Laatst bijgewerkt op 2023-12-10 om 15:19:47
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad is steeds mogelijk, tenzij uit de wet of uit de aard der zaak iets anders voortvloeit. Voor het huurrecht met betrekking tot bedrijfsruimte wordt deze regel beperkt. Uit artikel 7:295 BW valt op te maken dat uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet de regel is, maar de uitzondering op de regel. De eisende partij moet de uitvoerbaar bij voorraad verklaring in ieder geval wel vorderen.
De huurovereenkomst blijft immers van rechtswege van kracht, totdat de rechter onherroepelijk op en huurbeëindigingsvordering van de verhuurder heeft beslist. Hierbij past geen uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Hiermee wijkt deze specifieke regeling af van artikel 233 Rv. De rechter kan zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Dit is in tegenstelling tot wat in artikel 7:272 lid 1 BW voor woonruimte is neergelegd. In deze laatste bepaling staat immers dat de overeenkomst van rechtswege van kracht blijft, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Ook bij woonruimte is uitvoerbaar bij voorraad verklaring mogelijk als daarmee wordt voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen deze uitspraak aanwendt. Noot 41 De regeling heeft immers de strekking de verhuurder de mogelijkheid te onthouden het gehuurde te mogen ontruimen als er geen sprake is van een kennelijk ongegrond verweer van de huurder (en er nog een mogelijkheid van hoger beroep tegen het vonnis voor de huurder open staat). Als er wél sprake is van een kennelijk ongegrond verweer, dan dient deze regeling ontruiming van het gehuurde door de verhuurder niet in de weg te staan. Een kennelijk ongegrond verweer is eenvoudiger te beoordelen als het een feitelijk verweer betreft (bijvoorbeeld: ik heb de huur niet betaald, omdat ik geen geld heb) dan wanneer er sprake is van een verweer op juridische gronden (bijvoorbeeld: ik heb de huur niet betaald, vanwege gebreken aan het gehuurde).
Ook voor bedrijfsruimte dient de uitvoerbaar bij voorraadverklaring als een uitzondering en niet als regel te worden gezien. In de praktijk wordt de uitvoerbaar bij voorraad verklaring door de rechter echter meer als regel dan als uitzondering toegepast. Noot 42 Gezien de wettelijke achtergrond van deze bepaling zou de uitvoerbaar bij voorraad verklaring eerder bij uitzondering toegepast dienen te worden. De huurder moet hier op bedacht zijn en in een procedure (in eerste aanleg) altijd de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring gemotiveerd betwisten. Hierdoor lokt de huurder in ieder geval een motivatie van de uitvoerbaar verklaring bij voorraad door de rechter uit. Mocht de rechter de vordering toewijzen zonder het vonnis te motiveren, dan zal het vonnis wegens gebrekkige motivering kunnen worden aangetast (de uitzondering als onderstaand genoemd daargelaten).
Het staat de rechter echter vrij om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als hij van mening is dat de huurder geen relevant verweer heeft en slechts hoger beroep instelt om daarmee beëindiging van de huur uit te stellen (= misbruikcriterium). Het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 13 september 2005 LJN: AU4887, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0500199/BR in het kader van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring bij woonruimte beslist dat ”bij een afweging van belangen niet aan een uitvoerbaar verklaring bij voorraad in de weg kan staan” en er “derhalve niet hoeft te worden voldaan aan het misbruikcriterium om tot een uitvoerbaar verklaring te komen”. Dit gold weliswaar in een zaak waarbij een woning was betrokken, doch deze regel kan ook voor bedrijfsruimte worden aangenomen.
De rechter wordt wel geacht van deze mogelijkheid (uitvoerbaar bij voorraad verklaring) spaarzaam gebruik te maken om het recht van de huurder in hoger beroep niet zinloos te maken. Als de huurder immers is ontruimd en er is inmiddels sprake van een nieuwe huurder in het gehuurde, dan kan de (oude)huurder van het gehuurde geen gebruik meer maken, ook al krijgt hij in tweede instantie gelijk. De rechter kan besluiten om uitvoerbaar bij voorraad verklaring bij grote renovatieprojecten wel toe te staan, omdat instellen van hoger beroep, louter en alleen om deze projecten te vertragen, moet worden voorkomen.
