partijen onder de beschermende bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.
  • De rechtbank Zutphen bepaalde in een vonnis van 25 september 2008 LJN: BF3173, Rechtbank Zutphen, 96499 / KG ZA 08-289 en 96310 / KG ZA 08-280 . Gemengde overeenkomst. De huurovereenkomst die één geheel vormt met de zorgovereenkomst.
  • De kantonrechter van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, op 14 oktober 2008 ( LJN: BF9232, sector kanton Rechtbank Almelo, 267628).Bedrijfsruimten die normaliter onder het huurregime van artikel 7:230a BW vallen kunnen door partijen onder de beschermende bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.
  • Gerechtshof te ’s-Gravenhage van 10 februari 2009 LJN: BH6976, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.006.444/02, C07 . Koffiekamer in rouwcentrum geen 7:290 BW-bedrijfsruimte.
  • Het gerechtshof te Amsterdam van 10 februari 2009 LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ook de oppervlakte betrokken voor beantwoording van de vraag of een fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop als 7:290-bedrijfsruimte beschouwd diende te worden.
  • Beschikking van 27 oktober 2009 van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage LJN: BL2400, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.038.836/01 Geen sprake was van 290-bedrijfsruimte.
  • Vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 6 november 2009 ( LJN: BK3767, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1004250 ). Onderhuurder volgt het rechtsstelsel van hoofdhuurder in relatie tot hoofdverhuurder.
  • Het gerechtshof ‘s-Gravenhage arrest van 9 februari 2010 ( LJN: BM2456, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.011.997/01 ). In deze zaak was door de verhuurder onbebouwde grond verhuurd. Ook als daarna een kiosk op de grond is geplaatst wordt dit niet beschouwd als bebouwde grond.
  • De rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen van 23 april 2010 ( LJN: BM3707, sector kanton Rechtbank Groningen, 446300 ). Alleen met (schriftelijke) toestemming van de verhuurder kan een huurder een andere bestemming aan het gehuurde geven.
  • Het hof te Amsterdam arrest van 31 augustus 2010 ( LJN: BO9304, Gerechtshof Amsterdam, 200.026.444/01) Een wijziging van een bestemming was in dit geval mogelijk wegens toestemming verhuurder.
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem, vonnis van 2 mei 2011 ( LJN: BQ4005, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 745890 VV Expl. 11/10040 ). Geen stilzwijgende wijziging bestemming.
  • Het gerechtshof te ’s-Gravenhage besliste in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BR1898, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.080.449/01 ) dat er aanzien van een pizzabesteldienst geen sprake was van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte.
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, besliste in haar vonnis van 5 september 2011 ( LJN: BS7506, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 767549 VV Expl. 11-20084 ) dat de verhuurder een bepaling in het huurcontract had geschonden door in strijd met het contract toe te staan dat een andere huurder een soortgelijke bestemming als de aan de eerste huurder verstrekte bestemming uit mocht oefenen.
  • Het hof te ’s-Gravenhage arrest van 21 juli 2011 LJN: BR3070, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.047.591/01 De inrichting en het gebruik dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan is van belang bij de bepaling van het huurregime.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 24 november 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216 dat een schoonheidssalon een artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betrof.
  • De Hoge Raad arrest van 14 oktober 2011 (LJN: BT7545, Hoge Raad, 10/02391 ). Door de aanwezigheid van een erfafscheiding, van beton of anderszins, wordt een ongebouwde zaak niet een gebouwde.
  • De rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, vonnis van 14 februari 2012 ( LJN: BV7350, sector kanton rechtbank Assen, 323697\CV EXPL 11-5467 ). De kantonrechter ging ervan uit dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst was het exploiteren van een ambachtsonderneming dan wel een detailhandelsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW.
  • Huurregime dat bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing was blijft in beginsel gedurende de huurperiode van toepassing, Hoge Raad van 24 februari 2012 ( LJN: BU9880, Hoge Raad, 11/01240 ). Het gebruik van een onroerende zaak dat door de huurovereenkomst is beoogd en gedurende de huurperiode een wijziging heeft ondergaan moet toch nog steeds beoordeeld worden naar het beoogde gebruik bij aanvang van de overeenkomst.
  • De Hoge Raad arrest van 10 augustus 2012 ( LJN: BW6737, Hoge Raad, 11/04654 ). Over gemengde overeenkomsten.
  • Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 27 november 2012 (LJN: BZ1998, gerechtshof Amsterdam, 200.089.080/01 ). Gemengde overeenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte. Splitsing van de woonruimte en de bedrijfsruimte was niet mogelijk.
  • De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 28 april 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:3876) allereerst geoordeeld dat een schoonheidsspecialist als beroep aangemerkt moet worden en niet als ambacht. Voorts is beslist dat in dit concrete geval (rechtsoverweging 13) geen sprake is van een publiek toegankelijk lokaal. Geen 7:290 BW-bedrijfsruimte.
  • Een voorbeeld van een gemengde overeenkomst waarbij aan de oppervlakte geen doorslaggevende betekenis werd toegekend, maar meer werd gekeken van het gebruik van het gehuurde dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan, wordt gegeven in een vonnis van 29 oktober 2014 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7142 ).
  • In deze zaak besliste de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 19 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:97 dat een woonbegeleidingsovereenkomst en huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden waren dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg had dat de andere overeenkomst (de huurovereenkomst) evenmin in stand kon blijven (voorbeeld gemengde overeenkomst).
  • Als de overeengekomen bestemming algemeen is gesteld, dan kan dit er toe leiden dat de huurder het gehuurde anders inricht dan dat de verhuurder voor ogen had bij het sluiten van de overeenkomst zonder dat dit leidt tot overtreding van de overeengekomen bestemming. Een dergelijke kwestie deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Midden-Nederland in haar kortgedingvonnis van 29 april 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:2953 ).
  • Een bedrijf waarin klanten zowel telefoonkaarten en accessoires van telefoons kunnen kopen, als reparaties kunnen laten verrichten, als (via consoles en cabines) internetverbinding kunnen krijgen en (lange afstand) telefoongesprekken kunnen voeren, terwijl eveneens dranken en andere consumpties worden verkocht is geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (Gerechtshof Amsterdam, arrest 26 januari 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:239 ).
  • De rechtbank Limburg besliste in haar vonnis van 24 mei 2016 ECLI:NL:RBLIM:2016:10524 dat een bungalowpark een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW betrof.
  • De huurder van twee etages waarin een Bed & Breakfast werd geëxploiteerd werd niet geacht woonruimte te huren. Evenmin werd de huurder geacht bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW te huren. Dit werd bevestigd in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770. De conclusie luidde daarom dat sprake was van een huurovereenkomst waarop artikel 7:230a BW van toepassing was. De huurovereenkomst was daarom door opzegging beëindigd.
  • De rechtbank te Amsterdam, kantonzaken, is in haar vonnis van 2 maart 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:1942 van oordeel dat een tandprotheticus een ambacht betreft en valt onder het regime van 7:290 BW-bedrijfsruimte
  • In het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:405) werd eveneens gekeken of de tussen partijen gesloten overeenkomst op basis van artikel 6:215 BW losgetrokken kon worden en afzonderlijk beoordeeld konden worden, of dat dit niet mogelijk was vanwege het feit dat de strekking van de ene overeenkomst zich daarvan niet met de aard van de andere overeenkomst laat combineren. De Hoge Raad was dus van oordeel dat het hof eerst mocht kijken of de overeenkomst kon worden gesplitst en vervolgens onderzocht mocht worden of één van de twee met elkaar samenhangende overeenkomsten prevaleert.
  • In rechtsoverweging 4.10 en 4.11 van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 18 oktober 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:6219) worden overwegingen over de gemengde overeenkomst gegeven. Hier is de rechter kennelijk uitgegaan van de contra proferentem-regel. Die regel houdt in dat onduidelijkheden in het contract ten nadele van de opsteller van het contract dienen te worden uitgelegd.
  • De voorzieningen rechter van de rechtbank Gelderland behandelde op 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBGEL:2019:877) een casus waarin de ontruiming na de opzegging door een verhuurder werd behandeld. Er waren twee huurovereenkomsten gesloten, waarbij verschillende bestemming waren overeengekomen.  De huurovereenkomst zag op culturele en kunstzinnige activiteiten en was een overeenkomst waarbij het ROZ-model dat betrekking had op artikel 7:230a BW was gebruikt. Gemengde overeenkomst. Overwegend 7:230a BW-bedrijfsruimte.
  • Een voorbeeld waarbij door een onduidelijke bepaling de voor de huurder meest gunstige uitleg werd gekozen (contra proferentem-regel) wordt gegeven door een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 5 maart 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:840).
  • Zonnecentrum geen 7:290 BW-bedrijfsruimte,  beschikking van de rechtbank Rotterdam van 27 maart 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:2768.
  • De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 29 april 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:4296) in kort geding beslist dat een huurder geen toestemming kreeg om de oorspronkelijke bestemming van het gehuurde te wijzigen van lunchroom/bakkerij naar een “shisha lounge”.
De huurperiode met betrekking tot winkelbedrijfsruimte
  • Het hof te Amsterdam van 22 september 2005 LJN: AU7789, gerechtshof Amsterdam, 1068/04. Het hof stelde zich strikt op voor wat betreft de partijbedoeling: wat niet in het contract was verwoord werd ook niet makkelijk aangenomen.
  • De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, keurde in haar beschikking van 20 oktober 2006  LJN: AZ1877, Sector kanton Rechtbank Dordrecht, 186188 HA VERZ 06-617 . Akkoord mer een beding, waardoor de huurovereenkomst tussentijds kon worden beëindigd.
  • Tot een zelfde oordeel was het hof Amsterdam al eerder gekomen in haar arrest van 5 december 2006 (ECLI:NL:GHARN:2006:AZ6601). partijen kunnen na huurbeëindiging een nieuwe overeenkomst sluiten waarop de regeling van artikel 7:301 lid 1 BW van toepassing is.
  • Gerechtshof Amsterdam (hoger beroepzaak) van 27 september 2007 LJN: BC0334, gerechtshof Amsterdam, 488/07 .
  • De rechtbank te Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen uitspraak van 11 maart 2008 LJN: BC9422, Sector kanton Rechtbank Zutphen, 320035 HA VERZ 07-204 . Gevraagde voorwaarden gedeeltelijk goedgekeurd.
  • De rechtbank te Amsterdam kort geding op 28 augustus 2008 LJN: BF0728, rechtbank Amsterdam, 403852/KG ZA 08-1458 AB/RV . De huurder kon geen aanspraak maken op de termijnbescherming als genoemd in artikel 7:292 BW.
  • Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch op 13 april 2010 ( LJN: BM1426, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.038.732 ). Overeenkomst ex artikel 7:290 BW-Bedrijfsruimte door overschrijding van een termijn van twee jaar huur.
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, oordeelde in haar vonnis van 13 januari 2011 ( LJN: BP1392, sector kanton Rechtbank Haarlem, 476038 CV EXPL 10-9971). Er is een huurperiode van twee jaar plus tien jaar tot stand was gekomen in het geval dat partijen tegen het einde van een proefperiode van twee jaren waren overeengekomen de huurovereenkomst met een periode van vijf jaar te verlengen.
  • Beslissing gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ). Geen beroep op verjaring beroepstermijn.
  • De kantonrechter te Rotterdam wees in haar vonnis van 16 september 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:7689 ) het verzoek van partijen af om de mogelijkheid te beperken om de huur te verlagen. De rechter was in rechtsoverweging 3.4 van mening dat de rechten van de huurder, die een kleine zelfstandige ondernemer is, te zeer werden beperkt.
  • De rechtbank Zeeland-West-Brabant was in haar vonnis van 18 februari 2015 ECLI:NL:RBZWB:2015:882 van mening dat de beroepstermijn van drie jaar is gaan lopen vanaf aanvang van de huurovereenkomst.
  • De Hoge Raad beargumenteert in haar arrest van 3 april 2015 ( ECLI:NL:PHR:2015:2) dat de wet geen tijdstip noemt waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan.
  • De procureur-generaal mr M.H. Wissink zag in zijn conclusie bij dit arrest ( ECLI:NL:HR:2015:823) ook geen termijn aanwezig waarbinnen partijen goedkeuring van een afwijkend beding moet worden gevraagd. na een beroep op vernietiging van deze bepaling kan we niet tostemming worden gegeven van dit afwijkend beding.
  • Bij beschikking van 12 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1994 ) heeft het hof te ‘s-Gravenhage de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof overwoog dat na cassatie en verwijzing enkel nog het verzoek van de verhuurder tot goedkeuring van artikel 9.2 Algemene Bepalingen aan de orde is en dat deze goedkeuring uitsluitend wordt gegeven indien het beding de rechten die die de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft (rov. 2.7).
