Kan de rechter aan de indeplaatsstelling een voorwaarde op last opleggen ?

De rechter kan op grond van artikel 7:307 lid 3 BW een voorwaarde of last opleggen aan de indeplaatsstelling.

Wat zijn voorbeelden van een voorwaarde of last?

Het verkrijgen van overheidsvergunningen, eisen ter zake van de kwaliteit van de verbouwing, en het uitsluiten van aansprakelijkheid jegens de verhuurder wegens gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen, herstel in oude staat, het stellen van een waarborgsom, voorwaarden ter voorkoming van overlast, aard en kwaliteit van te gebruiken materialen, het voorkomen van schade aan de constructie van de woning of het gebouw, het voldoen aan (bouw)technische voorschriften van de overheid, het verleggen van het onderhoud van de verandering naar de huurder, aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen, het afsluiten van een verzekering, het verleggen van de belastingdruk en de aansprakelijkheid.

Kan de huurder bijwijzen van voorlopige voorziening een vordering (tot indeplaatsstelling) instellen?

De huurder kan bijwijze van voorlopige voorziening een vordering instellen dat de verhuurder moet gedogen dat de aspirant huurder alvast gebruik van het gehuurde maakt in afwachting van de uitspraak op de vordering tot verlening van de machtiging tot indeplaatsstelling. Een dergelijke vordering komt alleen voor toewijzing in aanmerking als hoogst waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure de gevorderde indeplaatsstelling zal worden toegewezen.
De machtiging zelf kan door het onomkeerbare karakter niet in kortgeding worden toegewezen.

Welk risico loopt de huurder ?

Ook hierbij loopt de huurder het risico dat hij bij afwijzing van de vordering van machtiging tot indeplaatsstelling achteraf gezien de aspirant huurder ten onrechte in het gehuurde heeft toegelaten. De huurder loopt dan ook het risico op een ontbindingsactie.

Loopt de huurovereenkomst door de indeplaatsstelling ongewijzigd door?

Ja, als er een indeplaatsstelling is overeengekomen, dan wordt de termijn van de oude huurder opgeteld bij die van de nieuwe huurder. Dit betekent dat als de oude huurder bijvoorbeeld al acht jaar van het gehuurde gebruik heeft gemaakt, de nieuwe huurder nog maar twee jaar volledige huurbescherming geniet (tot dat er een huurperiode van tien jaar is verstreken). De oorspronkelijke overeenkomst loopt dus gewoon door.

Kan de verhuurder de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijnen opzeggen?

Ja, de verhuurder is dus in principe gerechtigd de huurovereenkomst tussen haar en de nieuwe huurder met inachtneming van de termijnen van opzegging op te zeggen. Als de verhuurder ten tijde van de indeplaatsstelling een voornemen had om de huur op te zeggen, dan hoeft deze de nieuwe huurder daarvan niet op de hoogte te brengen.

Welke positie heeft de nieuwe huurder ten aanzien van onderhoudsverplichtingen ?

Alle lopende onderhoudsverplichtingen gaan ook op de nieuwe huurder over. Een in het huurcontract bedongen doorlopende verplichting tot onderhoud kan niet eenzijdige door de nieuwe huurder worden gewijzigd. De nieuwe huurder doet er dus verstandig aan zich te vergewissen welke verplichtingen hieromtrent nog ten laste van de oude huurder lagen. In de koopovereenkomst van de onderneming kunnen deze verplichtingen dan in de koopprijs worden verdisconteerd. Als men de onderhoudssituaties in de contractuele afspraken vergeet mee te nemen, dan zullen deze kosten voor rekening van de huurder komen.

Welke andere verplichtingen gaan over op de nieuwe huurder?

Door de indeplaatsstelling gaan andere verplichtingen ook op de nieuwe huurder over zoals een bestemmingsbepaling (het gehuurde mag alleen worden gebruikt als..), een afname verplichting (bijvoorbeeld de huurder moet de kaasproducten van de verhuurder afnemen). Tevens gaat een recht van eerste koop en een voorkeursrecht over op de nieuwe huurder.

Welk recht gaat verloren door de indeplaatsstelling?