Ook in kort geding zal de rechter steeds moeten beoordelen of aan een gevorderde ontruiming een uitvoerbaar bij voorraad verklaring moet worden verbonden. Hier geldt dezelfde afweging als in de vorige alinea. Als de huurder gedwongen wordt ontruimd zal dit veelal een onomkeerbare situatie met zich mee brengen, waardoor het procesbelang in een bodemprocedure wordt beïnvloed. De huurder zal na ontruiming in een bodemprocedure vaak schadevergoeding kunnen vorderen en niet wederingebruikneming van het gehuurde.
Het is soms mogelijk dat de voorzieningenrechter, optredend in een executiegeschil, alsnog de tenuitvoerlegging in de weg staat. Uitspraken waarin een uitvoerbaarverklaring bij voorraad is opgenomen blijven veelal in ongewijzigde vorm gehandhaafd. Ook als de uitspraak ten aanzien de beslissing op dit vlak niet uitdrukkelijk is gemotiveerd kan dit gebeuren. De Hoge Raad heeft zich in een geval waarin dit speelde op het standpunt gesteld dat door de destijds behandelend rechter het verweer tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring kennelijk ongegrond was verklaard en geen nadere motivering behoefde. Noot 44
Het gerechtshof te Amsterdam wees in zijn arrest van 18 juli 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:1737) de vordering tot huurbeëindiging van een opslagruimte ten behoeve van een coffeeshop wegens de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik alsnog aan de verhuurder toe. Die vordering tot huurbeëindiging werd toegewezen. De door de verhuurder gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad werd afgewezen voor zover het de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde betrof. Op grond van artikel 7:295 lid 1 BW bleef de opgezegde huurovereenkomst van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De in de wet voorziene uitzondering voor het geval het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt, deed zich hier niet – naar het oordeel van het hof – niet voor.
De kantonrechter had in eerste aanleg de opslagruimte als een onroerende aanhorigheid bij de door de huurder gehuurde coffeeshop gekwalificeerd, zodat deze gehuurde ruimte niet als artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte, maar wel als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte werd beschouwd. De opzeggingsgronden van artikel 7:296 BW zijn daarom op deze huurovereenkomst van toepassing. In hoger beroep zijn partijen hier niet op terug gekomen.
De huurder had naar het oordeel van het hof onvoldoende bestreden dat een coffeeshop niet past in het door de verhuurder beoogde concept van herinrichting van de straat waarin het gehuurde lag met een voorzieningencentrum dat op sociale samenhang gericht is. Niet was gebleken dat de coffeeshop een positieve bijdrage zou kunnen leveren aan de door de verhuurder gewenste sociale samenhang. De huurder had bovendien onvoldoende bestreden dat een coffeeshop, vooral vanwege de bezoekers die het aantrekt, gevoelens van onveiligheid oproept, ook als de coffeeshop naar behoren wordt geëxploiteerd. Een coffeeshop paste daarom niet goed in de door de verhuurder op grond van sociale en stedenbouwkundige overwegingen gekozen bestemming.
Al met al had de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat de door haar beoogde sloop en nieuwbouw zonder terugkeer van een bedrijfsruimte voor de huurder zou bijdragen aan het door haar nagestreefde sociaal en stedenbouwkundig doel. Dit betekent dat aan de verhuurder in dit geval de vrijheid toekwam om, met het oog op het welslagen van het project, de keuze te maken om de coffeeshop van de huurder niet te laten terugkeren in de nieuwbouwplannen. de huurder heeft verder onvoldoende gemotiveerd weersproken dat nu de gemeente Amsterdam de investeringsbeslissing heeft genomen, het project definitief door zal gaan en inmiddels in de uitvoeringsfase is beland.
De verhuurder kon daarom naar het oordeel van het hof een beroep doen op dringend eigen gebruik en zij hoefde niet te kiezen voor renovatie met behoud van de huurovereenkomst met de huurder.