  • De Hoge Raad achtte het standpunt van het hof te ‘s-Gravenhage van 12 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1994 ) juist. De Hoge Raad kwam in haar arrest van 12 mei 2017 (ECLI:NL:HR:2017:872 ) tot oordeel dat de in het middel aangevoerde klachten niet konden leiden tot cassatie. Dit behoefde, gezien artikel 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
  • Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Een huurovereenkomst, die was gesloten voor twee jaar, maar daarna (stilzwijgend) is voortgezet, geldt voor de periode van 2 maal vijf jaar. Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 25 oktober 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:4278 dat op grond van de redelijkheid en billijkheid de huurder geen beroep kon doen op de huurbescherming als verwoord in artikel 7:301 lid 2 BW nu de huurperiode van 2 jaar slechts met drie maanden was overschreden. Net als de kantonrechter concludeert het hof dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van huurder op huurbescherming misbruik van recht oplevert.
  • Dit betekent niet dat partijen na beëindiging van een huurovereenkomst niet een nieuwe zelfstandige overeenkomst zouden kunnen sluiten waarop de regeling van 7:301 BW van toepassing zou kunnen zijn. Een dergelijke kwestie was besproken in het arrest van het hof Amsterdam van 20 december 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:5499).
  • Mr Wissink geeft in zijn conclusie van 10 maart 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:183) weer dat op grond van artikel 7:291 lid 3 BW twee goedkeuringsgronden geformuleerd dient te worden. Het is dus van belang dat de onderbouwing van het wezenlijk aantasten van de positie van de huurder in een eerder stadium in deze procedure wordt onderbouwd. Het verzoek werd afgewezen. Mr Wissink achtte het door het hof ingenomen standpunt voldoende gemotiveerd, zodat een bezwaar tegen de motivering niet tot cassatie kon leiden.
  • Dat de rechter een afwijkend beding gedurende de huurperiode goed kan keuren blijkt ook duidelijk uit het vonnis in kortgeding van de rechtbank Midden-Nederland van 19 april 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:2041).
  • Rechtbank Rotterdam vonnis van 9 februari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:1151). Goedkeuring afwijkend beding. Het ging om de verlenging van de huurovereenkomst met een termijn van vier jaar en zeven maanden. Het beding hield onder meer in dat de verhuurder door een schriftelijke mededeling de huurovereenkomst zou kunnen beëindigen met een opzegtermijn van één jaar zonder tussenkomst van de rechter.
  • De rechtbank Midden-Nederland besliste in haar vonnis van 19 oktober 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5053) dat het gebruik door de huurder van het gehuurde voor een periode langer dan twee jaar niet tot huurbescherming ex artikel 7:301 lid 2 BW kon leiden.
  • De rechtbank Amsterdam heeft op 12 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8462)  een vonnis gewezen waarin de goedkeuring van een  afwijkend beding wordt afgewezen. Buitengerechtelijke ontbinding is niet mogelijk door artikel 7:291 BW.
  • Als partijen uitdrukkelijk de bedoeling hebben gehad de overeenkomst maximaal 2 jaar te sluiten, dan kan de overeenkomst worden geacht te zijn gesloten voor een periode van 2 jaar of korter als gemeld in artikel 7:301 BW. Noot 24  Dit wordt ook bevestigd door een arrest van het gerechtshof ‘s-Gravenhage van 12 maart 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1265).  Het niet ontruimen na deze periode van 2 jaar met een beroep op huurbescherming leverde in deze zaak misbruik van recht op.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 12 maart 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1265) evenals de kantonrechter in eerste aanleg beslist dat een verzoek tot een afwijkend beding niet werd gehonoreerd. Daarmee werd ook een oordeel geven dat er geen huurbescherming ten behoeve van de verhuurder aanwezig was.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch vervolgt deze lijn in haar arrest van 30 april 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1621). Het hof besliste dat deze tweede overeenkomst als een zelfstandige tweede overeenkomst was te beschouwen en niet een voortzetting van de eerste overeenkomst.
  • De rechtbank Den Haag heeft in een arrest 12 juli 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2019:8407) bepaald dat partijen te laat waren met het verzoek om de overeenkomst met een afwijkende huurperiode te verlengen. Het ging hier om een verzoek tot verlenging van de huurperiode ex artikel 7:301 lid 3 BW.
  • De rechtbank Gelderland besliste in haar kortgedingvonnis van 5 december 2019 (ECLI:NL:RBGEL:2019:5952) dat een vordering in verband met herstel van een bakwand in het voormalig gehuurde pand niet hersteld hoefde te worden, omdat de huurovereenkomst binnen een termijn van twee jaar tijdig was opgezegd.
De opzegging van winkelbedrijfsruimte
  • Arrest Hoge Raad van 1 november 2002 LJN: AE7369, Hoge Raad, C01/300 HR ). De opzeggingsgrond kan tijdens een procedure worden aangevuld zolang de grond als zodanig niet wordt gewijzigd. Dus de opzeggingsgrond Dringend eigen gebruik kan tijdens een procedure anders worden ingekleed.
  • Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 11 april 2003 11 april 2003, rolnr 02/787 KA. Dit ging weliswaar om 7:230a BW-bedrijfsruimte, doch de kan ook worden toegepast bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. De kern van uitspraak was dat bij bekendheid met een opzegging bij de verhuurder de contractuele verplichting van de aangetekende brief of deurwaardersexploot achterwege kan blijven.
  • Conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 13 mei 2005 LJN: AT5525, Hoge Raad, C04/164HR. Mogelijkheid aanwezig om opzegging door de verhuurder uit te kunnen sluiten.
  • Het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch arrest van 13 september 2005 LJN: AU4887, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0500199/BR . De rechter is rij om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als hij van mening is dat de huurder geen relevant verweer heeft en slechts hoger beroep instelt om daarmee beëindiging van de huur uit te stellen (= misbruikcriterium).
  • De Hoge Raad arrst van 12 juni 2006 (LJN: BI0070, Hoge Raad, 07/12219 ). Niet valt af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd.
  • Het vonnis van 4 oktober 2006 van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem LJN: AY9697, sector kanton Rechtbank Haarlem, 299318 / CV EXPL 06-783. De verhuurder (een besloten vennootschap) kon niet de dringende reden van huurbeëindiging van haar bestuurder als een geldende reden voor de opzegging onderbouwen.
  • de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN: AZ7769, sector kanton rechtbank Groningen, 281902 CV EXPL 06-257. De verhuurder had een onwaarachtige opzeggingsgrond gebruikt.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 27 februari 2007 LJN: BB0044, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C200501742. Opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte op grond van een dringende reden (sloop in het kader van renovatie voor nieuwbouw). Ook mogelijk als de verhuurder nog niet aan alle vereisten voor aanvang van de bouw had voldaan.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953). Een vordering tot huurbeëindiging is toewijsbaar indien de verhuurder bij het voorgenomen eigen gebruik een wezenlijk belang heeft.
  • Hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953).
  • Het hof te Amsterdam arrest van 8 mei 2008 LJN: BD7753, gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01 . Deze artikelen (6:248 BW en 3:13 BW) kunnen in de strijd worden geworpen als het buiten beschouwing laten van de afweging van belangen de huurder onevenredig benadeelt.
  • Arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2008 LJN: BC6116, Hoge Raad, C07/105 . Opzeggingsgrond kan anders worden ingekleed. De grens ligt daar, waar niet langer gesproken kan worden van een onderbouwing van de opgegeven reden doch getracht wordt tijdens de procedure een nieuwe reden voor de opzegging op te voeren.
  • Arrest van het Hof te Arnhem van 17 juni 2008 LJN: BG1496, Gerechtshof Arnhem, 104.004.014. Toepassing van de conversieregel op grond van artikel 3:42 BW bij vergissing einddatum van de huurovereenkomst.
  • Het hof te Arnhem arrest van 1 september 2009 LJN: BK5356, gerechtshof Arnhem, 200.012.651 . Geen wachttijd gedurende de tweede verlengingsperiode.
  • Gerechtshof Amsterdam van 13 oktober 2009 ( LJN: BL1061, gerechtshof Amsterdam , 200.017.279/01). Geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder als er sprake is van dringend eigen gebruik.
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage van 3 december 2009 gevoegd ( LJN: BL0527, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 704549\CV EXPL 07-8229 ) Specifieke bouwkundige voorzieningen kunnen wél bij berekening van tegemoetkoming in kosten worden betrokken. Voor zover er sprake is van “algemene” bouwkundige voorzieningen of verbeteringen is er naar de mening van het hof geen reden voor een vergoeding.
  • Het hof te Amsterdam arrest van 23 maart 2010 ( LJN: BN1367, gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01). De wettelijke voorziening heeft geen volledige schadeloosstelling van de ten behoeve van de huurder gemaakte verhuis- en inrichtingskosten heeft beoogd.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 4 mei 2010 ( LJN: BM4112, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.020.935 ) Het hof heeft het financieel belang van de verhuurder afgezet tegen de belangen van de huurder en vond dat onder de gestelde omstandigheden de belangen van de verhuurder voorrang dienden te hebben.
  • Conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2010 ( LJN: BM0139, Hoge Raad, 09/00915) Mr. Huydecoper betoogt in zijn conclusie dat het kán zijn dat een vennootschap in concernverband een legitiem “eigen” belang dient wanneer zij ten behoeve van gebruik door een andere groepsmaatschappij ontruiming van een in aanmerking komend bedrijfspand vordert.
  • De Hoge Raad is in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ). De wachttijd is niet van toepassing indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 7:296 lid 2 BW is verlengd. Verder: huurbeëindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven.
  • het hof arrest van 8 februari 2011 ( LJN: BP3872, Gerechtshof Leeuwarden, 200.047.796 en 200.051.650) geen plaats voor belangenafweging als de overeenkomst kan worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik.
  • Hoge Raad arrest van 25 maart 2011 ( LJN: BP4335, Hoge Raad, 10/01201 ). De huurovereenkomst was opgezegd tegen 1 juni 2007. Na die datum wordt door de verhuurder de inleidende dagvaarding aan de huurder uitgebracht op 6 november 2007. De wet wijst geen termijn aan waarbinnen de verhuurder die vordering moet instellen.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 3 mei 2011 LJN: BY3818, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.070.626 (rechtsoverweging 4.5) beslist dat de onderverhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde (weer) zelf zou gaan exploiteren.
  • LJN: BP3276, Hoge Raad, 10/02860, bij huurbeëindiging door belangenafweging wordt aan de belangen van beide partijen evenveel gewicht toegekend. Met andere woorden: de huurder heeft geen streepje voor.
  • Hof ‘s-Gravenhage arrest van 19 juli 2011 ( LJN: BR2040, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.061.478/01 ) toekenning schadevergoeding op grond van artikel 7:297 lid 1 BW. Arrest hof Den Bosch van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BT1685 . Een termijn van opzegging die te laat is toegepast kan door de conversieregel niet worden gerepareerd.
  • Uitspraak kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ). Beroep op de redelijkheid bij overschrijding termijn van opzegging geslaagd. Huurder was 8 dagen te laat met de opzegging en zat in beginsel weer vijf jaar aan het contract vast. In soortgelijke gevallen werd ook het tegendeel beslist.
  • Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vonnis van 28 februari 2012 LJN: BV7295, rechtbank Almelo, 377363 CV EXPL 5948-11, huurbeëindiging in het kader van dringend eigen gebruik.
  • Arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298. Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij de nadelen aangestipt die de “verplichte” beëindigingsgrond in het kader van dringend eigen gebruik zonder afweging van belangen aan de zijde van de huurder met zich meebrengt.
  • De rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen, vonnis van 27 juni 2012 ( LJN: BW9938, sector kanton Rechtbank Arnhem, 800947 Cv Expl.12-516 ). De uiteindelijke reden van huurbeëindiging was gelegen in het beschikbaar stellen van het gehuurde na renovatie aan een andere huurder, zijnde de aan haar gelieerde dochtermaatschappij.
  • De rechtbank Amsterdam vonnis van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ). Geen sprake was van dringend reden om de huur te beëindigen wegens renovatie (o.a. vergroten) van het gehuurde winkelpand.
  • Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 22 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3531 ) aan bij het standpunt van de rechtbank te ‘s-Gravenhage voor wat betreft de vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Er is geen ruimte voor een vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen in het vervangende pand.
  • Het gerechtshof Amsterdam arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) Een huurovereenkomst in het kader van de algemene belangenafweging.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 8 april 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:975 ) van mening dat deze wederzijdse overeenstemming bijvoorbeeld niet was te herleiden uit het enkele feit dat de curator namens een failliete huurder het huurgenot had opgegeven en het pand (grotendeels) ter beschikking had gesteld aan degene aan wie hij de onderneming van het failliete onderneming van de huurder had verkocht.
  • De Hoge Raad handhaaft in haar arrest van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1018 ) het eerder ingenomen stand als verwoord in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ). Mr. Wissink concludeert in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:HR:2014:240 ) tot afwijzing van het ingestelde beroep.
  • Onderdeel van de aan de huurder toekomende vergoeding kan de winstderving van de huurder zijn. Uit het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:1488 ) blijkt dat er voor de bepaling van de omzet gekeken moet worden naar het resultaat in het jaar voor de huurbeëindiging van de huurovereenkomst. Voor de vaststelling van de winstderving moet volgens de deskundige worden gekeken naar de winst na aftrek van een redelijke arbeidsbeloning.