Gezien het feit dat artikel 6:159 BW op deze regeling van toepassing is gaan de rechten uit borgtocht door het gestelde in artikel 6:157 lid 2 BW teniet, tenzij de borg vóór effectuering van de indeplaatsstelling met de handhaving van de borgstelling heeft ingestemd.

Welke verplichtingen uit de overeenkomst moet de aspirant huurder na kunnen komen?

Het gaat er om dat de huurder de volledige huurovereenkomst en ( bestemmingsbepaling, afnameverplichting, etc) niet alleen de kernbedingen van de overeenkomst na kan komen. Deze zekerheden moeten bestaan op het moment dat de rechter beslist.

Moeten deze zekerheden bestaan op het moment dat om toestemming wordt verzocht ?

Deze zekerheden hoeven niet te bestaan op het moment dat het verzoek om toestemming werd gedaan.

Aan welke waarborgen moet concreet worden gedacht?

Hierbij moet worden gedacht aan vakbekwaamheid (theoretisch onderlegd en ervaring), zorgzaamheid en goed financieel beheer. De huurder moet voldoende kredietwaardig zijn. Een starter kan bij de verhuurder terechte bezwaren oproepen. Een bankgarantie, een borgstelling of een last kan de verhuurder in een dergelijk geval over de streep helpen. De in de huurovereenkomst genoemde garantie kan door een last met aanvullende zekerheden worden aangevuld.
De omstandigheid dat een voorgestelde huurder in het verleden geen jaarstukken bij het handelsregister had gedeponeerd rechtvaardigde twijfel ten aanzien van de vraag of deze huurder voldoende waarborg biedt voor een goede bedrijfsvoering. De rechter kan onder omstandigheden hier niet doorslaggevend belang aan toekennen. De rechter kan een antecedentenonderzoek bevelen. De rechter behoeft hier niet toe over te gaan. De rechter zal hier ook omzichtig om moeten gaan, omdat het niet fair zal zijn om iemand het stempel “eens een crimineel altijd een crimineel” op te plakken.

Wat is de achtergrond voor de eis van deze waarborgen ?

De verhuurder die met gedwongen vervanging van de huurder te maken krijgt, hoeft geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of van wie een behoorlijke exploitatie niet verwacht kan worden.

Mag de verhuurder op grond van intuïtie de aspirant huurder afwijzen ?

Bedacht moet bovendien worden dat de verhuurder op grond van een “onderbuik” gevoel mag stellen dat de kandidaat-huurder in de toekomst niet aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen en dat de huurder aan dient te tonen dat de bezwaren onterecht zijn. de verhuurder kan dus niet worden verplicht zijn stellingen te onderbouwen.

Wie beoordeelt of er sprake van zwaarwichtig belang is ?

De afweging of er sprake van een zwaarwegend belang is voorbehouden aan feiten rechter. Deze rechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.
De rechter kan in zijn boordeling betrekken of de overdracht van en bedrijf gewoon financieel belang is, of dat het echt noodzakelijk is.

Waarom vindt de wet zwaarwichtig belang noodzakelijk?

De kern van deze eis van de aanwezigheid van zwaarwichtig belang is gelegen in het feit dat de verhuurder een ander die met wie hij geen zaken heeft gedaan krijgt opgedrongen, zodat er voor de huurder wel veel belangen bij de indeplaatsstelling betrokken moeten zijn. Er is geen reden om de wil van de verhuurder terzijde te zetten als de huurder zijn bedrijf ook over kan doen aan een kandidaat die de voorkeur van de verhuurder heeft.

Het belang van de huurder zal er veelal in gelegen zijn om zijn bedrijf met goodwill, inventaris en werknemers aan een opvolgend huurder te kunnen verkopen. Als de verhuurder geen andere argumenten tegen de opvolgend huurder kan verzinnen dan dat hij deze liever zelf zou hebben uitgekozen, dan zal het belang van de huurder doorgaans zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder.

Voorbeelden van zwaarwichtig belang ?

