Beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst

Het uitgangspunt voor huurovereenkomsten die zijn gesloten na augustus 2003 is dat het gehuurde moet worden opgeleverd in de oorspronkelijke staat, die van de beschrijving is te herleiden die partijen bij aanvang van de overeenkomst worden geacht over de staat van het gehuurde te hebben opgesteld. Een beschrijving is dus een door beide partijen ondertekend schriftelijk stuk waaruit blijkt in welke (eind)toestand het gehuurde moet worden opgeleverd. Met betrekking tot artikel 7:224 lid 2 BW eerste volzin, moet uit de woorden ‘volgens deze beschrijving is aanvaard’ worden afgeleid dat de beschrijving betrekking heeft op een beschrijving bij aanvang van de huur. Deze beschrijving bindt partijen alleen als zij tussen partijen is overeengekomen. Een eenzijdig opgemaakte beschrijving van het gehuurde bindt de ander niet. Het kan natuurlijk wel als aanvullend bewijs dienen, indien partijen van mening verschillen over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur. Dit geldt ook voor foto’s of video-opnamen die door één der partijen zijn gemaakt. De ROZ-voorwaarden die bij bedrijfsruimte doorgaans van toepassing zijn sluit artikel 7:224 lid 2 BW uit. Bij verhuring van woonruimte kan deze bepaling niet buiten toepassing worden verklaard (zie artikel 7:242 lid 2 BW).

Het is nog niet nog niet uitgewerkt aan welke eisen een beschrijving moeten worden gesteld. Uit de wetsgeschiedenis volgt wel dat de enkele clausule ‘in goede staat van onderhoud’ of ‘in goede staat ontvangen’ niet als een beschrijving mogen gelden. Voorop staat wel dat een beschrijving zodanig moet zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd. Dit was ook het oordeel van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, in haar vonnis van 26 augustus 2011 ( LJN: BS7496, sector kanton Rechtbank Arnhem, 733594 ). In dit vonnis is de rechter van oordeel dat het niet benutten van de door de verhuurder geboden mogelijkheid een voorinspectie te houden bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening en risico van de huurder komt nu deze daarvan geen gebruik had gemaakt.
De schade komt niet zonder meer voor rekening van de huurder. De beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst komt naar de mening van de rechter echter niet overeen met de bedoeling van de wetgever bij een beschrijving van het gehuurde conform artikel 7:224 lid 2 BW. De beschrijving van de toestand van het gehuurde vermeldt slechts: “Ondergetekende verklaart de woonruimte in goede staat en zonder beschadigingen te hebben ontvangen, uitgezonderd de bovenstaande gebreken. (…)”. Deze opnamestaat is naar de mening van de rechter dermate summier dat daaruit niet afgeleid kan worden dat de huurder wist in welke staat zij het gehuurde weer moest opleveren. De aanvangsstaat is hierin onvoldoende duidelijk vastgelegd, nu er alleen ruimte was voor vermelding van de gebreken. Uit deze opnamestaat volgt niet wat op dat moment feitelijk de staat van het gehuurde was. De bewijslast van de toestand van het gehuurde wordt daarom bij de verhuurder neergelegd conform de regeling van artikel 7:224 lid 2 BW. Bij verhuring van woonruimte kan deze bepaling niet buiten toepassing worden verklaard (zie artikel 7:242 lid 2 BW).

In artikel 7:224 lid 2 BW staat verder dat van de beschrijving mag worden afgeweken als er sprake is van geoorloofde veranderingen aan het gehuurde en als er zaken door ouderdom teniet zijn gegaan of beschadigd. Voor woonruimte geldt dat wat onder de kleine herstellingen valt voor rekening van de huurder komt, ook als deze zaken door ouderdom of slijtage kapot zijn gegaan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een douchekop. Als deze gedurende de huurperiode kapot gaat, dan zal de huurder voor vervanging zorg dienen te dragen. Hetzelfde geldt voor het schilderwerk. Als het schilderwerk gedurende de huurperiode wordt beschadigd, dan zal de huurder voor herstel zorg dienen te dragen. Als de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een splinternieuwe woning heeft betrokken, dan kan worden verlangd dat de huurder bij het einde van de overeenkomst het schilderwerk in dezelfde staat oplevert. Er ontstaat een praktisch probleem als er gedurende de huurperiode lichte gebruiksschade is ontstaan aan het verfwerk als de huurder het gehuurde in onberispelijke staat heeft ontvangen. Te denken valt aan een paar lichte beschadigingen aan sponningen en deuren die normale gebruikssporen betreffen. Herstel van deze normale gebruikssporen komt, geziende in het Besluit kleine herstellingen neergelegde verplichting tot onderhoud van het binnenschilderwerk, voor rekening van de huurder. Het opnieuw schilderen van deuren en kozijnen wegens het wegwerken van lichte gebruiksschade lijkt mij niet gerechtvaardigd. Als de huurder daartoe wél bereid is, dan is dat de keuze van de huurder. De huurder kan er ook voor kiezen om een redelijk bedrag aan vergoeding te betalen wegens de waardedaling van het verfwerk wegens de lichte schade. Het lijkt mij dat de verhuurder niet kan eisen dat het verfwerk geheel overgeschilderd wordt als er normale lichte gebruiksschade aan het verfwerk is ontstaan. De verhuurder kan dan wel verlangen dat de schade wordt vergoed. Bepaling van de hoogte van de schade kan wel tot discussie leiden.

Voor bedrijfsruimte wordt in de toelichting van de ROZ-voorwaarden daarom gesteld dat het proces-verbaal van de oplevering bij aanvang van de huurovereenkomst “het liefst voorzien van foto’s” dient te zijn.

Deze regel over de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst is er ter bescherming van de huurder. Voor bedrijfsruimte geldt deze regel ook, maar wordt doorgaans contractueel uitgesloten. Het doel is geweest alle eigenaren ertoe te brengen bij aanvang een beschrijving van het gehuurde te maken. Deze beschrijving dient dan als uitgangspunt van de verplichtingen van partijen bij het einde van de overeenkomst. In de eerste zin van artikel 7:224 lid 2 BW staat dan ook vermeld dat de huurder gehouden is de zaak op te leveren volgens de beschrijving van het gehuurde, die bij aanvang van de huurovereenkomst is gemaakt.