  • De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, kwam in haar vonnis van 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:2446 ) tot conclusie dat er sprake is geweest van een stilzwijgende beëindiging van de huurovereenkomst. Het lijkt mij een verkeerde benadering. De huurder heeft immers het recht van de wettelijke huurperiode af te wijken.
  • In het arrest van het hof van 30 september 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:4053) is een opzegging besproken in het kader van een open belangenafweging. Hierbij werden ook de belangen van de onderhuurder betrokken.
  • De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief behoeft niet het onderwerp van de procedure te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Zie in dezelfde zin de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 5 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 ).
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:4062 ) een eerdere schadevaststelling ex artikel 7:299 lid 3 BW levert geen executoriale titel op. Deze bepaling houdt immers geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist.
  • Arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. De huurder had per e-mail in januari 2012 de verhuurder te kennen gegeven de huurovereenkomst op te willen zeggen. De verhuurder had voor de formaliteiten verwezen naar de huurovereenkomst. Volgens het hof moet de verhuurder hebben begrepen dat de huurder de huurovereenkomst wilde beëindigen. Huurbeëindiging zonder versturen aangetekende brief.
  • De Rechtbank Midden-Nederland vonnis van 18 maart 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:4260 ). Een verhuurder kan ook verlangen dat de huurder bij betaling van een vergoeding binnen een bepaalde periode elders binnen de bestaande klantenkring vervangende bedrijfsruimte regelt.
  • Het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). De verhuurder kan de opzegging nog herroepen.
  • Uit een arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:1897 ) blijkt tevens dat een volledig nieuw ingerichte keuken en verkoopruimte in de vervangende bedrijfsruimte niet voor vergoeding in aanmerking komen.
  • Vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974 ). Artikel 7:308 BW. Bij huurbeëindiging ex 7:296 BW is een vergoeding ex artikel 7:308 BW (vergoeding goodwill) in een later stadium mogelijk.
  • In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934 ) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De rechter acht al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beëindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.
  • De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 januari 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:1256 beslist dat de huurder niet kon worden gehouden aan zijn exploitatieverplichting zoals vermeld in de huurovereenkomst.
  • Zo komen bijvoorbeeld de kosten voor vergoeding van inventaris wel voor vergoeding in aanmerking, doch dienen bijvoorbeeld in het kader van “vervanging nieuw voor oud” correcties toegepast te worden. Dit blijkt ook uit een arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017. Tevens is in dit arrest huurbeëindiging toegestaan onder meer aan de hand van bedrijfseconomische gegevens. ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422).
  • Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren.
  • Gezien de lange voorbereiding die de realisering van een nieuwbouwproject met zich meebrengt, kan van de verhuurder niet worden verlangd dat zij eerst met de procedures tot ontruiming en opzegging van de huurovereenkomst begint als aan alle voorwaarden voor realiseren van nieuwbouw is voldaan Dit betekent dat volgens het hof het verkrijgen van deze vergunningen niet moet worden gezien als het vervullen van een toekomstige omstandigheid waarop een opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet kan worden gebaseerd. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 2 mei 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1900 ).
  • Het hof te Amsterdam achtte in haar arrest van 29 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3508 een huuropzegging door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik wegens ingebruikneming van het gehuurde door dochters van verhuurder/eigenaar een geldige reden om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De verhuurder had samen met genoemde dochters een ondernemersplan opgesteld voor het exploiteren van een restaurant op de adres van het gehuurde. Het ondernemersplan vermeldde ten aanzien van de promotie: Door de geweldige ligging van de locatie, er rijden elke dag duizenden passanten voorbij, is het eenvoudig om het horecaconcept onder de aandacht van potentiële gasten te brengen.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10128) een beslissing genomen over de vraag of een tweetal winkeliers gehouden konden worden aan een verplichting om een vaste zondag per maand de winkel geopend te houden.
  • Goodwill komt niet voor vergoeding in aanmerking. Deze post past niet in de tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten als genoemd in artikel 7:297 BW. Dit wordt ook bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209).
  • De rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, wees in haar vonnis van 1 december 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:9301) deze vordering van de verhuurder af. Volgens de rechter stelde de huurder terecht dat hier geen sprake was van een dringende reden die zou huurbeëindiging zou kunnen leiden. Verkoop van het gehuurde staat immer huurbeëindiging in de weg.
  • In de zaak die heeft geleid tot een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 16 januari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:112) was het hof van oordeel dat in het kader van het beoogde dringend gebruik van de bedrijfsruimte het door haar vof en haar twee kinderen het gebruik dat de kinderen voor ogen heeft gestaan relevant is. De vordering werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing.
  • De vraag die door het hof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039) werd beantwoord is die of de stichting aannemelijk had gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Volgens het hof was dit het geval.
  • Het vormvoorschrift (aangetekende brief of deurwaardersexploot) werkt dus wel degelijk in het nadeel van de partij die dit een opzegging heeft gedaan zonder aan dit vormvoorschrift te voldoen als de opzegging door de andere partij wordt betwist en de partij die de opzegging zou hebben gedaan daarvan geen bewijs kan leveren. Dit werd ook zo beoordeeld door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7930).
  • Het gerechtshof Amsterdam was in haar arrest van 30 juli 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2810) van oordeel dat een lage huurprijs niet kon leiden tot huurbeëindiging. Het was in dit geval mogelijk de huurprijs te wijzigen op op basis van artikel 7:303 BW.
  • In aanmerking komen in beginsel níet de kosten om het nieuwe pand en de inrichting daarvan te laten voldoen aan nieuw te stellen eisen ten opzichte van de oude situatie (zie vonnis rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, 14 augustus 2019,  ECLI:NL:RBMNE:2019:4347
Servicekosten (winkel) bedrijfsruimte
  • Uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 december 2009 ( ECLI:NL:GHAMS:2009:BP6652 ) is duidelijk dat de huurder door een gewijzigde berekeningswijze van servicekosten te betalen met deze gewijzigde berekening akkoord wordt geacht te gaan.
  • De verhuurder die de huurder bij leegstand een groter aandeel in de servicekosten in rekening bracht dan bij een grotere bezetting van het pand, werd teruggefloten in het arrest van het hof te Amsterdam van 14 december 2010 ( ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0589 ).
  • Het gerechtshof Amsterdam heeft in haar arrest van 14 december 2010 (ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0589) in hoger beroep een oordeel moeten geven, over in rekening gebrachte servicekosten, waarin ook een component “leegstand” was betrokken.
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem heeft in haar vonnis van 1 september 2011 ( LJN: BT2014, sector kanton Rechtbank Haarlem, 501536/CV EXPL 11-2989 ) mooi weergeven wanneer een vordering ter zake van servicekosten opeisbaar wordt.
  • In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van 8 november 2011 ( LJN: BY5795, sector kanton Rechtbank Amsterdam, CV EXPL 11-36670 ) heeft de rechtbank te Amsterdam zich moeten buigen over de vraag of op de verhuurder (de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder) bij het aangaan van de huurovereenkomst de plicht rustte om op eigen beweging informatie aan de huurder te verschaffen over de discrepantie tussen de werkelijke kosten ter zake van energie- en serviceverlening en het overeengekomen voorschot.
  • De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 7 oktober 2011 ( ECLI:NL:HR:2011:BR3085 ) dat de in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden.
  • Bij het onbetaald laten van een voorschot aan de servicekosten mocht de verhuurder niet eigenmachtig beslissen de overeengekomen diensten af te sluiten. De rechtbank Amsterdam, sector kanton locatie Amsterdam was in haar vonnis van 18 mei 2012 ( LJN: BW6626, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-751 ) in rechtsoverweging 9 van mening dat er voor deze afsluiting geen contractuele basis, noch een vonnis is op basis waarvan hij tot afsluiting mag overgaan.
  • Het hof besliste in haar arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHARL:2013:BY9973 ) over dit gedeelte van het verweer van de huurder dat de verhuurder inderdaad zijn vordering op grond van de algemene voorwaarden voldoende inzichtelijk moet maken en niet kan volstaan met het sturen van facturen.
  • Mr Wissink merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad ( ECLI:NL:PHR:2011:BR3085 ) hierover het volgende op. Het is niet ongewoon is dat zakelijke partijen soms druk zetten om een bepaald resultaat te bereiken is. Zolang daarbij geen juridische grenzen worden overschreden, is dat in juridisch opzicht aanvaardbaar. Het handelen van een partij conform de wensen van de andere partij, kán daarom duiden op instemming (zij het wellicht ‘nolens volens’). Of daarvan sprake is, vergt een beoordeling van de omstandigheden van het geval.
  • Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 22 december 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:5394 ) beslist dat meerpremie van de opstalverzekering aan de huurder doorberekend mocht worden.
  • De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, oordeelde in haar vonnis van 18 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:872 ) wees de vordering van de verhuurder wat betreft een naheffing van de servicekosten af. De kantonrechter nam hierbij in aanmerking dat de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten heeft gegeven waaruit het werkelijk verbruik door de huurder – bij benadering – kon worden afgeleid.
  • Berekening servicekosten door kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam, locatie Dordrecht, in haar vonnis van 20 april 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10376) verhouding verhuurde oppervlakte en totale oppervlakte?
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2954 van oordeel dat de huurder geen recht op waling toekwam wegens fors gestegen servicekosten.
Huurprijswijziging winkelbedrijfsruimte
  • De Hoge Raad arrest van 15 juni 2001 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2174 ). Bij overeengekomen omzetafhankelijke huur kan de rechter bij vaststelling van een nieuwe huurprijs in sommige gevallen rekening houden met eerder overeengekomen omzethuur. Een onzelfstandige woning leent zich niet voor aan bedrijfsruimte gerelateerde huur, terwijl voor uitoefening van de onderneming in de bedrijfsruimte niet is vereist dat de huurder van de bedrijfsruimte in de daarboven gelegen woning aanwezig was.
  • Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 11 januari 2005 ECLI:NL:GHSHE:2005:AS2622 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch ). De rechter benoemt op verzoek van de meest gerede partij (dat is de partij die daar het meest belang bij meent te hebben) een deskundige op grond van artikel 7:304 lid 2 BW.
  • Hof te Amsterdam van 8 december 2005 ( LJN: AV3104, gerechtshof Amsterdam, 04/1265 ) uitleg ITZA-methode. Deze methode niet altijd geschilt om huurprijs vast te stellen.
  • Arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 8 december 2005 (alinea 4.15, LJN: AV3104, gerechtshof Amsterdam, 04/1265 ). In dit arrest werd een correctie van 15 % geaccepteerd. Het hof was van mening dat de huurder zijn stelling onvoldoende had onderbouwd om een correctie van 30% op de huurprijs van vergelijkbare panden te rechtvaardigen.
  • De Hoge Raad arrest 12 mei 2006 LJN: AV6080, Hoge Raad , R05/7. De beschikking tot aanwijzing van een deskundige dient te worden aangemerkt als een eindbeschikking.
  • Arrest gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 2006 LJN: AY9599, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200401747. Bij de huurder is het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de aanvangshuurprijs in elk geval tot 1 januari 2004 niet werd geïndexeerd.
  • Arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 4 september 2007 LJN: BB4472, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C200600558 . Ook panden met een wezenlijk andere bestemming kunnen met elkaar worden vergeleken. Dit is alleen anders als de bouwkundige staat van het gehuurde een vergelijking in de weg staat. Dde attentiewaarde van een hoepand bestaat niet louter en alleen uit een afwijking van de omringende bouw. Deze constatering is volgens het hof ontoereikend voor zodanige correctie.
  • Arrest Hoge Raad van 1 februari 2008 ( ECLI:NL:HR:2008:BB5923 ). Een nabij het gehuurde gelegen terras is bij het gehuurde getrokken. Dit alles bracht met zich mee dat de huurprijs met ingang van 1 april 1996 werd gewijzigd. Door het tussentijds overeenkomen van een nieuwe huurprijs met ingang van een binnen de lopende huurtermijn gelegen tijdstip moet er vanaf dat tijdstip ten minste vijf jaren verstreken moeten zijn voordat de rechter een nadere huurprijs kan vaststellen.
  • Huydecoper redenering in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 ( ECLI:NL:PHR:2008:BB5923) dat recente huurprijzen ook in de vergelijking meegenomen moeten worden.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 8 april 2008 LJN: BQ3015, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.003.119 . Vrijheid van de deskundige om een huurprijs vast te stellen.
  • Arrest van het gerechtshof Amsterdam van 8 mei 2008 LJN: BD8712, gerechtshof Amsterdam, 106.002.728/01. Het hof tikte de deskundige op de vingers die bij de berekening van de huurprijs een door de huurder gerealiseerde uitbreiding in de berekening van de huurprijs had meegenomen.
  • De Hoge Raad arrest van 10 oktober 2008 ( LJN: BD5988, Hoge Raad, C07/011HR ) De wet heeft bedoeld de referentieperiode te laten aansluiten bij de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, welke veelal samenvalt met de datum van de inleidende dagvaarding. Volgens de Hoge Raad kan de rechter de referentieperiode bij die latere datum te laten aansluiten als de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs op een later tijdstip is vastgesteld.
  • Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 19 december 2008 LJN: AV3104, gerechtshof Amsterdam, 04/1265 ) eveneens tot oordeel dat de huurprijsberekening conform de ‘ITZA-methode’ in deze kwestie niet een juiste methode was om een huurprijs te berekenen.
  • Hof arrest van 13 januari 2009 LJN: BH4187, gerechtshof Amsterdam, 104.003.131 . Oordeel dat de BHAC in haar rapport een correcte huurprijs had berekend.
  • Het hof te Leeuwarden arrest van van 30 juni 2009 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01. Uitdrukkelijke vermelding dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd. Als een dergelijke clausule al niet in het huurcontract is opgenomen kan deze in het kader van huurprijsherziening onderdeel van de huurprijs worden gemaakt.
  • De kantonrechter te Utrecht vonnis van 22 juli 2009 ( LJN: BP2586, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW ). Als de woonruimte als afhankelijke woonruimte aangemerkt wordt, dan geldt er één huurprijs voor zowel de bedrijfs- en woonruimte.
  • Rechtbank Utrecht van 2 december 2009 LJN: BL1426, sector kanton Rechtbank Utrecht, 611956 UC EXPL 09-1031 . Door de rechter is bevestigd dat de oorspronkelijke huurprijs niet van belang is voor bepaling van de nieuwe huurprijs.
  • Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht van 13 januari 2010 LJN: BL7948, sector kanton rechtbank Maastricht, 336337 CV EXPL 09-2621. In onderhavige uitspraak had de deskundige volgens de rechter correct gehandeld. De deskundige mag dus in de vergelijking geen pand uitsluiten, waarvan de huur al meer dan vijf jaar niet is bijgesteld.
  • Wijzigingen door de huurder die bepaalde onderdelen van het gehuurde “downgraden” tellen niet mee in de waardering van het gehuurde.Dit werd ook beslist in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht van 13 januari 2010 ECLI:NL:RBMAA:2010:BL7948 . Uitgangspunt is de situatie zoals het gehuurde ter beschikking werd gesteld.
  • De rechtbank te Utrecht vonnis van 19 februari 2010 LJN: BM0097, sector kanton Rechtbank Utrecht, 669355 UE VERZ 09-2454 JS . De verhuurder ontvankelijk verklaard in haar verzoek aanwijzing deskundige, omdat de huurder in de onderhandelingen over deze wijziging van de huurprijs niet overeengekomen voorwaarden heeft gesteld, waardoor partijen niet tot overeenstemming hebben kunnen komen. De rechter besliste daarom dat partijen – conform de overeengekomen voorwaarden – ieder voor de helft in de kosten veroordeeld zouden worden.
  • De Hoge Raad arrest 15 maart 2010 LJN: BK9631, Hoge Raad, 08/03325 .Afwijzing van een klacht dat het hof ten onrechte een bepaald pand buiten de vergelijking had gelaten.
  • Ook als er een correctie in verband met de grootte van de oppervalkte gebruikelijk is, kan deze correctie niet zonder nadere motivatie gegeven worden. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch draaide om deze reden in haar arrest van 20 april 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525) een vonnis van de kantonrechter terug. De kantonrechter had in eerste aanleg in afwijking van het rapport van de deskundige een correctie toegekend vanwege de verschillen in vierkante meters. Het hof overwoog dat de deskundige kennelijk geen plaats had gezien voor een dergelijke correctie wegens oppervlakteverschillen.
  • Arrest van De Hoge Raad van 28 mei 2010 ( LJN: BL9562, Hoge Raad, 08/02927 ). De huurder kan een bepaling in het contract vernietigen als deze in zijn nadeel strekt. Artikel 7:291 BW strekt immers ter bescherming van de belangen van de huurder en is ook van toepassing op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de in artikel 7:303 BW opgenomen bevoegdheid een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen.
  • Een afgeroepen optierecht wordt niet opgeteld bij de overeengekomen periode voor wat betreft de mogelijkheid om een wijziging van de huurprijs te kunnen verzoeken; beslissing van het het gerechtshof te Arnhem in haar arrest van 7 september 2010 ( ECLI:NL:GHARN:2010:BN5668)
  • De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 3 november 2010 ( ECLI:NL:RBSGR:2010:BP6690 ) geoordeeld dat het voor de ontvankelijkheid van de artikel 7:303 BW-procedure niet noodzakelijk is om de rechter in het kader van een artikel 7:304 BW-procedure een deskundige te laten benoemen als er zowel door de huurder en de verhuurder een afzonderlijke deskundige is benoemd.
  • Rechtbank Utrecht van 22 december 2010 ( LJN: BP2410, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW/321 ). Gefaseerde invoering huurprijs onder omstandigheden mogelijk.
  • Als er sprake is van een afhankelijke woning, dan moet de huurprijs dus worden bepaald aan de hand van het criterium van artikel 7:303 BW. Er dient dus geen waardering van de woonruimte plaats te vinden conform het woningwaarderingsstelsel. Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 20 januari 2011 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2146 ) moet de huurprijs van een dergelijke woonruimte worden afgeleid op dezelfde wijze als waarop de huurprijs van bedrijfsruimteruimte wordt berekend.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 16 augustus 2011 ( LJN: BT1889, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.037.351/01 ). In het huurcontract stond vermeld dat het gehuurde circa 110 m² was, terwijl het gehuurde slechts maximaal 90 m² groot was. De huurprijs was naar de mening van het hof tot stand gekomen op basis van de andere factoren die bij totstandkoming van de overeenkomst een rol hebben gespeeld.Geen reden voor aanpassing. het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch 23 augustus 2011 LJN: BT1742, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.062.863 . Door de verhuurder met succes een beroep op rechtswerking gedaan.
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem vonnis van 1 september 2011 ( LJN: BT2014, sector kanton Rechtbank Haarlem, 501536/CV EXPL 11-2989 ). Verjaring en/of verval rechten in verband met afrekening servicekosten?
  • De kantonrechter volgt in haar vonnis van 20 april 2012 van de rechtbank Arnhem ( LJN: BW4428, sector kanton Rechtbank Arnhem, 784794 CV Expl. 11-7618 ). Als door de deskundige de oppervlakte van het gehuurde pand in geringe mate afwijkt van de correcte oppervlakte, dan heeft dit niet zonder meer tot effect dat het rapport als onjuist gekwalificeerd wordt. Een afwijking van 5 % wordt geacht binnen een gangbare tolerantie te vallen. De bedrijfshuuradviescommissie hanteert in dit verband een tolerantie van maximaal 5%.
  • Vonnis van 20 april 2012 van de rechtbank Arnhem ( LJN: BW4428, sector kanton Rechtbank Arnhem, 784794 CV Expl. 11-7618 ). Afwijking oppervlakte van gehuurde pand met 5 % is toegestane tolerantie. De deskundigen moeten bij hun onderzoek partijen in de gelegenheid stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen.
  • Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01. Het hof was in deze zaak de mening toegedaan dat de verhuurder met inachtneming van geldende regels van verjaring de huur alsnog in rekening mocht brengen die de huurder niet had betaald nadat de indexering alsnog was toegepast.
  • De rechtbank Zwolle-Lelystad was bereid in haar beschikking van 19 april 2012 ( ECLI:NL:RBZLY:2012:BW4016 ) in het kader van de artikel 7:304 BW-procedure enige voorvragen te beantwoorden.
  • Gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ). Geen inhoudelijke toetsing rapport deskundige in artikel 7:304 BW procedure.
  • Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem van 13 juni 2012 LJN: BW8101, sector kanton Rechtbank Arnhem, 776715 CV Expl. 11-9484 . De deskundige die panden in de vergelijking betrekt die niet in de directe omgeving zijn gelegen moet hiervoor een verklaring kunnen geven. Het deskundigenrapport dat door de verhuurder was ingediend ter onderbouwing van de gevorderde huurprijs werd door de rechter daarom niet geaccepteerd.
  • Rechtbank, Utrecht, sector kanton, van 11 juli 2012 ( LJN: BX3489, rechtbank Utrecht, 771616 UC EXPL 11-13817 DJ/4066 ).
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 juli 2012 LJN: BW7483, Hoge Raad, 11/02518 beslist dat het beroep verworpen kon worden op grond van artikel 81 RO. Hof was van mening dat de kosten van verbetering substantieel zijn, zoals in het onderhavige geval kan niet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid van het verhuurde voor verbetering en is er geen sprake van een factor die de huurwaarde verhoogt.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2012 LJN: BX4718, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.101.344 ). De verhuurder kreeg een voorlopige betaling van een voorschot van ongeveer driekwart van de te verwachten huurverhoging toegekend in afwachting van de definitieve uitspraak.
  • Volgens het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 18 september 2012 ( ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272) moet in het kader van de vergelijkbaarheid worden gekeken op een groot aantal verschillende aspecten, waaronder ook minder grijpbare zoals kwaliteit en uitstraling. Het hof overwoog dienaangade als volgt: “De vergroting van de attentiewaarde en de zichtbaarheid van het gehuurde die het gevolg is van de ontwikkeling die het winkelgebied Alkmaar-Overstad voorafgaand aan de referentieperiode heeft doorgemaakt (De Simsonstraat als doorgaande route naar de binnenstad, aanleg Parcade met haar passantenstroom), dient volledig in de nieuwe huurprijs tot uitdrukking te komen”. Ook hier bepaalt de passantestroom de attractiewaarde voor een belangrijk deel.
  • Hof te Amsterdam arrest van 16 oktober 2012 LJN: BY0272, gerechtshof Amsterdam, 200.070.384/01 . De deskundige had ten onrechte geen rekening gehouden met de hogere attentiewaarde van het gehuurde door ontwikkelingen in de binnenstad, waardoor er sprake was van een verhoging van de passantenstroom langs de winkel.
  • Arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch te 19 oktober 2012 LJN: BY1179, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 850865 . Ontvankelijkheid vordering en afwijking wettelijke regels.
  • De Hoge Raad arrest van 23 november 2012 ECLI:NL:PHR:2012:BX7849 . De huurder die schilderwerk aan de buitenzijde van het gehuurde uit had laten voeren, kon daarom volgens het hof te ’s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 april 2009 geen correctie van de huurprijs verkrijgen wegens deze werkzaamheden.
  • Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW kunnen doen. Dit werd bepaald door de voorzieningenrechter van rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 14 juni 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:5136 ).
  • De Hoge Raad komt in het arrest van 9 augustus 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 ) over dit bewuste punt in rechtsoverweging 3.5.1 tot het oordeel er onvoldoende grond bestaat voor toepassing van de regeling zoals die voor het arbeidsrecht geldt. Bij gebreke van een wettelijke voorziening in het huurrecht kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.
  • De rechtbank Amsterdam vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ). De huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
  • De rechtbank Midden-Nederland heeft vonnis van 28 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBMNE:2013:3558 ). De kantonrechter heeft over de kosten van het deskundigenonderzoek overwogen dat deze voorshands door de verhuurder moeten worden gedragen en dat de verhuurder van die kosten opgave kan doen in een zonodig nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure.
  • De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland civiel recht, locatie Almere heeft in een vonnis van 25 oktober 2013 ( ECLI:NL:RBMNE:2013:7733 ) beslist dat een grote professionele huurder op grond van artikel 3:52 lid 1 sub b BW geen beroep toe kwam op vernietiging van bepalingen van de algemene ROZ-voorwaarden, die een bepaalde van de wet afwijkende procedure voorschreven.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 4 oktober 2013 ECLI:NL:HR:2013:856 (rechtsoverweging 3.4.3) bepaald dat aan het overleg tot benoeming van een deskundige niet al te hoge eisen gesteld hoeven te worden.
  • De rechter past de referentieperiode strikt toe. Dit volgt uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 22 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:180
  • De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant was in haar vonnis van 27 februari 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:843 ) dat de huurprijs niet op een andere datum gesteld diende te worden dan de datum waarop het eerste verzoek tot benoeming van een deskundige was ingediend. Tevens wordt vastgesteld dat een niet van de verhuurder gehuurd terras niet bij de 7:303 BW berekening betrokken kan worden.
  • Een afwijkend tijdstip om de huurprijs op een later tijdstip vasttellen, dan de datum van indiening van het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige, achtte de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 27 mei 2013 (ECLI:NL:RBZWB:2013:3913 ) aanwezig vanwege de hiernavolgende omstandigheden.
  • Het gerechtshof te Amsterdam zag in haar arrest van 24 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4935 ) aanleiding een korting op de huurprijs van 5% tot een bepaald moment te verstrekken wegens gebreken aan het gehuurde.
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:27 ) laat de ingangsdatum van de huurprijs in gaan vanaf het moment dat de vordering ex artikel artikel 7:303 BW is ingesteld dan wel het verzoek ex artikel 7:304 BW is ingediend. Gebreken geven geen aanleiding tot een later tijdstip van starten gewijzigde huurprijs.
  • Verder hoeft de deskundige de vergelijking niet tot de winkels binnen een winkelcentrum te beperken, als buiten het winkelcentrum, op vergelijkbare locaties vergelijkbare panden aanwezig zijn. Dit zelfde standpunt werd ingenomen door de rechtbank Noord-Holland, kantonkamer, locatie Alkmaar, in haar vonnis van 22 januari 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:6408 ). In dit vonnis werd een zaak behandeld, waarin door een huurder een huurprijsaanpassing gevraagd.