 

1. De inbreng van een onderneming in een vennootschap kan een zwaarwichtig belang vormen;
2. Als zwaarwichtig belang wordt ook gezien als de huurder de exploitatie van het bedrijf niet meer kan combineren met zijn privéleven en een opvolger heeft gevonden die voor het bedrijf een aanzienlijke prijs wenst te betalen;
3. Zwaarwichtig belang kan er ook in gelegen zijn dat de huurder zijn bedrijf verkoopt om een ander bedrijf te exploiteren;
Wanneer komt een belangenafweging aan de orde?

De rechter komt toe aan een belangenafweging als vast is komen te staan dat er sprake van een zwaarwichtig belang bij de verhuurder.

Wat wordt bedoeld dat de rechter naar omstandigheden van het geval beslist?

De vordering kan door de rechter alleen worden toegewezen als hij heeft vastgesteld dat de huurder een voldoende zwaarwichtig belang heeft en de huurder voldoende waarborgen biedt. De rechter kan de vordering echter niet toewijzen als niet wordt voldaan aan deze concrete voorwaarden als vermeld in 7:307 lid 2 BW. Als wordt voldaan aan de eisen van genoemd artikel, dan kan de rechter dus naar omstandigheden van het geval beslissen of de vordering toegewezen wordt. De rechter komt dus pas aan die afweging van belangen toe als is voldaan aan het gestelde van dit artikel en als dus vast komt te staan dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling heeft.

Wordt het belang van de aspirant huurder in de afweging betrokken ?

Het gaat hier om het belang van de huurder en niet om het belang van degene die de huurder in zijn plaats wenst te stellen. Dit geldt ook als degene die de huurder in de plaats wenst te stellen onderhuurder is. De rechter kan uiteraard bij beoordeling van de omstandigheden van het geval de belangen van de onderhuurder bij zijn afweging betrekken.

Met welke concrete omstandigheden houdt de rechter rekening ?

Niet alleen financiële belangen spelen bij de belangenafweging een rol, maar alle omstandigheden van het geval dienen bij de belangenafweging te worden betrokken.
Als de huurder er van meet af aan van op de hoogte was (ook toen van indeplaatsstelling nog geen sprake was) dat de verhuurder tegen een bepaalde derde ernstig bezwaren had, zal de huurder die deze derde als kandidaat huurder aandraagt er rekening mee moeten houden dat onder deze omstandigheden de indeplaatsstelling kan worden afgewezen op grond van geschetste omstandigheden. Dus ook emotionele belangen kunnen een rol spelen.
Een belang van de verhuurder kan bijvoorbeeld zijn gelegen in het ontwikkelen van nieuwe activiteiten in een winkelcentrum. Als de huurder een kandidaat aandraagt, die niet kan bijdragen aan het ontwikkelen van nieuwe impulsen voor dit winkelcentrum, dan kan dit een reden zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.
De rechter kan ook de belangen van de verhuurder voor een evenwichtige brancheverdeling in een winkelcentrum betrekken. Zo is het mogelijk dat de rechter een indeplaatsstelling af zal wijzen als door de komst van een nieuwe huurder een bestaande huurder weggeconcurreerd zou worden.

Levert het niet verstrekken van de machtiging door de verhuurder een toerekenbare tekortkoming op?

De oorspronkelijke huurder moet de vordering instellen als de verhuurder niet aan de indeplaatsstelling mee wenst te werken. Het niet vertrekken van een machtiging door de verhuurder levert geen toerekenbare tekortkoming op aan de zijde van de verhuurder, ook niet als de rechter de machtiging wel verleent.

Is de aspirant huurder partij in de procedure tegen de verhuurder ?

De aspirant huurder is geen partij. Als de vordering wordt toegewezen, dan wordt gevraagde machtiging verleend. Door het verkrijgen van deze machtiging verandert er nog niets, tot dat de huurder van deze machtiging gebruikt maakt. De huurder zal bijvoorbeeld het gebruik van deze machtiging achterwege kunnen laten als zijn contractspartij (de aspirant huurder) zijn verplichtingen nog niet is nagekomen.

Mag de huurder de aspirant huurder voorafgaande aan de machtiging al gebruik van het gehuurde laten maken?

