Laatst bijgewerkt op 2024-03-16 om 23:07:13

Voor een antwoord op de vraag of het gehuurde een gebrek heeft, dient te worden gekeken of het gehuurde  genotbeperkende omstandigheden heeft die niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Voor een uitgebreide beschrijving van  wat onder een gebrek beschouwd moet worden, verwijs ik naar het onderdeel “Het verstrekken van huurgenot door de verhuurder aan de huurder” in dit hoofdstuk.

Er moet voor de kwalificatie van een gebrek worden gekeken naar zowel de omschrijving van het gehuurde als de bestemming van het gehuurde. Deze twee begrippen hoeven niet synchroon te lopen. De omschrijving van het gehuurde wordt in de huidige ROZ-overeenkomsten genoemd in artikel 1.1 en de bestemming wordt opgenomen in artikel 1.3 van de overeenkomst. Als de omschrijving van het gehuurde bijvoorbeeld “bedrijfsruimte” is en de bestemming van het gehuurde is “restaurant”, dan betekent dit dat de gehuurde ruimte wordt verhuurd als bedrijfsruimte, waarbij de huurder is bevoegd deze bedrijfsruimte in te vullen met de bestemming van een restaurant.

Het gehuurde moet dan voldoen aan de omschrijving van het gehuurde. Als het gehuurde wordt verhuurd als restaurant, dan moet het gehuurde voldoen aan de voorwaarden die aan een restaurant worden gesteld. De huurder kan dan – behoudens afwijkende bepalingen – bij de verhuurder op basis van de gebrekenregeling bezwaar maken als het gehuurde niet voldoet aan de eigenschappen die van een restaurant verwacht mag worden. De verhuurder heeft immers een restaurant verhuurd. Er wordt dan min of meer een garantie over het overeengekomen gebruik gegeven. Dat is niet het geval als er bedrijfsruimte is verhuurd, waarbij de bestemming een restaurant betreft. Deze gehuurde ruimte moet dan voldoen aan de algemene voorwaarden waaraan een bedrijfsruimte dient te voldoen en hoeft niet te voldoen aan de specifieke voorwaarden waaraan een restaurant dient te voldoen.

Een voorbeeld waarbij de verhuurder tekortschoot, omdat er in de bedrijfsomschrijving geen onderscheid werd gemaakt tussen de beschrijving van het gehuurde en de bestemming van het gehuurde, geeft het vonnis van de rechtbank Limburg van 3 februari 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:949). In de huurovereenkomst stond het volgende vermeld: “Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd van verhuurder, het pand staande aan de (adres). Het pand wordt gehuurd met inbegrip van bedrijfsinventaris (…), hierna te noemen ‘het huurobject’, welke ruimte door verhuurder ter beschikking wordt gesteld als horecabedrijf. Huurder is verplicht het huurobject uitsluitend te gebruiken voor de uitoefening van het hiervoor genoemde bedrijf en het huurobject daartoe ingericht en voor het publiek geopend te houden”.

In de gebruiksvoorschriften stond vermeld: “Huurder dient zelf ervoor zorg te dragen dat hij beschikt of komt te beschikken over de vergunningen en/of ontheffingen, die in verband met de uitoefening van zijn bedrijf in het huurobject in overeenstemming met de bestemming ervan krachtens deze huurovereenkomst benodigd mochten zijn of worden. Wanneer huurder geen vergunning krijgt, ter uitbating horeca, voedsel en drank (drankvergunning) zal deze overeenkomst worden ontbonden”.

Er bleek achteraf gezien door de gemeente geen horecabestemming op het gehuurde te rusten. De overeenkomst was overigens zonder de ROZ-bepalingen opgesteld maar wel met de bepaling dat de huurder verantwoordelijk was voor de vergunningen.

De rechter stelde vast dat op het gehuurde – een locatie die voorheen in gebruik was als kantoor/receptie – niet de bestemming horeca rust, noch ten tijde van het aangaan van de overeenkomst noch op enig moment erna. Conform de letterlijke tekst van artikel 1.1. van de onderhavige huurovereenkomst verhuurt de verhuurder niet uitsluitend bedrijfsruimte, maar heel concreet (zelfs), een horecabedrijf. De kantonrechter is daarmee van oordeel dat de verhuurder niet alleen verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik als bedrijfsruimte, maar óók voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste vergunningen, toestemmingen en ontheffingen, die benodigd zijn voor het gebruik als horecabedrijf. Door aan huurder een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is de verhuurder tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de huurder.

De huurder zal in het geval dat er bedrijfsruimte is verhuurd met de specifieke bestemming “restaurant” niet de kosten op de verhuurder kunnen verhalen die noodzakelijk zijn om het gehuurde te laten voldoen aan de specifieke bestemming “restaurant”.