  • Als BTW-heffing over de verschuldigde huur is overeengekomen, dan heeft de verhuurder recht op facturen ten behoeve van zijn administratie ten behoeve van zijn btw-administratie. Dit geldt ook als de huurder een particuliere huurder is. Het hof Den Haag overwoog in haar arrest van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:456) dat de verhuurder ook facturen naar de huurder moet sturen als de huurder een particuliere huurder is.
  • Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden moest zich in hoger beroep buigen over een zaak, waarin een vraag werd beantwoord of het terras behorende bij het gehuurde bij de berekening van de huurprijs meegeteld diende te worden. Het hof besliste in haar arrest van 14 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:7859) in deze concrete situatie dat dit niet het geval was.
  • Arrest van het gerechtshof Amsterdam van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:770). Deskundige betrekt ten onrechte referentiepanden in de vergelijking, waarvan de huurprijs van de marktwerking is onttrokken.
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 25 augustus 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:3313 ) beslist dat de deskundige te grote verschillen had berekend in de waardering had gegeven ten aanzien van het restaurantgedeelte in het restaurant.
  • Bedacht dient hierbij wel te worden dat de deskundige niet verplicht is gebruik te maken van de door de partijen aangedragen vergelijkingspanden. Volgens een arrest van het hof te Amsterdam van 3 november 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:4504) de deskundige zijn werkzaamheden op efficiënte wijze uit dienen te voeren en ervoor te waken dat onnodige kosten worden gemaakt.
  • Panden met een bepaald niveau van huur mogen niet welbewust in de vergelijking worden betrokken of juist uit de vergelijking worden geweerd. Dit kwam onder meer aan de orde in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 17 november 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:4575
  • De rechtbank Gelderland was in haar vonnis van 23 maart 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:7174) van oordeel dat de ingangsdatum van de huurprijs op grond van artikel 7:304 lid 2 BW juncto artikel 7:303 lid 1, 2 en 4 BW toch kon worden toch kon worden gestart op de dag van indiening van een verzoekschrift . Dat de kantonrechter destijds het verzoek had afgewezen maakte dit niet anders.
  • De rechtbank te ‘s-Gravenhage, zittingsplaats Leiden, was in de beschikking van 28 april 2016 ( rechtbank ‘s-Gravenhage, kantonzaken, zittingsplaats Leiden, 4712713/EJ VERZ 15-87670), waarin de benoeming van een deskundige in het kader van de 7:304 BW procedure was verzocht, van mening dat het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling nopen de bepaling van artikel 3:52 lid 1 sub d BW betreffende de verjaringstermijn uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienst is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkend beding heeft gedaan.
  • Arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 juni 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:2399). Uit dit arrest volgt dat een deskundige die ooit voor de verhuurder had getaxeerd niet zonder meer als partijdig beschouwd diende te worden.
  • Het hof te Amsterdam van 24 mei 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 ). Gedekt verweer.
  • In hoger beroep heeft het hof te Amsterdam in haar arrest van 12 juli 2016 ( CLI:NL:GHAMS:2016:2812 ) het standpunt ingenomen dat in beginsel uitgegaan dient te worden van de omschrijving van de huurovereenkomst, aangezien de verhuurder met die verbouwing expliciet heeft ingestemd en zij blijkens de huurovereenkomst wist dat daardoor één winkelruimte ontstond die ook als zodanig verhuurd zou worden. De verhuurder heeft er nog op gewezen dat de huurder in het gehuurde (inmiddels) twee ‘formules’ exploiteert, optisch gescheiden en elk met een eigen ingang. Naar het oordeel van het hof voert de verhuurder in verband met de gewijzigde invulling van het gehuurde echter terecht aan dat bij de vergelijking van bedrijfsruimtes qua bouwkundige indeling kan worden afgeweken van de feitelijke toestand indien de bouwkundige ingreep die voor zulk een theoretische wijziging is vereist, te verwaarlozen valt.
  • In hoger beroep voor het gerechtshof te ‘s-Gravenhage werd op 19 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1995 ) werd een procedure gevoerd waarin de vraag ter beoordeling werd voorgelegd of een beding in de algemene voorwaarden (versie 28 januari 1994) van toepassing was en de regeling van artikel 7:303 BW en artikel 7:304 BW terzijde kon worden gezet.
  • De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 13 december 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4951 van oordeel dat de verhuurder die gedurende tweeëndertig jaar was vergeten de indexering door te voeren, deze indexering niet over deze jaren alsnog boven de huurprijs mocht plaatsen.
  • In een huurprijswijzigingsprocedure die speelde voor de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Haarlem, waarin op 28 december 2016 vonnis was gewezen (ECLI:NL:RBNHO:2016:10689) was er sprake van terrasruimte, die niet het gehuurde behoorde. Dit terras werd door de deskundige begroot op een bedrag van € 1500. Kennelijk werd hier niet de 7:303 BW-berekening op toegepast. De deskundige ging bij de bepaling van de huurprijs van het terras niet uit van de vierkante meterprijs, die was herleid uit de referentiepanden.
  • Het hof Amsterdam oordelde in haar arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ) dat de verhuurder recht had op de vergeten doorgewerkte indexering; geen rechtsop rechtsverwerking, wel gedeeltelijk recht op verjaring.
  • Het is mogelijk dat partijen gedurende de lopende huurperiode overeenstemming bereiken over wijziging van het gehuurde, waarbij tevens een wijziging van de huurprijs wordt overeengekomen. Het is dan mogelijk dat er tussen partijen een nieuwe huurprijs is overeengekomen, waardoor de afgesproken huurprijs als gevolg van de wijziging aan het gehuurde opnieuw voor vijf jaar vast staat. Hiervan was ook sprake in zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:1745 ).
  • Dat voor bepaling van de huurprijs de bouwkundige gedaante van het gehuurde ten tijde van de ingangsdatum van de eerste huurtermijnen als uitgangspunt voor de berekening van de huurprijs genomen moet worden bleek ook uit het arrest gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 4 april 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:1466.
  • De huurprijs staat dan op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW vast voor die overeengekomen periode.Deze situatie deed zich voor in een zaak die tot een vonnis van 23 augustus 2017 van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2017:6377) heeft geleid.
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte.
  • Het gerechtshof te Amsterdam was in haar arrest van 19 december 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:5300) van oordeel dat door de kantonrechter terecht was beslist dat de huurprijs op een later moment in zou mogen gaan dan het moment waarop de vordering was ingesteld.
  • Een drankafnamebeding kan niet als omzethuur worden aangemerkt. In het vonnis van 17 januari 2018 van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie, Haarlem (ECLI:NL:RBNHO:2018:177) kwam aan de orde of een dankafnamebeding als huur aangemerkt moest worden. De rechter was van oordeel dat dit niet het geval was.
  • De verhuurder kan dus de bedragen van niet  doorberekende indexering doorgaans over de laatste vijf jaar terugvorderen. Dit wordt ook bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Assen, van 20 maart 2018 ( ECLI:NL:RBNNE:2018:859). Voorts werd ook bevestigd in deze late uitspraak dat een mogelijke huurprijsverlaging een indexering niet in de weg staat.
  • Het arrest van het hof Amsterdam van 3 april 2018 ( ECLI:NL:GHAMS:2018:1106). Na gezag van gewijsde van 7:304 BW-procedure is geen nieuwe procedure over de kwalificatievraag mogelijk als daarover in een eerdere beschikking een oordeel is gegeven.
  • Gezamenlijk overleg tot benoeming van een deskundige is niet altijd noodzakelijk. Dit is bijvoorbeeld van toepassing als een partij vasthoudt aan de geldende huurprijs en overleg daarover afwijst (Rechtbank Overijssel, kanton en handelsrecht, vonnis 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238).
  • een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid. de deskundige moet dan panden met een andere bestemming in de vergelijking betrekken Doet de deskundige dat niet, dan deugt het rapport van onderzoek niet. Dit werd beslist in een vonnis van de  rechtbank Overijssel van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:703).
  •  In het arrest van het hof te Amsterdam van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:288) werd door de huurder een incidenteel verzoek tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de bestreden beschikking gevraagd, waarin op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige is benoemd ten behoeve van een nadere huurprijsvaststelling. Het hof vond schorsing van de beslissing niet aan de orde.
  • De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169)  dan ook een onjuist standpunt in.  Hier achtte de rechter de waardering van het Woningwaarderingsstelsel op afhankelijk woonruimte een juiste waardering.
  • Het gerechtshof te Amsterdam ging in haar arrest van 19 maart 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:896) uit van een stapsgewijze verhoging van de huurprijs. Hier had het rapport ter discussie gesteld moeten worden. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat er geen correcties toegepast hoeven ts worden.
  • Hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland-Nederland van 29 maart 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:1745). Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 28 mei 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:4588) dat de huurder wel aanspraak kon maken op wijziging van de huurprijs.
  • De rechtbank Rotterdam volgt in haar beschikking van 25 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:6005) de lijn dat de bestemming van het gehuurde voor dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’. In deze beschikking wordt op grond van artikel 7:304 BW een deskundige benoemd. In deze beschikking is ook bevestigd dat de verzoekschriftprocedure eindigt met benoeming van de deskundige.
  • Het is van belang voor de 7:303 BW-procedure dat er een rapport van een gezamenlijk benoemde deskundige in het geding wordt gebracht. Dit werd bevestigd in het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 24 december 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:11177). Voor de ontvankelijkheid is het niet van belang dat het rapport voldoet aan de criteria van artikel 7:303 BW.
  • De rechtbank Amsterdam gaf in haar vonnis van 19 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1859) in het kader van de huurprijswijzigingsprocedure een onjuiste overweging in het kader van een indexeringsclausule. De rechter achtte een indexeringsclausule van standaard 6% in de lijn met de wet.
Indeplaatsstelling winkelbedrijfsruimte
  • Rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle van 2 augustus 2005 LJN: AU0932, sector kanton Rechtbank Zwolle, 270195 CV 05-1467 . In het kader van contractoverneming is de toestemming van alle contractpartijen nodig.
  • De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, vonnis van 4 april 2007 LJN: BA2587, sector kanton Rechtbank Haarlem, 331286 / CV EXPL 06-12398. Huurder had zwaarwegend belang om haar onderneming over te dragen. De vordering tot machtiging om de kandidaat huurder in de plaats te stellen werd dan ook toegewezen.
  • De rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, uitspraak van 18 december 2007 LJN: BC0642, Sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 226182 \ CV EXPL 07-1684 Door een afweging van belangen mocht de huurder niet een kandidaat huurder in haar plaats stellen.
  • Gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 5 juni 2008 LJN: BD5882, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 105.005.503/01 (Rolnummer oud: C06/1291). Een voorbeeld van de eisen die aan overname van een bedrijf in het kader van een indeplaatsstelling worden gesteld staan. Geen zwaarwichtig belang indeplaatsstelling.
  • Het gerechtshof te Arnhem arrest van 8 december 2009 (LJN: BK6091, gerechtshof Arnhem, 107.002.573/01 ). Het is niet duidelijk was dat er sprake was van overname van het in het gehuurde tankstation overgenomen bedrijf nu uit de in het geding gebrachte stukken niet bleek dat veel meer werd overgedragen dan de huurderpositie.
  • Het hof te Amsterdam arrest van 31 augustus 2010 ( LJN: BO9304, Gerechtshof Amsterdam, 200.026.444/01). Een huurovereenkomst kon worden ontbonden, omdat het gehuurde op last van de gemeente gedurende de exploitatie van de overdragende huurder werd gesloten vanwege overtreding van de Opiumwet. De indeplaatsstelling kon om deze reden geen doorgang vinden.
  • De rechter hoeft zich ambtshalve niet te buigen over de vraag of partijen bijkomstige rechten of verplichtingen hebben uitgesloten van de contractsoverneming.  Een partij zal dus uitdrukkelijk een beroep moeten op overgang van rechten en verplichtingen ex artikel 6:159 lid BW  (HR 28 mei 2010, ECLI: NL: HR: 2010: BL9562, NJ 2010/300 (Momus II/De Leeuw)).
  • De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer, vonnis van 26 mei 2011 LJN: BQ7611, sector kanton Rechtbank Zwolle, 553466 VV 11-21 . De verhuurder moet gehengen en gedogen dat de belanghebbende de exploitatie van de winkelruimte in het gehuurde voortzet totdat in een nog aan te spannen bodemprocedure onherroepelijk is beslist op de door huurder in te stellen vordering tot in de plaatsstelling.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BQ6647, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.059.531/01 ) Geen sprake was van zwaarwegend belang.
  • Gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BQ6647, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.059.531/01 ). Geem zwaarwegend belang. Aan huurder in het kader van de verkoop van de onderneming geen voorraden, inventaris en leveranciers- en servicecontracten zijn overgedragen.
  • Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch arrest van 27 december 2011 LJN: BV0731, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.081.480 . Contractsovername is niet mogelijk zonder toestemming verhuurder.
  • De rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, vonnis van 14 februari 2012 ( LJN: BV7350, sector kanton rechtbank Assen, 323697\CV EXPL 11-5467 ). Indeplaatsstelling is gerechtvaardigd.