In het algemeen mag de huurder niet vooruitlopen op de uitkomst van de rechter door de aspirant huurder alvast gebruik van het gehuurde te laten maken. De huurder loopt dan ernstig rekening met een vordering op grond van artikel 7:221 BW te worden geconfronteerd. De huurder schiet immers ernstig tekort als hij het gehuurde door een ander laat gebruiken. In veel huurovereenkomsten staat immers de bepaling opgenomen dat de huurder uitstuitend zelf het gehuurde mag gebruiken; door een derde (de aspirant huurder) gebruik van het gehuurde te geven, loopt de huurder het risico dat de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens toerekenbaar tekort schieten van de huurder in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

Mag de huurder kort voor het verzoek tot machtiging zijn bedrijf aan de aspirant huurder overdragen ?

De Hoger raad heeft in haar arrest HR 16 juni 1978 NJ 1979, 22 (Schellekens/MAVO) bepaald dat de huurder vóór het vragen van de machtiging zijn bedrijf mag overdragen aan de aspirant huurder. Als de huurder dit heeft gedaan, dan moet hij wel zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige doen om de huuroverdracht te effectueren. Het feit dat een bedrijf al voor het verzoek tot machtiging is overgedragen mag niet meewegen in de beslissing van de rechter om de machtiging al dan niet te verlenen.

Moet de huurder na overdracht van zijn bedrijf, maar voordat er machtiging is gevraagd, de verhuurder rauwelijks dagvaarden ?

De huurder die zijn bedrijf al aan de aspirant huurder heeft overgedragen behoeft de verhuurder niet rauwelijks te dagvaarden tot indeplaatsstelling. De wet laat nog wel enige ruimte om te trachten tot een minnelijk overleg te komen. Reageert de verhuurder afwijzend, dan moet de huurder binnen korte termijn zijn vordering aanhangig maken.

Is het verstandig om voor het verkrijgen van de machtiging het bedrijf te verkopen?

De huurder die zijn bedrijf alvast verkoopt en daarbij op de machtiging vooruitloopt loopt een groot risico: als de machtiging niet wordt verleend, dan kan hij de overeenkomst met de aspirant huurder niet nakomen; er mag bovendien geen premie op wanprestatie komen te staan. Als de huurder dan ook nog eens tegen artikel 7:221 BW (verbod om het gehuurde aan een ander in gebruik te geven) aanloopt, dan is de kans groot dat de verhuurder slaagt in een actie tot ontbinding van de huurovereenkomst. Als dat laatste realiteit wordt dan heeft de huurder niets meer over te dragen.

In welke volgorde moet de rechter uitspraak doen als in procedure tot machtiging tot indeplaatsstelling door de verhuurder in reconventie huurontbinding wordt ingesteld?

Het is dus goed mogelijk dat een verhuurder tijdens de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling in reconventie een huurontbinding instelt. De rechter mag zelf beslissen in welke volgorde hij deze vorderingen behandelt. De toewijsbaarheid van deze vorderingen moeten wel in onderling verband worden beoordeeld.
Als de verhuurder bijvoorbeeld ontbinding en ontruiming van het gehuurde vordert in verband met een huurachterstand staat dit een vordering in reconventie tot indeplaatsstelling niet in de weg. Als er een grote huurachterstand bestaat kan de rechter het belang van de verhuurder in ontbinding van de huurovereenkomst laten prevaleren boven het belang van de huurder.

Moet er voor indeplaatsstelling sprake zijn van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf?

Ten tijde van de vordering tot indeplaatsstelling moet er sprake zijn daadwerkelijk bedrijfsuitoefening door de huurder.
Voor bedrijfsruimte die door de huurder al is leeggehaald en de inventaris is verkocht is indeplaatsstelling niet mogelijk. Er is namelijk dan geen sprake van overdracht van een in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Als de huurder door ziekte niet instaat is de exploitatie van het bedrijf tot continueren en het bedrijf als gevolg daarvan een tijdje is gesloten mag niet worden geconcludeerd dat er ten tijde van de overdracht geen sprake meer was van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf.
Het is dus duidelijk dat bij bedrijfsovername sprake moet zijn van overname van relevante bestanddelen van een bedrijf (inventaris, relaties, goodwill). Als de indeplaatsstelling slechts betrekking heeft op overdracht van het huurrecht, dan kan de verhuurder zich hiertegen dus verzetten.

Aan welke eisen moet de opvolgend huurder voldoen ?

