LJN: BV0332, gerechtshof Arnhem, 200.072.096

 

Datum uitspraak:27-12-2011

Datum publicatie:06-01-2012

 

Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM

Sector civiel recht

 

zaaknummer gerechtshof 200.072.096

(zaaknummers rechtbank 186191 en 634742)

 

arrest van de tweede civiele kamer van 27 december 2011

 

inzake

 

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. J.H.F.M. Van Rijswijk,

 

tegen:

 

de stichting Stichting Portaal,

gevestigd te Baarn, mede kantoorhoudend te Arnhem,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

hierna: Portaal,

advocaat: mr. J.E. Brands.

 

 

1. Het geding in eerste aanleg en in hoger beroep

 

1.1 Dit blijkt uit:

– het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector civiel recht, van 9 september 2009 (gewezen in het vrijwaringsincident, tevens bevattende een verwijzingsbeslissing) en het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem van 26 april 2010 (hierna: het bestreden vonnis),

– de dagvaarding in hoger beroep van 22 juli 2010,

– het anticipatie-exploot van 29 juli 2010,

– de memorie van grieven met productie,

– de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties,

– de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,

– de akte van [appellant] in principaal hoger beroep, met productie,

– de antwoordakte van Portaal in principaal hoger beroep.

 

1.2 Partijen hebben de stukken overgelegd en het hof heeft arrest bepaald.

 

2. De vaststaande feiten

 

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staan in hoger beroep de navolgende feiten vast.

 

2.1 Portaal is eigenaresse van 16 zogenoemde Maycretewoningen aan de [straatnaam] te Arnhem. De woning (hierna: de woning) is in gebruik bij [appellant]. Burgemeester en wethouders van de gemeente Arnhem hebben Portaal voor die Maycretewoningen op grond van de Leegstandwet vergunning verleend tot het aangaan van tijdelijke huurovereenkomsten van woonruimte waarop de wettelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. De Leegstandwetvergunning is verleend tot 4 november 2007.

 

2.2 Portaal heeft de woning met ingang van 1 februari 2006 voor de duur van zes maanden aan Stichting Atelierbeheer SLAK (hierna: SLAK) verhuurd tegen een huurprijs van € 100,– per maand. Het van deze (hoofd)huurovereenkomst opgemaakte contract is door Portaal en SLAK ondertekend. Deze vermeldt dat sprake is van een tijdelijke vergunning

“(…) als bedoeld in de art. 15 en 16 van de Leegstandwet (…) geldig (…) vanaf 4 november 2005 tot 4 november 2007 (…)

Bijzondere bepalingen

1. Artikel 15 van de algemene bepalingen is niet van toepassing en in plaats daarvan geldt de volgende bepaling:

a. De huurovereenkomst door ieder van partijen tegen iedere werkdag van de maand worden opgezegd (…) Er hoeft geen reden voor de opzegging te worden opgegeven.

b. De huurovereenkomst eindigt in elk geval, als zij nog niet eerder rechtsgeldig beëindigd mocht zijn, op het tijdstip waarop de vergunning tot het aangaan van deze tijdelijke huurovereenkomst haar geldigheid verliest. Daarvoor is geen opzegging door één der partijen nodig. (…)”.

De (hoofd)huurovereenkomst is aanvankelijk voortgezet tot uiterlijk 4 november 2007 en aansluitend verlengd.

 

2.3 SLAK heeft de woning met ingang van 1 mei 2006 verhuurd aan [appellant] tegen een huurprijs van € 230,– per maand, welke huurprijs per 1 juli 2008 is verlaagd naar € 115,– per maand. Het van deze (onder)huurovereenkomst opgemaakte contract is bij (ongedateerde) aanbiedingsbrief aan [appellant] toegezonden. De aanbiedingsbrief en het huurcontract zijn op 2 mei 2006 door [appellant] ondertekend. De aanbiedingsbrief vermeldt:

“(…) Voor het (…) pand heeft SLAK een (…) huurcontract van beperkte duur met de eigenaar afgesloten. Het pand zal t.z.t. gesloopt, gerenoveerd, verkocht of anderszins in gebruik worden genomen door de eigenaar en is tot die tijd in beheer bij SLAK. (…) Eventuele verlenging zal op maand tot maandbasis plaatsvinden. Er zal dan overeenkomstig art. 18 van het contract opgezegd worden.

Deze aanbiedingsbrief vormt een onderdeel van het huurcontract en u wordt daarom geacht op de hoogte te zijn met de inhoud en ermee in te stemmen. (…)

Ondergetekende, (…) huurder van de betreffende ruimte verklaart op de hoogte te zijn van de inhoud van de aanbiedingsbrief en ermee in te stemmen. (…)”

Het (onder)huurcontract vermeldt:

“(…) 3.A De huurovereenkomst wordt aangegaan met ingang van 01/05/2006, voor onbepaalde tijd tot wederopzegging conform artikel 18 van de algemene voorwaarden. (…)”

Ingevolge artikel 18.1 Algemene voorwaarden kan de (onder)huurovereenkomst beëindigd worden door opzegging minimaal één maand tevoren, per de eerste dag van de maand.

 

2.4 De tot 4 november 2007 verleende Leegstandwetvergunning is aansluitend verlengd tot en met 3 november 2008.

 

2.5 Bij brief van 3 juni 2008 heeft Portaal aan SLAK de (hoofd)huur opgezegd met ingang van 15 september 2008, waarna SLAK bij brief van 10 juni 2008 aan [appellant] de (onder)huur heeft opgezegd per 1 september 2008.

 

2.6 Naar aanleiding van opgetreden vertraging in de afhandeling van een vergunningaanvraag heeft Portaal bij brief van 13 augustus 2008 aan SLAK gemeld dat de woning uiterlijk 17 oktober 2008 ontruimd en leeg aan haar moet worden opgeleverd, waarna SLAK bij brief van 14 augustus 2008 aan [appellant] heeft geschreven dat hij de woning uit