Laatst bijgewerkt op 2023-12-27 om 23:04:26

Voor bepaling van de huurprijs wordt de staat waarin het pand is verhuurd tot uitgangspunt genomen (artikel 7:303 lid 3 BW). Wijzigingen die door de huurder zijn aangebracht en die een verbetering van het gehuurde betekenen, mogen niet in de vergelijking worden betrokken. Anderzijds dienen wijzigingen door de huurders die bepaalde onderdelen van het gehuurde “downgraden” niet meegeteld te worden. Voor de huurprijs wordt uitgegaan van de oorspronkelijke situatie, zoals het gehuurde ter beschikking was gesteld. Dit werd ook beslist in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht van 13 januari 2010 ECLI:NL:RBMAA:2010:BL7948 dat een ruimte die was verhuurd als telefoonruimte voor het publiek, maar later was gewijzigd in een berging, toch als publiek toegankelijke ruimte beschouwd diende te worden. Dat voor bepaling van de huurprijs de bouwkundige gedaante van het gehuurde ten tijde van de ingangsdatum van de eerste huurtermijnen als uitgangspunt voor de berekening van de huurprijs genomen moet worden bleek ook uit het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 4 april 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:1466. In dit arrest komt aan de orde dat een door de huurder weggehaalde verdiepingsvloer toch als bedrijfsruimte voor de huurprijs gewaardeerd diende te worden. In de onderhavige zaak had de verhuurder weliswaar ingestemd met het verwijderen van de tussenvloer maar zij had tevens bedongen dat deze op kosten van de huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst moet worden teruggeplaatst indien zij dit zou wensen. De verhuurder had volgens het hof dan ook niet ingestemd met een definitieve wijziging van de bouwkundige gedaante en zij had geen afstand gedaan van het aantal m² te verhuren vloeroppervlak in het gehuurde.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 1991 (ECLI:NL:HR:1991:ZC0318) beslist dat het volle bedrag aan verbouwingskosten niet als zodanig van een berekende huurprijs afgehaald kan worden. Allereerst wordt door de Hoge Raad opgemerkt dat ook als de verbeteringen voor rekening van de (onder)huurder en dus niet voor rekening van de eigenaar zijn aangebracht, het niet redelijk is dat de eigenaar in de vorm van een hogere huurprijs een vergoeding voor die verbeteringen ontvangt.

De Hoge Raad heeft voorts bepaald dat waarneembaarheid van verbouwingen en vernieuwingen door de huurder niet meebrengt dat deze verbouwingen tot huurwaarde verhogende verbeteringen van het onroerend goed zullen leiden. In deze zaak had de rechtbank naar het oordeel van de Hoge Raad zonder nader onderzoek en zonder nadere motivering niet het volle bedrag van de verbouwingskosten in mindering op de huurprijs mogen brengen. Het is in verband met de bepaling van de huurprijs en de door de huurder toegepaste werkzaamheden van belang dat ook indien zou vaststaan dat alle werkzaamheden tot een verhoging van de huurwaarde hebben geleid, daarmee nog geenszins vaststaat dat deze verhoging in overeenstemming is met het totaalbedrag van de kosten der verrichte werkzaamheden. Met andere woorden: ook als de wijzigingen ter waarde van bijvoorbeeld € 50.000 tot verhoging van de huurwaarde hebben geleid, dan wil het dit nog niet zeggen dat er € 50.000 van de huurwaarde afgetrokken kan worden.

Onverplichte reparaties door de huurder tellen niet mee als een verbetering. Hiermee hoeft dus geen rekening gehouden worden. De huurder die schilderwerk aan de buitenzijde van het gehuurde uit had laten voeren, kon daarom volgens het hof te ’s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 april 2009 geen correctie van de huurprijs verkrijgen wegens deze werkzaamheden. Het schilderwerk heeft geen huurwaarde verhogend effect. De Hoge Raad was in zijn arrest van 23 november 2012 ECLI:NL:PHR:2012:BX7849 van mening dat het hof door dit standpunt geen rechtsregel had geschonden. Hiermee hoeft dus geen rekening gehouden worden.
Voor een antwoord op de vraag of een wijziging aan het pand effect op de huurwaarde heeft dient dus eerst beoordeeld te worden of deze wijziging een verbetering aan het pand betreft. Daarna dient te worden beoordeeld of deze verbetering effect op de huurwaarde van het pand heeft. Er bestaat vaak geen evenredig verband tussen de hoogte van de investering en een stijging van de huurwaarde.

Bedacht moet worden dat artikel 7:303 lid 3 BW niet van toepassing is in het geval dat een vordering tot huurprijsverlaging wordt gedaan. Het staat de rechter wel vrij om in zo’n geval rekening te houden met de door de huurder bekostigde verbeteringen. In het kader van een procedure tot huurverlaging kan een huurder zich dus niet op het standpunt stellen dat de huurprijs door zijn wijzigingen op een lagere huurprijs gesteld moet worden, dan wanneer de werkzaamheden niet plaats zouden hebben gevonden. Dit is ook wel logisch, omdat artikel 7:303 lid 3 BW uitgaat van een correctie van de huur wegens de door de huurder aangebrachte verbeteringen bij een huurprijsverhoging.