Tevens moet de bedrijfsuitoefening door degene die het bedrijf overneemt worden gewaarborgd.

Is indeplaatsstelling mogelijk als de aspirant huurder het gehuurde voor een andere bestemming wenst te gebruiken dan de huurder dat deed?

De indeplaatsstelling kan niet worden afgedwongen als de aspirant huurder het gehuurde voor een geheel ander doel wenst te gebruiken dan dat de huurder dat deed. Het moet duidelijk zijn dat niet de overname van het huurrecht, maar de overdracht van het bedrijf centraal staat.
Zelfs als de opvolger het bedrijf wenst te exploiteren onder zijn eigen handelsnaam en een uitgebreider assortiment van producten wil gaan aanbieden, dan kan worden betwijfeld of er sprake van bedrijfsovername is.

Wat is de positie van de aspirant huurder die het voorgenomen bedrijf niet uitoefent?

De nieuwe huurder die het bedrijf van de vetrekkende huurder uit zou oefenen, maar dit niet doet schiet toerekenbaar tekort jegens de verhuurder. Dit zou overigens ook voor de “oude” huurder gelden als deze het gehuurde niet meer conform de overeengekomen bestemming zou gebruiken.

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 15 juni 2001 beslist dat de nalatige partij rente verschuldigd was nadat was vastgesteld dat de huur na een toegewezen vordering op grond van een rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) mocht worden verhoogd. Voor particulieren geldt een wettelijke rentevergoeding. Voor zakelijke huurders kan het hogere tarief van de wettelijke handelsrente van toepassing  zijn.  De wettelijke handelsrente vindt zijn grondslag in de artikelen 6:119a BW en 6:120 lid 2 BW. Deze bepalingen zijn ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek ter implementatie van de richtlijn 200/35/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 juni 2000 (Richtlijn 2000/35/EG, PbEG L 200/35 van 8 augustus 2000, hierna de Richtlijn) betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties. Blijkens haar tekst, structuur  en de achtergrond, strekt de deze richtlijn ertoe betalingsachterstanden bij handelstransacties tegen te gaan. Van een handelstransactie in de zin van de Richtlijn is sprake in het geval van een “transactie tussen ondernemingen of tussen ondernemingen en overheidsinstanties die leiden  tot het leveren van goederen of het verrichten van diensten tegen vergoeding”. (artikel 2 onder 1). Als een onderneming in de zin van de Richtlijn geldt:”elke organisatie die handelt in het kader van haar zelfstandige economische of beroepsmatige activiteit, ook  wanneer deze door slechts één  persoon wordt uitgeoefend. (artikel 2 onder 3).  Op een normaal verschuldigd bedrag aan huur zal de handelsrente van toepassing. Dit betreft immers een verleende dienst.  Bij huurverlaging kan er niet zonder meer van een vervallen handelsrente sprake zijn nu de rechtsgrond voor terugvordering van de huur na huurverlaging op ‘onverschuldigde betaling’ zal zijn gebaseerd en de ontvanger van een onverschuldigde betaling niet automatisch in verzuim raakt. Als de verhuurder daarna is aangeschreven en niet op tijd de achterstallige huur voldoet, dan raakt de andere partij wel in verzuim. Dan is echter nog niet de handelsrente verschuldigd, omdat de grondslag van de vordering dan nog niet een handelstransactie betreft volgens bovengenoemde richtlijn.

Kan een indexeringsclausule in het kader van huurprijsherziening worden opgenomen als deze nog niet in het contract zit verwerk?

Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als een dergelijke clausule al niet in het huurcontract zit opgenomen kan deze in het kader van huurprijsherziening onderdeel van de huurprijs worden gemaakt.

Kan een bestaande indexeringsclausule ook worden gewijzigd ?

Het is ook mogelijk dat de huurprijs die gewijzigd wordt een indexeringsclausule bevat die afwijkend is van de indexeringsclausules van de vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Het is dan mogelijk om die afwijkende indexeringsclausule, te vervangen door de clausule die ter plaatse door de vergelijkbare bedrijfruimte wordt gebruikt. De gebruikelijke maatstaf is de Consumenten Prijs Index (CPI) Alle Huishoudens.