  • De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 21 januari 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:288 een voorlopige voorziening afgewezen.
  • In het kader van contractoverneming is de toestemming van alle contractpartijen nodig en dient een akte te zijn opgemaakt tussen partijen. Volgens een arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 12 mei 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:1693) kan er zonder akte tussen alle betrokken partijen geen sprake zijn van een contractovername op voet van artikel 6:159 BW.
  • De rechter beoordeelt of de overdracht van een bedrijf slechts op grond van financieel gewin wordt voorgesteld of dat er inderdaad sprake is van zwaarwichtig belang in de zin van artikel 7:307 BW. De rechtbank te ‘s-Gravenhage is in haar vonnis van 10 mei 2017 ( ECLI:NL:RBDHA:2017:8329 ) van oordeel dat het door de huurder gestelde bereiken van een economisch plafond geen zwaarwichtig belang opleverde. De enkele wens van de huurder om zich in de toekomst uitsluitend toe te leggen op zijn winkel in een andere plaats, zoals door hem tijdens de comparitie toegelicht, vormde evenmin een zwaarwichtig belang in het kader van deze indeplaatsstelling.
  • Het verlenen van de medewerking van de wederpartij is vormvrij en kan ook uit de gedragingen van deze partij worden afgeleid.  De Hoge Raad heeft dit bevestig in haar arrest van 17 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1287), waarin het arrest van het hof van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2334) niet kon leiden tot cassatie. Het hof was van oordeel dat de medewerking aan contractsoverneming in voornoemde zin vormvrij is en dat in dit geval ervan uit moet worden gegaan dat die medewerking door A is verleend.
  • Het gerechtshof Amsterdam behandelde in haar arrest van 10 september 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3424) niet de vraag of de huurder nog de beschikkingsbevoegdheid had in het gehuurde na wijziging van vennoten in het gehuurde. Dit was feitelijk niet nodig, omdat alle vennoten van stuivertje hadden gewisseld.
  • Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 11 februari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:1164) een oordeel moeten geven of de oorspronkelijke schuldenaar door cessie van de vordering wordt ontslagen van de betalingsverplichtingen.
Incasso van vorderingen, incassobeding, boetebeding, verjaring van vorderingen
  • De Hoge Raad in haar arrest van 28 november 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AK3696 – zie rechtsoverweging 3.8) is voor het aanvangen van de verjaringstermijn vereist, dat de schuldeiser daadwerkelijk bekend was met het bestaan van zijn vordering en de persoon van de ontvanger. HR 30 januari 2004, NJ 2005/246, ECLI:NL:HR:2004:AN7327 ). In deze laatste zaak werd door de Hoge Raad overwogen dat door de rechtbank werd miskend dat in geval van vernietiging in hoger beroep van een vonnis de rechtsgrond ontvalt aan hetgeen reeds ter uitvoering van dit vonnis is verricht en dat dan op de voet van artikel 6:203 BW een vordering tot ongedaanmaking van deze prestatie ontstaat (vgl. HR 19 februari 1999, nr. 16664, NJ 1999, 367).
  • Volgens een arrest van de Hoge Raad van 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AN8903) begint de verjaringstermijn tot vergoeding van schade te lopen na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden.
  • Arrest van de Hoge Raad van 26 november 2004 ECLI:NL:HR:2004:AR1739 . Het is in strijd met de rechtszekerheid zijn wanneer de aanvang van de verjaring afhankelijk zou zijn van het tijdstip waarop de benadeelde juridisch advies inwint. Het gevolg hiervan zou het onwenselijke effect met zich meebrengen dat de benadeelde dan zonder hinder van deze verjaringstermijn kunnen profiteren van een eerst veel later bekend geworden inzicht met betrekking tot de juridische situatie ten tijde van het ontstaan van de schade, terwijl de aansprakelijke persoon zijn gedrag heeft gericht naar de toen geldende inzichten. Deze redenering kan tot gevolg hebben dat de vordering niet afhankelijk gesteld dient te worden van de juridische inzichten op dat moment, maar de vordering los van deze juridische inzichten ingesteld dient te worden als men een vordering ten laste van een ander meent te hebben.
  • Mr Keus geeft in zijn conclusie bij dit arrest van 20 februari 2004 (ECLI:NL:PHR:2004:AN8903)  voorbeelden weer waaruit blijkt dat het starten van de verjaringstermijn soms op een later tijdstip begint te lopen. Dat is bijvoorbeeld het geval als een kind bij de geboorte niet geheel gezond bleek, maar dat pas later bleek dat de gezondheidsproblemen op een medische fout terug waren te voeren.
  • In het arrest van 24 juni 2005 van het Hof te ‘s-Gravenhage LJN: AU0196, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 03/1144 zijn gevorderde boetebedragen van € 142.000,- gematigd tot € 45.600,-. Het hof was weliswaar van mening dat de omstandigheden geen matiging van de boete rechtvaardigden (zie rechtsoverweging 19.2 en 19.3). Het hof vond wél dat er een disproportioneel verschil bestaat tussen de verbeurde boete en de wettelijke rente over het achterstallige bedrag aan huur.
  • ECLI:NL:GHARN:2007:AZ9813 Gerechtshof Arnhem, 30-01-2007, 2006/170.). Welke consequentie heeft het niet tijdig informeren van de borg voor het verhalen van de schuld ten laste van de borg?
  • Arrest van de Hoge Raad van 5 januari 2007 ECLI:NL:HR:2007:AY8771 . Noch uit de tekst van artikel 3:310 lid 1 BW noch uit de daarop betrekking hebbende wetsgeschiedenis valt op te maken dat het begrip “bekend” niet feitelijk maar juridisch dient te worden ingevuld.
  • De rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton Eindhoven, wees in haar vonnis van 3 juli 2008 de gevorderde incassokosten af LJN: BG1790, Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch . Uit de feiten van dit vonnis bleek dat huurders soms niet de huur binnen dezelfde maand betaalden, maar dat zij wel de huur altijd binnen hooguit drie maanden betaalden. Raar vonnis.
  • Arrest Hoge Raad 19 september 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD5520). Borgstelling particulieren kan worden vernietigd als deze geeen maximum bevat.
  • Het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 3 maart 2009 LJN: BH4995, gerechtshof Arnhem, 107.002.081/01. eeen voorbeeld van de wijze waarop de rechter de boete met inachtneming van de omstandigheden van het geval kan matigen.
  • De kantonrechter van de rechtbank Zwolle, Lelystad, locatie Deventer vonnis van 5 maart 2009 ( LJN: BH5811, sector kanton Rechtbank Zwolle, 416689 CV 08-3096) Matiging tot nihil ten aanzien van de professionele gemachtigde van een verhuurder die de huurder een aantal malen voor te hoge bedragen had aangeschreven en te hoge incassokosten in rekening had gebracht.
  • De kantonrechter van de rechtbank Zwolle, Lelystad, locatie Deventer van 5 maart 2009 ( LJN: BH5811, sector kanton Rechtbank Zwolle, 416689 CV 08-3096) Het percentage aan incassokosten dat over de hoofdsom berekend mag worden, wordt lager naarmate de hoofdsom hoger wordt.
  • Voor toepassing van het moratorium moet duidelijk zijn dat de huurder de intentie heeft om daadwerkelijk tot nakoming van de schuldhulpverlening te komen.  De rechtbank ‘s-Gravenhage komt in haar vonnis van 9 juni 2009 (ECLI:NL:RBSGR:2009:BJ3246).
  • Gerechtshof Arnhem, 23 juni 2009, vernietiging op grond van artikel 3:40 lid 2 BW (ECLI:NL:GHARN:2009:BJ4490). Vernietiging op grond van artikel 3:40 lid 2 BW is mogelijk als de particuliere borgstelling geen maximum bevat.
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank te Assen besliste op 22 juli 2009 ( LJN: BJ3548, Voorzieningenrechter rechtbank Assen, 74171 / KG ZA 09-153. Bij onbetwiste incasso’s kan de huurder door de verhuurder in een incassokortgeding worden betrokken.
  • Het hof te ‘s-Gravenhage arrest van 20 oktober 2009 (LJN: BK0891, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.024.333/01). Er is geen plaats voor toewijzing van niet vervallen toekomstige huurtermijnen.
  • Hof te Amsterdam arrest van 27 oktober 2009 (LJN: BL2314,Notariskamer Gerechtshof Amsterdam, 200.030.518/01 GDW ). Dit betrof geen huurzaak, doch deze kwestie kan wel als voorbeeld dienen dat het niet doorgeven van een juist postadres niet altijd voor rekening van de debiteur komt.
  • Vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht van 7 april 2010 (LJN: BM2323, sector kanton Rechtbank Maastricht, 347166 CV EXPL 09-3610 ). Huurvorderingen verjaren naar ommekomst van vijf jaar na aanvang van de dag volgend op die waarop de vordering opeisbaar is geworden.
  • De rechtbank Almelo kortgeding vonnis van 23 december 2010 (LJN: BO9006, rechtbank Almelo, 116027/KG ZA 10-28 ). Incasso van huur in kort geding mogelijk is als de huurachterstand door de huurder niet wordt betwist.
  • De rechtbank, sector kanton ‘s-Hertogenbosch, van 16 maart 2011 ( LJN: BP8058,Sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 740186 ) Een ontruimingsvonnis verliest volgens de rechtbank haar kracht indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien.
  • De rechtbank te Groningen, vonnis van 6 april 2011 LJN: BQ2460, sector kanton rechtbank Groningen, 464117 CV EXPL 10-12625 . Aanvulling over rechtsverwerking overeengekomen boete.
  • Hof te ‘s-Gravenhage LJN: BQ7261, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.039.771/01 . Geen matiging boete.
  • In het arrest van 31 mei 2011 van het hof te ‘s-Gravenhage LJN: BQ7261, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.039.771/01 was het hof van mening dat de huurder wegens een clausule in de huurovereenkomst ten onrechte de huur had opgeschort wegens gestelde gebreken aan het gehuurde.
  • Het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ). De huurder, die geruime tijd de huur had opgeschort, duidelijk moest zijn dat verdere vertragingen in de huurbetaling niet (meer) werden geaccepteerd. Onder deze omstandigheden kon van de verhuurder niet worden verwacht dat er nog een waarschuwing (aanmaning) bij het onbetaald laten van de huur naar de huurder gestuurd zou moeten worden, waarin de huurder op de consequenties van het onbetaald laten van de huur zou worden gewezen.
  • Rechtbank Zwolle van 20 juli 2011 LJN: BR6968, Rechtbank Zwolle, 543097 CV EXPL 11-3479 . Afwijzing administratie- en incassokosten.
  • Het hof te ‘s-Gravenhage, nevenzittingsplaats te ‘s-Hertogenbosch, arrest van 16 augustus 2011 ( LJN: BR6656, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, MHD 200.066.828 ). Beslissing dat het gedurende lange tijd in strijd met de bepalingen in de algemene voorwaarden structureel te laat betalen van de huurpenningen een tekortkoming op kan leveren die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
  • Het hof te Amsterdam in haar arrest van 21 februari 2012 LJN: BV6647, gerechtshof Amsterdam, 200.060.885/01. De hoogte van de in rekening gebrachte boete: “Een boete moet per definitie een onevenredig karakter hebben om voldoende prikkel te bieden. De boete moet in dit geval bestaan uit een vast bedrag dat voldoende hoog is om de financiële aantrekkelijkheid van het aangaan van een illegale onderhuurovereenkomst weg te nemen, alsmede een bedrag per dag om ervoor te zorgen dat een eenmaal aangegane onderhuurovereenkomst zo snel mogelijk wordt beëindigd.”
  • Het gerechtshof te Leeuwarden heeft in haar arrest van 26 juni 2012 beslist (LJN: BW9758, gerechtshof Leeuwarden, 200.070.393-01 . Het liquiditeitstarief voor kantonzaken kent geen nasalaris en dat deze kosten in deze zaken dus niet doorberekend mogen worden.
  • De rechtbank ‘s-Hertogenbosch achtte in haar vonnis van 16 augustus 2012 (ECLI:NL:RBSHE:2012:BX5038) achttien keer stuiting van een vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
  • Als er geen wanverhouding tussen de belangen en de boete bestaat, zal de rechter minder geneigd zijn om tot matiging van de boete over te gaan. Dit laatste werd ook bevestigd in een arrest van het hof te Amsterdam van 20 november 2012 ECLI:NL:GHAMS:2012:BY6370.
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam 5 december 2012 ( LJN: BY8854, Rechtbank Amsterdam,529759/KG ZA 12-1542). Interne onderzoekskosten gemaakt bij de opsporing van onrechtmatige bewoning komen voor vergoeding in aanmerking.
  • In het arrest van de Hoge raad van 8 februari 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY2640) is een voorbeeld van de mogelijkheid om als verweerder een vernietiging van een bepaling wegens misbruik van omstandigheden toe te passen ook als de verjaringstermijn van drie jaren is verstreken.