Als de huurder de winkel gedurende de huurperiode heeft uitgebreid, dan telt die extra oppervlakte niet mee voor de vergelijking. De huurprijs moet aldus worden vastgesteld alsof de wijzigingen niet plaatsgevonden zouden hebben.
In het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 8 mei 2008 LJN: BD8712, gerechtshof Amsterdam, 106.002.728/01 tikte het Hof de deskundige op de vingers die bij de berekening van de huurprijs een door de huurder gerealiseerde uitbreiding in de berekening van de huurprijs had meegenomen. De deskundigen waren van mening: “De uitbreiding (…) beslaat bijna de helft van het totale perceel van het gehuurde (…) en is uitgevoerd in één bouwlaag en in een uiterst simpele constructie. De ondergrond waarop is gebouwd is op deze locatie in het winkelcentrum van Veenendaal verreweg de belangrijkste component van de waarde van de onderhavige uitbreiding. (…) Gezien het tijdsverloop van ruim 20 jaren sedert de uitbreiding werd gerealiseerd, kan deze mede gelet op de simpele constructie, geacht worden (vrijwel) volledig te zijn afgeschreven.”

Het Hof straft dit oordeel af met haar motivering onder rechtsoverweging 2.4 van het arrest die als volgt luidt: dat wanneer de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van het gehuurde slechts met méér dan geringe kosten is te realiseren, deze mogelijkheid geen huurwaarde verhogende factor is. (…) Nu de ondergrond zonder het maken van meer dan geringe kosten geen bruikbare bedrijfsruimte oplevert, komt aan de constatering van de deskundigen dat die ondergrond de belangrijkste component van de waarde van de uitbreiding is, dus geen afzonderlijke betekenis voor de huurwaarde toe. Om die reden vormt de uitbreiding van 220 m2 geen huurprijs verhogende factor. De omstandigheid dat de uitbreiding inmiddels (vrijwel) volledig is afgeschreven, deed aan het vorenstaande niet af.

Is een wijziging een verbetering waarmee rekening gehouden dient te worden?
Deze vraag stond centraal in een procedure voor de rechtbank te Amsterdam waarin huurprijswijziging door de huurder werd gevorderd. In deze kwestie werd vonnis gewezen op 20 oktober 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:6896 ). De huurder had twee naast elkaar gelegen panden verhuurd. De huurder had toestemming gekregen de muur tussen de panden weg te breken. Voor beide panden was één huurovereenkomst opgesteld. In het kader van de huurprijswijziging was de deskundige in zijn rapportage uitgegaan van één winkelruimte en had de in haar onderzoek betrokken vergelijkingspanden daarop afgestemd. De verhuurder was het hier niet mee eens. De verhuurder was van mening dat er bij de berekening van de huurprijs rekening gehouden had moeten worden met twee afzonderlijke panden. In de optiek van de verhuurder was dit wel te begrijpen, omdat winkels met een groot oppervlakte doorgaans een lagere vierkante meterprijs hebben. In deze procedure werden twee vragen behandeld:

• welke bedoelingen hadden partijen ten aanzien van de hoedanigheid en de uitvoering van het gehuurde?
• geldt de verwijdering van de scheidingswand als een verbetering van het gehuurde in de zin van artikel 7:303 lid 3 BW?

De rechter behandelde de eerste vraag aan de hand van het Haviltex-criterium (hoe mochten partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs de huurovereenkomst uitleggen en wat mochten partijen te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar verwachten?).
De rechter was van mening dat de verhuurder zich niet eerder (dus voordat het geschil over de huurprijs aanhangig werd gemaakt) op het standpunt had gesteld dat er twee afzonderlijke units waren verhuurd. De rechter vond de enkele vermelding op de huurfacturen van twee (kadastrale) units onvoldoende om daarover anders te oordelen. De huurder vond het verwijderen van de muur van ondergeschikt belang, omdat het gehuurde toch werd verbouwd. Verder speelde volgens de rechter een eventuele daling van de beleggingswaarde niet mee in het kader van deze discussie. Op grond van deze omstandigheden, in hun samenhang bezien, werd geoordeeld dat partijen voor ogen stond om een huurovereenkomst voor één object aan te gaan.
Wellicht had de verhuurder een correctie toe kunnen laten passen als hij had gesteld dat het pand bijzonder geschikt was voor bouwkundige wijzigingen. Het effect van dit argument op de huurprijs wordt in het volgende onderdeel besproken.

De rechter vond een behandeling van de tweede vraag (leidt verwijdering van de muur tot verbetering van het gehuurde) niet van belang. Volgens de rechter heeft de wetgever willen vermijden dat de huurder behalve de kosten van een verbetering van het gehuurde ook de daaruit voortvloeiende hogere huurlasten moet dragen. De bescherming van dat belang is bij een huurprijsverlaging niet aan de orde.

In hoger beroep heeft het hof te Amsterdam in haar arrest van 12 juli 2016 ( CLI:NL:GHAMS:2016:2812 ) het standpunt ingenomen dat in begin