Laatst bijgewerkt op 2024-03-17 om 12:47:03
Het is verstandig om altijd aan beroep op matiging van de boete te doen, omdat de rechter niet verplicht is de boete in alle situaties ambtshalve te matigen. De rechter moet wel een boete ambtshalve vernietigen als het beding volgens de Richtlijn 91/13 EEG als oneerlijk wordt aangemerkt. Richtlijn 93/13/EEG geldt niet voor niet-consumenten. De rechter kan op grond van het algemene artikel, betreffende de beperking van de overeenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW), de boete matigen. Dit is ook mogelijk als het beding in consumentenzaken niet onredelijk is, maar in het concrete geval wel tot een hoge boete leidt. De rechter kan echter dit artikel alleen ambtshalve toepassen als zonder voldoende achtergrondinformatie duidelijk is dat de redelijkheid en billijkheid door een exceptionele boete wordt geschonden. De debiteur kan matiging van de boete vragen zowel op grond van artikel 6:248 BW als op grond van artikel 6:94 BW. Als de debiteur toch al een beroep op matiging van de boete op grond van de redelijkheid en billijkheid doet dan is er geen verschil tussen een actie op grond van artikel 6:248 BW of 6:94 BW. De debiteur heeft de keuze welke bepaling hij inroept.
De rechtbank te Groningen was in haar vonnis van 6 april 2011 LJN: BQ2460, sector kanton rechtbank Groningen, 464117 CV EXPL 10-12625 van mening dat de in de algemene voorwaarden overeengekomen boete niet in rekening kon worden gebracht bij de huurder, omdat de verhuurder pas in de dagvaarding aanspraak had gemaakt op de overeengekomen boete. De rechtbank was mening dat de verhuurder zijn recht had verwerkt op deze overeengekomen boete nu de verhuurder noch in de gestuurde aanmaningen noch in de overige correspondentie gedurende drieënhalf jaar na het ontstaan van de huurachterstand aanspraak had gemaakt op de overeengekomen boete.
In een arrest van het gerechtshof ´s-Hertogenbosch van 12 september 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:2938) is een casus besproken waarin een huurder (een exploitant van een apotheek) is besproken. Deze huurder had 15 maanden voor het vóór het einde van de huur de exploitatie van een apotheek gestopt, omdat die exploitatie volgens de huurder zwaar verliesgevend was. In dit arrest was wenste de verhuurder vanwege het niet nakomen van de exploitatieverplichting aanspraak te maken op de contractuele boete. In dit arrest was de vraag besproken, of gelet op de verliesgevende exploitatie, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was om de contractuele boete door te berekenen. Het hof was van oordeel dat het in deze situatie niet redelijk was om de contractuele boete door te belasten.
Op deze overeenkomst waren de (ROZ) algemene bepalingen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing verklaard. Voor de goede orde merk ik op dat de apotheker als 7:290 BW-bedrijfsruimte wordt beschouwd als deze zich in hoofdzaak bezig houdt met het bedrijfsmatig verkopen van roerende lichamelijke zaken aan particulieren (7:290 -bedrijfsruimte. Rb. ‘s-Hertogenbosch 5 juni 1991, Prg. 1991, 3492).
In de ROZ-bepalingen staan de volgende bepalingen opgenomen waarin staat vermeld:
“artikel 6.1. Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
artikel 7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”
De verhuurder vorderde dat de huurder weer opnieuw de exploitatie moest hervatten tegen een contractuele boete van € 250 per dag. De verhuurder bracht een bedrag van € 131.890 inclusief btw in rekening.
Door de huurder was gesteld dat er vanaf 2017 tot en met 2019 oplopende verliezen waren. Met andere woorden: deze onderneming was helaas niet levensvatbaar gebleken. Daarom heeft de huurder moeten ingrijpen en heeft de ondernemer per 29 september 2019 haar deuren moeten sluiten. Gelet op het voorgaande wenste de huurder deze huurovereenkomst niet te verlengen en daarom zegde zij bij deze de huurovereenkomst op per 31 december 2020. (…).