  • De rechtbank te Amsterdam laat zich in haar uitspraak van 13 december 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:8887 ) inspireren door het arrest van de Hoge Raad van 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:691 ). De rechtbank Amsterdam acht de in de algemene voorwaarde genoemde boeteclausule waarin de huurder 1,5% per maand rente verschuldigd is wegens te laat betaalde huur in het licht van Europees consumentenrecht een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13 EEG.
  • De verhuurder kan door een verkeerde boekhoudkundige switch een denkbeeldige huurachterstand boeken, die feitelijk niet aanwezig is. Dit overkwam de verhuurder in een zaak die door de rechtbank te Rotterdam op 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:4000 ) was behandeld. De verhuurder kan geen huur boeken op ander openstaand huurbedrag of op andere kosten als de huur door de huurder uitdrukkelijk is betaald voor een bepaalde maand.
  • Vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 28 mei 2014 (ECLI:NL:RBZWB:2014:6270 ). Voor aanvang van de verjaringstermijn is weliswaar de subjectieve bekendheid vereist, maar die bekendheid betreft slechts de feiten. Voor de aanvang van de verjaringstermijn is niet vereist dat de benadeelde ook bekend is met de juridische beoordeling van de feiten (HR 26 november 2004, NJ 2006/115 en HR 5 januari 2007 NJ 2007/320).
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 18 november 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:4772 ) beslist dat de vader van een huurder, die wel als medeondertekening op een huurcontract stond vermeld niet als borg beschouwd dient te worden. In het huurcontract stond geen afzonderlijke bepaling over een borgstelling vermeld.
  • Volgens een arrest (hoger beroep van een voorlopige voorziening) van het hof Arnhem-Leeuwarden van 25 november 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:9074) kan een boete onredelijk bezwarend zijn als deze boete slaat op de contractuele rente en deze boeterente aanzienlijk hoger is dan de wettelijke rente en de marktrente.
  • Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 16 december 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:5348 ). Het moment van het beginnen van de verjaringstermijn vangt aan vanaf het moment dat er een arrest of een vonnis is gewezen, waarin een eerder gewezen vonnis wordt vernietigd.
  • Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 16 december 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:5348 ). Het moment van het beginnen van de verjaringstermijn vangt aan vanaf het moment dat er een arrest of een vonnis is gewezen, waarin een eerder gewezen vonnis wordt vernietigd.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 juni 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:1405 ) beslist dat de schuldeiser na het versturen van de veertiendagenbrief aan de consument-schuldenaar geen nadere incassohandelingen hoeft te verrichten om deze incassokosten bij de consument-schuldenaar te kunnen claimen.
  • Het gerechtshof Amsterdam heeft in haar arrest van 3 februari 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:165 ) geoordeeld dat het boetebeding en rentebeding in algemene voorwaarden bij huurovereenkomst woonruimte oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG.
  • De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 4 februari 2015 ( ECLI:NL:RBNHO:2015:1390 ) beslist dat de huurder over de opvolgende termijnen die vervallen waren na de eerste 14-dagenbrief geen incassokosten was verschuldigd, omdat de gemachtigde daarna geen andere incassobrieven had gestuurd.
  • Deze mogelijkheid van ambtshalve toetsing is bevestigd in een vonnis gewezen door de rechtbank Amsterdam van 19 februari 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:887). In deze zaak werd een boetebeding nietig verklaard als een beding tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een consument is overeengekomen en dit beding als oneerlijk beding conform de Europese Richtlijn 93/13 aangemerkt wordt.
  • De Hoge Raad bevestigt in haar arrest van 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:691) dat niet alleen forumkeuzebedingen, maar ook andere bedingen als oneerlijk aangemerkt kunnen worden en buiten toepassing verklaard kunnen worden. In dit arrest is bepaald dat de appelrechter ambtshalve gehouden te toetsen of een beding oneerlijk is.
  • Het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 21 januari 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:950. Ambtshalve toetsing en vernietiging van een beding dat een boete van € 25 per dag oplegde bij overtreding van een beding uit de huurovereenkomst.
  • Verder heeft het Hof van Justitie beslist dat Richtlijn 93/13 van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen (zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 3 februari 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:165 ).
  • Het hof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 21 april 2015 ( ECLI:NL:2015:813 ) dat de 14-dagentermijn als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW ingaat de dag na de dagtekening van de brief, en niet de dag na de (veronderstelde) ontvangst van de brief.
  • Volgens de Hoge Raad (arrest 26 februari 2016 ECLI:NL:HR:2016:339 is artikel 6:119a BW ook van toepassing indien in voorkomend geval geen gebruik wordt gemaakt van een factuur maar van een gelijkwaardig verzoek tot betaling. Dit betekent dat in een geval waarin geen uiterste dag van betaling is overeengekomen en geen sprake is van ontvangst van een factuur maar wel van een gelijkwaardig verzoek tot betaling, de ingangsdatum van de wettelijke handelsrente steeds moet worden bepaald aan de hand van dat artikel.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 26 februari 2016 ECLI:NL:HR:2016:340 bevestigd dat een boetebeding ambtshalve door de rechter getoetst dient te worden in het kader van de vraag of er sprake is van een ‘oneerlijk beding’ is in de zin van EU Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG).
  • De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1052 ) dat de korte verjaringstermijn van artikel 3:309 BW pas begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot terugbetaling in te stellen.
  • De rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht, heeft in haar vonnis van 24 juni 2015 ECLI:NL:RBLIM:2015:5240 heeft ten onrechte beslist dat het boete beding slechts eenmaal per vervallen maand verschuldigd is.
  • Het hof van Arnhem-Leeuwarden paste de door mij genoemde suggestie toe in haar arrest van 8 september 2015 ECLI:NL:GHARL:2015:6637. Naar het oordeel van het hof leidt onverkorte toepassing van het boetebedrag onder de hiervoor vermelde omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. De boete wordt gematigd tot de in de voorwaarden genoemde rente van 2%.
  • Ook het hof te Amsterdam was in haar arrest van 8 september 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:3716 van oordeel dat het boetebeding verschuldigd is per maand dat de huur onbetaald blijft.
  • De Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3423 ). Een in executoriale vorm uit te geven proces-verbaal (bijvoorbeeld na een comparitie van partijen, is iets anders dan een toewijzing in een rechterlijke uitspraak, zelfs als deze voor de eisende partij in zoverre positieve gevolgen heeft dat een deel van diens eis materieel wordt ingewilligd. Verjaringstermijn is dus vijf jaar.
  • De rechtbank te Amsterdam geeft in haar vonnis van 17 februari 2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:1037 een andere uitleg aan de bewuste bepaling in de algemene voorwaarden. Door de uitleg van deze bepaling komt de boete in de plaats van de wettelijke (handels)rente.
  • De rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 30 mei 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:3568) eveneens dat de een boete zonder maximum bedrag wegens onderverhuring van woonruimte als onredelijk beding aangemerkt diende te worden en daarom buiten toepassing verklaard diende te worden.
  • Het hof oordeelde in haar aarrest van 14 juni 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2292 ) dat de schuldsanering ten aanzien van de huurder weliswaar geëindigd was onder toekenning van een schone lei, hetgeen betekende dat zijn huurschuld/huurachterstand op grond van het bepaalde in artikel 358 lid 1 FW niet langer afdwingbaar was, maar het bestreden vonnis bepaalde ook dat de huurovereenkomst was ontbonden en de huurder de woning moest ontruimen. het hof vernietigde daarom het ontruimingsvonnis.
  • De rechtbank Rotterdam gaf in haar vonnis van 8 juli 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5048 ) een soortgelijke beslissing over een boetebeding dat geen maximum bevatte.
  • De rechtbank Midden-Nederland vonnis van 14 september 2016 (ECLI:NL:RBMNE:2016:4895 ). Een alleen tegen de vennootschap ingestelde vordering kan verjaren jegens de vennoten.
  • De rechtbank te Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht was in haar vonnis van 16 januari 2017 ( ECLI:NL:RBLIM:2017:432) van oordeel dat er niet sprake was van verjaring van de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van het vonnis. Er was verder ook door de huurder niets aangevoerd dat de conclusie kon rechtvaardigen dat deze er redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat de verhuurder het vonnis niet meer ten uitvoer zou leggen.
  • Hoewel het soms aanlokkelijk lijkt om de huurder die een huurachterstand heeft opgebouwd eigenhandig uit het gehuurde te zetten, is dit toch niet volgens de wet toegestaan. Over een dergelijke situatie werd in hoger beroep in kort geding door het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch beslist in haar arrest van 11 april 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:1578 ).
  • Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:151 ) dat de huurovereenkomst zonder afweging van belangen mocht worden beëindigd op basis van Artikel 305 lid 3 FW.
  • Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arest van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHDHA:2017:632 ) dat een moratorium niet automatisch haar werking verliest bij schending van de moratoriumvoorwaarden.
  • De rechtbank oost-Brabant volgde in haar kortgedingvonnis van 22 mei 2017 ( ECLI:NL:RBOBR:2017:2814 ) in een soortgelijke situatie als die speelde in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage niet de lijn die door het hof ‘s-Gravenhage was uitgezet. De rechtbank was van oordeel dat geen opzegging van de huurovereenkomst was vereist na het eindigen van moratorium.
  • De huurder die een verzoekschrift artikel 287b tweede lid FW indient waarin wordt gevraagd om een voorlopige voorziening bij voorraad toe te wijzen om een ontruiming tegen te houden (moratorium) werd in dit verzoek door de rechtbank te Rotterdam in haar vonnis van 26 september 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:7414 ) niet-ontvankelijk verklaard. In dit vonnis was niet alleen een huurachterstand, maar ook overlast als grond voor ontruiming toegewezen.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 8 september 2017 ECLI:NL:HR:2017:2275 moeten onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn 91/13 EEG
  • Het gerechtshof Amsterdam oordeelde in haar arrest van 10 oktober 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:4171 een bote uitsluitend was bedoeld als een prikkel tot nakoming. De boete is volgens het hof bovendien gelimiteerd aan de hand van de dagen dat de overtreding voortduurt, hetgeen de huurder ook in eigen hand heeft. Van een onredelijk bezwarend beding in de zin van richtlijn 93/13/EEG kan daarom volgens het hof niet worden gesproken.
  • Bijgewerkt 23 november 2017. De kantonrechter te Rotterdam heeft in haar vonnis van 20 oktober 2017 ECLI:NL:RBROT:2017:7889 met inachtnemeing van bovenstaand arrest een oordeel gegeven over de combinatieboetebeding bij ongeoorloogde onderverhuur. De kantonrechter vernietigt deze bepalingen dan ook omdat ze als oneerlijk of onredelijk bezwarend aangemerkt moeten worden. de kantonrechter achtte toewijsbaar en boete van € 5.650,00 (€ 1.400,00 + € 4.250,00). Het is dus van belang in de boeteberagen ook een maximum van alle combinatiebedragen in te bouwen.
  • Is een vonnis tot ontruiming van de woonruimte wegens het onbetaald laten van de huur uitgesproken vóór de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling, dan kan tijdens de duur van die regeling geen ontruiming plaatsvinden en wordt de huurovereenkomst verlengd als de huurder de lopende betalingen verricht. Dit wordt ook bevestigd in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 december 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:10755).
  • Het is mogelijk dat een verhuurder misbruik van zijn bevoegdheid maakt door voor een relatief lage huurachterstand een woning te ontruimen, waardoor er bij de huurder een veel grotere schade is ontstaan, dan het voordeel dat voordeel dat dit voor de verhuurder oplevert. Een dergelijk  geval deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 19 januari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:1265) zich heeft moeten buigen.
  • De rechtbank Gelderland heeft als voorzieningenrechter in haar vonnis van 26 februari 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:1040) een beslissing moeten nemen over de vraag of er na ontbinding van een huurovereenkomst en na voortzetting van het gebruik van het gehuurde sprake was van een nieuwe overeenkomst of voortzetting van het gebruik onder verband van een “tweede kans” onder dezelfde voorwaarden als onder de ontbonden overeenkomst.
  • De rechter dient verschillende omstandigheden in zijn oordeel te betrekken bij de matiging van de boete, zoals de verhouding tussen de boete en de werkelijke schade, de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:HR:2018:207).
  • Onredelijke boetebeding in de zin van richtlijn 93/13/EG. Vonnis van de rechtbank Amsterdam van 17 oktober 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:7390). Hier waren boetebedragen gevorderd in verband met het houden van een hennepteelt in de gehuurde woonruimte. De boete zou in geen enkele verhouding met geringe overtredingen staan.
  • De rechtbank Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 17 december 2018  (ECLI:NL:RBAMS:2018:9239) dat een boete op het geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden  van het gehuurde van € 10.000,00 als een onredelijk beding in de zin van Richtlijn 93/13 aangemerkt moet worden.
  • Matiging van de boete was ook van toepassing in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:490).  In deze zaak had de huurder in strijd met de algemene bepalingen het gehuurde aan een aan een ander in gebruik gegeven.
  •  De door de verhuurder zelf toegepaste beperking van de boete kon de nietigheid van dit beding niet verhinderen.  Door de kantonrechter te Amsterdam werd daarom in het vonnis van 28 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:2377) dit beding nietig geacht.