Een voorbeeld hiervan kan worden gegeven aan de hand van het arrest van het hof te Amsterdam van 20 januari 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:136). In deze zaak wilde de huurder in het gehuurde een supermarkt exploiteren. Na het sluiten van de huurovereenkomst wees de gemeente een aanvraag van de huurder voor het exploiteren van een supermarkt af. De huurder vorderde de betaalde huurpenningen terug nu zij van het gehuurde geen gebruik als supermarkt heeft kunnen maken. Op grond van de huurovereenkomst (artikel 1.1) was verhuurder alleen gehouden het gehuurde als bedrijfsruimte ter beschikking te stellen. Het verkrijgen van toestemmingen en vergunningen van de overheid voor exploitatie van bedrijfsruimte als supermarkt was op grond van de artikelen 5.1 en 5.2 van de algemene bepalingen voor rekening en risico van de huurder gebracht. De huurder had niet voldoende onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het gehuurde op grond van publiekrechtelijke regelingen als supermarkt te mogen gebruiken. Dat kwam voor zijn rekening en risico.

De bestemmingsbepaling houdt niet in dat de huurder mag verwachten dat het gehuurde zonder meer geschikt is om een restaurantbedrijf in te kunnen exploiteren zonder extra kosten. De huurder mag in deze situatie verwachten dat het gehuurde voldoet aan het gebruik van de bedrijfsruimte, zoals was overeengekomen in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is geen sprake als deze bedrijfsruimte niet voldoet aan de eigenschappen van een restaurantbedrijf. Op grond van dit artikel is immers sprake van een gebrek indien de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Wat de huurder mag verwachten is onder meer afhankelijk van de omschrijving van het gehuurde. De bestemming geeft aan binnen welke grenzen de huurder het gehuurde mag gebruiken. Een soortgelijke zaak was door het gerechtshof te Amsterdam op 24 februari 2009 (ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ3595) behandeld. Het arrest is niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, maar wel gepubliceerd in de WR 2009,80.

De huurder mag wél verwachten dat het gehuurde aan de omschrijving voldoet. Echter in de algemene bepalingen is een onderzoeksplicht naar de huurder verlegd. De huurder dient het gehuurde uitgebreid te onderzoeken. Als de huurder het gehuurde niet onderzoekt en het gehuurde voldoet niet aan de omschrijving, dan is het mogelijk dat dit voor rekening en risico van de huurder blijft, tenzij de verhuurder zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht. Als de verhuurder weet van een gebrek aan het gehuurde, dan moet de verhuurder deze kennis delen, ook als er in het huurcontract een verplichting tot onderzoeken van het gehuurde is neergelegd.

Dit laatste werd bevestigd door het hof te Den haag in zijn arrest van 27 januari 2015 (ECLI:NL:GHDHA:2015:35). In deze zaak was een vliegveld verhuurd aan het Hoogheemraadschap Rijnland door de Staat der Nederlanden. Tussen partijen ontstond een discussie over de aanwezigheid van explosieven en bodemverontreiniging in het gehuurde. Het hof stelde hier voorop dat beide partijen overheidslichamen zijn met ervaring met grondwerkzaamheden waarbij rekening moet worden gehouden met het risico van na de Tweede Wereldoorlog achtergebleven explosieven. Uit dien hoofde mocht ervan worden uitgegaan dat beide partijen, dus ook het Hoogheemraadschap, ervan op de hoogte waren dat, indien een locatie wordt beschouwd als verdacht op aanwezigheid van conventionele explosieven, vrijgave van de locatie door de burgemeester van de gemeente waarin de locatie is gelegen, vereist is. Partijen waren het erover eens dat tussen hen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst het risico van conventionele explosieven als bovenbedoeld is besproken. Partijen twistten over de vraag wie voor het verkrijgen van de vrijgave diende te zorgen.

Het hof overwoog hierover het volgende: “Zowel in de huurovereenkomst als in de Ahv is bepaald dat het de huurder is die dient te zorgen voor het verkrijgen van de nodige (publiekrechtelijke) vergunningen en ontheffingen. Wat onder deze bepalingen moet worden verstaan is afhankelijk van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is van belang dat het hier gaat om publiekrechtelijke lichamen die bij uitstek in staat zijn de grens tussen publiekrechtelijke en privaatrechtelijke taken en bevoegdheden te onderkennen. Gelet daarop behoorde het tot de taak van het Hoogheemraadschap om ervoor te zorgen dat het de vrijgave (tijdig) verkreeg en komt het in beginsel voor risico van het Hoogheemraadschap indien de vrijgave niet tijdig afkomt”.

Naar het oordeel van het hof had het dus op de weg van het Hoogheemraadschap gelegen om zich bij de gemeente Katwijk (verder: de Gemeente) te oriënteren over de stand van zaken en om tijdig een verzoek tot vrijgave in te dienen. Dat zou wellicht anders zijn als was komen vast te staan dat de Staat een kennisvoorsprong had op het Hoogheemraadschap ten aanzien van het explosievenonderzoek, in welk geval van de Staat in beginsel in redelijkheid verwacht had mogen worden dat hij die kennis had gedeeld. Daarvan i