In eerste aanleg werd door de kantonrechter geoordeeld dat de huurder reeds vanaf 2017 oplopende structurele en substantiële verliezen had geleden. Het was daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huurder aan haar exploitatieverplichting te houden. De gevorderde boete was daarom niet toewijsbaar.
De verhuurder had naar het oordeel van de kantonrechter door het niet exploiteren geen schade geleden. Deze schade was door hen onvoldoende onderbouwd en de verhuurder had bovendien geen schadevergoeding gevorderd.
Het hof overwoog in hoger beroep:
Bij de beantwoording van de vraag of de huurder kan worden gehouden aan haar verplichting tot exploitatie van het gehuurde, zijn niet de resultaten van het concern waartoe de huurder behoort van belang, maar zijn de resultaten die de huurder zelf met die exploitatie in het gehuurde behaalt van belang.
De door het accountantskantoor opgestelde jaarstukken lieten structurele, substantiële en oplopende verliezen zien. De verhuurder had op zichzelf niet betwist dat hiervan sprake was. De verhuurder had ook niet gemotiveerd betwist dat deze verliezen een zodanige omvang hebben dat zij in beginsel kunnen leiden tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was om de huurder na september 2019 nog aan hun exploitatieverplichting te houden.
De omstandigheid dat de exploitatie van het gehuurde voor ABT zwaar verliesgevend was, is een belangrijke omstandigheid. In een dergelijke situatie wordt in rechtspraak vaak aangenomen dat een beroep van de verhuurder op de exploitatieverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij is ook van belang dat de verhuurder zijn aanspraak op vergoeding van de schade die hij door het niet exploiteren en de leegstand heeft geleden, in beginsel behoudt.
Naar het oordeel van het hof is de omstandigheid dat de exploitatie van het gehuurde voor ABT zwaar verliesgevend was, is een belangrijke omstandigheid. In een dergelijke situatie wordt in rechtspraak vaak aangenomen dat een beroep van de verhuurder op de exploitatieverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij is ook van belang dat de verhuurder zijn aanspraak op vergoeding van de schade die hij door het niet exploiteren en de leegstand heeft geleden, in beginsel behoudt.
Dat de verliesgevendheid in dit geval veroorzaakt zou zijn door interne factoren, en dus aan de huurder verwijtbaar zou zijn, was naar het oordeel van het hof niet gebleken. Of de huurder voor een eventuele herstart van de exploitatie grote investeringen had moeten doen, achtte het hof niet erg relevant. Vanwege de zwaar verliesgevende exploitatie was een herstart naar het oordeel van het hof hoe dan ook redelijkerwijs niet van de huurder te vergen. Dat de huur op het moment van het staken van de exploitatie nog 15 maanden zou doorlopen, bracht naar het oordeel van het hof ook niet mee dat de huurder door had moeten gaan met het lijden van omvangrijke en oplopende verliezen. Dat de verhuurder daadwerkelijk hinder of schade van hebben ondervonden is niet gebleken. Zij hebben de periode kunnen benutten om – desgewenst – een nieuwe huurder te zoeken. De huurder had gemotiveerd gesteld dat de verhuurder geen poging had ondernomen om een andere huurder te vinden, en de verhuurder heeft dat niet betwist.
Bij weging van alle over en weer bestaande feiten en omstandigheden kwam het hof evenals de kantonrechter tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was om de huurder na september 2019 nog aan haar exploitatieverplichting te houden. In het verlengde daarvan deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om aanspraak te maken op een boete wegens het na september 2019 niet meer exploiteren van het gehuurde.
Naar het oordeel van het hof is er niet sprake van een boetebeding waarvan het doel is om de schade te fixeren. Het hof was van oordeel dat het in geding zijnde boetebeding (neergelegd in artikel 7 van de algemene bepalingen) niet specifiek betrekking had op overtreding van een exploitatieverplichting. Het is een algemeen boetebeding waarvan niet blijkt dat het als doel heeft de door de verhuurder geleden schade te fixeren. In het boetebeding staat juist dat de boete