  • In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 juni 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:5068) werd behandeld of een boetebeding in strijd was met de Richtlijn 93/13/EEG en/of in strijd was met artikel 6:233 onder a BW. In deze zaak kwam de vraag aan de orde of de huurder de overeengekomen boete verschuldigd was wegens het niet ontruimen van de woning na het einde van de overeenkomst.
  • De rechtbank Rotterdam komt in haar vonnis van 15 januari 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:396) tot oordeel dat het verzoek van de huurder tot toewijzing van het moratorium afgewezen moet worden wegens de in dit vonnis geschetste omstandigheden, zoals het inleveren van een foutieve loonstrook en de verder beschreven frauduleuze handelingen van  verzoeker.
  • Het hof te Amsterdam heeft op 17 maart 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:865) een arrest gewezen, waarin een verhuurder na ontruiming van het gehuurde in een kortgedingvonnis aanspraak maakte  op de onbetaalde huurpenningen tot het einde van de huurperiode. Aangezien in een kortgedingprocedure geen ontbinding van de overeenkomst gevorderd kan worden, maar wel ontruiming van het gehuurde gevorderd kan worden wegens bijvoorbeeld het onbetaald laten van de huur, kan de verhuurder op basis van de huurovereenkomst aanspraak maken op betaling van de onbetaalde huur.
Inleiding procederen
  • De Hoge Raad bevestigt in haar arrest van 15 juni 2001 ECLI:NL:HR:2001:AB2174 Aangenomen moet dan ook worden dat een geding na verwijzing op naam van de oorspronkelijke procespartij kon worden voortgezet.
  • Een standaard arrest over de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is het arrest van 26 september 2003 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2003:AF9414).  In dit arrest kwam de casus aan de orde dat er een persoon  A die toen hoofd was van de financieel-economische bedrijfsvoering van de Regiopolitie en tevens beoogd hoofd van de facilitaire ondersteuning van de Regiopolitie had onderhandeld over een huurovereenkomst.
  • Het arrest van het gerechthof te Leeuwarden van 28 juli 2004 (LJN: AQ5839, Gerechtshof Leeuwarden, Rolnummer 0300155 ). Een voorbeeld van een vermindering van eis in een laat stadium van de procedure.
  • De lasthebber kan in eigen naam namens een ander handelen, maar kan ook zijn verplicht in naam van de lastgever te handelen (zie artikel 7:414 BW). in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AP9665) wordt bevestigd dat een rechthebbende een derde last kan geven een vordering op eigen naam in te stellen en dat een dergelijke last in beginsel meebrengt dat de derde ook op eigen naam in rechte kan optreden.
  • In de zaak die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 11 maart 2005 LJN: AR6199, Hoge Raad , C04/067HR55 was de Hoge Raad van mening dat het Hof het bewijsaanbod in bovengemelde zin heeft mogen passeren wegens het beperkte karakter van het bewijsaanbod (rechtsoverweging 3.3.3).
  • Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch stelt in haar arrest van 21 juni 2005 in rechtsoverweging 4.2.5. ( LJN: AU4078, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0400857/BR ) vast dat: “toereikend is geweest dat huurster en haar gemachtigde in de gelegenheid zijn gesteld ter zitting te verschijnen en het woord te voeren. Dat huurster van die gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt, komt voor haar risico”.
  • De Hoge Raad in haar arrest van 9 juni 2006 ( LJN: AW2089, Hoge Raad, C05/082HR ). Het uitgangspunt dient te zijn dat de rechter slechts ervan kan uitgaan dat een partij een verweer heeft prijsgegeven, indien dat, uitdrukkelijk of stilzwijgend, op ondubbelzinnige wijze is geschied.
  • De partij die een WSNP-bewindvoerder krijgt toegewezen wordt niet handelingsonbekwaam, maar verlies wel het beheer en de beschikking over zijn vermogen. Het hof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 8 mei 2007 ( ECLI:NL:GHSHE:2007:BB0040) tot oordeel dat de huurder wél bevoegd blijft de huur te betalen. Volgens het hof hoeft de bewindvoerder niet te worden gedagvaard als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Als de bewindvoerder niet wordt gedagvaard zal het vonnis echter de boedel niet raken.
  • Het starten van een procedure heeft dus geen zin als het gaat om huurachterstand die vóór de toepassing van de WSNP is ontstaan. Als een ontruimingsvonnis vóór de WSNP is verkregen kan de executie van dit vonnis dus wél ten uitvoer worden gelegd als de huurder na toepassing van de WSNP wederom met betaling van de huur in gebreke blijft. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 21 december 20007 ( ECLI:NL:GHSGR:2007:BC1146).
  • In de conclusie van Advocaat-Generaal Huydecoper van 2 november 2007 (ECLI:NL:PHR:2008:BB7037) wordt het standpunt van het hof ‘s-Gravenhage in haar arrest van 12 mei 2006 (ECLI:NL:GHSGR:2006:AX8678) bevestigd inhoudende dat er  tussen de beheerder en zijn opdrachtgever zeer wel een relatie kan bestaan die niet als (hoofd)huur valt aan te merken.
  • Door de Hoge Raad is dit standpunt overgenomen in haar arrest van 18 januari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB7037). In dit arrest concludeert de Hoge Raad dat de in het middel aangevoerde klachten niet kunnen leiden tot cassatie. De door het hof s-Gravenhage in haar arrest van 12 mei 2006 (ECLI:NL:GHSGR:2006:AX8678) toegepaste redenering echtte de HR dus juist.
  • Uitspraak van de rechtbank te Rotterdam van 5 november 2008. (LJN: BG8000, Rechtbank Rotterdam, 281154 / HA ZA 07-827 ). Een wijziging van de grondslag van de vordering kan in ieder geval niet worden toegestaan in een procedure, waarin tegen een partij verstek wordt verleend.
  • Het gerechtshof te Amsterdam van 23 oktober 2009 vonnis ( LJN: BK1094, gerechtshof Amsterdam, 200.022.766/01) werd het verzet geacht te laat (dus na de termijn van verzet) te zijn ingesteld nu door opposant niet werd ontkend kennis van het opgestuurde vonnis te hebben genomen.
  • Er was in de literatuur twijfel of de houder wel onder eigen naam deze werkzaamheden kan verrichten Echter sinds een uitspraak van de Hoge raad van 14 januari 2011 (HR 14 januari 2011, NJ 2012/88, ECLI:NL:HR:2011:BO3521 (Van der Plas/Janssens) is het geaccepteerd dat een tussenpersoon zijn beschikkingsbevoegdheid ontleend aan de overeenkomst met de eigenaar.
  • het vonnis van het hof Amsterdam van 19 maart 2011 LJN: BQ1730, Gerechtshof Amsterdam, 200.069.226/01 was de huurder van een verkeerde partij uitgegaan. Dit had voorkomen kunnen worden door onderzoek of navraag wie als partij aangemerkt diende te worden.
  • De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, heeft in haar vonnis van 17 november 2011 LJN: BU7640, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1083380/11-19968 beslist dat een arbitragebeding is toegestaan.
  • Volgens een vonnis van de rechtbank te Utrecht van 4 januari 2012 ECLI:RBUTR:2012:3382 kan het exploot ook aan het gekozen domicilie van de huurder worden betekend als de gekozen woonplaats alleen in het belang van de huurder is gekozen.
  • De Hoge Raad heeft in haar arrest van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525 ) aangegeven op welke wijze de bewindvoeder zich in een geding kan meningen.
  • Het beweren van een stelling zonder voldoende bewijs leidt dus tot afwijziging van de vordering. Dit ondervond de huurder in hoger beroep voor het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden in haar uitspraak van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2011 .
  • In het geval de procedure tegen de rechtspersoon is aangevangen voor het tijdstip van zijn ontbinding en de vereffening van zijn vermogen, kan de procedure tegen de rechtspersoon worden voortgezet, ook indien de vereffening van het vermogen inmiddels is geëindigd en de rechtspersoon niet meer bestaat (zie HR 18 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:948
  • De kantonrechter van de rechtbank te Oost-Brabant van in kort geding in haar vonnis van 4 november 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:6618 van mening dat een exploot openbaar betekend moet worden als de huurder wel woonplaats heeft gekozen in het gehuurde, maar daar niet meer woonachtig is.
  • De kantonrechter te Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 23 januari 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:776) dat de bewindvoerder de huur van de onder bewind staande huurder op mocht zeggen, nadat in de woning van deze huurder een hennepkwekerij was ontdekt.
  • 29 maart 2015. Beheerovereenkomst. De kantonrechter van rechtbank Rotterdam vond in haar vonnis van 27 maart 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:1801) Artikel 7:401 BW. Als de beheerder met de verhuurder is overeengekomen dat de beheerder het financiële, commerciële, en technische beheer van de woning overneemt, dan kan de beheerder jegens de verhuurder aansprakelijk worden voor het houden van onvoldoende toezicht.
  • Deze laatste vennootschap is dan niet in haar vereer geschaad en vennootschap B wist of had moeten weten dat vennootschap A was bedoeld en niet vennootschap B. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 10 juli 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:1844 ) dat een eiser de naam van een gedaagde partij om deze reden kan wijzigingen, waarmee een verkeerd gedagvaarde partij alsnog in de juiste partij kan worden gewijzigd.
  • De rechtbank Noord-Holland oordeelde in haar kortgedingvonnis van 5 november 2015 ( ECLI:NL:RBNHO:2015:9676) dat de verhuurder ten onrechte de bewindvoerder niet in een procedure had betrokken. Verhuurder werd daarom niet-ontvankelijk verklaard.
  • De rechtbank Limburg heeft in haar kortgeding vonnis van 21 december 2015 ECLI:NL:RBLIM:2015:10868 vastgesteld dat gedaagden de huurovereenkomst met de VOF hebben gesloten en niet met de voormalige vennoten in persoon. Vordering van eisers afgewezen.
  • De rechtbank Limburg oordeelde in haar vonnis van 2 maart 2016 ( ECLI:NL:RBLIM:2016:1784) dat de man terecht de vrouw en niet haar bewindvoerder in deze procedure had betrokken, omdat de vrouw geen huurster was en het huurrecht niet tot de boedel van de vrouw behoorde.
  • De rechtbank Overijssel heeft in haar vonnis van 26 juli 2016 ( ECLI:NL:RBOVE:2016:4070). De rechter was van oordeel dat de vennootschap niet was opgehouden te bestaan. Indien een rechtspersoon op het tijdstip van zijn ontbinding geen baten meer heeft, houdt hij ingevolge het vierde lid van artikel 2:19 BW op te bestaan. Ingevolge het vijfde lid van dat artikel blijft een rechtspersoon echter ook na zijn ontbinding voortbestaan voor zover dit tot vereffening van zijn vermogen nodig is.
  • In de procedures die bij de Huurcommissie worden gestart wordt door de huurder nogal eens de verkeerde partij in deze procedure betrokken. Het onderscheid tussen de ingeschakelde beheerder die slechts incasso’s verzorgt ten behoeve van de verhuurder en die dus niet bevoegd is voor zichzelf een procedure te voeren over geschillen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, is een huurder doorgaans niet duidelijk. Als in dit verband de beheerder in een procedure bij de Huurcommissie wordt betrokken, dan zou de uitspraak geen effect ten laste van de verhuurder kunnen hebben. In deze procedure is dan immers de verkeerde partij betrokken. Dit bleek uit een arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 1 augustus 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3130).
  • De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 8 januari 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3) dat de huurder tegen de verkeerde partij een beroepsprocedure was gestart. De huurder had kennelijk wel een procedure bij de Huurcommissie tegen de verhuurder gestart, maar had in het beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie bij de kantonrechter kennelijk de beheerder in een procedure betrokken. Deze beheerder voerde onder meer het verweer dat de huurder in haar vordering niet kan worden ontvangen, nu deze ten onrechte is ingesteld tegen de beheerder in plaats van tegen de verhuurder. De kantonrechter oordeelde als volgt: Uitgangspunt is dat de verhuurder moet worden gedagvaard inzake een procedure ex artikel 7: 262 BW..
  • Een voorbeeld van middellijke vertegenwoordiging wordt gegeven in een vonnis van de rechtbank Gelderland van 16 augustus 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:4770).  In deze situatie was een beheerder van een bedrijfspand in staat van faillissement geraakt. Na het faillissement is de eigenaar die het pand vanaf 2002 in eigendom had rechtstreeks het pand gaan verhuren.
  • De kantonrechter stelt in het vonnis van 13 februari 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:790) vast dat uit de overgelegde kadasterstukken blijkt dat verhuurder A en verhuurder B beiden voor de onverdeelde helft eigenaar zijn van het woonhuis, waarvan het gehuurde deel uitmaakt. De verhuurder A, die zonder toestemming van verhuurder B een huurbeëindigingsprocedure tegen een huurder was gestart, werd daarom niet ontvankelijk verklaard.
  • Het gerechtshof Amsterdam van 25 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3408) wees een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv toe.
  • De rechtbank Amsterdam bepaalde in haar vonnis van 30 januari 2020 ( ECLI:NL:RBAMS:2020:659) dat de huurder alsnog op het verlaten gekozen domicilie gedagvaard diende te worden.